Obligation du bailleur d'installer un système de traitement d'air, des odeurs et fumées du local

Publié le Modifié le 21/12/2017 Par Anthony Bem Vu 140 922 fois 198

Le bailleur engage-t-il sa responsabilité en l'absence d'installation de système de traitement et d'extraction des fumées et odeurs d'un local de restauration ?

Obligation du bailleur d'installer un système de traitement d'air, des odeurs et fumées du local

Les restaurants et locaux loués avec pour destination une activité de restauration doivent être pourvus de « système d'extraction de l'air pollué ».

Autrement dit, les cuisines de locaux de restauration doivent obligatoirement bénéficier d'une installation permettant d'extraire l'air pollué à savoir : les fumées, les odeurs ou les résidus d'odeurs.

À cet égard, il existe une réglementation précise relative aux conditions de ventilation des cuisines et d'extraction en façade des locaux ou sur le toit des immeubles.

L'article 63-1 du Règlement Sanitaire Départemental dispose que les prises d'air neuf et ouvrants doivent être placés en principe à au moins 8 m de toutes sources éventuelles de pollution et que l'air extrait des locaux doit être rejeté à au moins 8 m de toutes fenêtres ou de toutes prises d'air neuf sauf aménagement.

Cependant, un certain nombre de locaux de restauration ne comprennent pas de système d'extraction de l'air pollué et, pire, ne permettent pas non plus l'installation d'un tel système.

Or, en pratique, il est fréquent que les bailleurs invoque l'absence de système d'extraction de l'air pollué pour tenter de rompre le bail ou mettre à la charge de leur locataire le coût des travaux d'installation nécessaires, notamment lorsque la copropriété se plaint de nuisances olfactives.

La jurisprudence a ainsi instauré de nouvelles obligations à la charge des bailleurs.

A cet égard, la Cour de cassation a jugé, le 13 juillet 2010, que le bailleur viole son obligation de délivrance d'un local conforme en ne faisant pas procéder à l'installation d'un système d'extraction de l'air pollué dans le local de restauration loué et que le locataire pouvait valablement invoquer cette exception d'inexécution pour ne pas payer son loyer. (Cass. Civ. III, 13 juillet 2010, N° de pourvoi: 09-15409).

L'exception d'inexécution est le droit dont chaque partie à un contrat de refuser d'exécuter totalement ou partiellement l'obligation à laquelle elle est tenue tant qu'elle n'a pas reçu la prestation qui lui est due de la part de son cocontractant.

En l'espèce, des locaux ont été donnés bail et le contrat de bail commercial stipulait expressément que ceux-ci étaient destinés « à l'usage exclusif de restauration-brasserie à l'exclusion de toute autre activité ».

Le locataire n'a été informé de ce que les locaux donnés à bail ne comportaient aucune gaine d'extraction de l'air pollué de la cuisine qu'après la signature du bail, lorsque le maître d'oeuvre des travaux et la société qui devait concevoir et réaliser les travaux aérauliques d'extraction cuisine, l'a informé qu'en l'absence d'exutoire en toiture, l'installation ne serait pas satisfaisante.

Ainsi, le restaurant donné à bail ne comportait aucune gaine d'extraction de l'air pollué de la cuisine exigée par les prescriptions sanitaires.

Dans ce contexte, le locataire considérait que ces locaux étaient impropres, pour partie, à leur destination prévue au bail et que le bailleur manquait à son obligation principale de délivrance de la chose louée à l'usage auquel elle était contractuellement destinée.

Le locataire a donc informé son bailleur de l'absence de conduit existant à l'intérieure des locaux, de son impossibilité en conséquence de procéder au raccordement de l'évacuation de l'air pollué de la cuisine et de l'urgence de remédier à cette situation.

Malgré les demandes insistantes et renouvelées ainsi que les différentes propositions de solutions propres à y remédier émanant du locataire, cette situation a perduré pendant plusieurs mois et a entraîné pour ce dernier des perturbations réitérées et des troubles certains dans l'exploitation de son fonds, une baisse de son activité commerciale ainsi que de graves difficultés financières l'ayant contraint à ne plus payer son loyer.

A défaut d'avoir fait cesser les désordres subis par le locataire, le bailleur lui a fait délivrer un commandement d'avoir à payer le loyer aux termes convenus et visant la clause résolutoire, c'est à dire la résiliation du bail.

Un expert judiciaire est intervenu dans la procédure et a constaté :

- différents manquements imputables au bailleur, s'agissant du non-respect initial de son obligation de délivrance de la chose louée à l'usage auquel elle était contractuellement destinée ;

- la carence du bailleur à prendre, dans l'urgence puis – à défaut – dans « des délais raisonnables », les mesures nécessaires pour remédier aux désordres;

- que le bailleur a pris, sans l'accord du locataire, la décision de confier des travaux sur site aux techniciens du chantier, commandé des travaux sans concertation avec le locataire sur le matériel à mettre en place, pris trop tardivement la décision de mettre en place une installation de traitement d'air.

Pour conclure, l'expert judiciaire a considéré que le locataire n'avait pas disposé d'un système de traitement de l'air vicié de la cuisine conforme aux règles de l'art lui permettant d'exercer son activité de restauration.

Dans ce contexte, à titre reconventionnel, le locataire a sollicité des juges qu'ils déclarent nul et de nul effet le commandement de payer, visant la clause résolutoire insérée au bail, délivré à son encontre par le bailleur et le déclare redevable d'aucun loyer puis d'un loyer réduit de 30% en application du principe de l'exception d'inexécution.

Les juges de première instance, d'appel et de cassation ont unanimement :

- constaté qu'il n'était établi ni que le contrat de bail ait transféré au preneur la charge de réaliser le dispositif d'extraction des fumées, nécessaire, aux termes de la réglementation, à l'exploitation des locaux conformément à leur destination, ni que le preneur ait été informé des difficultés techniques qui devaient s'attacher à la conduite de tels travaux dans les lieux loués .

- déclaré nul et de nul effet le commandement de payer, visant la clause résolutoire.

Par conséquent, la Cour de cassation a jugé que :

« la cour d'appel a pu en déduire que la bailleresse avait manqué à son obligation de délivrance et que la société O'Restauration pouvait valablement invoquer l'exception d'inexécution » et que la perte d'exploitation subie par cette dernière société pendant la période litigieuse représentait une somme de plus de 750.000 euros

Cette affaire est riche d'enseignement sur la charge financière du coût de l'installation d'un système d'extraction des odeurs dans locaux de restauration donnés à bail.

En effet, il ressort de cet arrêt que le propriétaire d'un local de restauration est tenu au respect d'une obligation particulière de délivrance de la chose louée envers son locataire restaurateur : à savoir installer un système de traitement de l'air pollué et d'extraction des odeurs dans les cuisines.

Concrètement, le bailleur est tenu de créer un conduit à l'intérieur des locaux permettant de procéder au raccordement de l'évacuation de l'air pollué de la cuisine.

Le cas échéant, le preneur à bail dispose d'une arme très efficace puisqu'il peut opposer à son bailleur l'exception d'inexécution au paiement des loyers et charges lorsque le bailleur a manqué à son obligation de délivrer la chose louée.

Cet arrêt permet donc au locataire de cesser de payer son loyer si son bailleur manque à son obligation de délivrance conforme du local pris à bail.

De plus, il résulte de cette décision que le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré par le bailleur est nul et de nul effet.

Pour échapper à la mise en jeu de sa responsabilité, le bailleur doit expressément stipuler dans le bail que :

- le coût de l'installation d'une gaine d'extraction est à la charge du locataire ;

- le coût de l'installation d'une gaine d'extraction correspond à la contrepartie de la franchise de loyers le cas échéant.

Enfin, il convient de garder en mémoire que :

- le bailleur ne peut pas valablement invoquer le fait qu'il n'a été informé de l'absence de tout conduit à l'intérieur des locaux qu'après la signature du bail.

- en l'absence de tout conduit auquel peut être raccordé l'évacuation de l'air pollué de la cuisine et d'exécutoire en toiture, l'installation ne pourra jamais être satisfaisante.

Je suis à votre disposition pour toute action ou information (en cliquant ici).

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Anthony Bem
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Publié par Visiteur
01/12/14 09:48

Bravo maître,ça fait déjà deux ans que je me bats contre tout le monde,y compris mes avocats.votre article montre que j'ai raison depuis le début.
Merci

Publié par Visiteur
18/02/15 16:42

Bonjour et merci beaucoup pour ces précisions très précieuses.
Lors de la reprise d'un bail de restauration d'un local équipé visiblement d'une extraction :
Doit on faire expertiser l'extraction?
Doit on demander sa notification dans le bail?
Cordialement

Publié par Maitre Anthony Bem
18/02/15 17:35

Bonjour grego75

Il faudrait en effet faire expertiser par précaution le système d'extraction de l'air vicié ou pollué en place lors de la reprise d'un bail commercial et faire figurer explicitement dans le bail l'existence du système en place le cas échéant.

Cordialement.

Publié par Visiteur
09/03/15 12:28

Bonjour,

Dans mon bail commercial, il est stipulé que le local est destiné à "l'activité de restauration rapide et traiteur, ne nécessitant pas de conduit de fumées". Le bailleur est-il obligé de me délivrer le local avec un système de traitement d'air vicié ou pollué? Il n'y a même pas de conduit de "ventilation" classique (je parle des conduits d'aération comme des conduits dans la salle de bain, les toilettes ou la cuisine chez les particuliers) dans ce local, chose à la quelle je n'avais pas fait attention avant la signature du bail.

Je vous remercie d'avance de votre réponse.
Cordialement,

Publié par Maitre Anthony Bem
09/03/15 13:11

Bonjour heo,

Tel qu'indiqué dans mon article ci-dessus, le bailleur ne peut être tenu à une obligation de mise en conformité du local donné en location si l'installation du système d'extraction de l'air vicié est expressément exclu dans le bail commercial, comme cela semble est le cas dans votre contrat.

Cordialement.

Publié par Visiteur
25/03/15 15:59

j ai signé un bail destiner à la restauration rapide,je découvre après ma signature du bail que l extraction n es pas faite dans les normes, l extration hotte donne directement sur la rue piétonne, est ce que le bailleur(propriétaire du locale et de batiment)est obliger de faire les traveaux d extraction. merci

Publié par Maitre Anthony Bem
25/03/15 16:02

Bonjour dino,

Oui le bailleur est obligé de faire les travaux d'extraction si le bail prévoit une clause de destination de l'activité de restauration.

Cordialement.

Publié par Visiteur
26/03/15 15:35

Bonjour Maître,

Un locataire voudrait prendre en location mon commerce qui n'est pas équipé pour la restauration comment dois-je traiter l'évacuation des odeurs ?

Publié par Maitre Anthony Bem
26/03/15 19:36

Bonjour le duck,

Je vous invite à me contacter en privé pour me permettre de vous répondre dans le cadre d'une consultation sur votre situation personnelle.

Cordialement.

Publié par Visiteur
02/04/15 17:46

bonjour maître,dans mon bail la bailleur utiliser des phrases:le locataire prendra les biens louées dans l état. Il ne pourra exiger du bailleur aucune réfection,remise en état ou travaux quelconques. Le locataire fera son affaire personnelle et exclusive de tous travaux,installations,mises aux normes,quelle qu'en soit la nature,qui seraient imposés par les autorités administratives la loi ou les règlements,en raison de ses activités présentes ou futures.d apres que le bailleur ma fait signer est ce que et toujours obligé de faire les travaux d extraction des odeurs en sachant que le bail est comercial restauration,merci d avance.

Publié par Maitre Anthony Bem
02/04/15 21:43

bonjour,

Même si le bail commercial prévoit que le locataire prendra les biens loués dans l'état et ne pourra exiger du bailleur aucune réfection,remise en état ou travaux quelconques, fera son affaire personnelle et exclusive de tous travaux, installations, mises aux normes, quelle qu'en soit la nature, qui seraient imposés par les autorités administratives la loi ou les règlements, en raison de l'activité de restauration, le bailleur est toujours obligé de prendre en charge les travaux d'extraction des odeurs et de l'air vicié du local ou d'indemniser le locataire en cas de problèmes d'odeur ou d'extraction liés à son activité de restauration.

Cordialement.

Publié par Visiteur
02/04/15 22:27

merci beaucoup pour vos conseils, et bonne continuation.

Publié par Visiteur
03/04/15 18:02

bonjour maitre,
comment je peux procéder pour trouver la solution pour l extraction des odeurs et de l air vicié du local contre le bailleur en sachant que la bail que j ai signé motionne activité restauration rapide,mais l extraction n es pas au normes,merci.

Publié par Maitre Anthony Bem
04/04/15 00:31

Bonjour Tina,

Une LRAR ou une mise en demeure d'avocat devrait faire l'affaire.

A défaut, une assignation en référé permettrait d'obtenir satisfaction.

Contactez moi en privé si vous souhaitez une consultation ou une intervention.

Cordialement.

Publié par Visiteur
13/05/15 15:30

bonjour mr le systeme d'evacuation des fumees du testaurant d'en face donne directement sur ma fenetre environ 4 m les separe puis je exiger des travaux d'amenagement afin que cette vraie nuisance cesse? merci

Publié par Maitre Anthony Bem
13/05/15 16:38

Bonjour nico,

Les systèmes d'évacuation des fumées d'un restaurant sont là pour éviter les nuisances.

Afin de faire cesser ces nuisances, vous devez agir auprès du propriétaire du local ou de la copropriété.

A défaut de réalisation de solutions tendant à y remédier, seule une action judiciaire par voie d'avocat permettra d'obtenir gain de cause.

Cordialement.

Publié par Visiteur
15/05/15 20:53

Bonjour Maître, le système d’évacuation des fumées et des odeurs du restaurant en bas de mon appartement donne directement sur ma porte d'entrée environ 4 mètres sépare le toit terrasse et mon ouverture d'entrée.
que faire pour faire cesser les nuisances.
Les propriétaires ne font rien pour remédier aux nuisances.
Pouvez vous m indiquez les normes et me dire si les commerçants peuvent utiliser les colonnes seiches pour évacuer fumée et odeurs . Merci

Publié par Maitre Anthony Bem
15/05/15 21:16

Bonjour clo,

Indépendamment des normes existantes relatives aux gaines d'extraction de l'air pollué, les odeurs de restaurants ne doivent pas nuire aux voisins sauf à engager la responsabilité pour trouble de voisinage.

Je ne saisie pas bien le sens de votre seconde question, pourriez vous la préciser s'il vous plaît ?

Cordialement.

Publié par Visiteur
15/05/15 23:53

Précision pour ma deuxième question:les restaurateurs utilisent des conduits carrés 30x30 en fibre ciment pour évacuer les fumées et odeurs de restaurants qui ne sont pas fait pour çà , en réalité ces conduits sont des gaines d' aération non gainés pour les appartements.
Merci pour votre réponse
Bien cordialement
clo

Publié par Maitre Anthony Bem
19/05/15 16:36

Bonjour clo,

Il n'y a pas de réglementation sur d'éventuelles spécificités obligatoires s'agissant des colonnes d'évacuation des fumée et odeurs.

