Les obligations légales de l’agent immobilier envers son client

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les obligations légales de l'agent immobilier et sa responsabilité contractuelle

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Les obligations légales de l’agent immobilier envers son client

Les obligations légales de l’agent immobilier envers son client

Sous sa responsabilité contractuelle, l’agent immobilier est tenu envers son client de diverses obligations prévues par les articles 1991 à 1997 du Code civil.

a)     Obligation de bonne exécution de la mission confiée

L'intermédiaire immobilier est tenu avant tout de la bonne exécution de la mission à lui confiée et, accessoirement, d'une obligation d'information et de conseil.

1° Obligation principale d'exécution de la mission

L'agent immobilier doit exécuter la mission qui lui a été confiée selon les termes et dans les limites du contrat le liant à son client.

À ce titre, il doit faire preuve de diligence et déployer tous les efforts nécessaires pour le succès de l'affaire qui lui est confiée. En effet, même s'il est professionnel, l'agent immobilier n'est, en règle ordinaire, tenu que d'une obligation de moyens. Autrement dit, son obligation n’est pas de vendre le bien qui lui a été confié et de lui trouver acquéreur, mais de faire tout pour atteindre cet objectif.

Cela dit, si le droit commun ne retient, en principe, qu'une obligation de moyens, il n'en reste pas moins qu'aucune rémunération ne peut être exigée lorsque l'agent immobilier n'a pas complètement ou correctement rempli sa mission.

Dans le prolongement de l'obligation de diligence, l'agent immobilier est tenu d'une obligation de loyauté (avec obligation de ne pas concurrencer déloyalement son client ou de ne pas se porter contrepartiste) et de fidélité (avec obligation d'exécuter le mandat suivant les instructions de son client en respectant les limites fixées par le mandat).

2° Obligation accessoire d'information, de conseil et de mise en garde

Afin de garantir l'intégrité du consentement, la jurisprudence a dégagé une obligation pré-contractuelle d'information ou de conseil à la charge de l’agent immobilier : celle des parties qui possède des compétences ou des informations privilégiées doit les mettre à la disposition de son interlocuteur afin que ce dernier puisse contracter en connaissance de cause.

L'obligation d'information proprement dite est celle par laquelle le futur contractant ou son représentant doit donner à son partenaire les informations techniques  nécessaires à sa décision : il ne s'agit ni plus ni moins que de donner les informations sur l'objet ou la prestation en cause.

Quant à l'obligation de conseil et de mise en garde, elle consiste à aider le futur contractant à prendre sa décision, en s'assurant que la chose ou la prestation proposée est adaptée à ses besoins, en l'informant sur les inconvénients de son choix, voire en le dissuadant de contracter.

Ainsi, l'agent immobilier investi d'un mandat de vendre ou d’acheter est tenu, s'agissant des caractéristiques ou attributs techniques, juridiques, administratifs ou financiers ou encore des vices du bien ou prestation objet de l'opération, d'un devoir de renseignement et de conseil voire de mise en garde tant à l'égard de son client qu'à l'égard des contractants de celui-ci. D'ailleurs, en tant que professionnel, il doit si nécessaire "s'informer pour informer", au besoin avec l'assistance d'un tiers, sans pouvoir se retrancher derrière la compétence personnelle de son client. À défaut, il engage sa responsabilité civile qui, selon que le cas, sera de nature contractuelle ou de nature délictuelle.

Cette obligation impose à l'agent immobilier d'informer son client "de tous les risques que lui faisait courir l'opération projetée" et ensuite de le consulter utilement sur la façon de les éviter. Même si elle doit s'apprécier "en fonction des circonstances de la cause et en particulier de la volonté de la situation et des connaissances des parties", cette obligation doit notamment porter sur :

– les risques juridiques de l'opération tels que, par exemple, le risque de non-renouvellement d'un bail, le risque d'incompatibilité du statut des locaux avec l'activité projetée, l'existence d'une réglementation particulière, etc. ;

– les risques administratifs de l'opération tels que, par exemple, l'existence d'une licence en matière de vente de débit de boissons ou encore le caractère inconstructible d'un terrain ;

– les risques économiques ou financiers de l'opération tels que, par exemple, la sous-évaluation manifeste d'un bien, l'indisponibilité des fonds nécessaires à la réalisation effective de l'opération ou encore l'insolvabilité réelle ou supposée du client ou de son garant, etc.

