L’interdiction d’exercice d’une activité de restauration source de nuisances olfactives

Publié le 12/05/2014 Vu 63 381 fois 30
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Une activité de restauration peut-elle être interdite par la copropriété même en l’absence de clause du règlement de copropriété l’interdisant expressément ?

Une activité de restauration peut-elle être interdite par la copropriété même en l’absence de clause du

L’interdiction d’exercice d’une activité de restauration source de nuisances olfactives

Le 13 novembre 2013, la Cour de cassation a jugé qu’en présence d'une clause du règlement de copropriété interdisant simplement l'exercice d'un commerce générant des nuisances olfactives, la copropriété de l’immeuble n'a aucune obligation pour rendre une activité de restauration conforme au règlement ni d'autoriser des travaux de nature à remédier à ces nuisances et peut valablement l’interdire. (Cass. Civ. III, 13 novembre 2013 N° de pourvoi: 12-26121)

Pour mémoire, chaque copropriétaire use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination de l'immeuble.

L'analyse du règlement de copropriété, loi fondamentale des copropriétaires, permet de fixer au cas par cas les limites des droits de chacun au sein de la copropriété notamment s’agissant de l’exercice d’une activité commerciale telle que la restauration.

En l’espèce, le propriétaire d’un local commercial dans un immeuble en copropriété a sollicité, en vain, de l'assemblée générale de la copropriété une autorisation pour améliorer l'évacuation des odeurs de son local.

Malgré ce refus d’autorisation, et en l'absence d'un conduit d'extraction des fumées conforme, il a donné à bail son local à la société Subito Pizza à usage de restauration, pizzeria, vente à emporter, livraison à domicile.

Le règlement de copropriété de l’immeuble stipulait notamment : « ... sont formellement exclus : tous établissements dangereux, bruyants ou insalubres, de nature à incommoder par le bruit ou l'odeur les personnes habitant la maison ».

Ainsi, le règlement de copropriété n'interdisait pas expressément l'activité de restauration, qui ne constituait d’ailleurs pas, a priori, un établissement dangereux, bruyant ou insalubre.

Cependant, à la suite de plaintes de copropriétaires à raison de nuisances générées par ce commerce, le syndicat des copropriétaires a assigné le propriétaire des locaux et la société Subito Pizza en cessation, sous astreinte, de l'activité de cette dernière.

Les juges d’appel ont refusé d'ordonner la cessation de l’activité de restauration en considérant que celle-ci n'était pas exclue par le règlement de copropriété.

De plus, la Cour d’appel a jugé que le syndicat des copropriétaires refusant toute mesure adéquate destinée à faire cesser les inconvénients liés à une activité non prohibée par le règlement de copropriété, il y avait lieu de recourir à une mesure d'expertise afin d'examiner les inconvénients et nuisances allégués et proposer les solutions techniques de nature à y remédier tout en permettant la poursuite de l'activité.

Toutefois, la Cour de cassation a cassé et annulé l’arrêt d’appel et refusé l’exercice d’une activité de restauration dont les nuisances olfactives sont seules prohibées par le règlement de copropriété et même que soit ordonné une expertise pour examiner la réalité des inconvénients et des nuisances allégués.

Cette interdiction résulte de l'existence de plaintes de nuisances olfactives liées à l'activité de la société Subito Pizza et du fait que le règlement de copropriété excluait formellement les établissements générant ce type de nuisances.

La Cour de cassation a ainsi jugé que, en présence d'une clause du règlement de copropriété interdisant l'exercice d'un commerce générant des nuisances olfactives :

- l'assemblée générale des copropriétaires n'a aucune obligation, pour rendre cette activité conforme au règlement ni d'autoriser des travaux de nature à remédier à ces nuisances ;

- un syndicat des copropriétaires peut valablement refuser à un copropriétaire l'autorisation d'installer une tourelle d'extraction pour favoriser l'évacuation des fumées de nature à mettre un terme aux nuisances olfactives ou de procéder à toute mesure destinée à faire cesser les inconvénients éventuels liés à une activité même non expressément prohibée par le règlement de copropriété ;

- un syndicat des copropriétaires peut valablement faire état, au soutien de sa demande de cessation d’une activité de restauration, de nuisances olfactives et ce, sans avoir à prouver la non-conformité du système d'extraction des fumées ;

L’intervention d’un avocat spécialisé permettra d’analyser l’étendue des droits et limites fixées par le règlement de copropriété et, le cas échéant, vérifier si l'activité de restauration envisagée est interdite ou autorisée.

Je suis à votre disposition pour toute action ou information (en cliquant ici).