Cordialement.

Publié par Visiteur
04/06/15 11:10

Bonjour maître. Est ce qu un conduit en fibre ciment (amiante), peut servire d ecacuation de cuisine en petite restauration? Il n est pas gainé et le ramonage y est interdit. Merci.

Publié par Visiteur
15/06/15 08:32

Bonjour maître,

Nous venons de mettre en location un local commercial destiné à la restauration rapide (Pizza) en rez de chaussé d'un immeuble de logements.
Il n'est aucunement fait mention dans le bail que le local est destiné à une activité de restauration.
mais nous avons signé une attestation de mise à disposition du local dans laquelle l'objet social fait mention de Bar, Brasserie, Restaurant, Restauration rapide, Plats à emporter et Glacier.

Le bail a été signé et la question de la gaine d'extraction est apparue ensuite.
Après renseignement, il nous fallait l'accord du syndic et de la co-pro pour faire cela (prochaine AG prévue en janvier, nous avons demandé de mettre cette question à l'ordre du jour lors de cette occasion).

Les locataires souhaitaient quand même garder le local et mettre "à la place" une hotte à charbon pour filtrer les odeurs et les graisses.

Mes questions sont la suivante :
-dans le cas de cette activité, la hotte est-elle suffisante ?
-en cas de problème d'odeurs, qui sera responsable, eux ou nous ? et que devront nous faire sachant que l'AG peut dire oui ou non pour la gaine ?
-ils viennent de commencer leur travaux, nous ne pouvons pas leur demander de partir maintenant même si cette situation m'inquiète, comment la clarifier
-en cas de problème plus grave (incendie...) qui sera responsable ?


Nous vous remercions pour vos réponses

Publié par Visiteur
17/06/15 17:27

Bonjour maitre et merci pour votre blog et le temps consacré,
J'ai racheté un fonds de commerce (boulangerie, pain, viennoiserie, patisserie) dans lequel la personne faisait de la restauration rapide (en activité annexe qui s'est transformé en activité principale). Cette activité n'a fait l'objet d'aucune modification de bail ni de contestation du propriétaire des murs.
Mon activité principale étant la restauration rapide (le mot burger apparait dans le nom de ma société et de l'enseigne), tout s'est bien passé jusqu'à ce que je m'aperçoive que le conduit d'extraction n'était pas aux normes (conduit souple et boisseau en brique).
Dans un premier temps le propriétaire a accepté que je remplace cette installation par des conduits métalliques et une tourelle d'extraction (solution 1) mais après s'être rapproché des services de mairie on l'a découragé de me donner cette autorisation l'immeuble étant situé dans une zone classé patrimoine historique ... il m'a donc suggéré d'installer une hotte à condensation sans extraction (solution 2). Je me suis personnellement rapproché des architectes des bâtiments de France qui m'ont indiqué, après visite sur place, que la solution 1 était faisable. Sachant que la solution 2 est couteuse à l'achat, énergivore (eau + électricité) et pas aussi efficace que la première.
J'essaie d’être conciliant et éviter tout conflit mais j'avais déjà acheté la tourelle et les conduits d'évacuation avant qu'il me notifie qu'il ne souhaitait pas la mettre en place au vu de l'avis défavorable de la mairie.
Cela fait un mois que je suis arrêté à cause de cela entre autres.
Est-ce que les travaux doivent être à sa charge ?
L'extraction n'a jamais été aux normes et de fait le conduit en boisseaux n'a sans doute jamais été soumis à une quelconque autorisation. Qui est responsable ?

Merci

Publié par Visiteur
23/07/15 07:56

Bonjour Maitre,
Je suis entrain d'acquérir un local commercial qui comporte un extracteur de fumée. Cependant lors de l'AG de Mars 2015, les copropriétaires se sont plaints d'odeurs remontant dans l'escalier et provenant de la brasserie et de chaleur provenant de la cave en raison du groupe froid. Que me conseillez vous?

Bien cordialement

Publié par Maitre Anthony Bem
23/07/15 08:08

Bonjour Mohamed,

Je crains qu'à défaut de mention expresse de l'activité de restauration de votre bail commercial aucune activité de cette nature ne puissent être valablement exercée surtout que le bailleur n'a pas d'obligation d'y installer un système d'extraction.

Il me faudrait vérifier sur ce point l'acte de cession de fonds de commerce pour vous le confirmer.

Cordialement.

Publié par Maitre Anthony Bem
23/07/15 08:15

Bonjour Farhat,

Vous avez raison d'être vigilante sur le litige en cours.

La copropriété peut exercer des recours contre vous en cas de troubles de voisinage.

Il faudrait vous rapprocher d'un avocat afin d'analyser la légalité de la situation et l'opportunité de l'acquisition éventuelle.

Cordialement.

Publié par Visiteur
02/08/15 02:55

Bonjour maitre,
Je suis proprietaire de murs situes en RDC dans une copro ou
Je fait de la restauration Vegan ( vegetalienne ) donc sans aucune viande et ou souce animale qui ne necessite pratiquement aucune cuisson ( sauf riz- pate etc) et ne génère pas d odeur. Je possede une hotte a charbon avec une sortie d air dans une dans un puis de jour entre 2 copro.
Ai je une obligation de me mettre aux normes identiques a celles des autres restaurants si oui quelles sont elle? Quel sont mes risques et comment les eviter?
Un grand merci pour votre aide

Publié par Maitre Anthony Bem
02/08/15 07:38

Bonjour Steven,

La restauration vegetalienne ne me semble pas pouvoir être une source de pollution olfactive dont les voisins sont susceptibles de pouvoir valablement se plaindre et nécessitant de mettre aux normes identiques à celles des autres restaurants le système d'extraction de l'air polué ou vicié.

A prirori, je ne vois donc pas de risques juridiques susceptibles de se réaliser sur ce point lors du développement de votre activité.

Cordialement.

Publié par Visiteur
11/08/15 11:22

Bonjour maître j'ai signer un bail petite restauration sans extraction sachant que l'agence immobilière savez que je fait la pizza après ouverture le syndic ma envoyer service hygiène et préfecture de police pour odeur qui mon donner un délai de 2 mois pour faire un extraction dans ma situation es que le bail doit changer et l'extraction c'est qui doit l'installer moi ou le bailleur merci cordialement

Publié par Maitre Anthony Bem
11/08/15 22:38

Bonjour Five,

Tout dépend comment votre contrat de bail commercial est rédigé.

Si l'extraction est expressément exclu, vous ne pouvez prétendre du bailleur qu'il installe un système d'extraction dans son local donné à bail.

Cordialement.

Publié par Visiteur
20/09/15 22:26

Bonjour maître
Mon propriétaire m'a fait un bail "tous commerces".
Dans l'annonce qu'il a passé sur le net il était indiqué "tous commerces pizza kebab etc" je me retrouve avec un local possédant seulement un conduit de cheminée de 13cm de diamètre.
Ma question est la suivante : qui doit faire faire les travaux d'extraction ?
Et :si le syndic refuse la demande de pose d'un conduit d'extraction jusqu'au toit ,pourrai je me retourner contre mon propriétaire sachant que les travaux de rénovations sont terminés ?
Cordialement

Publié par Visiteur
29/09/15 22:12

Bjr maître, mon bail a pour destination exclusive la restauration. Après signature du bail, nous avons constaté que le branchement pour la gaine d'extraction était en fait la vmc. . Nous avons donc fait installé une extraction avec charbon actif mais celle ci ne donne pas satisfaction (odeurs, enfumage des locaux), d'autant plus que celle ci ce fait en façade. (Plainte amicale (pour le moment) des voisins) Dans le même temps il est stipulé dans le bail que les locaux sont connus du repreneur, qu'aucune demande ne pourra être opposée au bailleur, en fait que tout est à notre charge...le problème c'est qu'étant donné la configuration du bâtiment, il m'est impossible (techniquement, juridiquement et financièrement) de créer ce branchement (passage de gaine dans les appartements voisins, perforation de mur maître, élévation du conduit à plusieurs dizaine de mètres par une courette intérieur au bâtiment). Suis je dans mon droit de réclamer au bailleur d'effectuer ces travaux ?

Publié par Maitre Anthony Bem
30/09/15 00:34

Bonjour Mr Wok,

En effet, je vous confirme que vous êtes parfaitement dans votre droit de solliciter et d'obtenir du bailleur qu'il fasse les travaux nécessaires afin de vous permettre une jouissance paisible du local de restauration donner à bail.

A défaut, vous pourriez obtenir des indemnités pour perte de valeur du fonds de commerce ou perte de fonds de commerce en l'assignant devant le juge.

Cordialement.

Publié par Visiteur
03/10/15 19:08

Bonjour Maître,
Je me permet de venir vers vous après de nombreuses recherches fructueuses. J'ai signé il y a un an un bail stipulant l'autorisation "d'un salon de thé et de salon de dégustation de plats froids ou pouvant être réchauffés avec des fours de type micro-onde ou four traditionnel d'une contenance maximum de 30 litres", cependant pas d'extraction dans ma cuisine. J'aimerai développé l'activité restauration de mon établissement étant une épicerie fine à l'origine, sans vouloir utiliser de matériels de cuisson supplémentaires. Pas de mention à proprement parlé de restauration dans mon bail, mais bien de l'utilisation d'un petit four électrique dont je dispose. Hors à en croire mes recherches, l'utilisation d'un four, de toute tailles soit il, nécessite une extraction. Je m’inquiète maintenant d'un éventuel contrôle me reprochant son absence. Pensez vous qu'avec les mentions de mon bail je puisse exiger de mon bailleur une extraction à ses frais ?
En vous remerciant par avance de votre réponse et l'interêt que vous porterez à mon cas.

Publié par Maitre Anthony Bem
03/10/15 20:02

Bonjour Léa,

En l'absence d'activité de restauration mentionnée expressément dans votre bail vous ne pouvez plus reprocher au bailleur l'absence de système d'extraction.

Cordialement.

Publié par Visiteur
08/10/15 16:58

Bien noté, merci maître. Par contre, au vu de la situation qui me laisse croire que le bailleur ne fera pas ces travaux (échange de courrier recommandés, situation houleuse avec le propriétaire et qui s'éternise..) j'essaye de vendre mon fond (en dessous de sa valeur, CA, investissement...)

J'ai aujourd'hui un acquéreur potentiel qui souhaiterais signer un compromis avec prêt bancaire , Pensez vous qu'il soit préférable d'assigner avant de vendre, en m'exposant à un éventuel blocage ? Ou est ce que j'aurais tjrs la possibilité d'assigner après la vente ? D'autant plus que l'acquéreur souhaiterais proposer Que de la restauration sans cuisson, ce qui arrangerait tout le monde sauf moi étant donné la
Perte...

Publié par Maitre Anthony Bem
08/10/15 17:45

Bonjour Mr Wok ,

Après la vente du fonds de commerce, il me semble que vous ne disposerez plus de qualité pour agir.

Il me semble donc préférable d'assigner avant de vendre.

Cordialement.

Publié par Visiteur
08/10/15 19:30

Merci vraiment pour votre réactivité et votre aide.

Du coup, Je ne sais vraiment pas quoi décider, les acquéreurs souhaiteraient signer rapidement et je crains qu'une procédure me coûte en temps et en argent pour être au final débouté tout en manquant une éventuelle vente, si peu soit elle...
Mais je suis vraiment perdant dans cette affaire, en presque 7ans je n'ai pas encore amorti les gros travaux qui ont été effectués...

Êtes vous sûr, d'après les éléments que je vous ai fournis, qu'une action en justice me donnerais gain de cause ?

En fait, je me demande s'il n'est pas préférable de vendre à perte (70% du CA) ce qui me permettrait de récupérer une partie du capital investi pour me réinstaller ailleurs ..ne pas tout perdre ?

Publié par Maitre Anthony Bem
08/10/15 21:21

Bonjour Mr Wok,

Il me faudrait être rendu destinataire de votre bail commercial et analyser vos chances de succès et l'enjeu d'une procédure judiciaire dans le cadre d'une consultation payante.

Appelez moi au 0140262501 ou 0614152459 si vous le souhaitez.

Cordialement.

Publié par Visiteur
26/10/15 09:33

Bonjour Maître, pour le friture quelques minutes par jour, de beignets seulement.

Une hotte à charbon avec extraction en façade de vitrine suffit elle?

Merci

Publié par Maitre Anthony Bem
26/10/15 10:16

Bonjour Emeline,

Oui une hotte à charbon avec extraction en façade de vitrine peut suffire sauf si le voisinage se plaint de troubles olfactifs.

Cordialement.

Publié par Visiteur
27/10/15 20:21

Bonsoir Maitre,

J'ai signé un bail fin juillet pour ouvrir un restaurant traditionnel laotien (soupe, salades, plats cuisinés servis froids...pas du tout de grillades ni de fritures).
Le local est toujours en travaux. J'ai un assez grand espace cuisine. J'y ai installé une hotte à charbon actif professionnelle. L'air purifié sera donc rejeté en interne dans la cuisine. Ci dessous je joins l'article qui stipule la possibilité de rejeter l'air purifié dans la cuisine.
http://hotte.comprendrechoisir.com/infos/hotte-professionnelle
J'ai également le formateur (ex restaurateur) qui me dit, je cite :
"La nécessité d’être équipée d’une hotte avec extraction vers l’extérieur de l’air est obligatoire à partir d’une puissance de cuisson de 19KW (dans mon cas !KW)

Pourriez vous me rassurer.

Publié par Visiteur
08/11/15 13:06

Bonjour Maître

Merci pour les infos sur votre blog concernant les extractions des restaurants.

J'observe que mon problème ressemble aux questions
des autres membres notamment sur la conformité de l’évacuation et l'utilisation des gaines techniques de la copropriété prévue pour la ventilation d'air des commerces.

En effet les trois restaurants exploitent en violant l'article 63-1 sur les extractions , déjà ils ont transformé les gaines des parties communes, un restaurant a fait tuber dans le conduit et les 2 autres évacuent directement dans le conduit à l'état brut .

Le syndic donne son accord sans passer par la décision de l'assemblée générale et le règlement de copropriété est également violé .

Il apparaît que le Maire délivre les autorisations d'exploiter sans effectuer les vérifications d'usage notamment le non respect des 8 mètres à partir des ouvrants.

J'ai fait intervenir le service d'hygiène et la communauté des communes qui me disent que ma réclamation est justifié .

Un contrôle administratif sera effectué dans la cuisine de ces établissements et les sorties en toiture , ensuite puis je exiger la FERMETURE en attendant la mise en conformité des évacuations seulement après que la mise à l'ordre du jour à l'assemblée générale de la copropriété aura eu lieu et aura délibéré ?

