Renouvellement des baux commerciaux et déplafonnement du montant des loyers

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Dans quels cas le bailleur commercial peut-il bénéficier du déplafonnement du montant du loyer ?

Dans quels cas le bailleur commercial peut-il bénéficier du déplafonnement du montant du loyer ?

Renouvellement des baux commerciaux et déplafonnement du montant des loyers

Le délai de neuf ans du bail commercial est extrêmement important pour le bailleur comme pour le preneur.

En effet, passé ce délai plus trois ans, le déplafonnement du montant du loyer est automatiquement acquis au profit du bailleur.

La question du déplafonnement du loyer est cruciale en matière de baux commerciaux.

Depuis le décret no 72-561 du 3 juillet 1972, le législateur a créé le principe du plafonnement qui limite la variation à la hausse ou à la baisse du loyer renouvelé depuis la loi no 88-18 du 5 janvier 1988 en fonction de la variation de l'indice national du coût de la construction publié par l'INSEE.

Or, en matière de déplafonnement du montant du loyer commercial, l'article L. 145-34 du code de commerce dispose que :

« A moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d'expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d'une durée égale à celle qui s'est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

Les dispositions de l'alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l'effet d'une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans. 

En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33 ou s'il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d'une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente. »

Ainsi, le loyer ne peut pas être réévalué en cours de bail ou lors du renouvellement s'il n'existe notamment pas de modification des facteurs locaux de commercialité.

Cependant, les principes du plafonnement ne s'appliquent que lorsque la durée du bail initial est inférieure à neuf ans et qu'il s'est poursuivi tacitement jusqu'à sa douzième année, sans dépasser les douze ans.

En revanche, dès lors que le bail a été tacitement prorogé au-delà de douze années, le déplafonnement du loyer joue de plein droit (Cass. 3e civ., 13 nov. 1997).

Ceci permet notamment au bailleur de faire réévaluer le loyer du bail en renouvellement à sa valeur locative réelle au moment du renouvellement.

Or la pratique démontre que les locataires laissent souvent le bail tacitement se reconduire sans manifester expressément leur volonté de le renouveler.

Une telle défaillance du preneur est lourde de conséquence sur le plan financier puisque le montant du loyer qu'il aura alors à payer sera celui de la valeur réelle des locaux pris à bail au jour du renouvellement.

La différence peut donc être douloureuse financièrement ...

Concrètement, les propriétaires des locaux commerciaux devront adresser une offre de renouvellement par voie d'huissier avec un montant déterminé par voie d'expert et le cas échéant obtenir la condamnation du preneur récalcitrant en justice.

Je suis à votre disposition pour toute action ou information (en cliquant ici).

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Anthony Bem
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1 Publié par LHD
20/08/2015 10:04

bonjour,

la loi pinel est elle applicable alors que le bail est en tacite prolongation depuis 2013, sachant que le renouvellement interviendra ce mois.

Merci

2 Publié par Maitre Anthony Bem
20/08/2015 10:22

Bonjour LHD,

La loi pinel s'applique aux contrats de bail de commercial conclus après son introduction.

Cordialement.

3 Publié par Visiteur
04/09/2015 20:15

bonjour, lorsqu'un loyer commercial est "manifestement " sous-évalué peut-il être augmenté au bout de 9 ans, ou faut-il attendre encore 3 ans (soit 12 ans au total) pour que ce loyer soit déplafonné ? (en tenant compte que le preneur oublie de demander le renouvellement). Merci

4 Publié par Maitre Anthony Bem
04/09/2015 21:02

Bonjour janejanie,

Le bail peut être revu à la hausse après analyse de la valeur locative dans le secteur par référence aux baux récents.

Si le preneur ne signifie pas de demande de renouvellement par voie d'huissier, il risque le déplafonnement du loyer au bout de 12 ans de bail à sa valeur actuelle.

Cordialement.

5 Publié par Visiteur
26/09/2015 16:20

Bonjour,

Lorsqu'un bail a été renouvelé tacitement pendant plus de 12 ans, le loyer est déplafonné.

Passé ces 12 ans, congé est donné, un renouvellement de bail est signé avec un nouveau loyer.

Est-ce que ce nouveau loyer est plafonné ou est-ce que dans 9 ans il pourra être fixé à la valeur locative ?

6 Publié par Visiteur
04/11/2015 08:24

Bonjour Maître
Je j'ai acquis un immeuble commercial au mois de mai 2015. Celui ci est exploité dans son entière surface par une enseigne nationale qui paie un très faible loyer (15 fois moins important que sa valeur réelle à dire d'expert)
Le bail n'a jamais été renouvelé ni par le bailleur ni par le locataire depuis sa signature il y a 17ans.
Le principe des 10% du déplafonnement (loi Pinel) s'applique t il ?
Cordialement
Patrick

7 Publié par Maitre Anthony Bem
04/11/2015 09:20

Bonjour Patrick,

Non il n'y a pas de limite légal au déplafonnement des loyers commerciaux au delà des 12 ans de bail.

Cordialement.

8 Publié par Visiteur
09/11/2015 21:32

maitre bonsoir j'ai depuis 2003 le meme locataire qui regle un loyer très bas. 858 mois comprenant commerce bar tabac presse sur une surface de 60 m2 avec au rdc une cuisine 20m2 et salon séjour 35 m2 et à l'étage 5 chambres de 15 à 17 m2 wc et sd sur 710 m2 de terrain. pour info loyer commerce 572 euros habitation 286 euros. et le notaire me dit que je ne peux déplafonner pour avoir un loyer à valeur locative merci cordialement (bord de mer...)

9 Publié par Visiteur
22/12/2015 19:04

Bonsoir Maître,

J'ai un bail commercial 3/6/9 qui se termine au mois de janvier 2016, le propriétaire m'a appelé en me disant qu'il ne souhaitait plus renouveler le bail et nous allons donc nous diriger vers une tacite reconduite, ne voulant pas voir mon loyer déplafonner car j'ai en partie acheté il y a 3 ans le fond de commerce pour le loyer raisonnable , pensez vous maitre que je dois tout de même lui envoyer une demande de renouvellement par huissier??
Merci d'avance pour votre réponse.

10 Publié par Maitre Anthony Bem
22/12/2015 22:28

Bonjour kael,

Oui il vous faut absolument faire signifier une demande de renouvellement au bailleur avant la date anniversaire des 12 ans du bail pour ne pas entraîner le droit au déplafonnement du loyer le cas échéant.

Cordialement.

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