Augmentation du loyer du bail commercial malgré la demande de renouvellement du locataire

Publié le 07/10/2013 Vu 12 780 fois 4
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Le 23 avril 2013, la Cour de cassation a jugé que le propriétaire pouvait augmenter le prix du loyer du bail commercial à la valeur locative lorsque le bail renouvelé a duré plus de douze années, en l’absence de congés valable (Cass. Civ. III, 23 avril 2013, N° de pourvoi: 12-16579).

Le 23 avril 2013, la Cour de cassation a jugé que le propriétaire pouvait augmenter le prix du loyer du bail

Augmentation du loyer du bail commercial malgré la demande de renouvellement du locataire

Pour mémoire, l’article L.145-4 du Code de commerce dispose que la durée du contrat de bail commercial est d’au moins 9 ans.

A l’expiration de cette période initiale, le bail prend fin soit par l’effet d’un congé donné par le bailleur, soit par une demande de renouvellement du locataire.

Si tout le monde connait la règle des baux commerciaux dite 3 - 6 – 9, l’échéance anniversaire de la 12ème année du bail est toute aussi importante.

En effet, au bout de 12 ans, le loyer d’un bail commercial est « déplafonné », en l’absence de :

- demande de renouvellement du bail formulée par le locataire ;

- offre de renouvellement du bail formulée par le propriétaire.

Concrètement, à la date du 12ème anniversaire, le bailleur peut obtenir une augmentation sensible du prix du loyer, de manière rétroactive à compter de la 9ème année.

Ce déplafonnement du prix du loyer, pour durée de plus de 12 ans, est une des exceptions à la règle du plafonnement du loyer commercial selon laquelle, en principe, durant la durée du bail le prix du loyer ne peut pas être augmenté.

A cet égard, l’article L.145-9 du Code de commerce dispose qu’à défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail commercial se poursuit par tacite reconduction, et que lorsque, du fait de cette tacite reconduction, la durée effective du bail dépasse douze années, le loyer du bail renouvelé n’est plus soumis au plafonnement.

Le renouvellement du bail fait naître un nouveau bail et de nouvelles conditions pour une nouvelle période de neuf années.

La tacite reconduction du bail ne fait que prolonger l’ancien bail aux conditions existantes.

La présente affaire démontre l’importance de la bonne rédaction de la demande de renouvellement du bail par le locataire et du respect de son formalisme légal.

En l’espèce, un bail commercial portant sur des locaux commerciaux a été conclu entre un bailleur et une caisse du Crédit Mutuel, en qualité de locataire.

Le locataire a demandé le renouvèlement du bail commercial au terme des neuf ans.

Malgré cette demande du locataire, à la date du 12ème anniversaire du bail, le bailleur a fait délivrer au locataire un congé en lui offrant le renouvellement pour neuf années à compter de cette date mais moyennant un nouveau loyer augmenté.

Le bailleur a donc fixé le loyer du bail renouvelé à une somme réévaluée en tenant compte de l’augmentation des prix de l’immobilier, de manière rétroactive depuis la date anniversaire de neuf ans.

Le locataire s’est donc trouvé débiteur envers son bailleur de la différence entre le loyer révisé et le loyer effectivement payé depuis la date anniversaire des 9 ans du renouvellement, ainsi que des intérêts au taux légal à compter de chaque échéance, avec capitalisation.

Cet arrêt illustre une des causes de nullité des demandes de renouvellement des locataires à leur bailleur.

Or, si la demande de renouvellement du bail commercial par le locataire est nulle car viciée, le bailleur est fondé à pouvoir obtenir l’augmentation du loyer à l’échéance de 12 ans du bail.

Au cas présent, la demande de renouvellement du bail commercial par le locataire n’était pas valable.

En effet, le locataire avait adressé sa demande par télécopie au notaire du bailleur, et non comme l’exige l’article L. 145-10 par voie d’huissier au bailleur lui-même.

Dans ce contexte, la cour de cassation a consacré la force de l’exception selon laquelle lorsque le bail commercial renouvelé a duré plus de douze années, son prix peut être fixé à la valeur locative par le bailleur.