Un des restaurants est en liquidation et déjà fermé une procédure est en cours contre ce propriétaire et les deux autres continuent d' exploiter

Ma question est :

Puis je mettre à charge du syndic des propriétaires des locaux et du Maire le préjudice qu'ils m'imposent en violant la réglementation.

Merci d'avance pour vos observations ...

Publié par Maitre Anthony Bem
08/11/15 13:28

Bonjour jpa,

Je ne peux malheureusement pas répondre à votre question dans la mesure où j'aurai besoin d'informations complémentaires.

A cet égard, je vous invite à prendre connaissance des modalités de consultation proposées dans la rubrique "services" en haut de page.

Cordialement.

Publié par Visiteur
08/11/15 21:49

Cher Maître,

En effet mon dossier d'extraction avait fait objet d'expertises judiciaires qui laissaient apparaître que l'expert architecte et acousticien mandaté ne connaissaient rien dans la réglementation relative
des conduits d'extraction.

Cette semaine j'ai obtenu la mise en place d'une visite par les services d'hygiène chez un des exploitants et j'exigerais qu'un rapport soit demandé par le bailleur et le syndic à un expert Veritas qui établira un certificat de non conformité de l'extraction .

A partir de là je déposerais une plainte pénale sur le motif de mise en danger de la vie d'autrui..

Plusieurs avocats qui avaient défendu ce dossier ont surtout facturés des honoraires inutiles et n'ont rien fait que d'embrouiller et de bloquer mon affaire.

Je regrette que cette profession d'avocat ne soit pas soumises à une obligation de résultat cela déchargerait les tribunaux et diminuerait les facturations abusives.

Depuis que je gère mon dossier seul j'obtiens des avancées alors que j'ai payé les deux experts judiciaires non qualifiés seize mille eur. en plus des trois avocats qui ont encaissés la facture sans rien faire .

Je conseil aux victimes des restaurants de s'adresser aux services vétérinaires et d'hygiène afin d' obtenir une visite surprise dans ce type de locaux.

Publié par Visiteur
17/11/15 00:40

JPA ou SPA ?

Ne vient pas poser de questions ici, si tu considères que les avocats ne servent à rien....

Aussi quant on a autant de temps à perdre pour faire chier ces restaurateurs qui travaillent dure, la moindre des choses c'est de mettre la main au porte monnaie... et de prendre une consultation payante !! aigri et radin en plus...

A te lire tous le monde est incompétent ou dans son tort : le syndic, le maire, les restaurateurs,les services d’hygiène, les 2 experts judiciaires non qualifié... les 3 avocats,

Plainte pour danger de le vie d’autrui ??? c'est les gens comme toi le danger pour l’économie de la France !

Pauvre con, je te souhaite tomber sur des emmerdeur comme toi !!

Publié par Visiteur
17/11/15 00:42

Et puis tes histoires d'experts à 16000 € à d'autre...

aigri, radin et mythomane.. aie le pauvre

Publié par Visiteur
20/11/15 08:46

Au dénommé Karim : Je ne pense pas que les insultes ni le tutoiement dépréciatif fassent avancer les choses. J'espère que vos commentaires seront effacés. Les extractions des restaurants nous cassent les pieds, je souhaite que la législation soit respectée à la lettre.

Publié par Visiteur
21/11/15 12:58

A karim

Après un contrôle par le service d'hygiène qui imposera une mise au norme il restera que ceux qui respectent les lois et qui sont qualifiés pour gérer
ce type d'activités

Publié par Visiteur
30/11/15 22:00

Bonjour Maitre,

Je suis propriétaire d un local qui possède un conduit de fumée passant par l intérieur de l immeuble et allant directement au toit. Il est gainé, et servait jusqu à présent à évacuer depuis une chaudière.
Mon local est vacant et un candidat locataire est intéressé pour y faire un restaurant. Il n y a pas de contre-indication dans le rcp. Puis-je lui louer le local pour un restaurant en sachant qu il utilisera ce conduit ? Ce conduit est-il une partie privative ou commune ? Quel est mon risque ?

Publié par Maitre Anthony Bem
01/12/15 00:03

Bonjour,

En effet ce conduit est une partie commune.

La question de savoir si le conduit est insuffisant pour le système d'évacuation de l'air polluée pour être traitée par la rédaction de clauses spéciales dans le bail sur ce point.
Cordialement.

Publié par Maitre Anthony Bem
01/12/15 00:06

Bonjour Johan,

En effet, le conduit est une partie commune.

La question du système d'évacuation de l'air pollué se traite par la rédaction de clauses spéciales dans le bail sur ce point.

Vous ne risquez rien dans une certaine mesure.

Contactez moi en privé pour une consultation si vous souhaitez en discuter.

Cordialement.

Publié par Visiteur
01/12/15 22:04

Bonjour
Un local commercial restauration rapide s'installe au rdc de notre copropriété.
Pour l'évacuation des fumées le locataire va utiliser un conduit d'évacuation de la copropriété mais aucune autorisation n a été demandé.
Il me semble que l'utilisation des parties communes doit être voter en assemblée générale par les copropriétaires.
Le syndic est au courant mais n'a pas l'intention de convoqué les copropriétaires, et il semblerait qu'il ait donné son aval.
Que doit on faire ?
Quel est le risque de ne rien faire?

Publié par Maitre Anthony Bem
01/12/15 22:27

Bonjour fbo,

Il n'y a pas d'autorisation à demander pour pouvoir utiliser le conduit d'évacuation se trouvant sur les parties communes.

Cordialement.

Publié par Maitre Anthony Bem
05/12/15 18:14

Bonjour Bruno,

Sous réserve de l'analyse de votre bail et de votre dossier, je ne pense pas que votre propriétaire pourra valablement demander la résiliation du bail si la gaine d'extraction n'est pas posée au bout d'un an, compte tenu des conditions posées par la copropriété que l'on pourrait considérer comme autant de cas de force majeur.

Cordialement.

Publié par Visiteur
10/12/15 03:35

Bonjour, Maitre,
je vais signer dans une semaine pour un achat resto rapide. le propriétaire mon confirmer que le resto existe plus 25 ans mais j'ai peur pour sont cheminé je le vos plus de a l’extérieur tube de cheminé qui va jusque un au toit. le propriétaire me dis que le cheminé passer a l'intérieur de mure ou bâtiment mais je confirme que le bail c'est distinguer au resto rapide. comme c'est un resto que il ouvre temps en temps . comment je peut savoir si sont cheminé est au norme au pas mélanger avec copropriétaire même c'est mélanger avec copropriétaire comment je peut savoir il pas de problème avec copropriétaire merci?

Publié par Visiteur
10/12/15 17:32

Bonjour maître,

Envisageant reprendre un fonds de commerce pour y réaliser de la petite restauration, j'ai quelques interrogations sur la législation en vigueur. En effet, si celle ci permet de ne pas installer une extraction si la puissance cuisson est inférieur a 20 kW, qu'en est il des points de vigilance a avoir ? Il n'existe pas de seuil permettant de juger de la nuisance olfactive... Donc cela est assez aléatoire et rend tout puissant les personnes logeant dans l'immeuble, non?

Publié par Maitre Anthony Bem
10/12/15 20:45

Bonjour Khan,

Il faudrait faire intervenir un technicien afin de vérifier que la gaine d'extraction existante soit opérationnelle et conforme.

Cordialement.

Publié par Maitre Anthony Bem
10/12/15 20:48

Bonjour Juma,

Indépendamment de la question de savoir si la gaine d'extraction est conforme, le voisinage a toujours la possibilité d'intenter une action pour trouble de voisinage du fait des préjudices olfactifs subis.

Cordialement.

Publié par Visiteur
23/12/15 12:37

Bonjour Maître,

Je suis syndic bénévole et copropriétaire et d'un appartement se situant au dessus d'une boulangerie qui est gérée par un homme très peu coopératif. Cela fait deux ans que je supporte des odeurs, du bruit du matériel et la saleté quotidienne dans les parties communes. Une mise en demeure a été faite envers le gérant de la boulangerie et le bailleur mais rien n'a changé depuis l'envoi de ce courrier en juillet de cette année et ce, malgré les diverses relances. J'ai pris contact avec le service d'hygiène et de sécurité de la ville qui a appelé le gérant en disant de faire le nécessaire également. Le gérant a déposé une fenêtre arrière ainsi qu'une grille anti-insectes donnant sur les parties communes sans aucune demande à la copropriété ce qui cause un accroissement des dégagements d'odeurs dans mon logement du fait des pressions d'air. Que puis-je faire de plus? Et puis-je engager la responsabilité du gérant et du bailleur? Merci d'avance de votre aide. Cordialement.

Publié par Maitre Anthony Bem
23/12/15 16:37

Bonjour chloé2101,

Afin de me permettre de prendre connaissance de votre situation personnelle en détail et de disposer de toutes les informations nécessaires pour vous répondre, je vous suggère de me contacter en privé pour une consultation.

A cet égard, je vous invite à choisir l'une de mes différentes modalités de consultation proposées dans la rubrique "services" en haut de page.

Cordialement.

Publié par Visiteur
25/12/15 00:21

Bonjour maitre , j'ai loué un local destiné tout commerces dans une copropriété pour creer une sandwicherie et avant la signature du bail , pour bloquer ce local ,le bailleur m'a exigé de payer le mois en cour et 2mois de dépot de garantie qu'il a encaissé le lendemain , en me faisant signer un document d'engagement , il m'a informé qu'il n'y a pas d'extraction et que pour mon cas j'en aurais pas besoin car c'est moins de 20KW et quand je me suis renseigné il s'avère que même dans ce cas il faut une extraction et la seule solution c'est de la faire et c'est sur un immeuble haut de 20 m et les copropriétaires exigent de moi de leurs présenter lors de L'AG un plan d'un architecte , est ce que ces travaux seront a ma charges ou a celle du bailleur ? car c'est couteux et je ne trouve pas de specialistes dans ce domaine pour me conseiller ? car je suis situé sur un gand carrefour bien degagé et est il permis de faire une extraction en façade car c'est la seule solution pour ne pas faire de tuyau haut de 20 m avec un moteur puissant et couteux ? je suis desesperée car je tiens a ouvrir ma sandwicherie et le temps passe et je paye mon loyer alors que je n'ai pas signé mon bail ? merci

Publié par Maitre Anthony Bem
25/12/15 03:07

Bonjour harmonie92,

Comme votre bail commercial n'est pas expressément dédié à une activité de restauration, les frais d'installation du système d'extraction de l'air pollué vous incombe.

En façade comme ailleurs, il vous faut obtenir l'autorisation préalable de la copropriété.

Cordialement.

Publié par Visiteur
05/01/16 21:39

Bonjours maître je suis en train D'ACHETER les murs d 'UN LOCAL COMMERCIAL ANCIENNEMENT UN RESTAURANT la conduit d'extraction n'est pas conforme. est ce que un bureau de contrôle qui valide la conformité permet de ne pas avoir de problème avec le syndic et du coût avec les autorités administratif pour exercer un restaurant?

Publié par Maitre Anthony Bem
05/01/16 22:17

Bonjour milile,

Un bureau de contrôle ne garantit pas à 100% l'absence de problème éventuels dans le futur s'agissant de l'exploitation du restaurant.

Il ne peut que vous renseigner sur l'état de la gaine d'extraction de l'air pollué du local pris à bail.

Cordialement.

Publié par Visiteur
05/01/16 22:33

Merci maître donc comment faire car j'ai signé un bail 3/6/9 acte sous réserve que j'achète les murs du local et que le locataire pour s'installer à prévu plus de 100000€ de travaux qu'elle est mon risque et que dois-je faire avant de m'engager ?

Publié par Visiteur
08/01/16 07:58

Tapez votre texte ici pour ajouter un commentaire ..Bonjour Maître,
J'ai fais l'acquisition en juillet 2014 d'un commerce " Épicerie fine , épicerie orientale,comptoirs de vente de boisson, sandwicherie froide et petite restauration froide sur place" comme l'activité ne fonctionnais pas et qu'il y a un restaurant dans le même immeuble que nous, nous avons sous l’influence d'une forte demande de la clientèle commencé un activité de restauration rapide chaude et pizza.Bien sur nous nous sommes équipés de matériel adéquat pour l'extraction avec une hotte.Aujourd’hui la régie à été informé et nous menace de cassé notre bail. Nous avons fais une demande de déspécialisation amiable mais elle à été refusé.Sachant qu'il n'y a pas de copropriétaire car l'immeuble appartient a une seul et même personne. Que pouvons nous faire car sans restauration rapide nous faisons a peine 30€ / jours en café et boissons. Y a t-il une solution pour nous ? Merci d'avance Cordialement.

Publié par Maitre Anthony Bem
08/01/16 08:19

Bonjour Milile,

Afin de me permettre de prendre connaissance de votre problème en détail et de disposer de toutes les informations nécessaires pour vous répondre, je vous suggère de me contacter en privé pour une consultation.

A cet égard, je vous invite à choisir l'une de mes différentes modalités de consultation proposées dans la rubrique "services" en haut de page.

Cordialement.

Publié par Visiteur
11/01/16 10:48

Bonjour Maitre,

Pouvez vous me renseigner sur la réglementation concernant la ventilation dans les cuisines professionnelles, à savoir: les hottes à charbon sont-elles autorisées? si oui dans quelles conditions?

Vous remerciant par avance.

Cordialement.

Publié par Visiteur
12/01/16 16:46

Bonjour maitre ,
je vous sollicite afin de savoir a qui incombe de réglé les frais de mise aux norme d extraction sachant que mon proprio ma assuré qu une hotte recyclable suffirait pour un local a restauration rapide sans place assise mais que la lois impose une extraction nous oblige a faire une demande aux syndic et unplan d architecte a un cout exorbitant .

Publié par zita14
25/01/16 16:41

Bonjour Maître,
J'ai un bail de restauration rapide type fast food sans nuisances olfactives ni auditives. Le local n'est pas équipé d'extraction ni de vmc.
Je suis contrainte depuis 3 ans de proposer à mes clients des salades et autres produits froids ou à réchauffer.J'aimerai proposer des burgers frites; ai-je le droit?
La propriétaire me propose d'installer un système d'extraction en façade.
Est ce autorisé? Dois-je accepter ou faire résilier le bail car elle a déjà été condamné il y a 20 ans par la copropriété.
Dans l'attente de vous lire,
Je vous prie d'agréer,Maître, mes salutations les plus distinguées.
Mme DOS SANTOS

Publié par Maitre Anthony Bem
25/01/16 16:56

Bonjour zita14,

Il vous au préalable obtenir de la copropriété un accord pour installer le conduit d'extraction de l'air vicié sur les parties communes de l'immeuble.

Cordialement.

Publié par Visiteur
29/01/16 16:07

Bonjour Maître,

Je possède un bail commercial mais apparemment, ce bail vient de Belgique, sachant que mon locale est en France et mon Bailleur Français résident en France sauf que celui-ci a télécharger un exemple sur internet et ne c'est pas rendu compte qu'il était Belge.

