Portée de l'obligation de délivrance conforme par le bailleur d'un local commercial

Publié le Modifié le 16/12/2013 Vu 21 221 fois 2
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Le 19 juin 2013, la Cour de cassation a précisé la portée de l'obligation du bailleur de délivrer au locataire un local commercial conforme à la destination prévue au bail.

Le 19 juin 2013, la Cour de cassation a précisé la portée de l'obligation du bailleur de délivrer au locat

Portée de l'obligation de délivrance conforme par le bailleur d'un local commercial

En présence d'un bail commercial, les parties peuvent répartir à leur convenance la charge des travaux d’entretien et de réparation du local loué en insérant une clause en ce sens dans le contrat de bail.

Une telle clause doit être expresse et dépourvue d’ambiguïté.

L’obligation de délivrance incombant au bailleur vient tout de même limiter cette liberté contractuelle.

Pour mémoire, aux termes de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat et, sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée.

Ainsi, la clause insérée dans l’acte de cession d’un fonds de commerce et selon laquelle le cessionnaire fera son affaire personnelle de la réfection des locaux ordonnée par l’administration n’exonère pas le bailleur de son obligation de délivrance. (Cass. Civ. III, 19 juin 2013, n°12-18.337)

En l’espèce, une société a acquis un fonds de commerce exploité dans un immeuble.

L'acte de cession stipulait que l'acquéreur avait pris connaissance des travaux de mise en conformité à entreprendre et déclarait en faire son affaire personnelle sans recours contre le cédant.

Par la suite, le locataire a assigné le bailleur en exécution des travaux de mise en conformité des locaux ou, subsidiairement, en résiliation du bail commercial.

La cour d’appel a rejeté cette demande en estimant que la locataire ne pouvait arguer de l'inexécution par la bailleresse de son obligation de délivrance car elle avait pleinement connaissance des travaux de conformité à entreprendre avant de pouvoir exploiter le fonds de commerce et s'y était engagée librement dans le cadre de la cession de ce fonds.

Cependant, la Cour de cassation a cassé et annulé l’arrêt d’appel en rappelant d’emblée que « le bailleur est obligé, par la nature du contrat et, sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée. »

En conséquence, les juges d’appel ne pouvaient pas valablement rejeter la demande de la locataire « sans constater que la bailleresse avait satisfait à son obligation de délivrer des locaux conformes à l'usage auquel ils étaient destinés et exempts de vices affectant leur gros œuvre et leur sécurité », ce qui justifie la cassation pour violation des articles 1719 et 1315 du code civil.

En d’autres termes, le bailleur avait l'obligation de délivrer au locataire des locaux conformes à l'usage auquel ils étaient destinés et exempts de vices affectant leur gros œuvre et leur sécurité.

Ainsi, dès lors que le bailleur n’a pas rempli cette obligation de délivrer des locaux conformes à la destination prévue au bail, le locataire est en droit d’engager sa responsabilité, quand bien même l’acte de cession du fonds de commerce stipulait que ce dernier faisait de la réfection des locaux son affaire personnelle.

Par ailleurs, il convient de relever que le bailleur n’étant pas partie à l'acte de cession du fonds de commerce ne pouvait donc pas s’en prévaloir.

Il résulte de cette décision que le bailleur souhaitant mettre à la charge du locataire certains travaux ou réparations doit bien veiller à insérer une clause expresse en ce sens dans le contrat de bail, au risque, à défaut, de mettre en jeu sa responsabilité.

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Anthony Bem
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1 Publié par Visiteur
01/08/2014 09:57

Je suis dans le cas du locataire.j'ai satisfait à ma charge toys les travaux de sécurité,d'hygiène et d'embellissement,suite à ces travaux,je me suis rendu compte que la gaine d'extraction n'a jamais existé.un faux plafond masquait l'accès de ventilation de la hotte qui était raccordée à une cheminée qui plus est bouchée et sans sortie en toiture. Le bailleur se réfugie derrière les clauses,type: le preneur fera son affaire personnelle...etc.....

2 Publié par Visiteur
06/12/2015 10:51

J’applique à un « bail commercial » le cas dont vous traitez ci-dessus (Cours de Cassation 19 juin 2013) :
Si le Bailleur avait, accordé durant un certain nombre de mois, soit une franchise de loyer, soit une diminution du loyer, expressément destinée dans le bail à permettre au preneur d’exécuter les travaux de mise aux normes du local voire ceux d’adaptation à l’activité prévue : la décision de la cour de cassation aurait elle, à votre avis, été modifiée ?

Question subsidiaire : on écrit souvent dans un bail commercial « par dérogation à l’article 1719 du code civil …tels et tels travaux seront à la charge du preneur » : cela est il toujours possible depuis la loi Pinel.

Merci infiniment d’avance pour vos réponses.
Personne jusque là, n’a été en mesure de m’apporter une réponse structurée (texte ou jurisprudence).

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