Nullité de la saisie immobilière de la banque par la prescription de l'action de deux ans

Publié le Modifié le 04/12/2015 Par Anthony Bem Vu 8 291 fois 7

La validité de la procédure de saisie immobilière initiée par une banque est-elle conditionnée au respect du délai de prescription de deux ans ?

Nullité de la saisie immobilière de la banque par la prescription de l'action de deux ans

Pour mémoire, l'action en recouvrement des banques envers leurs clients au titre des impayés de crédit est enfermée dans un court délai d'une durée de deux ans à compter du premier impayé.

En l'espèce, la banque Crédit immobilier de France a consenti un prêt immobilier dont vingt-quatre mensualités se sont retrouvées impayées.

La banque a ainsi fait signifier aux emprunteurs un commandement de payer valant saisie immobilière par voie d'huissier de justice, puis les a assignés devant le juge de l’exécution aux fins de vente de leur bien immobilier par voie d'adjudication.

En défense, les emprunteurs ont fait valoir la prescription de l'action judiciaire en recouvrement formée à leur encontre par la banque.

En effet, de manière générale, l’action judiciaire des professionnels pour les biens ou les services qu’ils fournissent à leurs clients consommateurs se prescrit par deux ans.

Autrement dit, le régime de l’action en justice des professionnels envers leurs clients est soumis à un bref délai exorbitant et dérogatoire du droit commun.

De plus, le point de départ du délai de prescription se situe au jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer l’action concernée.

Dans la présente affaire, les juges d'appel ont, dans un premier temps, rejeté l'argument de la prescription, estimant que :

  • l’action était soumise à la prescription quinquennale (5 ans) de droit commun,
  • les dispositions concernant le crédit à la consommation sont inapplicables aux crédits immobiliers,
  • le point de départ du délai de la prescription de l’action de la banque se situait à la date de la déchéance du terme notifié aux débiteurs.

Ce faisant les juges d'appel rallongeaient et retardaient l'acquisition du délai de prescription en faveur de la banque et au détriment du client. 

Cependant, le 17 juin 2015, la cour de cassation a cassé et annulé l’arrêt d'appel en jugeant que :

  • « les crédits immobiliers consentis aux consommateurs par des organismes de crédit constituent des services financiers fournis par des professionnels »,
  • le point de départ du délai de prescription biennale de l'action en paiement d’un crédit immobilier consenti par un professionnel à un consommateur, est « la date du premier incident de paiement non régularisé ». (Cour de cassation, 1ère chambre civile, 17 juin 2015, N° de pourvoi: 14-13622)

Il résulte de cette décision que les dispositions de l’article L 137-2 du code de la consommation, qui fixe à deux ans le délai de prescription de l’action « des professionnels, pour les biens ou les services qu’ils fournissent aux consommateurs » a une vocation large qui concerne les relations des professionnels et des consommateurs en général, dont les crédits immobiliers octroyés par les banques à leurs clients.

Cette décision consacre un régime de protection favorable aux clients des banques qui connaissent des impayés puisqu'elle leur permet de leur éviter une condamnation grâce à l'écoulement du temps passé.

Par conséquent, le délai de prescription de droit commun en matière contractuelle et extracontractuelle de cinq ans ne s'applique pas aux prêts bancaires en général et aux crédits immobiliers en particulier.

Les crédits à la consommation comme les crédits immobiliers bénéficient donc d'un délai de prescription abrégé qui en pratique peut ne pas avoir été respecté surtout compte tenu du point de départ qui intervient dès le premier impayé.

En effet, outre le délai de la prescription, la question du point de départ du délai est tout aussi importante.

Au cas présent, la banque soutenait que le point de départ devait se situer à la date de la délivrance du commandement de payer signifiée par voie d'huissier.

Or, la cour de cassation a fixé le point de départ du délai de la prescription biennale bien plus tôt dans le temps, à la date du premier impayé non régularisé.

En effet, c'est à la date du "premier incident de paiement non-régularisé" que la banque a connu ou aurait dû connaître l'existence de l'impayé et qu’elle doit assigner en justice l'emprunteur débiteur aux fins de condamnation en paiement de la dette.

Par conséquent, dans le cadre d’une action en paiement au titre d’un crédit immobilier consenti par un professionnel à un consommateur, la recherche de la date de la prescription de l'action de la banque par l'analyse de l'historique des règlements et des impayés peut permettre utilement à l'emprunteur de faire annuler l'action de cette dernière pour cause de prescription de l'action de la banque.

Mieux, en cas de défaillance de l’emprunteur et de procédure de saisie immobilière pratiquée par la banque devant le juge de l'exécution afin d’obtenir la vente forcée du bien, le débiteur peut souvent se défendre efficacement grâce à ce vice de procédure et l'assistance d'un avocat en droit bancaire pour faire annuler la procédure de saisie.

