Renouvellement des baux commerciaux et déplafonnement du montant des loyers

Article juridique publié le 04/01/2015 à 16:08, vu 34717 fois, 42 commentaire(s), Auteur : MAITRE ANTHONY BEM
Dans quels cas le bailleur commercial peut-il bénéficier du déplafonnement du montant du loyer ?

Le délai de neuf ans du bail commercial est extrêmement important pour le bailleur comme pour le preneur.

En effet, passé ce délai plus trois, le déplafonnement du montant du loyer est automatiquement acquis au profit du bailleur.

La question du déplafonnement du loyer est cruciale en matière de baux commerciaux.

Depuis le décret no 72-561 du 3 juillet 1972, le législateur a créé le principe du plafonnement qui limite la variation à la hausse ou à la baisse du loyer renouvelé depuis la loi no 88-18 du 5 janvier 1988 en fonction de la variation de l'indice national du coût de la construction publié par l'INSEE.

Or, en matière de déplafonnement du montant du loyer commercial, l'article L. 145-34 du code de commerce dispose que :

« A moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d'expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d'une durée égale à celle qui s'est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

Les dispositions de l'alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l'effet d'une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans. 

En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33 ou s'il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d'une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente. »

Ainsi, le loyer ne peut pas être réévalué en cours de bail ou lors du renouvellement s'il n'existe notamment pas de modification des facteurs locaux de commercialité.

Cependant, les principes du plafonnement ne s'appliquent que lorsque la durée du bail initial est inférieure à neuf ans et qu'il s'est poursuivi tacitement jusqu'à sa douzième année, sans dépasser les douze ans.

En revanche, dès lors que le bail a été tacitement prorogé au-delà de douze années, le déplafonnement du loyer joue de plein droit (Cass. 3e civ., 13 nov. 1997).

Ceci permet notamment au bailleur de faire réévaluer le loyer du bail en renouvellement à sa valeur locative réelle au moment du renouvellement.

Or la pratique démontre que les locataires laissent souvent le bail tacitement se reconduire sans manifester expressément leur volonté de le renouveler.

Une telle défaillance du preneur est lourde de conséquence sur le plan financier puisque le montant du loyer qu'il aura alors à payer sera celui de la valeur réelle des locaux pris à bail au jour du renouvellement.

La différence peut donc être douloureuse financièrement ...

Concrètement, les propriétaires des locaux commerciaux devront adresser une offre de renouvellement par voie d'huissier avec un montant déterminé par voie d'expert et le cas échéant obtenir la condamnation du preneur récalcitrant en justice.

Je suis à votre disposition pour toute action ou information (en cliquant ici).

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Anthony Bem
Avocat à la Cour
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Commentaire(s) de l'article

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LHD [Membre], le 20/08/2015 à 10:04
bonjour,

la loi pinel est elle applicable alors que le bail est en tacite prolongation depuis 2013, sachant que le renouvellement interviendra ce mois.

Merci
Maitre Anthony Bem [Membre], le 20/08/2015 à 10:22
Bonjour LHD,

La loi pinel s'applique aux contrats de bail de commercial conclus après son introduction.

Cordialement.
janejanie [Visiteur], le 04/09/2015 à 20:15
bonjour, lorsqu'un loyer commercial est "manifestement " sous-évalué peut-il être augmenté au bout de 9 ans, ou faut-il attendre encore 3 ans (soit 12 ans au total) pour que ce loyer soit déplafonné ? (en tenant compte que le preneur oublie de demander le renouvellement). Merci
Maitre Anthony Bem [Membre], le 04/09/2015 à 21:02
Bonjour janejanie,

Le bail peut être revu à la hausse après analyse de la valeur locative dans le secteur par référence aux baux récents.

Si le preneur ne signifie pas de demande de renouvellement par voie d'huissier, il risque le déplafonnement du loyer au bout de 12 ans de bail à sa valeur actuelle.

Cordialement.
GMA [Visiteur], le 26/09/2015 à 16:20
Bonjour,

Lorsqu'un bail a été renouvelé tacitement pendant plus de 12 ans, le loyer est déplafonné.

Passé ces 12 ans, congé est donné, un renouvellement de bail est signé avec un nouveau loyer.