Il arrive que des agents immobiliers soient mis en cause suite à la découverte de vices, réels ou supposés, affectant le bien vendu par leur entremise. À ce propos, pour éviter et dissuader les "mauvaises surprises" en ce qui concerne, notamment, les défauts occultes de la chose vendue, le droit de la vente et celui du mandat prévoient un dispositif d'information ou de conseil des acquéreurs de biens immobiliers.

Cela dit, dès l'instant où l'intermédiaire professionnel a pleinement et convenablement exécuté son obligation de renseignement et de conseil sur l'existence ou la probabilité d'éventuels vices, il se met à l'abri de toute mise en cause. L'agent immobilier peut donc, en faisant preuve de prudence et de diligence, se ménager une sorte d'immunité, notamment en produisant en toute loyauté, avant la vente, une déclaration écrite des vendeurs attestant du bon état du bien.

Néanmoins, dans une telle situation, la découverte ultérieure de vices cachés, démentant les affirmations mensongères des vendeurs, doit permettre de mettre en cause l'opération passée et/ou la responsabilité desdits vendeurs, notamment sur le fondement de la garantie prévue par les articles 1641 et suivants du Code civil.

b)    Reddition de comptes pour un éventuel règlement de comptes

Selon l'article 1993 du Code civil, “tout mandataire est tenu de rendre compte de sa gestion et de faire raison au mandant de tout ce qu'il a reçu en vertu de sa procuration, quand même ce qu'il a reçu n'eût point été dû au mandant”.

Ainsi, sous sa responsabilité contractuelle, l’agent immobilier, mandataire, est tenu envers son client, le mandant, d'une obligation de reddition de comptes pour un règlement de comptes. Il s'agit d'une obligation juridique, consistant, pour l’agent immobilier, à faire un compte rendu des conditions d'exécution de sa mission.

Cette règle n'est cependant pas, semble-t-il, d'ordre public et, partant, est susceptible d'être écartée par une clause contraire.

L’agent immobilier devra dans le délai stipulé et, en tout cas, dans les huit jours de l'opération, informer son client de l'accomplissement du mandat de vendre ou d'acheter.

L'information est ainsi faite par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par tout autre écrit remis contre récépissé ou émargement.

L'intermédiaire doit aussi remettre à son client, dans les mêmes conditions que celles précitées, une copie de la quittance ou du reçu délivré.

Je reste à votre entière disposition pour toute action ou information (en cliquant ici).

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1 Publié par Visiteur
15/09/2016 08:55

Bonjour brunchild,

Le contrat de mandat de gestion doit stipuler l'ensemble des obligations de l'administrateur de biens.

Dans votre cas, il est évident que votre mandataire commet une faute contractuelle.

Toutefois, ces retards de paiement des loyers doivent être actes a l'aide de mail et/ou de recommandés.

Vous avez aussi la possibilité de résilier ce mandat.

Enfin, sur la non information et le remplacement de la fenêtre le mandat stipule l'ensemble des prérogatives de l'agence.

A défaut elle commet une faute.

Cordialement

Je reste à votre disposition.

Franck Azoulay
0140390443

2 Publié par Visiteur
15/09/2016 08:58

Bonjour oceane,

L'agence immobilière ne peut remettre les clés aux acquéreurs à défaut d'accord express du vendeur.

Ils peuvent toutefois organiser des visites avec l'acquéreur et ses entrepreneurs.

Tout cela devant être toutefois établi dans le mandat. A défaut il faudra un accord du vendeur.

Il faut toutefois rester logique et préférer ces démarches pour optimiser la vente de votre bien.

Cordialement

3 Publié par Visiteur
24/09/2016 18:37

Bonjour maître,

Au début, notre courtier nous disait que nous pouvions même emprunter un peu plus de 360000€.Pendant plus de deux mois et demi il nous a tourné en rond en nous disant que c'était bon avec une 1ère banque car ayant eu un accord de principe et même dissuader de faire d'autres demarches avec un autre courtier disant qu'il avait introduit le dossier un peu partout et plutard il nous parle de deux banques uniquement. Désolé de le dire mais il n'ai pas du tout crédible. Il manque de considération envers ces clients que nous sommes,ne rappele jamais et se fout royalement d'un projet de vie. Ma femme avait des doutes vu son comportement à un moment donné mais je me suis fié à son apparence. Je rappelle que nous avions signé le mandat de recherche depuis le 12 mai 2016. 4 mois et démi après, après plusieurs appels et mails de ma part,il nous annonce le refus des deux banques.
Peut t'on poursuite ce courtier car aujourd'hui après plus d'un an, notre projet risque de tomber à l'eau car les vendeur veulent annuler la vente et peuvent nous demander des indemnités.

