Un bail est un contrat qui comporte plusieurs obligations, dont le paiement à échéance déterminée d’un loyer, des charges et notamment le respect du voisinage.
Les expulsions locatives sont le plus souvent dues a des impayés de loyers (et de charges locatives), ou à un défaut d’assurance contre les risques locatifs.
La première étape de la procédure d’expulsion consiste en l’envoi d’une mise en demeure, adressée par l’huissier ou transmise en recommandé avec accusé de réception, de payer sous deux mois la somme due.
A défaut, le bail est résilié.
Afin de faire acte cette résiliation, il est nécessaire de saisir le tribunal d’instance compétent géographiquement.
Deux hypothèses se présentent alors :
- Soit le bail n’est pas résilié par le juge qui accorde des délais de paiement et suspend la clause résolutoire. Si les paiements reprennent, le bail se poursuit. Si les engagements fixés par le juge ne sont pas respectés, la clause résolutoire reprend ses effets et le bail est résilié de plein droit.
- Soit le bail est résilié par le juge, le juge accorde un délai pour quitter le logement. Mais si à la fin du délai le locataire est toujours dans les lieux, le bailleur peut poursuivre la procédure d’expulsion.
Dans l’une ou l’autre de ces deux hypothèses, il faudra faire signifier par voie d’huissier un commandement de quitter les lieux qui fait partir un délai de deux mois maximum.
Au terme de ce délai, soit il y a eu un départ volontaire du locataire soit il faudra mettre en place une expulsion de ce dernier avec le concours de la force publique.
En effet, s’il n’y a pas de libération volontaire des lieux dans les délais, l’huissier peut faire une tentative d’expulsion. En cas de refus, il établit un constat de carence et demande le concours de la force publique.
L’octroi du concours de la force publique est en fait une autorisation administrative du Préfet (ou du Sous-Préfet), en tant que représentant de l’Etat disposant de l’autorité sur les forces de l’ordre, au bénéfice du requérant (en pratique l’huissier).
Le Préfet doit accorder le concours de la force publique. Il ne peut pas s’opposer à l’exécution d’une décision de justice.
Le représentant de l’Etat doit donner suite dans les deux mois, sinon il engage sa responsabilité financière. Une procédure en indemnisation est alors offerte au bailleur de ce chef.
En cas d’octroi du concours de la force publique, l’huissier va procéder à l’ouverture des lieux, avec un serrurier, accompagné des forces de police ou de gendarmerie, le locataire devra quitter immédiatement le logement avec quelques effets personnels, les biens mobiliers vont être confiés à un garde-meubles, les lieux vont être sécurisés, l’huissier va dresser le procès-verbal de l’expulsion, le locataire aura 30 jours pour convenir avec l’huissier des modalités de reprise de ses biens, au-delà de 30 jours, le bailleur saisira le juge de l’exécution pour procéder à la vente ou à la destruction des biens.
En tout état de cause, malgré l’expulsion, le locataire reste redevable des arriérés de loyer et des frais de procédure.
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Anthony Bem
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