Est-ce que ce nouveau loyer est plafonné ou est-ce que dans 9 ans il pourra être fixé à la valeur locative ?
Patrick [Visiteur], le 04/11/2015 à 08:24
Bonjour Maître
Je j'ai acquis un immeuble commercial au mois de mai 2015. Celui ci est exploité dans son entière surface par une enseigne nationale qui paie un très faible loyer (15 fois moins important que sa valeur réelle à dire d'expert)
Le bail n'a jamais été renouvelé ni par le bailleur ni par le locataire depuis sa signature il y a 17ans.
Le principe des 10% du déplafonnement (loi Pinel) s'applique t il ?
Cordialement
Patrick
Maitre Anthony Bem [Membre], le 04/11/2015 à 09:20
Bonjour Patrick,

Non il n'y a pas de limite légal au déplafonnement des loyers commerciaux au delà des 12 ans de bail.

Cordialement.
visiteur [Visiteur], le 09/11/2015 à 21:32
maitre bonsoir j'ai depuis 2003 le meme locataire qui regle un loyer très bas. 858 mois comprenant commerce bar tabac presse sur une surface de 60 m2 avec au rdc une cuisine 20m2 et salon séjour 35 m2 et à l'étage 5 chambres de 15 à 17 m2 wc et sd sur 710 m2 de terrain. pour info loyer commerce 572 euros habitation 286 euros. et le notaire me dit que je ne peux déplafonner pour avoir un loyer à valeur locative merci cordialement (bord de mer...)
kael [Visiteur], le 22/12/2015 à 19:04
Bonsoir Maître,

J'ai un bail commercial 3/6/9 qui se termine au mois de janvier 2016, le propriétaire m'a appelé en me disant qu'il ne souhaitait plus renouveler le bail et nous allons donc nous diriger vers une tacite reconduite, ne voulant pas voir mon loyer déplafonner car j'ai en partie acheté il y a 3 ans le fond de commerce pour le loyer raisonnable , pensez vous maitre que je dois tout de même lui envoyer une demande de renouvellement par huissier??
Merci d'avance pour votre réponse.
Maitre Anthony Bem [Membre], le 22/12/2015 à 22:28
Bonjour kael,

Oui il vous faut absolument faire signifier une demande de renouvellement au bailleur avant la date anniversaire des 12 ans du bail pour ne pas entraîner le droit au déplafonnement du loyer le cas échéant.

Cordialement.
ciol [Visiteur], le 22/12/2015 à 23:46
Bonsoir; Un bail commercial prends fin le 31/12/2015(9 ans).ni locataire ;ni propriétaire ne ce sont manifestés. Le loyer est indexé sur le cout construction; le bail se prolonge donc de manière tacite; question ;le loyer est -il gelé ou est il toujours soumis a l'index C.C et donc variable durant cette prolongation.Le bail conserve t-il en tout points ses clauses.merci de votre reponse.
cordialement.
Maitre Anthony Bem [Membre], le 23/12/2015 à 01:50
Bonjour ciol,

Le bail commercial se renouvelle tacitement aux mêmes conditions, le loyer n'est pas "gelé" et l'indice contractuel s'applique toujours.

Cordialement.
Bertdup [Visiteur], le 30/12/2015 à 12:36
Bonjour Maitre,

Je suis sur le point de faire une proposition d'achat d'un bail commercial. Cependant, je remarque en lisant le bail transmis par le locataire actuel que celui ci était de 12 ans (2000/2012) mais a priori aucune démarche n'a été faite depuis pour le renouvellement ! Je crains qu'un déplafonnement de loyer puisse être demandé par le propriétaire. Qu'en pensez vous ?

Je vous remercie
Maitre Anthony Bem [Membre], le 30/12/2015 à 14:26
Bonjour Bertdup,

Je vous confirme en effet qu'un déplafonnement du montant du loyer du bail peut être obtenu de la part du bailleur, sous réserve de vérification plus approfondie de la situation.

Cordialement.
jam [Visiteur], le 11/01/2016 à 16:56
Bonjour maitre
Mon bail commercial des 9ans c est terminé au mois de novembre 2015.le propriétaire ne se manifeste pas, que dois je faire? et quelle sera l augmentation de mon loyer.

