Nullité de la vente en cas de non-respect d’un pacte de préférence

Publié le 21/01/2019 Vu 16 634 fois 3
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Le promettant d’un pacte de préférence peut-il valablement conclure une promesse unilatérale de vente avec un tiers avant l’expiration du droit de préférence ?

Le promettant d’un pacte de préférence peut-il valablement conclure une promesse unilatérale de vente ave

Nullité de la vente en cas de non-respect d’un pacte de préférence

Selon l’article 1123 alinéa 1 du Code civil « le pacte de préférence est le contrat par lequel une partie s'engage à proposer prioritairement à son bénéficiaire de traiter avec lui pour le cas où elle déciderait de contracter. ».

En d’autres termes, le pacte de préférence est une convention par laquelle le propriétaire d’un bien, le promettant, s’engage en cas de vente de celui-ci, à proposer prioritairement au bénéficiaire de la promesse de le lui vendre.

Chronologiquement, le pacte de préférence est conclu antérieurement au contrat de vente.

Ce pacte se distingue de la promesse unilatérale de vente par une différence d’intentions.

Ainsi, le promettant ne s’engage pas à vendre un bien mais juste à proposer en priorité celle-ci le cas échéant.

Le droit commun fixe les conditions de validité du pacte de préférence.

Le pacte doit définir le type de contrat projeté.

En effet, un pacte de préférence peut porter sur n’importe quel type de contrat tels qu'une vente, un contrat de distribution, un contrat de bail, un contrat de travail, etc …

Si le pacte de préférence porte sur une vente, il devra déterminer avec précision la chose vendue.

Toutefois, le prix n’est pas obligatoirement fixé au jour de la conclusion du pacte de préférence.

Par ailleurs, le pacte de préférence peut prendre la forme d’un écrit ou être conclu oralement.

Bien qu’aucune forme particulière ne soit exigée, la rédaction d’un écrit est vivement conseillée afin de se ménager une preuve de l’engagement à toutes fins utiles, en cas de contentieux.

Il découle d’un pacte de préférence que le vendeur est uniquement tenu de proposer prioritairement la vente de son bien au bénéficiaire.

Néanmoins, il peut librement fixer le prix de vente à condition d’agir de bonne foi.

Quant au potentiel acheteur, il est libre de refuser ou d’accepter l'offre qui lui est faite par le promettant.

Il dispose d’une « option ».

En cas de refus du potentiel acquéreur, le promettant est libéré de sa promesse et peut parfaitement conclure le contrat avec un tiers.

L'acceptation doit être faite de bonne foi et elle a pour conséquence de former le contrat aux conditions convenues.

Néanmoins, le promettant peut violer sa promesse et conclure une vente

Ce n’est que s’il est possible de prouver que le tiers acquéreur connaissait l’existence du pacte de préférence et la volonté du bénéficiaire de s’en prévaloir, que ce dernier pourra obtenir la nullité de la vente ou se substituer au tiers dans le contrat de vente passé en violation du pacte.

A défaut de preuve que le tiers acquéreur connaissait l’existence du pacte de préférence et la volonté du bénéficiaire de s’en prévaloir, ce dernier sera en droit d’obtenir des dommages et intérêts de la part du juge afin de faire indemniser des préjudices subis du fait de la violation du pacte de préférence.

Enfin, il est intéressant de relever qu’aux termes d’un arrêt, rendu le 6 décembre 2018, la Cour de cassation a jugé que la simple signature d’une promesse unilatérale de vente par le vendeur est susceptible de constituer une violation du pacte de préférence le cas échéant (Cour de cassation, troisième chambre civile, 6-12-2018 n° 17-23321).

En effet, les juges ont estimé que l’expression du droit de préférence auprès de son bénéficiaire doit être réalisée par le promettant dès qu’il décide de vendre son bien.

Je suis à votre disposition pour toute action ou information (en cliquant ici).

Anthony Bem
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1 Publié par val74700
09/05/2019 17:53

Bonjour ,

Mon compagnon est décédé il possède un bien immobilier pour lequel il a signé un acte de préférence avec une personne , au mois de décembre notre agent immobilier a trouvé un acheteur le problème le notaire ne nous a pas prévenu qu'il y avait ce pacte donc le 1er acheteur mis sur la touche à décidé d'acheter un autre bien.Et 5 mois après l'acheteur avec l'acte de préférence se désiste sur la vente du bien.
Ma question est y a t-il un moiyen pour annuler cet acte de préférence , l'acheteur ayant fait pourrir la vente pour au final dire qu'il se retire , et a t-il le droit de se positionner à chaque nouvel acheteur que nous allons trouver? et laissez toutes les ventes s'annuler les unes après les autres.Merci beaucoup pour vos lumières

2 Publié par Somerone
31/07/2020 14:42

Bonjour,

J'ai signé un compromis pour l'achat d'un bien immobilier (acte sous seing privé signé chez le notaire). 2 jours avant la signature de l'acte authentique (alors que la banque a viré les fonds) le notaire s'aperçoit qu'il y a un pacte de préférence. Il me précise que cela n'est pas grave mais qu'il faut le purger. 28 jours après il s'avère que les bénéficiaires souhaitent l'exercer, et acheter le bien (soit 4 mois après la signature du compromis). Dans le compromis il est bien précisé que le vendeur déclare qu'il n'a pas consentie à un pacte de préférence.

Quels sont les recours possibles dans cette situation ?

Par avance, merci pour vos réponses.

3 Publié par Maitre Anthony Bem
31/07/2020 18:18

Bonjour,

J’ai bien pris connaissance de votre message dont je vous remercie.

Afin de me permettre de vous répondre en toute connaissance de cause, je vous invite à contacter mon secrétariat au 0140262501 pour prendre un premier rendez-vous de consultation soit à mon cabinet si vous souhaitez et pouvez vous déplacer (tarif : 625 € HT, soit 750 € TTC déductible de mon intervention éventuelle ultérieure), soit par téléphone (tarif : 9,90 € TTC / minute - paiement sécurisé par CB).

Vous pouvez aussi me consulter par internet ou téléphone, en cliquant sur le lien suivant : https://www.conseil-juridique.net/bem-anthony/avocat-1227.htm

Cordialement.

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