Les obligations légales de l’agent immobilier envers son client

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les obligations légales de l'agent immobilier et sa responsabilité contractuelle

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Les obligations légales de l’agent immobilier envers son client

Les obligations légales de l’agent immobilier envers son client

Sous sa responsabilité contractuelle, l’agent immobilier est tenu envers son client de diverses obligations prévues par les articles 1991 à 1997 du Code civil.

a)     Obligation de bonne exécution de la mission confiée

L'intermédiaire immobilier est tenu avant tout de la bonne exécution de la mission à lui confiée et, accessoirement, d'une obligation d'information et de conseil.

1° Obligation principale d'exécution de la mission

L'agent immobilier doit exécuter la mission qui lui a été confiée selon les termes et dans les limites du contrat le liant à son client.

À ce titre, il doit faire preuve de diligence et déployer tous les efforts nécessaires pour le succès de l'affaire qui lui est confiée. En effet, même s'il est professionnel, l'agent immobilier n'est, en règle ordinaire, tenu que d'une obligation de moyens. Autrement dit, son obligation n’est pas de vendre le bien qui lui a été confié et de lui trouver acquéreur, mais de faire tout pour atteindre cet objectif.

Cela dit, si le droit commun ne retient, en principe, qu'une obligation de moyens, il n'en reste pas moins qu'aucune rémunération ne peut être exigée lorsque l'agent immobilier n'a pas complètement ou correctement rempli sa mission.

Dans le prolongement de l'obligation de diligence, l'agent immobilier est tenu d'une obligation de loyauté (avec obligation de ne pas concurrencer déloyalement son client ou de ne pas se porter contrepartiste) et de fidélité (avec obligation d'exécuter le mandat suivant les instructions de son client en respectant les limites fixées par le mandat).

2° Obligation accessoire d'information, de conseil et de mise en garde

Afin de garantir l'intégrité du consentement, la jurisprudence a dégagé une obligation pré-contractuelle d'information ou de conseil à la charge de l’agent immobilier : celle des parties qui possède des compétences ou des informations privilégiées doit les mettre à la disposition de son interlocuteur afin que ce dernier puisse contracter en connaissance de cause.

L'obligation d'information proprement dite est celle par laquelle le futur contractant ou son représentant doit donner à son partenaire les informations techniques  nécessaires à sa décision : il ne s'agit ni plus ni moins que de donner les informations sur l'objet ou la prestation en cause.

Quant à l'obligation de conseil et de mise en garde, elle consiste à aider le futur contractant à prendre sa décision, en s'assurant que la chose ou la prestation proposée est adaptée à ses besoins, en l'informant sur les inconvénients de son choix, voire en le dissuadant de contracter.

Ainsi, l'agent immobilier investi d'un mandat de vendre ou d’acheter est tenu, s'agissant des caractéristiques ou attributs techniques, juridiques, administratifs ou financiers ou encore des vices du bien ou prestation objet de l'opération, d'un devoir de renseignement et de conseil voire de mise en garde tant à l'égard de son client qu'à l'égard des contractants de celui-ci. D'ailleurs, en tant que professionnel, il doit si nécessaire "s'informer pour informer", au besoin avec l'assistance d'un tiers, sans pouvoir se retrancher derrière la compétence personnelle de son client. À défaut, il engage sa responsabilité civile qui, selon que le cas, sera de nature contractuelle ou de nature délictuelle.

Cette obligation impose à l'agent immobilier d'informer son client "de tous les risques que lui faisait courir l'opération projetée" et ensuite de le consulter utilement sur la façon de les éviter. Même si elle doit s'apprécier "en fonction des circonstances de la cause et en particulier de la volonté de la situation et des connaissances des parties", cette obligation doit notamment porter sur :

– les risques juridiques de l'opération tels que, par exemple, le risque de non-renouvellement d'un bail, le risque d'incompatibilité du statut des locaux avec l'activité projetée, l'existence d'une réglementation particulière, etc. ;

– les risques administratifs de l'opération tels que, par exemple, l'existence d'une licence en matière de vente de débit de boissons ou encore le caractère inconstructible d'un terrain ;

– les risques économiques ou financiers de l'opération tels que, par exemple, la sous-évaluation manifeste d'un bien, l'indisponibilité des fonds nécessaires à la réalisation effective de l'opération ou encore l'insolvabilité réelle ou supposée du client ou de son garant, etc.