Cordialement
carine06 [Visiteur], le 15/01/2016 à 12:04
Bonjour Maitre,
j'ai un bail de plus de 12 ans, j'ai envie de prendre ma retraite et de vendre mon commerce.
J'ai envoyé une lettre recommandée pour demander un renouvellement du bail a l'agence qui gère mon local, j'ai pas de réponse depuis deux mois, ils ont un délai de combien de mois pour répondre?
Cordialement
Jezabel [Visiteur], le 31/03/2016 à 22:20
Peut on le faire directement avec son notaire ou doit on passer par un avocat merci
Lionel [Visiteur], le 26/04/2016 à 10:42
Bonjour Maître,
J'ai signé une promesse d'achat pour un fond de commerce en décembre 2015,or le bail de ce dernier arrive à sa douzième année le 05/05/2016..l'avocat des bailleurs a mentionné par écrit(en octobre 2015) au locataire en place qu'un bail neuf serait mis en route à partir du 01/01/2016 dans les mêmes conditions que le bail précédent et même loyer,et de par ce fait que s'il l'accepte,ce courrier serait officiel..A ce jour le nouveau bail n'est toujours pas arrivé..Puis je racheter les parts de la société plutôt que le fond de commerce et ainsi récupérer les droits du locataire sortant..? Ou attendre que le nouveau bail arrive pour finaliser la vente..? Cordialement.
Maitre Anthony Bem [Membre], le 26/04/2016 à 16:19
Bonjour jam,

Le propriétaire n'a pas à se manifester afin que votre bail commercial se renouvelle au delà des 9 ans, en novembre 2015.

Au contraire, le propriétaire ne doit pas se manifester pour faire déplafonner le montant du loyer, au bout de 12 ans, à date anniversaire du bail.

Le preneur doit donc toujours signifier une demande de renouvellement au bailleur, afin d'éviter que son loyer soit déplafonné à la hausse par le bailleur au delà des 12 ans.

Cordialement.
Maitre Anthony Bem [Membre], le 26/04/2016 à 16:25
Bonjour carine06 ,

L'agence qui gère votre local n'a pas de délai pour vous répondre s'agissant de la question du départ à la retraite.

Elle peut rester silencieuse sur le renouvellement car le bail est renouvelé par votre demande seulement.

De plus, son silence peut s'analyser en une réticence qui vous est préjudiciable s'agissant de la cession.

Je vous recommande donc de faire intervenir un huissier afin de demander un renouvellement du bail commercial si votre bail impose de faire signifier la demande de renouvellement par acte extra-judiciaire.

Cordialement.
Maitre Anthony Bem [Membre], le 26/04/2016 à 16:28
Bonjour Lionel,

Afin de me permettre de prendre connaissance de votre situation personnelle en détail et de disposer de toutes les informations nécessaires pour vous répondre, je vous suggère de me contacter en privé pour une consultation.

A cet égard, je vous invite à choisir l'une de mes différentes modalités de consultation proposées dans la rubrique "services" en haut de page.

Cordialement.
Carole [Visiteur], le 12/05/2016 à 20:09
Bonsoir Maître,
Nous venons d'acheter les murs d'un local commercial que nous louons via notre SARL depuis trois ans. Afin de couvrir les mensualités d'emprunt de la SCI (créée pour l'occasion), nous avons dû rehausser le loyer de manière significative, sachant qu'il était complètement sous-évalué. Il est passé de 480 euros à 720 euros. Le notaire nous avait dit que cela ne posait pas de problème. Mais notre nouveau comptable est très réticent à cette hausse et semble dire que nous nous exposons à une sanction si nous sommes contrôlés. Que devons nous faire? Merci d'avance pour votre retour. Cordialement,
Maitre Anthony Bem [Membre], le 13/05/2016 à 17:06
Bonjour Carole,

Je ne vois pas en quoi vous risqueriez quelque sanction que ce soit sur la base de ces seuls éléments d'information.

Afin de me permettre de prendre connaissance de votre situation personnelle en détail et de disposer de toutes les informations nécessaires pour vous répondre, je vous suggère de me contacter en privé pour une consultation.

A cet égard, je vous invite à choisir l'une de mes différentes modalités de consultation proposées dans la rubrique "services" en haut de page.

Cordialement.
Sandrine [Visiteur], le 25/05/2016 à 21:24
Bonjour maître je suis locataire d'une surface commerciale dont le loyer est inférieur au prix du marché . J'ai expressément demandé le renouvellement de mon bail par voie d'huissier le 14 décembre 2014 pour un bail qui devait être renouvelé le 1 mai 2015 . Je n ai à ce jour reçu aucun avenant de renouvellement du bail de la part de mon propriétaire et aujourd'hui il demande un déplafonnement du loyer avec une hausse de 50 pour cent . Sachant qu il n y a pas eu de modification de la commercialité de mon local ,peut il déplafonner mon loyer au seul titre que les autres locaux qui sont situés dans le même centre commercial que moi sont loués plus chers au mètre carré ? Merci de votre réponse
Maitre Anthony Bem [Membre], le 25/05/2016 à 22:40
Bonjour Sandrine,

Je vous confirme qu'aucun déplafonnement de votre loyer ne peut valablement être sollicité et obtenu par votre bailleur au seul motif que les autres locaux qui sont situés dans le même centre commercial que vous sont loués plus chers au mètre carré.

