Caducité du compromis de vente à défaut de régularisation devant notaire avant la date fixée

Publié le 20/06/2013 Vu 44 221 fois 7
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Le 29 mai 2013, la Cour de cassation a jugé qu'une promesse de vente est caduque en cas de dépassement par l'acheteur du délai prévu pour l'obtention d'un credit bancaire ou du terme fixé pour la régularisation de la vente, par acte authentique devant notaire, à défaut d'acceptation expresse d'un report du délai par le vendeur (Cass. Civ. III, 29 mai 2013, N° de pourvoi: 12-17077).

Le 29 mai 2013, la Cour de cassation a jugé qu'une promesse de vente est caduque en cas de dépassement par l

Caducité du compromis de vente à défaut de régularisation devant notaire avant la date fixée

En l'espèce, aux termes d'une promesse synallagmatique, un vendeur a vendu un terrain et des bâtiments, sous plusieurs conditions suspensives, dont l'obtention par l'acquéreur d'un prêt, l'acte devant être réitéré par acte authentique à une date fixée contractuellement.

En présence d'une condition suspensive d'obtention d'un crédit immobilier stipulée dans un compromis de vente, on dit que l'acheteur doit « lever la condition suspensive d'obtention de prêt ».

Or, au cas présent, l'acheteur a sollicité amiablement auprès du vendeur la prolongation du délai de réalisation des conditions suspensives deux jours avant la date limite, auquel le vendeur n'a pas répondu.

Quelques mois plus tard, l'acheteur a fait savoir au vendeur qu'il avait obtenu le financement nécessaire et sollicité la fixation d'une nouvelle date pour la signature de l'acte authentique devant le Notaire.

Le vendeur ayant alors répondu que la promesse était caduque, l'acheteur l'a assignée en exécution forcée de la vente immobilière.

La cour d'appel à jugé que la promesse de vente n'était pas caduque compte tenu que le compromis prévoyait explicitement que la condition suspensive d'obtention de prêts était prévue dans l'intérêt de l'acquéreur, qu'il n'était pas prévu de sanction ou de caducité du « compromis » au cas d'irrespect du terme fixé pour la régularisation de la vente par acte authentique au 31 décembre 2010.

Les juges d'appel ont donc considéré que l'acquéreur était en droit de poursuivre la signature de l'acte authentique dès lors que le vendeur ne l'avait pas auparavant mise en demeure de s'exécuter et n'avait pas agi en résolution de la convention et l'ont condamné en conséquence à payer la somme de 49.000 € à titre de dommages et intérêts.

Cependant, la cour de cassation a cassé et annulé l'arrêt d'appel en jugeant que :

« en statuant ainsi, alors qu'un délai était prévu pour la réalisation de la condition suspensive et qu'à la date prévue pour la régularisation de la vente par acte authentique, cette condition n'était pas accomplie, la cour d'appel, qui n'a pas constaté que le vendeur avait accepté un report du délai de signature, a violé le texte susvisé ».

Ainsi, la défaillance de la condition suspensive d'obtention de prêts a pour conséquence d'entraîner la caducité du compromis de vente.

Concrètement, si le compromis de vente prévoit que l'acquéreur doit obtenir un financement, un crédit, un prêt ou un concours bancaire dans un délai, leur non-obtention dans le délai fixé a pour conséquence d'entraîner sa caducité, même si cette condition suspensive est stipulée dans l'intérêt de l'acquéreur.

Par ailleurs, il résulte de cette décision que le vendeur resté silencieux à la demande de prorogation de délais sollicitée par l'acheteur, n'a pas à :

- enjoindre à l'acheteur, à l'expiration du délai fixé pour la réitération de la vente par acte authentique, de régulariser sans délai, à peine de caducité le compromis de vente ;

- adresser une quelconque mise en demeure en ce sens à l'expiration du délai initial et de la caducité ;

- agir en résolution de la promesse de vente.

Par conséquent, le délai fixé par le compromis de vente pour sa régularisation par acte authentique n'a pas besoin d'être érigé en condition extinctive pour que la promesse de vente soit caduque et que l'acheteur ne puisse plus lever la condition suspensive d'obtention de prêts stipulée au compromis.