Il arrive que des agents immobiliers soient mis en cause suite à la découverte de vices, réels ou supposés, affectant le bien vendu par leur entremise. À ce propos, pour éviter et dissuader les "mauvaises surprises" en ce qui concerne, notamment, les défauts occultes de la chose vendue, le droit de la vente et celui du mandat prévoient un dispositif d'information ou de conseil des acquéreurs de biens immobiliers.

Cela dit, dès l'instant où l'intermédiaire professionnel a pleinement et convenablement exécuté son obligation de renseignement et de conseil sur l'existence ou la probabilité d'éventuels vices, il se met à l'abri de toute mise en cause. L'agent immobilier peut donc, en faisant preuve de prudence et de diligence, se ménager une sorte d'immunité, notamment en produisant en toute loyauté, avant la vente, une déclaration écrite des vendeurs attestant du bon état du bien.

Néanmoins, dans une telle situation, la découverte ultérieure de vices cachés, démentant les affirmations mensongères des vendeurs, doit permettre de mettre en cause l'opération passée et/ou la responsabilité desdits vendeurs, notamment sur le fondement de la garantie prévue par les articles 1641 et suivants du Code civil.

b)    Reddition de comptes pour un éventuel règlement de comptes

Selon l'article 1993 du Code civil, “tout mandataire est tenu de rendre compte de sa gestion et de faire raison au mandant de tout ce qu'il a reçu en vertu de sa procuration, quand même ce qu'il a reçu n'eût point été dû au mandant”.

Ainsi, sous sa responsabilité contractuelle, l’agent immobilier, mandataire, est tenu envers son client, le mandant, d'une obligation de reddition de comptes pour un règlement de comptes. Il s'agit d'une obligation juridique, consistant, pour l’agent immobilier, à faire un compte rendu des conditions d'exécution de sa mission.

Cette règle n'est cependant pas, semble-t-il, d'ordre public et, partant, est susceptible d'être écartée par une clause contraire.

L’agent immobilier devra dans le délai stipulé et, en tout cas, dans les huit jours de l'opération, informer son client de l'accomplissement du mandat de vendre ou d'acheter.

L'information est ainsi faite par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par tout autre écrit remis contre récépissé ou émargement.

L'intermédiaire doit aussi remettre à son client, dans les mêmes conditions que celles précitées, une copie de la quittance ou du reçu délivré.

Je reste à votre entière disposition pour toute action ou information (en cliquant ici).

Cabinet AZOULAY AVOCATS

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1 Publié par Visiteur
29/05/2014 11:11

Bonjour,
je viens de louer un appartement via une agence immobilière pour des raisons pratiques. Etant marin et donc absent et injoignable 15j/mois, il m'est difficile de suivre un dossier d'où le choix de passer par agence. J'ai donné l'ensemble des papiers nécessaires au dossier 2 mois avant mon entrée dans le logement. Or le suivi de mon dossier a été déplorable, on ne me tenait informé de rien, à chaque retour de mer j'ai du passer à l'agence, 3 fois on m'a fait déplacer (40km A/R) pour signer le bail (que je n'ai signé que le jour d'entrée dans l'appartement finalement) à mon arrivé à l'agence il n'y avait personne pour me recevoir. Un dossier de porteur garant a été envoyé à mes parents, dont le bail sur lequel la surface habitable n'était même pas spécifiée, afin de faire l'assurance habitation mes parents ont appelé l'agence pour connaitre la surface, l'agent leur a répondu 40m², ou 43 ou 45 bref il ne savait pas exactement, alors qu'à la visite on m'avait dit 52m² (et il fait bien 52m²). De même il était noté sur ce bail que je dispose d'un garage, or à la visite on ne m'en a pas parlé, mais finalement en réalité je ne dispose pas d'un garage! On m'avait assuré que l'appartement serait entièrement repeint pour entrée dans les lieux (il y a eu 2 mois entre le montage du dossier et mon entrée), or seul la moitié a été faite et j'ai vu la propriétaire elle ne compte finir les peintures, elle estime en avoir fait assez (changer la chaudière, qui au passage ne fonctionnait plus, et payer la moitié des peintures). De même je dispose d'une cave, mais l'agent immobilier ne m'a pas donné les clefs (il ne sait pas ou elles sont, il me les donnera une fois retrouvées!!!).
Je paye 360 euros d'honoraires, et l'on m'a fait payer le prorata temporis pour les 4 derniers jours du mois, 3 jours pour lesquels je n'ai pas eu le choix puisque l'agent faisant le pont de l'ascension ne pouvait me faire l'état des lieux à la fin du mois exactement.
J'estime que l'agence n'a pas fait son travail correctement (c'est moi qui est du les harceler pour avoir des informations sur l'avancement du dossier et des travaux, on me donnait en plus de fausses informations, et ils n'ont pas était vérifier avant l'entrée dans les lieux que les travaux étaient fait entièrement).
Le problème est que justement pendant plus d'un mois j'ai demandé un papier sur lequel serait écrit qu'on me louait l'appartement avec chaudière neuve et peinture entière refaite mais je n'ai jamais pu l'obtenir.
Quel sont mes droits face à cette situation, puis je réclamer le remboursement d'une partie des honoraires et du prorata temporis?
Merci par avance