Les établissements bancaires ne sont pas tout puissants et peuvent ainsi commettre des erreurs en laissant notamment passer trop de temps dès le premier impayé ou "incident de paiement non-régularisé".

Concrètement, les emprunteurs faisant l'objet d'une procédure de saisie immobilière peuvent se défendre utilement en vérifiant que le délai de la prescription légale de deux ans de l’action engagée par la banque ne soit pas écoulé.

Je suis à votre disposition pour toute action ou information (en cliquant ici).

Anthony Bem
Avocat à la Cour
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Publié par Visiteur
31/01/16 09:50

Bonjour Maître

Pour éviter la prescription des 2 ans, notre banque a débité 3 mensualités sur notre compte, rendant celui ci débiteur alors que aucune autorisation de découvert n'est autorisé.
Est normal

Publié par Visiteur
24/02/17 18:25

Bonjour Maître,
L'Huissier de la Banque m'a aussi remis "Commandement de payer valant saisie immobilière avec sommation" le 30/01/2017 alors que, suite au chomage , je n'avais pas pu réglé l'échéance depuis le 06/10/1992 . Est-ce-que ceci est considéré comme " prescription" . JE DIS BIEN DEPUIS 1992 . Alors que la maison vient d'être saisi ce 30/01/2017 . Vingt Cinq ans ont écoulé depuis la première échéance impayé . La Banque vient de se réveillé pour me faire la saisie .
Comment contester cette Saisie (par exploit d'Huissier) ???
Le Prêt à la Banque m'a été consenti en Juillet 1986 .

Publié par Maitre Anthony Bem
24/02/17 21:34

Bonjour kseroger,

Il n'y a pas de prescription de l'action en cas de jugement de condamnation rendu à votre encontre.

Le délai d'exécution des décisions de justice est de 10 ans depuis la loi de 2008.

Cordialement.

Publié par Visiteur
26/02/17 03:14

Bonjour Maitre,
L'Affaire est en cour, il n'est pas encore jugé , ni passer passer devant le Juge d'orientation. L'Huissier de la Banque vient de me remettre , le 30 Janvier 2017 , "un Commandement de payer valant saisie immobilière avec sommation". Le Prêt immobilier a été consenti en Juillet 1986 , pour 20ans . Mais le 1er échéance non payé date du mois d'Octobre 1992. Et aucun réglement n'a été fait jusqu'au 20 année de prêt . Il n'y a aucun jugement .
Et j'avais compris QU'IL Y A PRESCRIPTION puis le premier incident pour non paiement date depuis octobre 1992. Faut dire que la banque m'a oublié plus de 18 ans .
C'est à ma grande surprise que je vois la présente de l'Huissier à mon domicile ce 30 Janvier 2017 pour me remettre ce Fameux "Commandement valant saisie vente immobilière".
Y a pas encore ni publication du commandement de payer au Service de publicité foncière , ni délivrance d'une assignation à comparaitre .
Comment je peux contester cette saisie immobilière.
Il est caduque, le premier incident de paiement a eu lieu il y a plus de 18 ans .
Merci de me donner l'éclairage

Publié par Visiteur
11/03/17 17:08

Bonjour Maître,
Suite à un divorce, et toutes les procédures judiciaires, je rembourse une somme tous les mois, avec mon ex-mari à la banque (moi j'ai fait une conciliation, lui saisie sur salaire)je ne suis pas fiché BDF, ma question : est ce que je peux à nouveau emprunter pour un achat immobilier sans être inquiétée d'une éventuelle saisie de cette fameuse banque si elle découvre que je suis propriétaire ?

Publié par Maitre Anthony Bem
11/03/17 21:39

Bonjour zaza,

Je vous confirme que vous pouvez à nouveau emprunter pour un achat immobilier sans être inquiétée d'une éventuelle saisie de votre bien tant que votre créancier n'engage pas d'action en recouvrement à votre encontre ou n'est pas informé de l'existence de votre bien immobilier.

Cordialement.

Publié par Visiteur
19/09/17 16:13

Bonjour, la sci dans laquelle mon ami a 60% des parts ne paie plus le crédit immobilier d'une maison dans laquelle il vivait avec son ex compagne, car les deux autres membres ont "disparu" et n'ont plus les moyens (faillite professionnelle et personnelle).
La maison doit être saisie par la banque, ce qui effacerait la dette ?
La banque ne saisit pas car le prix de vente de la maison serait inférieur à la dette et au montant effarant des intérêts de non paiement.
mon ami ne peut racheter le crédit (refus de l’établissement bancaire) et est bloqué car la maison ne peut être ni payée par lui, ni saisie par la banque et il ne peut la donner car elle ne lui appartient plus ! il n'y vit pas et elle est en train de se détériorer. Il continue à payer les impôts et taxes immobiliers à hauteur de ses 60 % et à entretenir le terrain pour les voisins. 5 ans que cette situation absurde persiste. la maison est en vente depuis mais aucun acheteur ni même de visite. Que peut il faire ?

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