Enfin, eu égard a ce qui précède, il y a lieu de rappeler qu'en matière contractuelle, le silence ne vaut pas acceptation et ne peut donc pas être interprété comme un acquiescement tacite.

Ainsi, l'accord du vendeur pour que la durée de validité du compromis de vente soit prorogée ne peut pas être déduit, à défaut de toute manifestation non équivoque de volonté, en cas de simple silence observé par le vendeur à réception de la demande de prorogation du délai adressée par l'acheteur, du fait qu'il s'est abstenu de mettre en demeure son cocontractant après l'expiration du délai de régularisation par acte authentique, ni davantage en cas de pourparlers n'ayant débouché sur aucun accord modificatif.

Je suis à votre disposition pour toute action ou information (en cliquant ici).

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Anthony Bem
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1 Publié par Visiteur
25/02/2014 20:32

bonjour..
notre notaire nous a donner une date butoir du 24 fev 2014 pour un héritage immobilière que l on vend.
maintenant ils nous donne une autres date du 6 mars 2014 alors qu ils ont l argents et tous les papiers.
je voudrais savoir si on es dans nos droits de le faire signer avant fin fevrier..
merci de votre réponses^^

2 Publié par Visiteur
04/04/2015 20:55

Nous avons un compromis de vente dont la date limite est le 10 avril le 31 mars nous nous étions présente pour une signature définitive mais le vendeur avait une hypothèque sur le logement qu'il n'a pas levée pouvons nous annuler la vente au 10 avril car nous avons très peur de nous faire avoir il nous avait cache le montant réelle des charges

3 Publié par Visiteur
11/03/2017 10:07

Bonjour. Je suis le vendeur et j'ai signé un compromis de vente le 23 décembre 2016. Sur le document, il y a précisé deux dates, celle limite d'obtention de prêt le 11 février 2017 et celle limite de régularisation de l'acte le 10 mars 2017. Aujourd'hui le 11 mars rien est signé pour l'authentique car les acheteuses n'ont pas encore l'accord de leur banque ni en retour écrit chez le notaire de cet établissement. Puis-je considérer la vente caduque avec elles?

4 Publié par Visiteur
23/03/2017 14:46

Bonjour ,
Je souhaiterais savoir si cette règle vaut pour toutes les clauses suspensives autres qu'une demande de prêt . Par exemple clauses suspensives en relation avec une autorisation de l'administration ( permis de construire ou exploitation classée )

5 Publié par prosunt
01/05/2017 19:52

bonjour,
la condition suspensive...la remise par la banque à l'acquéreur de l'offre écrite...La réception de cette offre intervenir au plus tard 30 avril 2017. Obtention ou non-obtention prêt devra être notifié...dans les 3 jours délais.Présentes caduques. Termes considérés extinctif. Le vendeur retrouvant entière liberté. Puis-je renoncer vente sans risque. Cordialement

6 Publié par Visiteur
07/03/2018 17:33

Bonjour, je suis vendeur, deux clauses suspensives dans le compromis, l'une liée au prêt bancaire, l'autre au permis de construire de l'acheteur. A la date finale du compromis l'acheteur a obtenu son prêt mais n'a pas reçu la réponse pour le permis de construire. Il n'a, par ailleurs pas respecté les délais ni pour la demande de prêt, ni pour le dépôt de demande de permis de construire. Puis-je le mettre en demeure de signer l'acte authentique à la date prévue ?

7 Publié par Visiteur
29/03/2018 19:25

Bonjour,Nous sommes vendeurs. Le compromis sous conditions suspensives d'obtention de prêts devait intervenir le 15 mars 2018. l'acquéreur n'a pas eu son prêt pour l'instant mais d'un commun accord nous avons décalé la date de la vente au 30 avril. Les deux parties sont d'accord pour faire la vente à cette date malgré l'absence d'obtention de prêt. Est il necessaire de faire un avenant au compromis initial ?

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