Est ce que m'on Bail est valable de plus je trouve qu'il à des clause qui décharge complètement mon bailleur de toute responsabilité il est que dans son intérêt je vous joint le lien de façon a ce que vous puissiez y jeter un coup d'oeil http://www.arbitrage-mediation.be/immo-bail-comm.htm

Car celui ci ma louer un local pour faire un fast food au début il ma dit que je pourrais évacuer en façade mais les professionnels m'on affirmer que ce n'est pas possible je me retrouve bloquer avec un devis de plus de 8000€ pour faire installer une extraction sur le toit.

Cordialement

Publié par Visiteur
17/02/16 18:47

Bonjour Maître,
je possède un restaurant l'extraction de la hotte se fait sur une colonne extérieure dans une cour depuis des années. Aujourd'hui il y à un ravalement le syndic me dis que cette colonne contient de l'amiante et qu'il faut la démolir et la remplacer à mes frais.
Qui doit payer le bailleur, le locataire, ou la copropriété

Cordialement

Publié par Maitre Anthony Bem
17/02/16 21:16

Bonjour RIBACOA,

Les travaux de desamiantage sont à la charge du bailleur, à moins que votre contrat de bail contienne des clauses contraires.

Cordialement.

Publié par Visiteur
18/02/16 12:06

Bonjours Maître

J'ai deux locaux dans un quartier populaire les deux locaux se trouve sous un immeuble un des locaux est une boucherie
L'autre je veux en faire un restaurant rapide mais le problème je sais pas si le bâilleur me laisserait ouvrir mon restaurant toute en sachant que j'ai une évacuation d'air mais juste au déçu il y a des fenêtres " des voisin" comment puis-je ouvrir mon restaurant sans nuire au voisin pour que le bâilleur accepte que je fasse de la restauration ? Cdtl

Publié par Visiteur
26/02/16 13:30

Bonjour Maître

Voici la destination de notre bail :
cours de cuisine, conseils et stylisme culinaire, cours d'oenologie, caviste et dégustation de vins. dégustation de plats cuisinés sur place après les cours de cuisine, formation à la cuisine, prestation de repas à domicile, de plateaux repas pour particuliers et entreprises,conception et cours de chocolaterie et pâtisserie, traiteur

Dans notre bail il est inscrit :
"Préalablement à l'occupation des biens loués, le preneur fera, si besoinest, son affaire personnelle de l'obtention de toutes autorisations administratives, du respect de tous règlements et de l' ececution de toutes formalités pouvant lui être imposés en raison de l' activité exercée dans les biens loués, sans pouvoir réclamer au bailleur aucune indemnité ou réduction de loyer pour privation de jouissance, quelle qu'en soit la durée.D'une manière générale, le preneur se conformera pendant toute la durée du bail, a tous les textes législatifs et réglementaires concernant l'utilisation des biens loués."

Qui doit payer les frais d'installations de l' extraction ?
un grand merci pour votre aide

Publié par Maitre Anthony Bem
26/02/16 19:23

Bonjour pierre3,

Je pense qu'il appartient au bailleur de prendre en charge le coût de l'installation d'une extraction dans le local pris à bail, malgré cette clause du bail.

Cordialement.

Publié par Visiteur
01/03/16 13:19

bonjour je souhaite ouvrir un kebab sur ma commune j ai trouver le local mais voudrait savoir les mise au norme pour faire un projet comme ca

Publié par Visiteur
13/03/16 06:12

J'ai des odeures de graisse qui remonte dans l apartement

Publié par Visiteur
13/03/16 21:52

Bonjour Maître,
Quelles sont les démarches pour l'installation d'une hotte sachant que j'ai l'autorisation de la copro?

Publié par Visiteur
14/03/16 16:29

Bonjour maître
Je suis future acquireur d'une local, dans le bail est bien marqué restaurant.

Mais après visite de la local je remarque l'extraction n'est pas au norme.

Après le Proprietaire ma trouve la solution. Autour de 8metre de cheminée n'y a pas de fenêtre. On peux filtre l'air pollué.
Mais c'est qui m'inquiète est la nuisance olfactive voisinage. Il y a une immeuble de 6etage dans les 9metres de la sorti d'air pollué( voir ma cheminée est juste sortie de toiture de rdc).

Est-ce que l'extraction pose à 8metre de distance avec fenêtre de voisinage est à la norme. Où il y a la hauteur de cheminée qui se complète.

Merci

Publié par Maitre Anthony Bem
14/03/16 16:37

Bonjour Franck,

Afin de me permettre de prendre connaissance de la situation de votre local en détail et de disposer de toutes les informations nécessaires pour vous répondre, je vous suggère de me contacter en privé pour une consultation.

A cet égard, je vous invite à choisir l'une de mes différentes modalités de consultation proposées dans la rubrique "services" en haut de page.

Cordialement.

Publié par Visiteur
14/03/16 17:17

Bonjour

J'ai une question concerne la conformité de l'extraction de l'air pollué vicié de restaurant.

Il faut une gaine montre jusqu'à la toiture obligatoire.

Ou on peux garder une distance de 8metres avec les fenêtre de voisinage. filtre de l'aire pollué sans montre la gaine jusqu'à la toiture.

Merci

Publié par Visiteur
17/03/16 11:23

Bonjour Maitre,

J'ai donné à bail un local commercial pour usage "RESTAURANT, VENTE SUR PLACE ET A EMPORTER, TRAITEUR" il y a quelques mois.
Il est mentionné dans le bail que le locataire est tenu de:
- Prendre les lieux dans leur état actuel et total sans pouvoir demander au BAILLEUR aucune réparation d’aucune sorte; faire exécuter tant au début du présent bail que pendant son cours, toutes réparations quelconques, petites ou grosses, sans aucune exception
- Ne pouvoir utiliser les locaux qu’à l’usage exclusif de celui indiqué ci-avant sous réserve d’acceptation des activités du PRENEUR par les autorités locales, nationales ou européennes compétentes et de la mise en conformité des locaux pour ces activités selon les exigences de ces autorités et de la législation en vigueur.
Les travaux et transformations nécessaires seront exclusivement à la charge du PRENEUR sans que celui-ci puisse réclamer une quelconque participation ou indemnité. Ces travaux et transformations ne pourront s’effectuer que sous le contrôle d’un architecte désigné par le BAILLEUR dont les honoraires seront à la charge exclusive du PRENEUR
- Entretenir, réparer et changer si besoin est, le tout à ses frais, les réservoirs d’eau, canalisations, chéneaux, descentes d’eau pluviale, etc., qui pourraient intéresser les lieux loués, les canalisations et appareils de gaz et d’électricité et en particulier les chaudières

- d'effectuer l'entretien, le dégraissage et la maintenance de la hotte située dans la cuisine, ainsi que du conduit d'évacuation qui lui est relié.(il s'agit du système d'extraction actuel)

Ce local a toujours été un restaurant et les précédents locataires ne m'avaient jamais fait part de problèmes liés à l'extraction par la hotte. je savais qu'il y avait des nuisances olfactives avec la copropriété parce que le locataire laissait la fenêtre de la cuisine ouverte. Elle avait été condamnée par le service d'hygiène et il n'y avait plus de problème. Ce nouveau locataire fait beaucoup de grillades (beaucoup de fumée) et c'est pourquoi le problème a été constaté. J'ai mandaté un expert afin de faire un état des lieux du système d'extraction (hotte et gaine) et en effet, celui-ci n'est plus conforme et ne fonctionne plus correctement. Des travaux sont nécessaires mais l'expert a fait savoir dans son compte-rendu qu'au vu des clauses du contrat de bail, les travaux sont à la charge du locataire. Après avoir lu votre article, j'ai appelé d'autres experts et sociétés de ventilation ayant l'habitude de faire ces travaux, ils m'ont tous dit la même chose.
Je voulais avoir votre avis et savoir qui doit prendre en charge ces travaux?

Merci d'avance pour votre retour.
Bien cordialement.

Publié par Maitre Anthony Bem
17/03/16 11:35

Bonjour kams,

Votre bail commercial n'exclut pas expressément les travaux nécessité sur la gaine ou le système d'extraction de sorte que vous en seriez tenu en qualité de bailleur dans le cadre de votre obligation de mise à disposition d'un local conforme à sa destination contractuelle et de permettre une jouissance paisible du preneur à bail.

Ce point doit faire l'objet de clause ou mentions expresses, spéciales et particulières dans le bail commercial pour que le bailleur ne soit pas inquiéter de ce chef le cas échéant.

Cordialement.

Publié par Visiteur
27/03/16 19:47

BONJOUR MAITRE

Je vien de signe un baille restauration rapid il et stipule que le preneur prene a sa seul charge les traveaux de traitement et devacuation de fumme si la copropriete minterdit de monter ma gen de fumme doi til me ronbourse cordialment

Publié par Visiteur
11/04/16 23:46

Bonjour maître

Est ce vraiment nécessaire d avoir une extraction extérieure pour une pâtisserie et petite restauration (aucune friture) ? Après consultation, des services de réglementations de la ville de lyon, cela est nécessaire dans tous les cas pour les dégagements de vapeurs d eau (même pour un lave vaisselle) est ce bien le cas car je suis bloqué pour l acquisition d un local commercial et éviter si possible l installation d une gaine d extraction par les conduits de cheminée ? Merci de votre réponse cordialement Pascal

Publié par Visiteur
18/04/16 18:34

Bonjour Maitre,
Je vous remercie pour les différents éclairages apportés par l'article et dans les différentes réponses.
Mon bail stipule que le Bien loué sera exclusivement destiné à l’activité suivante « Exposition et vente d’articles, d’équipements, et services à la personne, y compris épicerie fine et restauration ».
Le fait que mon bail ne soit pas pur restauration contraint il tout de même mon propriétaire à la mise en conformité? Nous avons ouvert notre concept store depuis quelques mois et l'activité restauration se développe par rapport à la partie boutique et nous n'avons malheureusement pas de gaine d'extraction. j'ai simplement installé des filtres à charbon dans un premier temps mais qui ne supporteront pas l'évolution de l'activité.
Puis je demander à mon propriétaire la mise en conformité?
Je vous remercie,
Cordialement,

Publié par Maitre Anthony Bem
18/04/16 21:01

Bonjour Pascalyon,

Il peut être nécessaire mais pas obligatoire d'avoir une extraction extérieure pour une pâtisserie et petite restauration (même sans friture).

Cordialement.

Publié par Maitre Anthony Bem
18/04/16 21:08

Bonjour aliceYAD,

Votre bail commercial vise bien une activité de restauration dans l'objet de la destination de votre contrat.

Ceci me semble donc contraindre votre bailleur à la mise en place d'un système d'extraction de l'air pollué.

Par conséquent, vous pouvez demander à votre bailleur la mise en conformité, à ses frais, du local avec la destination du bail commercial et à défaut engager sa responsabilité pour trouble de jouissance.

Cordialement.

Publié par Visiteur
20/04/16 07:52

Merci beaucoup Maître, Bonne journée.

Publié par Visiteur
25/04/16 18:04

Bonjour Maitre,
je suis propriétaire de murs de boutique dont l'activité stipulée sur le renouvellement de bail est:
" Pizza a emporter, sandwicherie "
le locataire vends des sandwiches grecs confectionnés sur place.
Il y a t-il respect de l'activité prévue sur le Bail ?
Quand bien-même, il y aurait des nuisances olfactives,
est-ce un motif de resilliation du Bail ?
Peut-on me forcer à installer une extraction ?
merci par avance Maitre

Publié par santirose
04/05/16 12:26

Cher Maître,

Je suis propriétaire d'un fonds de commerce (Restaurant, Epicerie fine) que j'ai mis en vente depuis 5 mois. Ce lieu est sans extraction. L'activité est arrêtée depuis le mois d'octobre.

"Les locaux, objet du présent bail, sont à usage exclusif de commerce de détail , d'épicerie, de produits alimentaires et vins spiritueux, vente à emporter, traiteur, restauration ne nécessitant pas d'extraction. Le preneur déclare faire son affaire personnelle de toutes les autorisations nécessaires prescrites par la règlementation en vigueur."
L'absence d'extraction dans ce lieu est un sérieux frein à la vente. Nous avons déjà perdus 2 potentiels acheteurs. Le bailleur, propriétaire des murs qui détient plus de 41% de la copropriété de l'immeuble, nous a toujours dit verbalement qu'il ne s'opposerait pas à la pose d'une extraction. Nous avons aujourd'hui un acheteur qui est prêt à signer le compromis de vente, pret à prendre à sa charge les frais d'une extraction dans les normes réglementaires techniques et esthétiques souhaitées par le bailleur. Cet acheteur qui souhaitait ouvrir dès le 1 Juin 2016 (condition impérative pour son achat) attend pour entreprendre les travaux , acceptation de la résolution en AG.
Depuis fin mars, nous sensibilisons le bailleur pour qu'il convoque dans les meilleurs délais une AG. Après tant d'insistance de notre part, il convoque l'AG pour le 1er Juin... Comment pouvons-nous rassurer l'acheteur . Peut-il entreprendre les travaux avant AG, nous avons pour le moment qu'un accord verbal du propriétaire. les travaux peuvent-ils être déjà entrepris et ratifiés à l'AG ? Le propriétaire pourrait-il déjà rassurer les futurs acheteurs par écrit ? Les 21 Jours réglementaires de délai de convocation peuvent-ils être écourtés...

Nous ne voudrions pas perdre cet acheteur, nous avons déjà fait une baisse significative du prix du fonds de commerce et nous honorons bien entendu jusqu'à ce jours nos loyers et charges.

Dernière chose, le bail stipule qu'en tant que cessionnaire, nous sommes solidaires des loyers avec le preneur... la durée n'est pas indiquée. Comment de temps sommes-nous solidaires ?
Je vous remercie vivement de m'éclairer sur ces points.

Très cordialement,

Publié par Maitre Anthony Bem
05/05/16 06:49

Bonjour Sci ch26,

Le locataire qui vends des sandwiches grecs confectionnés sur place respecte bien l'objet de l'activité de sandwicherie prévue dans le bail commercial.

Les nuisances olfactives peuvent être un motif de resilliation du bail commercial lorsque les dispositions du réglement de copropriété les interdit et que le bail y fait référence.

En tant que propriétaire d'un local dont l'activité contractuelle est " Pizza a emporter, sandwicherie ", le locataire pourrait vous forcer à installer un système d'extraction de l'air pollué s'il faisait ou souhaitait faire des pizzas.

Cordialement.

Publié par Maitre Anthony Bem
05/05/16 06:54

Bonjour santirose,

Le repreneur de votre fonds de commerce ne peut pas entreprendre les travaux avant l'AG de la copropriété.

Un accord verbal du propriétaire n'est pas suffisant.

Le propriétaire pourrait rassurer les futurs acheteurs par écrit.

La loi contraint en effet le cessionnaire à être solidaire des loyers du repreneur durant toute la durée du bail.

Cordialement.