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Anthony Bem
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1 Publié par Visiteur
17/10/2015 13:57

Bjr Me, un restaurant vient de s'implanter à coté de chez nous. La bouche dévacuation de l'air vicié des cuisine est horizontale, certe à plus de 6 metres de notre maison mais dirigée vers nous donc nous subisons les odeurs et le bruit de la ventillation.
Quel est la meilleur démarche pour que notre voisin modifie son installation.
Il ne répond pas à nos téléphones et se croit tout permis car il à crée 3 emplois!

Cordialement

Pierre Krust

2 Publié par Maitre Anthony Bem
18/10/2015 12:59

Bonjour Pierre,

Si malgré une mise en demeure, aucune solution amiable n'est trouvée, il faudra initier une procédure judiciaire afin de faire cesser et indemniser vos préjudices subis.

Cordialement.

3 Publié par Visiteur
26/10/2015 23:05

Bonsoir maitre,
dans un règlement de copropriété, dans le chapitre destination de l'immeuble, un local, décrit comme une "boutique" en 1968 au moment de la rédaction, destiné aux usages d'"entrepôt", "bureaux" et "commerce", sans restriction particulière, m'autorise t'il une activité de restauration?
Même si dans l'état descriptif de division, c'est marqué "boutique" car à l'époque un joailler était en place ?

Cordialement.

4 Publié par Visiteur
04/11/2015 15:33

C'est un problème d'interprétation.
Si dans le RCP il est écrit : destination des lieux "commerce", vous pouvez faire une activité de restauration.
S'il est simplement écrit "boutique", l'activité de devrait pas être possible.
Avant de vous lancer dans votre projet, veillez a obtenir l'accord de la copropriété en AG : "confirmant que la destination boutique englobe l'activité de restauration.
JG

5 Publié par Visiteur
26/01/2016 22:24

Bonjour maître ,
dans un règlement de copropriété, dans le chapitre destination de l'immeuble, un local, décrit comme une "boutique" en 1953 ,au moment de la rédaction, destiné aux usages "commerce alimentaire après consultation accord préalable de l'assemblée generale des copropriétaires" , la boutique présente un extincteur car a l'époque c'est un pressing en place.
Signée la boutique sans l'accord des copropriétaires , quelles sont les problemes grave ou positif rencontrons nous ?
Ou comment dois-je faire pour avoir l'accord des copropriétaires ?

Cordialement.

6 Publié par Visiteur
26/01/2016 22:26

PS: Signé la boutique pour faire restauration

7 Publié par Maitre Anthony Bem
26/01/2016 23:31

Bonjour Léa wu,

Je vous invite à me consulter en privé afin de me permettre de prendre mieux connaissance de votre situation personnelle et de pouvoir vous répondre en toute connaissance de cause.

A cet egard, je vous propose de consulter en haut de page dans la rubrique "services" pour choisir l'une de mes différentes modalités de consultation.

Cordialement.

8 Publié par Visiteur
30/03/2016 03:22

Bonjour. Le règlement de ma copropriété, qui présente un commerce au rez de chaussée, stipule l'article "interdisant une profession soumise à l'enquête du commodo/incommodo ou qui produirait du bruit ou de la mauvaise odeur" Mais il a été rajouté " actuellement un commerce de petit bricolage. Tout commerce est autorisé dans ce local"
Or depuis quelque mois un restaurant chinois procure des nuisances de bruits jusqu'à minuit parfois, bruits de vaisselles, discussions, rires chants, et d'odeurs de 10 heures du matin à 23 heures.
La mention "tout commerce autorisé" annule t-elle l'article portant sur les nuisance de bruit et d'odeur? mille mercis pour votre bienveillance et votre réponse ici ou en privé (isabelleip@laposte.net)

9 Publié par Visiteur
07/05/2016 08:28

Bonjour, je subis les odeurs olfactives d'un restaurant , le propriétaire ne veut rien entendre.les sorties de hotte passent par des colonnes sèches non gaînées datant de 1986
doit t il les mettre aux normes actuelles.
Merci pour votre réponse .
cordialement

10 Publié par Visiteur
25/05/2016 22:01

Bonjour maitre , étant locataire d'un local commercial avec un bail uniquement restauration ( local neuf) ayant fait la demànde de modification de façade auprès de la mairie , la mairie m'a bloqué à cause de la pression de la copropriété qui ne veulent pas de métier de bouche après un ans de combats , ils m'ont délivré l'autorisation mais la copropriété on fait un recours , puis je commencé mes travaux ou il faut que j'attend ?

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