Ainsi, la demande de renouvellement du bail par la locataire doit respecter la loi d’ordre public et le formes prévues à l’article L. 145-10 du Code de commerce, à savoir :

  • être adressée au bailleur en personne ;

  • être signifiée par acte extrajudiciaire, c'est-à-dire par voie d’huissier ;

  • reproduire l’alinéa 3 de l’article L. 145-10 du Code de commerce.

En cas de désaccord entre les parties, la plus diligente a deux ans pour saisir le juge des loyers qui désignera un expert judiciaire pour fixer la valeur locative du local donné à bail.

Par conséquent, à défaut de respecter le formalisme légal, la demande de renouvellement du bail par le locataire entraine de plein droit le déplafonnement du loyer au bout de 12 ans et la possibilité pour le bailleur d’augmenté le prix du bail renouvelé à la valeur locative.

Enfin, il convient de souligner que le silence gardé ou l’acceptation par le bailleur de la proposition du locataire de renouvellement du bail ne peut pas couvrir les éventuelles irrégularités de la demande de renouvellement préalable, ni consacrer un quelconque accord des parties sur le renouvellement du bail.

Je suis à votre disposition pour toute action ou information (en cliquant ici).

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Anthony Bem
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1 Publié par Visiteur
01/08/2014 10:06

Bonjour,

Je suis propriétaire de murs commerciaux que je loue. Le bail initial de 9 ans courre jusqu'au 31-1-2015 et mon locataire souhaite demander un renouvellement en passant par un notaire. Nous ne sommes pas dans le même département et il craint un coût élevé s'il fait appel à un huissier. Et-ce valable ? Son notaire affirme que oui.

Je ne souhaite rien changer au bail initial mais je voudrais émettre une réserve quant à une augmentation du loyer, qui se ferait uniquement dans le cas où il y aurait un changement de locataire. Comment dois-je procéder ? Quel serait le coût et pour qui ?

Merci.
Cordialement,

2 Publié par Maitre Anthony Bem
01/08/2014 10:28

Bonjour SKN, la rédaction de baux commerciaux est une affaire de spécialiste. Sans vouloir critiquer a priori vos interlocuteurs, les notaires et huissiers ne sont pas de ceux qui sont en général spécialisés dans ce type d'actes. Je vous recommande donc de solliciter l'intervention de votre conseil habituel ou de me saisir en privé pour la suite si vous le souhaitez. Je me ferai un plaisir de vous conseiller. Cordialement

3 Publié par Visiteur
26/08/2014 15:01

Bonjour ,
Je suis bailleur (SCI) d'un local commercial dont le bail commercial a plus de 12 ans
Bail 1er janvier 1995 indice 2éme trimestre 94 (1018)
Bail cédé lors d'une vente du fond de commerce en 1997 loyer 2700 francs à une personne en nom propre
08/11/2000 augmentation à 2810 francs soit 428 euro
25/09/2006 " " " 550 euro
Le bail a donc eu 19 ans le 1er Janvier 2014

Puis je procéder à une augmentation du Loyer à la valeur locative du marché ? (1300-1500 euro)
Sachant que la Loi Pinel entre en vigueur le 01/09/2014 d'après ce que l'on m'a dit ???
Puis je encore tenter un déplafonnement en envoyant un acte d'huissier avant le 31/08/2014......???La chambre des propriétaires me dit que oui que ce qui compte c'est la date d'envoi de l'acte ?
On me dit tellement de choses différentes que je ne sais plus ???
Vous parlez de rétro-activité ??? Jusqu'à présent on m'a toujours dit que cela ne s'appliquait pas en matière commerciale ?
merci beaucoup
cordialement

4 Publié par Visiteur
04/03/2016 13:53

Bonjour,
Vous dites que le déplafonnement suite à un bail supérieur à 12 ans peut être rétroactif jusqu'à la 9ème année mais sur quel fondement ? Je ne trouve aucune texte prévoyant la rétroactivité.
Merci

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