Pas de délai pour la demande de prêt bancaire par l’acquéreur d’un bien immobilier

Publié le 28/04/2014 Vu 18 489 fois 3
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La clause d’une promesse de vente d’un bien immobilier peut-elle imposer à l’acquéreur de déposer une demande de prêt bancaire dans un certain délai ?

La clause d’une promesse de vente d’un bien immobilier peut-elle imposer à l’acquéreur de déposer une

Pas de délai pour la demande de prêt bancaire par l’acquéreur d’un bien immobilier

Pour mémoire, l’article L312-16, alinéa 1er, du code de la consommation dispose que :

« Lorsque l'acte mentionné à l'article L. 312-15 indique que le prix est payé, directement ou indirectement, même partiellement, à l'aide d'un ou plusieurs prêts régis par les sections 1 à 3 et la section 5 du présent chapitre, cet acte est conclu sous la condition suspensive de l'obtention du ou des prêts qui en assument le financement. La durée de validité de cette condition suspensive ne pourra être inférieure à un mois à compter de la date de la signature de l'acte ou, s'il s'agit d'un acte sous seing privé soumis à peine de nullité à la formalité de l'enregistrement, à compter de la date de l'enregistrement. »

En d’autres termes, dans le cadre de la vente d’un bien immobilier, lorsque le compromis indique que le prix est payé à l’aide d’un prêt bancaire, il est conclu sous la condition suspensive de l’obtention de ce prêt.

En outre, la durée de validité de cette condition suspensive ne pourra être inférieure à un mois à compter de la date de signature de l'acte ou à compter de sa date d'enregistrement s'agissant d'une promesse unilatérale de vente.

Ainsi, le bénéficiaire d’une promesse de vente d’un bien immobilier devra disposer d’au moins 30 jours pour déposer sa demande de prêt bancaire.

Or, la plupart des promesses de vente d’immeubles comportent une clause imposant à l’acquéreur de faire sa demande de prêt dans un délai souvent inférieur à un mois.

Dès lors, se pose la question de la validité d’une telle clause abrégeant le délai légal prévu pour déposer une demande de prêt destiné à financer l’acquisition d’un bien immobilier.

L’arrêt rendu par la Cour de cassation le 12 février 2014 apporte une réponse à cette question. (Cass. Civ. 3, 12 février 2014, n° 12-27182)

En l’espèce, des époux ont promis de vendre un appartement à une personne, sous la condition suspensive de l'obtention d'un prêt bancaire pour lequel l’acheteur s'engageait à déposer une demande de crédit dans un délai de 10 jours.

Par la suite, reprochant à l’acquéreur de ne pas justifier du dépôt d'une demande de prêt dans ce délai, les vendeurs l'ont assigné en paiement de la clause pénale.

La cour d’appel a rejeté l’action des vendeurs en relevant qu'en s'adressant à un courtier en prêts immobiliers l’acquéreur avait satisfait à l'obligation de déposer une demande de prêt auprès d'un organisme financier contenue dans la promesse de vente.

La Cour de cassation a confirmé l’arrêt d’appel en posant le principe selon lequel :

« les dispositions d'ordre public de l'article L. 312-16 du code de la consommation interdisent d'imposer à l'acquéreur de déposer une demande de crédit dans un certain délai, cette obligation contractuelle étant de nature à accroître les exigences de ce texte »

Or, dès lors qu’une règle est d’ordre public, les parties ne sauraient y déroger par une clause de leur contrat.

Ainsi, les vendeurs ne pouvaient pas valablement imposer à l’acquéreur de faire sa demande de prêt dans un délai de 10 jours, alors qu’une règle d’ordre public prévoit que ce délai ne doit pas être inférieur à un mois.

Par conséquent, la Haute juridiction a approuvé les juges du fond d’avoir retenu que la non-réalisation de la condition suspensive n’était pas imputable à l’acquéreur et que la demande des époux de versement de la clause pénale ne pouvait être accueillie.

Il en résulte que, dans le cadre de la vente d’un bien immobilier, le vendeur ne pourra pas se prévaloir de la clause imposant à l’acquéreur de déposer une demande de prêt dans un certain délai :

- ni pour obtenir la caducité de la vente (Cass. Civ. III, 7 novembre 2007, n° 06-17867) ;

- ni pour refuser de restituer l’acompte (Cass. Civ. I, 7 juillet 1993, n° 91-20395) ;

- ni pour solliciter la sanction prévue par l’article 1178 du Code civil qui répute accomplie la condition dont l’accomplissement a été empêché par le débiteur (Cass. Civ. III, 6 mai 2005, n° 04-13381) ;

- ni encore pour demander le paiement d’une clause pénale, tel qu’en l‘espèce.

Pour conclure, il convient de garder en mémoire que dans le cadre d’une vente de bien immobilier, l'article L.312-16 du Code de la consommation interdit d'imposer à l'acquéreur de déposer une demande de crédit dans un certain délai.

L’acquéreur d’un bien immobilier doit donc disposer d’un délai d’au moins un mois pour déposer une demande de prêt destiné à financer l’acquisition de l’immeuble. 

Le délai d’un mois fixé par ce texte s'entend d'un délai minimum que les parties peuvent évidemment augmenter.

La décision commentée traduit ainsi l’importance de bien rédiger les actes de vente de bien immobilier afin de permettre l’exercice de recours efficaces le cas échéant.

Je suis à votre disposition pour toute action ou information (en cliquant ici).

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Anthony Bem
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1 Publié par Visiteur
13/02/2016 09:06

Bonjour
Je vends ma maison, compromis vs etre signé ce lundi 15 Fev. Et je compte acheter une autre maison dont on a eu un coup de coeur. C'était une vraie opportunité,du coup pour bloquer on a fait une offre d'achat le 11Fev, mais le vendeur n'étant pas sur place, signeront l'offre que vers Fin Février.
On aura un bel apport au moins 140000€ sauf que on devait d'abord racheter nos petits crédit conso avant de poser notre demande de prêt à la banque. Pour notre cas on aimerait donc avoir AU MOINS ce délai de 1 Mois après signature du compromis pour déposer une demande de prêt. Est ce tout à fait faisable?? Et vue que l'on a déjà fait un offre est ce que notre projet edt faisable avec tous les délais d'attente à respecter pour la vente de notre maison de l'autre côté ?
Merci davance

2 Publié par Maitre Anthony Bem
13/02/2016 09:14

Bonjour SAH64,

Afin de me permettre de prendre connaissance de votre situation personnelle en détail et de disposer de toutes les informations nécessaires pour vous répondre, je vous suggère de me contacter en privé pour une consultation.

A cet égard, je vous invite à choisir l'une de mes différentes modalités de consultation proposées dans la rubrique "services" en haut de page.

Cordialement.

3 Publié par Visiteur
31/10/2017 20:32

bonsoir,

Il n'y a pas eu de date dans la clause suspensive d'obtention de prêt sur le compromis, puis-je prétendre à des dommages et intérêts si le bien a été immobilisé 6 mois ?
MERCI
Cordialement

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