Bail commercial: nouvelles modalités d’augmentation et de déplafonnement du loyer

Publié le Modifié le 24/06/2015 Vu 7 593 fois 5
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Les règles relatives à la modification du prix du loyer commercial, applicables depuis le 1er septembre 2014, sont favorables aux locataires.

Les règles relatives à la modification du prix du loyer commercial, applicables depuis le 1er septembre 2014

Bail commercial: nouvelles modalités d’augmentation et de déplafonnement du loyer

En principe, le bailleur ne peut pas augmenter librement le prix du loyer au cours de la durée du bail commercial d’une durée de 9 ans.

En effet, si le montant initial du loyer est libre, ce n'est pas le cas du renouvellement ou de la révision du loyer d’un bail en cours.

L'augmentation éventuelle du loyer est strictement encadrée et limitée aux indices applicables selon les clauses du bail.

Depuis l’entrée en vigueur de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 relative à l'artisanat, au commerce et aux très petites entreprises, dite loi « Pinel », seront seuls admis les indices de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques, à savoir :

- l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou ;

- l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires.

Ainsi, la loi « Pinel » a supprimé la référence de l'indice national trimestriel mesurant le coût de la construction.

S’agissant du déplafonnement, l’article L. 145-34, alinéas 1 et 3, du code de commerce l’autorise :

- en cas de « modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33 », c’est-à-dire concernant les éléments suivants :

  • les caractéristiques du local considéré ;
  • la destination des lieux ;
  • les obligations respectives des parties ;
  • les facteurs locaux de commercialité.

Cependant, la loi « Pinel » a opéré d’importantes modifications en ce qu’elle a introduit des limites la fixation du prix du loyer déplafonné.

En effet, les nouvelles dispositions de l’article L. 145-34 alinéa 4 du code de commerce précisent que : 

« En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33 ou s'il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d'une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente. »

Autrement dit, cette nouvelle règle s’applique lors du renouvellement du bail commercial:

  • en cas de déplafonnement dû à la modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33 du code de commerce précédemment exposés ;

  • en cas de déplafonnement du fait de la durée contractuelle du bail, supérieure à 9 ans.   

Cependant, il est important de souligner que cette limitation ne s’applique pas aux :  

  • baux de terrains, de bureaux et de locaux monovalents ;

De plus, les parties peuvent prévoir dans leur contrat de bail commercial une clause d’exclusion du plafonnement du loyer et ainsi ne pas être assujetties à cette limitation.

Ces nouvelles dispositions sont applicables aux baux conclus et renouvelés à compter du premier jour du troisième mois suivant la promulgation de la loi, soit depuis le 1er septembre 2014.

Je suis à votre disposition pour toute action ou information (en cliquant ici).

Anthony Bem
Avocat à la Cour
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1 Publié par Visiteur
27/07/2015 07:57

Bonjour Maitre,
lors du renouvellement d'un bail commercial, en juillet 2015, le locataire a accepté une augmentation du loyer à plus de 10 °/° du loyer du précédent bail. cette augmentation de plus de 10°/° est elle légale au vu de la loi Pinel.

Bien cordialement

2 Publié par Maitre Anthony Bem
27/07/2015 08:58

Bonjour Farhat,

Votre augmentation de 10% du loyer est bien dans la limite fixée par la loi.

Cordialement.

3 Publié par Visiteur
09/12/2015 21:09

Monsieur
Professeur vous pouvez vous en prévaloir par vos propos clairs er précis et par votre clarté transmettre le savoir au bénéfice de tous
Mes compliments

4 Publié par Visiteur
09/12/2015 21:19

J'ai tenté en relisant vos propos chercher en vain une erreur de ma part
Tant j'ai annoncé de mauvaises nouvelles,l'espoir est pour ceux qui seront béni par la loi pinel,pour les autres c'est l'enfer

5 Publié par Visiteur
01/02/2018 15:31

Pouvez vous me dire quel est l indice de révision pour un local commercial (magasin) indice de départ etait 1214,
le dernier indice de révision (4é trim 2014)1625
je dois faire la révision triennale mais je ne trouve pas l indice: pouvez vous me le donner??
merci d avance
nt

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