2 Publié par Visiteur
03/11/2014 11:40

Bonjour,
J'ai acheté une maison il y a deux ans et suite à des intempéries, le 28 juillet, un affaissement de terrain s'est produit découvrant l'entrée d'une cuve de fioul. Or, je possède une copie d'un échange de mail entre la négociatrice de l'agence immobilière et le notaire des vendeurs dans lequel la négo assure que l'ancienne cuve a été retirée par un professionnel. Qui est responsable et doit me régler les frais d'enlèvement, les anciens propriétaires ou l'agence qui a produit un faux?
Merci

3 Publié par Visiteur
07/11/2014 09:57

bonjour
Dans le cas de son mandat , est-ce qu'un agent immobilier peut demander les salaires à de futur acquéreurs ..

4 Publié par Visiteur
18/02/2015 18:59

Bonjour,

Je viens de signer une promesse de vente pour un appartement. Dans les pièces qui me sont envoyées je m'apercois qu'une partie des charges ne m'a pas été indiquee lors de la négociation et cela pour 25 % du montant total des charges mensuelles

Qu'elle est la responsabilité de l'agence à cet égard

Merci par avance

5 Publié par Visiteur
03/04/2015 18:05

bonjour
j'ai hériter de la maison de mes parents avec mon frère et ma soeur nous avons confier un mandat depuis plus d'un ans et demis a une agence depuis la signature de mandat sur leur conseil en fonction du marché qu'ils on accepter hors ils ne sont capable que de baisser le prix dilapidant ainsi notre héritage nous avons perdu 30000€ par rapport au mandat initial sous prétexte d'offre que nous somme obliger d'accepter pour qu'ils s'aperçoivent qu'enfin de compte que le client n'est pas solvable est maintiennent le prix a la baisse que puis-je faire quel est la responsabilité de l'agence dans ce cas. cordialement

6 Publié par Visiteur
26/04/2015 12:00

Bonjour,
J'ai mandaté une agence pour la vente d'une maison.
L'agence a trouvé un acheteur en 2 jours.
Je crois que l'agence a sous évalué mon bien pour le vendre plus vite.
Je ne veux pas brader ma maison.
Que dois-je faire maintenant que j'ai signé le mandat de vente et qu'un acheteur a été trouvé ?
Merci.
Cordialement.

7 Publié par Bonnepoire
11/06/2015 14:04

Bonjour,
Est-il possible pour un bailleur de se faire "domicilier" dans l'agence immobilière qui est son mandataire ?

8 Publié par Visiteur
16/07/2015 12:18

Bonjour

J'ai signé un compromis de vente le 28/04 pour une signature définitive le 23/07 hors le 10 juillet on m'annonce que la maison n'est pas vendable car sous hypothèque que la banque refuse de lever . Je suis dans 15 jours à la rue avec mes 3 enfants et mes meubles. Qui peut m'aider ?

9 Publié par Franck AZOULAY
16/07/2015 13:26

bonjour,

je vous prie de prendre attache auprès de notre cabinet, afin que nous puissions vous éclairer sur votre affaire.

Votre bien dévoué

10 Publié par Visiteur
14/09/2015 13:53

Bonjour,

Je suis dans un cas de figure un peu particulier. J'ai visité une maison par le biais d'une agence immobilière. Celle-ci n'étant pas venue nous faire la visite du bien, nous l'avons faite avec le vendeur, avec qui nous nous sommes mis d'accord sur le prix du bien.
Nous avons donc fait notre offre par écrit à l'agence, or, celle-ci trouve notre offre trop basse et refuse de la transmettre au vendeur. Nous avons informés les vendeurs de notre offre et ceux-ci la lui ont réclamée mais elle ne veut pas leur faire suivre.
Acheteurs et vendeurs sont d'accords. L'agence immobilière "bloque" donc la vente.
N'a t-elle pas obligation de transmettre notre offre aux vendeurs ? Dans ces conditions, les vendeurs réfléchissent à se passer de ses services et à nous vendre en direct, mais ils lui ont signé un mandat de vente.
Que peut-on faire ?

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