4 Publié par Visiteur
25/10/2016 10:23

Bonjour Monsieur,

Ma mère, très âgée, a confié un mandat exclusif a un agent immobilier qui lui a estimé sa maison 20 000 euros de moins que les agences locales. La signature du compromis de vente a eu lieu hier lundi 24 octobre 2016, après voir été repoussée 3 fois. Ma mère m'informe que la maison doit être entièrement vidée dans les prochains jours car l'agent immobilier veut les clés.
Quelles sont les règles en la matière ? A mon sens, elle reste propriétaire et responsable jusqu'à la signature de l'acte authentique et n'a pas à remettre ses clés à qui que ce soit.
En vous remerciant

5 Publié par Visiteur
25/10/2016 15:34

Bonjour Nini,

En premier lieu un mandat exclusif ne peut être établi si des mandats simples ont deja ete donne sauf à procéder à une résiliation.

En second lieu, l'agent immobilier n'a aucun droit pour demander la remise de clés antérieurement à l'acte de vente définitif.

Je reste à disposition pour en discuter.

Votre bien dévoué

Maitre franck Azoulay
Avocat

6 Publié par Visiteur
31/10/2016 08:58

Bonjour monsieur Azoulay,

Nous cherchons à acquérir une maison secondaire dans le Morbihan. Notre recherche depuis Paris se fait à partir de sites internet. Nous sommes attirés par plusieurs biens. Nous sommes allés une semaine dans la région, nous avons pu visiter certains biens par des agences ou par les propriétaires. Certaines agences refusaient d'envoyer des renseignements par mail (photos du biens et de l'environnement ou de plans) et ne voulaient que des contacts par téléphone.
Un rendez-vous m'a été donné en agence pour visiter un bien qui nous plaisait beaucoup. Ma femme était revenue sur Paris, j'y suis allé seul. Sur place l'agent voulait que je "m'ouvre" à elle sur mon projet, ce que j'ai fait très succinctement. Elle a estimé par je ne sais quel jeu de préjugés que ce bien ne me correspondait pas et qu'elle ne voulait pas me le faire visiter. Cet entretien s'est transformé de sa part en un questionnaire de marketing agressif. Je me pose plusieurs questions.
A t'elle le droit de refuser ?
Peut-on obliger une agence à faire visiter un bien ?
Je me sens victime d'un préjudice moral et elle m'a fait perdre du temps personnel que je ne pourrais récupérer en y allant une deuxième fois pour une éventuelle visite. (Honnêtement attirer sur un bien (dont on ne peut savoir s'il est encore en vente) pour placer d'autres est une technique légère et peu sincère).
Comment faire, maître Azoulay ?

Très cordialement, JC.

7 Publié par Visiteur
12/11/2016 16:03

Bonjour Maître,
Nous avons mis notre maison en vente, sous contrat exclusif,que je ne souhaitais pas au départ, mais l'AI a su nous convaincre en nous disant que nous ne risquions rien et que nous resterions liés que 3 mois.(15 mois à la lecture du mandat) Quelques semaines se passe et aucune visite, nous décidons de revoir notre prix à la baisse et le même agent nous fait signer un nouveau contrat exclusif.Sans nous avertir qu'il s'agissait d'un nouveau et que tout repartait donc à zéro. Nous apprenons maintenant qu'il aurait pu faire un avenant ce qui n'aurait pas modifié la durée irrévocable initiale. Hors il a fait un nouveau contrat et donc nous sommes repartis pour 3 mois et toujours aucune visite. De plus il s'en vendu en nous disant qu'il publierait l'annonce sur plus de 120 sites internet et en y regardant de plus près, ca n'est plus du tout le cas. Je voudrais arrêter cette collaboration car je n'ai plus confiance du tout, sans que cela risque de me coûter des sous où de devoir lui reverser une commission si nous arrivons à vendre ensuite par nous-même ou d'autres agences en mandat simple ...