Publié par Visiteur
07/05/16 17:45

Bonjour Maître,

Suite à lecture avec intérêt de votre site, je me permet de vous contacter pour avoir une première information préambule à une éventuelle poursuite en justice.

Je vous explique très rapidement notre cas : nous habitons une ville du Nord de la France. Lors de l'achat de notre maison en 2008, elle était située entre un café tabac et une auto-école, tout allait bien.

En 2012, un restaurant Kebab/Pizza a ouvert à la place de l'auto-école, et depuis, graduellement nous sommes de plus en plus embêtés par les nuisances suivantes:
Leur cheminée de soufflerie d'évacuation d'air est située à proximité immédiate des fenêtres des maisons : cela provoque d'une part une nuisance sonore de par le moteur qui tourne à plein régime, et de plus les odeurs ne sont de toutes façons pas bien évacuées, ce qui nous empêche complètement d'aérer la maison pendant les horaires d'ouverture du restaurant (11H-15H, 17H30-23H).
Ils ont ensuite installé une terrasse à l'arrière du restaurant : ce qui provoque du bruit, surtout gênant le soir lors des beaux jours.
Ils ont enfin installé un grand drapeau publicitaire de plus de 2 mètres devant leur restaurant. Le pied du panneau est posé à l'extrême limite de notre habitation, ce qui fait que lorsque nous regardons dehors, nous voyons quasi constamment un drapeau "Panini".
Nous avons fait quelques recherches sur internet et vu que le restaurant est normalement dans l'obligation d'avoir par exemple une issue de secours, ce qui n'est pas le cas. Ou encore que l'évacuation de l'air doit se faire à plus de 8 mètres des fenêtres, ce qui n'est pas non plus le cas. Nous avons appelé la mairie pour leur signifier, mais les seules réponses apportées ont été : s'ils ont fait ça ce qu'ils ont "du" avoir l'accord des services d'hygiène pour ouvrir.

Nous avons essayé de régler tout ceci à l'amiable mais rien n'y fait, le restaurateur s'étant même montré agressif lorsque je lui avais demandé s'il pouvait mettre son drapeau 50 centimètres plus à gauche...

Auriez-vous des conseils à nous donner? Nos démarches avec la mairie prennent très longtemps et je ne suis pas certain qu'elles aboutissent.

Merci d'avance pour votre retour et votre bienveillance.

Il devient très difficile pour nous de vivre dans une maison que l'on ne peut plus aérer, qui plus est avec 1 enfant en bas âge et un bébé à venir...

Cordialement,

Julien

Publié par Maitre Anthony Bem
07/05/16 19:27

Bonjour Julien,

Vous pouvez engager une procédure en référé pour troubles de voisinage du chef de l'ensemble des préjudices subis.

Cordialement.

Publié par Visiteur
08/05/16 10:16

Cher Maître,

Merci pour votre réponse. Doit-on comprendre que les dispositions mises en place par le restaurant ne respectent effectivement pas la loi ? Le cas échéant sur quels textes devons-nous nous baser?

Merci encore.

Cordialement,

Julien

Publié par Visiteur
06/06/16 14:49

Bonjour Maître
Je compte louer un local commercial pour y installer un atelier culinaire ou seront consommés les productions de l atelier
De quel type d extraction Le local doit il disposer ? Sachant qu il y aura un piano de cuisine un four vapeur une friteuse ....
Merci

Publié par Visiteur
07/07/16 17:14

Bonjour Maitre
Avec mon conjoint nous avons une boulangerie et notre propriétaire ne nous a pas fourni le certificat de ramonage du four de la boulangerie alors qu'il est obligatoire lors d'une vente, peut on faire casser la vente pour ce motif ?
Cordialement

Publié par Visiteur
12/07/16 19:39

Bonjour maître,je possède un immeuble de 3 petits appartements avec une entrée particulière.Au rez de chaussée il y a un local avec une cave mais complètement indépendant de mon coté d'immeuble.Ce local a été loué par son propriétaire à un glacier ,petite restauration qui utilise des fours , et qui utilise une climatisation qui n'est pas reliée à une sortie extérieur.
Depuis l'installation de ce commerce mais locataires suffoquent à cause de cette chaleur accumulée.Où puis-je m'adresser pour faire constater le manque aux normes car j'ai beau écrire des lettres recommandées aux chargés d'affaire du propriétaire,je n'obtiens aucune réponse.Merci pour votre aide
Cordialement

Publié par Visiteur
13/07/16 00:48

Bonjour maitre j'ai signé un bail de location pour traiteur préparation de plats mais la propriétaire vient de m aprendre que je ne peux pas installer de hotte avec extraction car la copropriété est contre un conduit visible sur la façade du bâtiment.sachant que je doit monter un dossier erp avec la mairie ce qui est très long pour avoir la réponse 4mois.c est un bail précaire de un an .que doit faire?suis obliger de payer le loyer?comment faire pour me rétracter?

Publié par Visiteur
13/07/16 14:53

Bonjour

Publié par Visiteur
13/07/16 15:00

Bonjour Maître,

Au rdc de notre immeuble, nous avons une pizzeria.
pas de VMC, ne fournit jamais les attestations d' entretien des hottes.
à fait des travaux sans autorisation de L' AG, à remplacé la façade extérieur sans autorisation de l' AG ni de la mairie.

niveau odeur=> juste une catastrophe

Via le syndic, nous avons contacté la mairie qui ne fais jamais rien.

pouvons nous lancer une action contre la mairie et le gérant?

ou simplement une mise en demeure à la mairie est suffisante?

En vous remerciant d' avance

Cdt

Publié par Maitre Anthony Bem
13/07/16 17:51

Bonjour papoumail,

Vous pouvez lancer une action en justice via le propriétaire et contre le gérant pour troubles de voisinnage.

Cordialement.

Publié par Visiteur
02/08/16 23:08

bonjour suit a une installation de d une sorti de évacuation de hotte j ai une voisine qui ma empêche vu que j ai pas laisse les 8 m de distance alors mon proprio et d accord pour l installe quoi faire pour être dans les norme et ne pas m empêche d ouvrir ma pizza rapide

Publié par Visiteur
03/10/16 13:05

Bonjour
je suis copropriétaire d'un local commercial en rez de chaussée équipé d'un conduit d'extraction d'air privatif allant du local jusqu'au toit.
mon futur locataire voudrait changer ce vieux conduit privatif existant amianté et non gainé de 250 mm par un neuf de 300 ou 350 mm.
l'operation necessite un echaffaudage sur la facade dans la cour de l'immeuble
Que dois je faire au seing de la copropriété pour installer l'echaffaudage et proceder au changement du conduit existant à mes frais?

Publié par Maitre Anthony Bem
03/10/16 13:09

Bonjour Antoine,

Vous devez convoquer une assemblée générale extraordinaire des copropriétaires de l'immeuble afin de demander l'autorisation pour installer l'échafaudage et procéder au changement du conduit existant à vos frais.

Cordialement.

Publié par Visiteur
04/10/16 09:23

Bonjour.
je souhaiterais savoir si il faut une installation d'extraction d'air par le toit ou juste sur façade et si une installation d'un système de vmc pour traiter l'air suffit avec une hotte avec conduite sur façade pour une pizzeria utilisant des fours à pizza électrique.
Cordialement.

Publié par Visiteur
23/10/16 12:39

bonjour Maitre
je suis locataire d'un fond de commerce et souhaite faire de la restauration(mon propriétaire n'est pas opposé à changer la destination du bail) et installer une évacuation ( j'ai actuellement un conduit d'évacuation de mon chauffe eau et chauffage au gaz à l'extérieur que j'ai fermé récemment).
il est marqué sur le règlement de copropriété de l'immeuble"les appartements pourront être occupé bourgeoisement,professionnellement ou commercialement, sous réserve expresse de ne pas incommoder les voisins par le bruit et les odeurs"
quels sont mes possibilités pour faire de la restauration dans ce local, merci d'avance pour votre réponse

Publié par Maitre Anthony Bem
23/10/16 20:22

Bonjour chartier,

Afin de me permettre de prendre connaissance de votre situation personnelle en détail et de disposer de toutes les informations nécessaires pour vous répondre, je vous propose de me contacter en privé pour une consultation.

A cet égard, je vous invite à choisir l'une de mes différentes modalités de consultation en cliquant sur "services" en haut de cette page.

Cordialement.

Publié par Visiteur
07/11/16 20:32

Bonsoir Maitre
Dans un restaurant peut on utiliser les conduits de cheminées internes de mon local pour l extraction de la cuisine
Les moteurs seront en toiture pour laisser ces conduits en dépression
Merci pour vos renseignements
Martin christian

Publié par Visiteur
15/11/16 13:34

Bonjour maître
J ai acheté un fond de commerce bar crêperie en 2014 (le bail prend fin en 2018)
Je souhaite vendre mais on ma signalé que mon extraction extérieur n est pas aux normes (tube de 20 et 4 mètres de haut)
J exploite actuellement en brasserie !
Je ne peux ni vendre ni l exploitation du fond depuis 2 mois
Mes propriétaires me demande la moitié de la facture (4000€ à ma charge)
À qui incombe les frais ?
Merci de votre réponse

Publié par Maitre Anthony Bem
18/11/16 08:49

Bonjour Philoche,

Tout dépend des clauses de votre bail et de l'objet de la destination du local pris à bail.

Afin de me permettre de prendre connaissance de votre situation personnelle en détail et de disposer de toutes les informations nécessaires pour vous répondre, je vous propose de me contacter en privé pour une consultation.

A cet égard, je vous invite à choisir l'une de mes différentes modalités de consultation en cliquant sur "services" en haut de cette page.

Cordialement.

Publié par Visiteur
29/11/16 18:43

Bonjour Maitre,

Et s'il est marqué dans le bail:

"Article 7 - Transformations, aménagements et améliorations réalisés par le preneur
Le Preneur devra effectuer après accord écrit du Bailleur, toutes formalités,
demander toute autorisation administrative, et prendre à sa charge, tous frais,
aménagements et installations qui pourraient s'avérer nécessaires pour l'exercice de
son activité, les exécuter ou les faire exécuter suivant les règles de l'art, et dégager,
en conséquence, le Bailleur de toute éventuelle responsabilité à cet égard. Il devra,
néanmoins, faire signer par le Bailleur les permis de construire qui s’avéreraient
nécessaires et lui soumettre le descriptif des travaux envisagés."


Est-ce que ceci m’empêchera d'obliger le bailleur de le prendre pour son compte?

Merci d'avance pour votre réponse, cordiales salutations,
Restosanshotte

Publié par Visiteur
29/11/16 18:48

Je voudrais rajouter que j'ai une hotte, mais pas les raccordements extérieurs vers le toit, ce qui sera nécessaire pour être au normes. Merci!

Publié par Visiteur
29/11/16 18:49

Bonjour Maitre,

J'ai une hotte, mais pas les raccordements extérieurs vers le toit, ce qui sera nécessaire pour être au normes.

Il est marqué dans mon bail:

"Article 7 - Transformations, aménagements et améliorations réalisés par le preneur
Le Preneur devra effectuer après accord écrit du Bailleur, toutes formalités,
demander toute autorisation administrative, et prendre à sa charge, tous frais,
aménagements et installations qui pourraient s'avérer nécessaires pour l'exercice de
son activité, les exécuter ou les faire exécuter suivant les règles de l'art, et dégager,
en conséquence, le Bailleur de toute éventuelle responsabilité à cet égard. Il devra,
néanmoins, faire signer par le Bailleur les permis de construire qui s’avéreraient
nécessaires et lui soumettre le descriptif des travaux envisagés."


Est-ce que ceci m’empêchera d'obliger le bailleur de le prendre pour son compte?

Merci d'avance pour votre réponse, cordiales salutations,
Restosanshotte

Publié par Maitre Anthony Bem
29/11/16 22:08

Bonjour Restosanshotte,

Indépendamment de ce qui est écrit dans votre bail, le bailleur est tenu de mettre à votre disposition un local commercial conforme à sa destination.

Si l'objet de l'activité prévu dans votre contrat de bail est la restauration, votre bailleur ne peut pas échapper à sa responsabilité par la rédaction de ce type de clause.

Cordiales salutations.

Publié par Visiteur
16/01/17 18:25

Bonjour Maitre,

Un restaurant est installé au rdc de notre immeuble. Notre appartement est situé au premier étage et donc juste au dessus du restaurant. Nous sommes propriétaire de l'appartement.
Le système d'extraction et de ventilation du restaurant chemine et débouche à 2,5 mètres de nos fenêtres.
Nous ne pouvons pas ouvrir nos fenêtres à cause du bruit et des odeurs.
Un ingénieur de l'Agence Régionale de Santé est venu constater la non conformité de tout le système et a demandé au Maire de la Commune de faire son devoir de police.
Sous quel délai peut-on raisonnablement imposer pour faire la mise en conformité ?
Autre question : Et si le bailleur du restaurateur refusait tout travaux, que se passe t'il alors?
Quels sont nos recours ?
Merci d'avance pour vos réponses, cordiales salutations.

Publié par Maitre Anthony Bem
16/01/17 20:17

Bonjour alg,

Le délai raisonnable permettant de faire les travaux de mise en conformité dépend des travaux à réaliser.

La loi n'en pose cependant pas.

Si le bailleur ou le restaurateur refusait de faire réaliser les travaux, vous pourriez engager une action contre le bailleur pour non respect du règlement de copropriété le cas échéant ou contre le restaurateur pour trouble de voisinnage.

Cordialement.

Publié par Visiteur
30/01/17 22:15

Bonjour maitre anthony bem

J ai un bail boutique liqueur avec extention plat du jour - brasserie
le propriétaire du dessus se plaint des odeurs de cuisine, du bruit et refuse une extraction ds la cour.
j ai réalisé un test fumigène qui montre un fuite chez lui ds sa salle de bain, l extration d origine passe ds l immeuble.
le restaurant existe depuis 50/60 ans
ce propriétaire a réalisé d important travaux durant presque une année avant d emménager puis s est plaint du bruit et des odeurs
je ne peux forcer la copropriété a accepter une extraction en courette mais le bailleur m interdit l utilisation de la cuisine sous peine de rupture du bail.

Publié par Visiteur
28/02/17 15:17

Bonjour j'ai signé un bail tout commerce, afin de faire de la restauration rapide ,
Mais la mairie de la ville refuse toute nouvelle ouverture de restaurant car selon elle il y en a trop dans sa ville.
A t'elle le droit sachant que je possède un bail tout commerce?

Merci.

Cordialement .

Publié par Visiteur
13/03/17 22:35

bonjour maitre enfaite on va achete un resto a paris 16 mais on sais c quel type de extraction qu il a parceku la moteur est installe juste derrier la hotte

Publié par Visiteur
13/03/17 22:37

bonjour maitre merci de ma repondre plus vitt que c possible la moteur est juste enbas et le le cheminet il sort dans le meme trou de co propriatre

Publié par Maitre Anthony Bem
14/03/17 06:09

Bonjour farha n f,

Afin de me permettre de prendre connaissance de votre situation personnelle en détail et de disposer de toutes les informations nécessaires pour vous répondre, je vous propose de me contacter en privé pour une consultation.