8 Publié par Visiteur
18/11/2016 22:58

Bonsoir
Voici mon problème:
A la recherche d'un logement depuis plusieurs mois, je trouve dans mon quartier une maison à vendre. Je rencontre le fils du proprio (il s'agit d'une maison de famille en vente suite à un décès). Celui-ci m'indique qu'une agence se charge de la vente par mandat exclusif et qu'en 4 jours une offre a été faite mais que rien n'est acté. Je surenchérit donc et propose au proprio de me présenter à l'agence( l'agence toucherait alors une com diminuée de moitié)
Et là branle bas de combat... l'agence indique qu'une contre-proposition faite par le vendeur a été acceptée et que la vente est parfaite.
Je pense qu'il y a escroquerie ou abus de confiance ou défaut d'information de la part de l'agence. En effet, le proprio( âgé)ne savait pas qu'il s'engageait en signant une offre mais surtout la maison est totalement sous évaluée par rapport aux prix du marché (au bas mot de 50 000 €)De plus mon notaire a voulu démêler tout cela et l'agence a tout de suite indiqué que tout était "dans les clous" : 10 visites etc....
Le fils du proprio m'a dit de son côté que tout est allé très vite: une seule offre et visite.
Pour finir, j'ai des alertes automatiques sur les sites d'annonces en ligne et je n'ai jamais vu passer la maison...
Tout cela est étrange. Quel intérêt une agence immo a-t-elle de vendre à bas prix et rapidement? Je pense personnellement que l'agence a vendu à une connaissance.
Ma question est: quel recours y a t-il? Contentieux mais sous quel forme? Le proprio doit il absolument signé un compromis dans cette situation?
Cordialement.

9 Publié par Visiteur
19/11/2016 14:40

Bonjour Maître,

J'ai acheté un appartement en juillet 2016 et l'agent immobilier ne m'a pas informé de deux gros points noirs qui me pourrisse la vie.
Le premier : le grincement du métro anormal qui m'oblige a dormir avec des bouchons d'oreilles et à envisager de changer mes fenetres!! J'avais bien vu le métro mais il s'agit du dépôt donc je ne m'attendais pas à de telles nuissances.
Deuxième : le projet de téléphérique TELEVAL qui va passer juste à côté de mes fenêtres. J'ai appris l'existence d'un tel projet par la réception d'un prospectus dans ma boîte aux lettres.
L'ancien propriétaire (le vendeur) était au courant de ce projet puisqu'il était Président du syndic et avait fait une pétition en ce sens.
Ce projet est bien avancé et sera vraissemblablement mis en service dans 4 ans. Un tel projet me pénalise financièrement car mon bien va devenir invendable ou avec une forte dévaluation. (Voir la mise en service du téléphérique de BREST projet inconciliable avec la présence d'habitations).

J'aimerais connaître les recours envisageable contre le vendeur et l'agent immobilier. En effet, si l'on nous avait informé de ces deux points nous n'aurions jamais acheté cet appartement.

10 Publié par Visiteur
20/01/2017 10:22

Bonjour,
nous avons signé un compromis en agence fin aout 2016 pour une maison, dont le diagnostic assainissement était "en cours". L'agent nous a rassuré en nous précisant que le tout a l'égout était bien là et nous a même présenté la trappe d'accès coté rue lors de la visite.
Le fait est que nous avons appris la veille de noel que l'assainissement est non conforme (le système d'eaux pluviales rejoint les eaux usées) et avons refusé de signer en l'état. Au vu de la charge de travail, le cout et surtout la "durée" nécessaire au propriétaire pour faire appliquer la conformité, car ce dernier découvrait aussi ses obligations légales du fait d'une non communication de l'agence sur ce point,... est ce que, en tant qu'acheteur je suis en mesure de me retourner contre l'agence pour non information (DOL) et réclamer à cette dernière des pénalités de retard de signature ? et si oui sous quelle forme et moyen ?

Merci par avance pour vos conseils avisés car nous désespérons, l'agence nous ayant déjà menacé de poursuite si nous annulions la vente pour ce motif, sauf que nous ne sommes pas prêts de signer au vu de toutes les obligations et délais lors de travaux touchant à la voirie, auquel il faut ajouter de nouvelles contre visites de conformité !

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