A cet égard, je vous invite à choisir l'une de mes différentes modalités de consultation en cliquant sur "services" en haut de cette page.

Cordialement.

Publié par Visiteur
24/03/17 11:57

Bonjour,

J'ai signé une bail commercial dans la restauration et aujourd'hui je reçois un RAR de mon syndic de copro qui me demande d'effectuer des travaux pour la gaine d'aération qui à la sortie sur sur le parking de la coporopriete le syndic m'indique que ces frais sont à ma charge et que le propriétaires est au courant.

Que puis-je faire.
Merci par avance.

Bien cordialement.

Publié par Visiteur
05/04/17 16:13

Bonjour Maître,
Nous avons signé une promesse de vente pour un local commercial, l'agence nous a bien indiquer qu'on pouvait y mettre en place une extraction car existence d'un conduit. (mail à l'appui)
Suite à la visite d'un bureau d'architecture pour les travaux, nous avons constaté qu'il était impossible de mettre en place une extraction car aucune gaine, débouchant en terrasse, n'existe dans l'emprise du local.
Par contre aucune mention n'est indiquer sur l'extraction dans les clause suspensive.
quel sont nos recours?
cordialement

Publié par Visiteur
07/04/17 13:32

Bonjour Maître,
je suis locataire dans un immeuble qui a un local de restauration,depuis plus 8 ans j'attends en vain que les travaux de la hotte du local soit aux normes car celle se situe à 1m25 d'une fenêtre de toit et nous ne pouvons plus ouvrir ces fenêtres à cause des odeurs ,chaque semaine une excuse pour retarder des travaux et le gérant et le propriétaire se renvoient l'obligation de la mise aux normes maintenant j'ai droit nous sommes autour d'un monument classé ,et il faudra du temps pour avoir l'accord des architectes de France et celle-ci n'est pas délivrée à la mairie à ce jour ,il faut qu'il se renseigne je n'en peux plus que faire pour que ces travaux soient réaliser merci

Publié par Maitre Anthony Bem
08/04/17 07:44

Bonjour Frederic,

La promesse de vente du local commercial devient caduque en l'absence de possibilité de mise en place d'une extraction du fait du défaut de gaine débouchant en terrasse et malgré qu'aucune mention ne soit indiquée s'agissant de l'extraction dans les clauses suspensives de la promesse car il s'agit d'un vice du consentement déterminant à l'acquisition du local dont s'est rendue responsable l'agence.

Cordialement.

Publié par Visiteur
10/04/17 12:40

Bonjour Maître,
Ma mère compte signer un bail pour y faire de la restauration rapide nécessitant de la cuisson (utilisation d'une plancha et d'un four). Sauf que le bail indique "restauration rapide sans cuisson". Le propriétaire affirme à l'oral : vous pourrez faire de la cuisson si celle-ci ne nécessite pas d'extraction.
Est-ce-que l'on peut faire de la cuisson, même si le bail indique "sans cuisson"? en supposant que cela ne dérange pas les voisins de l'immeuble (local au RDC de l’immeuble). Nous avons pensé à mettre une hotte à charbon actif, qui rejette l'air en cuisine.
Merci pour votre aide!

Publié par Maitre Anthony Bem
10/04/17 13:22

Bonjour Moncef,

Si votre activité de restauration rapide nécessite de la cuisson (utilisation d'une plancha et d'un four), le bail doit indiquer "restauration rapide avec cuisson", peu importe que le propriétaire affirme oralement que vous pourrez faire de la cuisson si celle-ci ne nécessite pas d'extraction.

En effet, en principe, on ne peut pas faire de la cuisson, si le bail indique "sans cuisson", même si cela ne dérange pas les voisins de l'immeuble.

Cordialement.

Publié par Visiteur
10/04/17 14:18

Merci beaucoup Maître pour votre réponse! Cela lui évitera bien des ennuis!! il faudrait changer cette mention.

Nous avions aussi une question liée à l'obligation ou pas d'une extraction, sachant que la puissance utile ne dépasse pas les 20kw. Est-il possible de faire de la cuisson dans ce cas, sans être tenu par la loi d'installer une extraction?

J'espère ne pas abuser de votre gentillesse.
Bien à vous.

Publié par Visiteur
25/04/17 21:03

Bonjour, maître

je suis bailleur et je loue un local commercial dont le bail défini que le locataire ne peut utiliser les lieux uniquement à usage commercial, et pour l'exploitation d'un fond de commerce de pizzas, et que le locataire devra se conformer aux prescriptions administratives et autres concernant ce genre d'activité. Le conduit d'évacuation ne respecte pas les normes actuelles. Qui doit payer les travaux de remise aux normes le locataire ou le bailleur?

En vous remerciant par avance pour votre réponse

Publié par Maitre Anthony Bem
25/04/17 21:33

Bonjour lolo,

En principe, il incombe au bailleur de payer les travaux de remise aux normes d'un local commercial si le bail prévoit que le locataire ne peut utiliser les lieux uniquement à usage commercial, et pour l'exploitation d'un fond de commerce de pizzas.

En effet, cette activité suppose obligatoirement l'installation dun système d'extraction de l'air pollué pour permettre au preneur à bail d'exploiter l'activité contractuellement prévue.

Le fait que le bail commercial prévoit que le locataire devra se conformer aux prescriptions administratives et autres concernant ce genre d'activité n'exclut pas la responsabilité du bailleur dans ce type de situation.

Cordialement.

Publié par Visiteur
25/04/17 22:11

Merci pour votre réponse claire est précise.

Le bail a été signé en 2013 est-ce que cela peut il changer les choses?

bien à vous

Publié par Visiteur
03/05/17 16:48

Bonjour Maître,

J'envisage d'installer un établissement de boulangerie-pâtisserie-restauration légère-ateliers culinaires dans une ancienne boucherie dépourvue d'extraction. Une fois le bail déspécialisé (le local serait donc dorénavant affecté à ces activités) et signé, le bailleur et la copropriété pourraient-ils encore valablement s’opposer à l’installation d’un système d'extraction (à ma charge), que la sortie de l'air pollué se fasse à faible hauteur -impostes portes ou fenêtres côté rue ou côté cour- ou sur les toits ?
Cf. l'obligation faite au bailleur de délivrer un local conforme mentionnée ci-dessus.


Merci de vos lumières.

Publié par Maitre Anthony Bem
03/05/17 22:35

Bonjour Bak,

Je vous confirme qu'un bailleur ne peut pas valablement s'opposer à la demande d'installation d'une extraction de l'air vicié, par le preneur à bail, si le local donné à bail l'est pour une activité de restauration, en raison de l'obligation qui lui est faite de délivrer un local conforme à l'objet de l'activité contractuellement prévue dans le contrat de bail.

La copropriété ne peut s'opposer valablement à l’installation d’un système d'extraction que si le règlement de copropriété comprend une clause d'interdiction expresse.

Sur ce dernier point, je vous invite à lire mon article dédié à ce sujet :

https://www.legavox.fr/blog/maitre-anthony-bem/interdiction-exercice-activite-restauration-source-14905.htm

Cordialement.

Publié par Visiteur
06/06/17 14:24

Bonjour maître

Je viens de prendre un bail d'un bâtiment industriel datant de 1975 qui est équipé d'extracteur de fumer en cas d'incendie néanmoins le–lâcher existant ne permet la fermeture des extracteurs que manuellement .

J'ai demandé aux propriétaires de mettre aux normes le système d'extraction mais celui-ci refuse en précisant que le système est fonctionnel et que l'entretien incombant aux locataires

Pensez-vous qu'il est possible de le forcer à le changer

Merci pour votre réponse

Publié par Maitre Anthony Bem
06/06/17 21:59

Bonjour Wad wad,

Il me faudrait disposer de la copie de votre bail commercial afin d'analyser ses clauses et les obligations des parties.

Ainsi, afin de me permettre de prendre connaissance de votre situation personnelle en détail et de disposer de toutes les informations nécessaires pour vous répondre, je vous propose de me contacter en privé pour une consultation.

A cet égard, je vous invite à choisir l'une de mes différentes modalités de consultation en cliquant sur "consultations" en haut de cette page.

Cordialement.

Publié par Visiteur
11/06/17 21:16

Bonjour Maître,
Je n'imaginais pas que ce sujet très pointu puisse générer autant de nuisances réciproques. Je le constate sur ce forum et mon petit immeuble le vit au quotidien.
Depuis 10 ans un restaurant indien occupe le local commercial "tous commerces" de notre immeuble. Le restaurant évacue ses fumées grasses dans le conduit commun du 15eme siècle, bien entendu non gainé. Il en résulte des odeurs de curry, d'oignon roussi et de crevettes grillées (au demeurant très agréables quand on a envie de manger indien) qui prennent en otage la cage d'escalier, la cour de l'immeuble et l'intérieur de nos appartements. Nous vivons donc tous, 4h par jour (temps de cuisson des 2 services), dans la cuisine d'un restaurant indien.
À la lecture de ce superbe forum, il est clair que ce local n'est pas adapté à la restauration car aucune solution technique n'est possible pour resoudre le problème (gainage impossible car tasseau médiéval traversant le conduit, évacuation neuve impossible car monument historique/ABF). Les rapports d'inspection le confirment.
Pour couronner le tout, le syndic de la Copropriété est également le bailleur du local...
Difficile de faire bouger la situation. Même l'hygiène saisie par le syndic sous notre pression se montre etonament conciliante et se défausse de ses responsabilités sans même jeter un œil aux rapports d'inspection des conduits.

Bref, une situation invivable qui sent mauvais... en fait pas pour tous, car le restaurant indien ne désemplit pas et remplit les poches de ses associés au détriment de la qualité de vie et de la valeur des biens de 10 familles (cet aspect est non négligeable).
Comme vous l'aurez certainement compris, tout conseil est bienvenu...
Sincères salutations.

Publié par Maitre Anthony Bem
12/06/17 07:04

Bonjour Jean,

Quiconque est victime de trouble de voisinage peut intenter une action en référé de ce chef afin d'obtenir la cessation et l'indemnisation des nuisances olfactives.

À cette fin, je vous recommande de faire réaliser un constat d'huissier, une pétition des voisins ou des attestations pour établir la réalité des faits.

Cordialement.

Publié par Visiteur
12/06/17 13:52

Merci de votre réponse !
Y-a-t'il des huissiers spécialisés pour ce type de constat ?
Meilleures salutations.

Publié par Visiteur
18/07/17 21:40

Bonjour Maître.
L'extraction de ma hotte se trouve à 6 metre de la fenêtre du premier voisin.
Mon local ne possède pas de gaz donc plancha et friteuse électrique. Pensez vous que mon instalation n est pas aux normes car se voisin se plaint des odeurs de friture.

Publié par Visiteur
31/07/17 04:39

Bonjour maître
J ai repris un snack
Ce Resto rapide existe depuis plus 20 ans
J'ai eut acceptation de renouvellement du bail initial en 2011 mais une hausse du loyer en 2016
C est un bail tous commerce
Je voulais savoir à qui la charge pour faire les travaux pour la conduite extraction c est à plus de 8 m travaux estimer à 60000€ car c est le service d'hygiène de la mairie qui me demande ceci
Et deuxième questions
prendre en compte le premier bail dont j ai acquis l achat du snack qui était en activité ou le dernier réaliser qui a était modifier pour hausse de loyer merci maitre

Publié par Visiteur
31/07/17 04:41

J'y suis depuis 2011 ca fait plus de cinq ans que j'y suis dans le snack

Publié par Maitre Anthony Bem
01/08/17 14:32

Bonjour Houria,

En cas de bail commercial "tous commerces", le coût de l'installation de l'extraction de l'air et de odeurs éventuellement nécessaire est à la charge du locataire.

Cordialement.

Publié par Visiteur
14/09/17 15:31

bonjour Maitre,

Je souhaite acquérir un local dont l'intitulé du bail est " Sandwicherie, restauration rapide"

a l exclusion express:
de préparation de plats cuisinés sur place
puis d'autres qui ne concerne pas mon activité.

Actuellement et depuis 9 ans, les cédants exploitent leur fond dans une activité de saladerie, sandwichs mais également deux plats du jours... chauds et bien cuisinés sur place!
Il n'y a aucune extraction dans le local, les cédants n'ont jamais eu de problème mais tout de même cela me fait un peu peur compte tenu de la somme engagée.
ma question est celle-ci: a partir de quelle préparation peut-on parlé de plats cuisinés? légalement, y a t il un texte au sujet des plats cuisinés.
Le propriétaire est un bailleur social.
Dans le bail, il ne fait pas mention d'une interdiction d'installation d'extraction, ce qui est souvent le cas dans les baux commerciaux détenus par des propriétaires ou par le biais de copro.

D'après tout ce que j'ai pu lire (plus haut) le bailleur est tenu de fournir l'installation de cette extraction si l'on en fait la demande.
1) pour des raisons de gène( fumée, odeur,gras...)au voisinage
2) pour des raisons de santé (recyclage de l'air)

Ce local est une réelle opportunité pour moi, et je souhaite savoir si légalement je peux imposer au bailleur l'installation de cette extraction?

Les bailleurs se protègent en mettant tout et n'importe quoi sur le bail, comment peut-on parler de restauration rapide sans cuisine? est-ce que grillé des oignons, poivrons,c'est cuisiné?
si, oui, alors c'est un vrai problème de rédaction du bail.
A contrario des cédants, je souhaite effectuer de la cuisine:)

Je vous remercie par avance
Ines

Publié par Maitre Anthony Bem
14/09/17 21:30

Bonjour ines,

Si l'activité prévue au bail est " Sandwicherie, restauration rapide" à l'exclusion de la préparation de plats cuisinés sur place, seule l'activité de saladerie et sandwichs est admise en théorie.

Cette activité ne suppose pas l'installation d'une extraction dans le local.

Légalement, il n'y a pas de texte au sujet des plats cuisinés.

C'est une question d'appréciation au cas par cas selon les termes du contrat de bail et la situation.

Ce n'est pas parceque le bail ne fait pas mention d'une interdiction d'installation d'extraction que le bailleur est tenu de fournir l'installation de cette extraction si l'on le locataire lui en fait la demande.

Encore faut-il que cela soit conforme avec l'activité de restauration prévue au bail et l'absence d'interdiction de cuisiner des plats.

Ainsi, les bailleurs se protègent en mettant clause d'activité de restauration rapide excluant par défaut une activité de restauration traditionnelle et de plats cuisinés.

Cordialement.

Publié par Visiteur
30/09/17 05:58

Bonjour Maître
J'ai acquis un immeuble R + 2 (2 appartements au 1er étage, 1 appartement au 2ème) et un local commercial en rez de rue.
Le bail en cours, depuis 1975, précise "les locaux présentement loués devront servir au preneur à l'exercice de son commerce de : boucherie charcuterie conserves beurres volailles lapins et toutes autres activités annexes qu'il lui plaira d'y adjoindre".
Il s'avère que, sans rien dire, bien que contractuellement il doive "jouir des lieux en bon père de famille, ne rien faire qui puisse troubler la tranquillité de l'immeuble ou apporter un trouble de jouissance aux autres occupants, notamment il devra prendre toutes les précautions pour éviter tous bruits et odeurs..." mon boucher-charcutier exerce également le métier de traiteur (plats cuisinés à emporter) et pour se mettre en conformité avec l'administration, il a fait positionner une gaine d'extraction de hotte sur la toiture de son laboratoire et ce magnifique objet s'élève sur 3-4m et obstrue partiellement une fenêtre d'un appartement du 1er étage et parfume tout l'immeuble -et le voisinage- avec ses odeurs de cuisine.
Ma qualité de propriétaire-bailleur m'autorise-t-elle à demander :
-l'enlèvement de cette cheminée ?
-l'interdiction d'exercer l'activité de traiteur ?
Je vous remercie de l'attention que vous voudrez bien porter à mon problème.
Bien respectueusement

Publié par Maitre Anthony Bem
30/09/17 11:41

Bonjour mic83,

Afin de me permettre de prendre connaissance de votre situation personnelle en détail et de disposer de toutes les informations nécessaires pour vous répondre, je vous propose de me contacter en privé pour une consultation.

A cet égard, je vous invite à choisir l'une de mes différentes modalités de consultation en cliquant sur "consultations" en haut de cette page.

Cordialement.

Publié par Visiteur
05/12/17 19:49

Bonjour Maitre
L'utilisation d'une plancha (20kw max) nécessite elle une extraction obligatoire ? Une hotte à charbon suffise ? Quelles sur les lois concernants ?
Merci de votre bienveillance.

Publié par chevalier christophe
15/12/17 16:07

Bonsoir Maitre , j'ai loué mon local en bail tout commerce et le locataire l'exploite en sandwicherie ,( sur le bail rien n'a été précisé dans l'hypothese d'une exploitation de restauration) , il a lui meme installé une extraction mais a moins de 8 metres de l'immeuble voisin , la coproprieté nous a donc attaqué et j'ai été condamné a faire les travaux est ce normal ?
Merci d'avance pour votre réponse
Cordialement

Publié par Maitre Anthony Bem
15/12/17 23:57

Bonjour chevalier christophe,

Si vous avez loué un local dans le cadre d’un bail tous commerces, le locataire a le droit d’y exploiter une activité de sandwicherie.

La notion de trouble de voisinage permet toujours de faire sanctionner et interdire judiciairement une activité commerciale qui est une source de nuisances pour le voisinage.

J’ignore pour quelle raison le juge vous a condamné à faire les travaux.

Cordialement.

Publié par Visiteur
21/12/17 06:23

Bravo et merci pour l'œuvre de vulgarisation/information, utile et bien rédigée. Mais, dans cet article: l'extrémité d'un conduit d'extraction d'air s'appelle un "éxutoire", pas un exECutoire......

Publié par Visiteur
03/02/18 06:36

Bonjour, maître jai une pizzeria qui se trouve au rez de chausser d'un immeuble de copropriété et la gaine d'extraction de ma hotte se trouve en façade mais elle ne donne pas sur la cours de la copropriété, elle sort du côté de la rue est-ce légale ?

Publié par Maitre Anthony Bem
03/02/18 06:52

Bonjour Najon,

La gaine d’extraction des airs pollués peut être en façade de l’immeuble si :

- l’exutoire de la colonne respecte les distances légales ;

- le bâtiment n’est pas classé aux monuments historiques ;

- la copropriété a validé son installation lors d’une assemblée générale.

Cordialement.

Publié par Visiteur
03/02/18 09:36

Merci maitre pour votre retour. Même si j'installe un caisson anti-odeur sur ma gaine qui donne sur la sortie en façade.

Publié par Visiteur
27/02/18 06:55

Bonjour Maitre,

On me propose un local commercial pour une activité de restauration à emporter.
Il est stipulé dans le bail que le local n a pas de gaine d extraction et qu il ne sera pas possible d en installer une.
En revanche, il est noté que le repreneur s engage à utiliser un système de filtration pour les odeurs et les vapeurs type charbon actifs et qu il est interdit de rejetter ces vapeurs en façade.
Je souhaite faire des sandwichs donc pas de cuisson mais je voudrais m équiper d un grill à panini. Est ce possible ?
Dans cette configuration est il possible d avoir un four à vapeur et une plaque à induction pour préparer des pâtes au four ?
Je pensais installer à ma charge un système de vmc pour la circulation de l air.
D avance merci.
Marion B

Publié par Maitre Anthony Bem
27/02/18 07:45

Bonjour Marion B.,

Je vous confirme que, même si le local commercial ne dispose pas d’une gaine d’extraction, l’installation d’un système de filtration des odeurs et vapeurs, type charbons actifs, vous permettra de vous équiper d’un grill à panini, d’un four à vapeur et d’une plaque à induction pour préparer vos pâtes.

Cordialement.

Publié par Visiteur
27/02/18 17:58

Bonjour Maitre,
J'ai vendu un restaurant pizzeria snack à 2 associés qui ont travaillés dans ce même snack pendant 3 mois pour un et l'autre 1 mois. Cette affaire j'y ai travaillé pendant 4 ans et la personne qui me l'a vendu y est resté 4 ans aussi .Donc les acheteurs connaissaient les lieux.
Intéressé ils m'ont faient une proposition avec une partie cash et une autre non déclaré avec un échéancier que j'ai accépté.
Au bout du 2ieme mois ,je viens récupérer la 1er échéance comme convenu . C'est à ce moment la qu'ils invoquent un vice de forme concernant l'extraction d'air comme quoi elle n'était pas au norme et qu'ils avaient ramené une société extérieure qui avait confirmé cela. Au moment de la vente sachant qu'ils avaient une crainte au sujet de l'extraction pas rapport aux voisins qui puissent se plaindre et fermer leur commerce, nous avons évoquiés ce sujet au moment de la signature avec la régie qui est elle même le propriétaire.Ces personne les ont rassurés oralement comme quoi il n'y avait pas de raison de s'inquiéter et que ça faisait plusieurs années qu'il n' y avait pas eu de problème.
Maintenant ils exigent de ne plus payer l'echéancier (13500 euros)pour remettre au norme le conduit d'évacuation qui est un conduit de cheminé qui crache la fumé 5 étage plus haut.Dans le bail il est indiqué que les entretiens et les réparations seront à la charge du preneur à l'éxception de celle prévues par l'article 606 du code civile.
Ma question?
1-Est ce que ma responsabilitée est toujours engagée et donc légitime que je participe au frais de rénovation.
2-Est ce que le preneur peut exiger du bailleur la prise en charge des travaux .

Publié par Maitre Anthony Bem
27/02/18 21:09

Bonjour tahar69,

Si vous avez vendu un fonds de commerce de restaurant, vos acheteurs ne peuvent pas invoquer un vice de forme concernant l'extraction d'air.

Si non, il appartient en principe au bailleur de procéder à l'installation du conduit d'évacuation des airs pollués et le preneur peut exiger du bailleur la prise en charge du coût de de ces travaux le cas echeant.

Tout dépend ce que prévoit le contrat de bail commercial sur ce point et l'objet de l'activité qui y est mentionné.

Cordialement.

Publié par Visiteur
06/03/18 20:24

Bonjour maître,
J'ai signer pour un local où c est écrit dans le bail que activités de coffee shop cuisson chaude ou froide sans extraction. Ma banque me demande une preuve que dans la cuisson chaude j installe une hotte à charbon pour faire mes gâteaux et soupes et ça doit être stipuler à l écrit par le propriétaire...sauf que le propriétaire considère que le mot petite restauration suffit pour dire que j' aurai besoin d une hotte quoi qu il arrive pour faire ma cuisine. Il ne veut pas me faire une attestation, ni l écrire dans le contrat que je dois utiliser un filtre à charbon. Que faire?

Publié par Visiteur
06/03/18 20:27

Je refait ma phrase, il ne veut pas écrire dans le contrat ou part attestation que il faut que j' installe la hotte à charbon actif pour mon activité. Il pense que le terme petite restauration suffit
Que dois je faire car la banque me demande cette preuve pour me délivrer mon prêt sans ça elle ne m accompagne pas et c est valable pour d autres banques

Publié par Maitre Anthony Bem
07/03/18 07:39

Bonjour koko,

C’est la première fois qu’une banque demande ce type de clause dans un contrat de bail.

Pour débloquer votre situation, faites faire un devis d’installation de hotte et que la banque mette une clause dans son contrat de crédit si elle conditionne l’installation d’une hotte au prêt.

Si non, changez de banquier.

Cordialement.

Publié par Visiteur
27/03/18 15:09

Bonjour,

Je n'ai pas de toilettes dans mon commerce. dans la réserve il y a une évacuation d'eau pour les trop plein de la chaudière de la copropriété, mais celle ci part dans les eaux de pluie, donc je n'ai aucune évacuation d'eau pour faire des toilettes sani-broyeur. Est ce légale de louer un fond sans moyen de faire des toilettes ? Si j'engage des travaux pour me relier aux eaux usées de la ville, celà va être à mes frais ? merci d'avance. Ellie

Publié par Visiteur
27/03/18 15:10

Ah et si je me relie sur les évacuations du commerce voisin me faut il l'accord du gérant, du propriétaire des murs de ce commerce ou des deux ?

Publié par Visiteur
29/03/18 13:13

Bonjour. Je suis locataire d'un local sous bail précaire saisonnier (été hiver local tous commerces). A mon entrée dans ce local j'ai fait installer à mes frais une hotte aspirante raccordée à un conduit existant, en accord avec le propriétaire. J'ai ensuite installé un filtre à charbons actif entre la hotte et le conduit. Ma question: après le filtre la norme oblige-t-elle une gaine spécifique et si oui qui doit faire l'installation bailleur ou locataire?
Merci beaucoup.
Cordialement

Publié par Visiteur
01/04/18 06:12

Bonjour maître je suis propriétaire d'un immeuble dont au rez de chaussé se trouve une partie de mon immeuble une crêperie pizza restauration rapide vu que nous avons nos chambre par dessous les odeur et fumer sont insupportables ils on une hotte contre la vitre avec un trou puis-je les procéder? Nous avons des fumé dans nos chambre e impossible de ouvrir une fenêtre que foi je faire,?

Publié par Visiteur
01/04/18 06:13

Procceser pardon merci maitre

Publié par Maitre Anthony Bem
01/04/18 07:38

Bonjour Rosa da x,

Même avec un système d’extraction des odeurs et fumées l’exploitant d’un local de restauration ne doit pas causer de trouble de voisinage.

A défaut, le juge peut prononcer, en référé, la résolution du bail.

Cordialement.

Publié par Visiteur
04/04/18 11:24

Bonjour maître,

Propriétaire d’un fond de commerce dans un immeuble où il y a exclusivement des bureaux , j’aimerai faire installer une gaine d’extraction pour un four à pizza .Afin de ne pas convoquer une assemblée générale je souhaite utiliser une hotte à destruction d’odeur que je ferai sortir en façade . Néanmoins j’ai lu que toutes sorties d’extraction doit être au minimum à 8m de toutes fenêtres.
Pouvez vous me confirmer cet article?
( 63-1 du code sanitaire)
Ou puis je faire sortir cette extraction en façade ? ( la seule cuisson sera celle des pizzas)
Merci pour votre réponse
Cordialement
Florian

Publié par Maitre Anthony Bem
04/04/18 11:52

Bonjour Florian ,

La gaine d’extraction en façade pour un four à pizza ne me semble pas être juridiquement opportune compte tenu du risque de nuisance du voisinage et du contentieux susceptible d'en découler.

Cordialement.

Publié par Visiteur
04/04/18 15:41

Merci pour votre réponse maître,
Bonne journée
Florian

Publié par Visiteur
07/05/18 13:12

Bonjour Maître,
Je viens d'emménager depuis 2 semaines comme locataire au 3eme et dernier étage d'un immeuble. Au rez de chaussée se trouve une pizzeria. Je sens certains soirs une odeur forte dans les pièces où se trouvent la VMC. J'ai croisé hier un voisin habitant au 1er étage. Il me dit que les soirs de forte activité, l'air est irrespirable chez lui. Qu'il a des dépôts toxiques dans ses prises électriques aussi. Il a fait venir l'expert de notre bailleur (nous sommes tous Locataires) qui n'a rien constaté car il est venu en journée (la pizzeria est fermée). Les propriétaires de la pizzeria lui auraient dit qu'ils refusaient de faire des travaux. La mairie lui aurait simplement conseillé de déménager. Je pensais dans un premier temps demander au service départemental d'incendie et de secours de vérifier si la pose de l'extracteur était conforme. Que faire ensuite si elle ne l'est pas? À qui s'adresser ? Je vous remercie d'avance.

Publié par Maitre Anthony Bem
07/05/18 22:18

Bonjour Shamrock,

Vous pourriez agir aux fins de résiliation du bail et d’expulsion pour troubles de voisinage.

Cordialement.

Publié par Visiteur
28/05/18 15:23

Bonjour maître après le décès de ma mère je suis devenu le propriétaire d'un local qui fait snack et petite restauration à emporter sur le bail rien n'est marqué pour le bac à graisse ni pour un extracteur pour le wc utilisé par le locataire es ce à moi de faire faire l'installation et l'achat du bac à graisse et l'extracteur du wc . Merci de votre réponse

Publié par Visiteur
28/05/18 18:14

Bonjour maitre

Je suis locataire d'une cellule commerciale appartenant à la mairie. Local neuf avec bail commercial ou est stipulé mon activité qui est une restauration rapide type friterie. Ds le bail rien n'est mentionne concernant l'extraction d'air et de fumée. Or j'ai payé la hotte aspirante ainsi que la tourelle et paye l'installation. Est ce que cela ne revenait pas à la charge de la mairie ? De plus malgré l'installation de ma hotte il subsiste toujours de la condensation et odeur. Est ce que ce problème doit être également réglé par le bailleur ? Merci de vos réponses. CORDIALEMENT

Publié par Visiteur
11/06/18 11:42

Bonjour Maitre.
Je suis un peu dans le même cas; mon bailleur invoque le fait que sur mon bail il est inscrit "bar, snack" et me refuse les travaux en invoquant des rendus de jugements et de cassation.
De plus je trouve qu'il est d'une mauvaise fois flagrante car depuis au minimum 30 il y a de la cuisine dans mon local, la cuisine est physiquement présente, l'extraction et le conduit aussi (j'ai juste demandé qu'elle soit débarrassée des débris et autre qui empêche le bon fonctionnement, j'ai aussi demandé que le conduit soit gainé).
De plus mon propriétaire est venu mangé à de nombreuse reprise (du temps de mes différent prédécesseurs) seul, avec son épouse ou sa famille.
Je me retrouve avec la moitié de mon activité impossible à réaliser.
Mon bail original est vieux il date de 1986 de mémoire, je voudrais aussi savoir si les vieux baux comme le mien ont été mis à jour avec les changements de législation?
Merci pour votre réponse par avance, car je suis au bord de la dépression et plus

Publié par Visiteur
18/09/18 01:40

Bonjour maître je souhaite faire l'acquisition d'un local commercial qui était jusqu'alors destiné à du bureau situé en rez-de-chaussée il me semble idéale pour un restaurant le local ne possède pas d'extraction mon concept avec cuisson vapeur pour de la pâte ne nécessite pas d'extraction malheureusement nous n'arrivons pas à avancer sur les termes à employer sur le bail le propriétaire m'affirme que le terme cuisson vapeur pourrait se retourner contre lui pourriez-vous m'indiquer un terme qui lui permettrait d'être tranquille et me permettrait d'exercer mon activité.
Cordialment
Anthony

Publié par Maitre Anthony Bem
18/09/18 07:16

Bonjour Antho,

A part indiquer dans le contrat de bail commercial que l’activité de restauration autorisée est celle avec cuisson vapeur ; il ne me semble pas qu’il y ait d’autre alternative.

Je ne vois pas en quoi cette mention serait susceptible de vous permettre de vous retourner contre votre bailleur le cas échéant si l’absence d’extraction est mentionnée dans le bail.

Cordialement.

Publié par Visiteur
29/09/18 22:47

Georgette (visiteur)
Bonjour Maître
j'exploite une rôtisserie dans un immeuble en copropriété
rôtissoire fonctionne à l’externer du magasin sous l'auvent de l'immeuble. les copropriétaires se plaignent de la fumée et des odeurs je cuits de volailles fermières la graisse brûle (fumée) odeurs des bons poulets.plusieurs essais pour supprimer les nuisances je n'y arrive pas.vent dominant sous l'auvent.suis je répréhensible merci de votre réponse

Publié par Maitre Anthony Bem
30/09/18 01:37

Bonjour Georgette,

La copropriété, via le syndic, peut en effet éventuellement demander et obtenir en justice la résiliation de votre votre bail commercial pour troubles de voisinages.

Cordialement.

Publié par Visiteur
10/10/18 12:15

Bonjour Maître,
J'envisage d'ouvrir un établissement,plat à emporter où à déguster sur place...
Le local ne possède pas d'extraction.
Est-il possible d'installer le conduit de ma hotte aspirante par le conduit de la cheminée (destinée aujourd'hui a en chaudière qui ne fonctionne plus...)
Quelles sont les dimensions à respecter?
Merci pour votre réponse.
Cordialement

Publié par Visiteur
15/10/18 22:04

bonjour maitre, je viens vers vous car j ai emménager dans un appartement qui se situe juste au dessus d une pizzeria, a 1 ere abord tout allé bien mais nous avons vite constaté que y avait des problèmes d odeur dans tout l appartement, irrespirable les yeux qui piquent a ouvrir les fenêtres jusqu a des 23H00 pour évacué les odeurs ( en hiver c est en enfer vu que les facture edf s accumule ). le locataire de la pizzeria ma signalé qu il n y avais aucune isolation entre son commerce et chez nous, ils ouvrent aussi les parties communes afin d évacué la fumée de leur local qui évidement remonte chez nous pour en rajouté un peu plus j ai envie de dire ,ils n ont rien qui extrait la fumée.....je ne peux même pas mettre un détecteur de fumée bien sur, le propriétaire de l immeuble que j ai contacté nous dit que c est normal et qu il na pas l intention de faire des travaux d isolation, pas évident de déménager dans la situation dans la quelle je suis sinon je serai plus ici et je tiens a dire aussi que j ai un petit de 20 mois qui de se faite n a pas ca chambre avant 23 heure le soir ... que me conseillé vous, dans l attente d une réponse cordialement

Publié par Visiteur
28/10/18 00:19

Bonjour Amandine, si vous êtes locatrice, partez et même pas la peine d'y remédier trop. C'est un problème qui n'a pas de solution rapide. Êtes vous prête à tenir 1an, 2ans dans cette situation? En attendant que vous trouviez qque choses, équipez vous avec les détecteurs de monoxyde de carbone. Dans notre cas c’était très utile, car il y avait 2 cas d' émission: après le ramonage de conduit et après les travaux électriques des vmc. Même si vous pensez que vous ne pouvez pas, essayes de trouver qque choses d'autre. Cette situation vous bouffera. Nous sommes depuis 1an et demi dans cette situation et nous sommes propriétaires. Donc, pas de départ possible :-(. Dans notre immeuble vieux de 200ans il y avait le changement de gerant de restaurant et au lieu de resto normal on se retrouve avec les grillades dans le barbecue professionnel a braises et le plafond mal isolé. Depuis 1an on fait de travaux d'isolation et nous et le gerant du resto, mais ce n'est que des patches temporaires... On nous impose souvent ce qu'on peux et on ne peux pas faire avec les vieux bâtiments pour respecter l'urbanisme et ça coûte vraiment cher, mais délivrer un permis d'utilisation un barbecue installé dans le vieux bâtiment, en sachant que tous les conduits d’évacuations sont fissurés que les séparations des étages sont faites a l'ancien avec les poutres et les planches en bois et un peu de cailloux et de plâtre en guise d'isolation. C'est vraiment un délire.

Publié par Visiteur
25/11/18 08:55

bonjour , pouvez vous etre un conseiller pour un proprietaires lors d une consultation ?

Publié par Maitre Anthony Bem
25/11/18 09:30

Bonjour lolo55,

Je vous confirme qu’un propriétaire peut parfaitement me consulter.

Cordialement.

Publié par Visiteur
29/11/18 23:44

Bonsoir,
Nous avons pour projet d'ouvrir une friterie dans un local sans extraction d'air.
Est il possible d'installer une cuisine extérieure (friteuse et barbecue) sans extraction seulement une hôte aspirante sur une terrasse extérieure accolée au local située entre deux immeubles ?
Cordialement.
Camille

Publié par lili215
23/12/18 09:54

bonjour, je suis equipee d une hotte charbon actif pour activité de petite restauration creperie ; ? es ce suffisant ?

Puis je reclamer une cheminee ,

merci poir votre aide

Publié par Malikk
31/01/19 23:21

Bonjour maître, je viens d'acquérir un local commercial avec unbail restauration sans gaine d'extraction d'un immeuble de sept étage la seule sortie que j'ai sera en façade. J'ai acheté une haute avec un caisson avec charbon actif qui détruit les odeurs, mon projet et de faire de la nourriture mexicaine : burritos tacos, c'est de la préparation dans des gamelles il n'y a pas de grillades est ce que vous pensez que ça pourrait le faire. Merci de votre réponse MALICK.

Publié par G.Audrey
09/02/19 21:59

Bonjour Maître,
je vous présente mon problème à titre d'une vente de fond de commerce qui risque de ne pas avoir lieu pour un papier promis par le syndic avant la signature du compromis indiquant qu'il autorisait de continuer à exercer dans la continuitée de mon précédent bail indiquant : bar, brasserie , pizzeria , petite restauration , rotisserie sans conduit intérieur de fumée .

ce bail je l'ai signé il y a 3 ans et j'ai pratiqué de la restauration avec une petite extraction qui donne sur la cour extérieur commune mais sans avoir eu la moindre plaintes de mes voisins . ,
I n'a pas etait voté en assemblé general la question n'es jamais passé a l'ordre du jour et il y a toujours eu de la restauration dans ce commerce.
Depuis des décennies.
le local est au rez de chaussée d'une
copropriété.

J'ai juste suivi le bail qui m'autorise à la restauration. Ou dois-je envoyer la fumée si il n'y a pas de conduit interieur ? avez vous une solution sans etre inquièté pour le futur acquéreur a me proposer ?

Aujourd'hui a 15 jours de la signature final une clause suspensive intervient le futur acquéreur refuse de s'engager sans avoir la certidude d'avoir cette autorisation du bailleur. la signature est Prévu le 28 février et aussi la fin du compromis et le 18 mars est prevu l'AG il ne veut pas attendre jusqu'a là.
Ais-je une solution de replis avec ma perte d'exploitation de plus de 3 mois du au compromis ?

Du a la fausse parole du directeur de copro qui avait promis qu'il nous ferait ce papier . nous avons signé le compromis en toute confiance et voilà que la question ressurgit a 15 jours de l'arrivée apres 3 mois de doutes et de questions .

les travaux d'extraction sont t- il a la charge du bailleur si il faut monter au dessus du toit ? Si jamais je venais a devoir me défendre au prêt d'un avocat .
je suis dans l'impasse j'ai besoin d'aide ou de conseils
cordialement
et merci pour ce site.
En attente de vous lire

merci par avance .



Publié par GIGI58
20/03/19 10:03

Bonjour Maitre
Nous avons racheté un restaurant disposant d' un bail commercial ( activités autorisées : RESTAURANT – COURS DE CUISINE - EPICERIE - VENTE D'USTENSILES DE CUISINE – LIBRAIRIE -DEBIT DE BOISSONS-SALON DE THE.)
Or nous n'avons pas d'extracteur extérieur et la copropriété l'exige ( procédure contre le propriétaire depuis des années )
Lors de notre cession , le propriétaire pour valider la cession avait exigé d'écrire une clause précisant que cette obligation nous était transférée et donc que l'ensemble des frais et travaux seraient à notre charge et qu'en cas de procédure par la copropriété il dégageait toute responsabilité et que celle ci nous était totalement transférée allant même jusqu'à parler de résiliation éventuelle du bail
Nous n'avions pu nous opposer à cette demande car il refusait la cession tant que nous n'acceptions pas cette exigence
Contraints et forcés nous avons accepté et donc signé la cession avec cette obligation lourde ( nous n'avions pas le choix )
Aujourd'hui , les copropriétaires l'exigent et nous n'avons pas d'autre solution que de le faire réaliser et donc de monter un conduit sur 5 niveaux ( pour arriver en toiture donc un cout très important ( sommes en attente des devis )
Est il possible de nous retourner contre le bailleur et lui imposer cette obligation à ses frais exclusifs ?
Comment et peut on le contraindre à le faire ?
Merci pour vos conseils .
Bien cordialement

Publié par BastienLL
21/03/19 14:06

Bonjour,

Que pensez-vous des robinets disponibles sur https://www.leroymerlin.fr/ ?

Cordialement

Publié par suzanna
01/04/19 16:34

Bonjour Maitre,

Je souhaite ouvrir une biscuiterie artisanale dans le centre historique d'une grande ville.
L'agence immobilière me dit qu'une extraction est obligatoire en mettant en avant l'article 63-1 du Règlement Sanitaire Départemental. Or, pour moi, cet article ne donne aucun caractère obligatoire à la mise en place d'une extraction, elle en donne juste les modalités si extraction il y a.

Existe-t-il un texte de loi spécifiant l'obligation d'installer une extraction ?
La production d'une biscuiterie artisanale (four électrique uniquement) implique-t-elle obligatoirement la mise en place d'une extraction ? Les voisins pourraient-ils se plaindre d'odeurs de gâteaux ?

Merci pour votre retour,

Mme Denoyer

Publié par PaulineF
09/04/19 18:47

Bonjour,

Notre locataire nous demande de payer pour les frais d'installation d'une gaine permettant l'extraction des futures cuisines du restaurant qu'il compte installer dans notre local.
Le bail signé stipule les éléments suivants :

- Le Preneur déclare qu'il entend exercer dans les lieux l'activité de « tout commerce, dont restauration rapide, traditionnelle ou spécialisée, exploitation de terrasse, avec possibilité de licence IV».
Après consultation des documents d'urbanisme, il s'avère qu'il n'y a pas d'obstacles juridiques à l'exercice d'une telle activité.

- Le Preneur est expressément autorisé à exercer toute activité entrant dans le champ d'application du décret du statut des baux commerciaux, tel qu'il est édicté par les articles L.145-1 et suivants du Code de commerce.

Dans ce cas, doit-on en tant que bailleur payer pour ces travaux ou sont-ils à la charge du locataire ?

Merci par avance.

Publié par Barb
26/08/19 21:22

Bonsoir,

Notre bail précise que la destination est la restauration et nous possédons bien un conduit d'extraction mais doutons néanmoins de sa conformité. Il passe dans les 5 étages de l'immeuble parisien, raccordé dans une cheminée classique et n'a subi aucun travaux de mise aux normes depuis plus de 20 ans. Certains experts nous disent que nous devons chemiser (car le tubage réduirait le débit) d'autre qu'il est utilisable directement.

Comment savoir quelles sont les normes dans le cas du raccordement sur un conduit de cheminée svp ?

Merci d'avance et bonne soirée,

Barbara

Publié par Omdagui
04/10/19 21:42

Bonjour Maître Bem,
Il y a 8 ans nous avons acheté une pizzeria en activité et nous avons signé un avenant de bail avec la SCI propriétaire des locaux.
Depuis plusieurs mois nous faisons face à des difficultés financières et nous n’avons pas pu payer un trimestre malgré les relances du Bailleur. Ce dernier a saisi la justice qui a ordonné notre expulsion en évoquant la clause résolutoire du bail.
Entre-temps, nous avons demandé le redressement judiciaire qui a était prononcé début Juillet. Dans la même période nous avons fait venir une entreprise dans le cadre de l’entretien annuel de la hotte. Cette entreprise a refusé de nous délivrer un certificat de conformité du système d’extraction que nous devons fournir aux assurances et aux autorité en cas de contrôle sanitaire.
Les fumée et l’air pollué sont soufflé directement dans la gaine technique de l’immeuble en béton. Il nous a dit qu’il faut absolument installer des gaines métalliques rigide avec possibilité d’accès pour leur entretien. Et qu’on devait solliciter le bailleur pour cela.
Nous avons ainsi envoyé une première LRAR avec un rapport de diagnostic réalisé par l’entreprise qui nous a fait le nettoyage de la hotte.
Le bailleur nous a envoyé une lettre en refusant de faire ces travaux en disant que ce local a était donné bail pour une « pizzeria crêperie salon de thé » et pas pour un restaurant.
Nous avons aussi envoyé une LRAR de relance mais elle est restée sans réponse depuis 2 mois.
Le restaurant en question est dans un quartier cossue dans le 92 avec un fond qui dépasse les 600 k€.
Je voudrais savoir si vous pouvez nous représenter dans cette affaire et si on pouvait saisir la justice pour demander dommages et intérêt à ce bailleur même en étant en redressement judiciaire ? L’entreprise qui nous as fourni le rapport a confirmé qu’il est impossible de rendre cette extraction conforme si on ne passe pas dans la façade. Cette solution est non envisageable car la copropriété refuserait tout intervention sur la façade.
Merci d’avance maître pour votre réponse.

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1328 évaluations positives

Note : (5/5)
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