Cordialement.
lalyun [Visiteur], le 28/05/2016 à 11:59
Bonjour Maitre
Je suis preneur d un local commercial depuis le 30 avril 2004 , j'ai fais ma demande de renouvellement de bail par mail le 1/10/2013 à mon bailleur,qui m 'avait répondu de sans occuper. A ce jour aucun renouvellement fourni par celui-ci.La date des 12ans vient d etre passer ce mois -ci , comment puisse je faire ?. Afin de ne pas avoir le déplafonnement du loyer ? merci par avance , cordialement
Maitre Anthony Bem [Membre], le 28/05/2016 à 18:38
Bonjour lalyun,

La demande de renouvellement d'un bail commercial ne se fait pas par email à moins que le contrat prévoit cette modalité.

Même si le bailleur vous a répondu qu'il s'en occupait, le renouvellement au delà des 12 ans fait que votre bailleur peut revendiquer le déplafonnement du prix du loyer.

Je vous recommande donc d'être vigilant sur ce point car vous n'êtes pas dans votre bon droit.

Cordialement.
fbw [Visiteur], le 10/07/2016 à 23:29
Bonjour Maître,

Je suis locataire d'un bail commercial 3/6/9 qui se termine fin juin 2017 avec un loyer "correct", plus faible que certains loyers alentours, qui sont parfois extravagants (un expert demandé par mon bailleur m'en a donné la liste), mais équivalent ou plus élevé à beaucoup d'autres loyers du quartier.

Nous vendons notre droit au bail (compromis en cours) à un repreneur ayant la même activité que la nôtre (pas de déspécialisation).

Les changements de conditions de commercialité sont très discutables. Rien de flagrant: demi piétonnisation du quartier mais en parallèle beaucoup de boutiques ont fermé et/ou liquidations.

Mon bailleur souhaite profiter de ma vente pour, soit partir sur un nouveau bail, soit anticiper le renouvèlement en demandant une hausse substantielle (30% ou autre).

Qu'est-il en droit d'obtenir ?

Merci par avance.
Morad [Visiteur], le 26/07/2016 à 14:22
Bonjour Maître,

Nous sommes une association loi 1901, nous sommes locataires d'un bail commercial d'un local de 305 m² depuis le 1 mai 1998 pour une durée de 9 ans avec une révision du loyer triennale, un local qui était en état de ruine, nous avons dépensé prés de 100 000 € pour le remettre en état. Notre bail s'est renouvelé tacitement sans aucune demande, sachant qu'en 2001, Par annexion d'un autre bureau de 25 m², nous avons signé un avenant qui précise la nouvelle surface et le nouveau loyer avec mention "le reste du bail reste inchangé". En novembre 2012, toujours, par annexion d'un autre local de 70 m², nous avons signé un autre avenant qui précise également la nouvelle superficie ainsi que le nouveau loyer portant la mention " les reste du bail reste inchangé". En début du mois de juillet, notre bailleur nous appelle par téléphone pour passer à son bureau récupérer le nouveau bail avec une augmentation de plus 41%. a t-il le droit de modifier notre loyer avec une augmentation aussi importante? vous informant qu'aucune modification et amélioration n'ont été faites sur notre secteur géographique.
leloupieu [Visiteur], le 19/09/2016 à 22:25
Bonjour Maître,
Je suis bailleur d'un local commerçial avec bail d'une durée de 12 ans six mois avant l'expiration du bail congé avec offre de renouvellemnt moyennant un nouveau loyer a été signifié par huissier, le commerçant n'a pas réagi, ainsi un an aprés la fin du bail le locataire acquitte toujours l'ancien loyer. Je lui ai envoyé par rar un décompte des sommes dues, toujours sans réponse j'ai remis le dossier à l'huissier qui va adresser un commandement de payer.A défaut de paiement que va t il se passer, peut il encore contester le nouveau loyer.
Maitre Anthony Bem [Membre], le 19/09/2016 à 22:44
Bonjour leloupieu,

Le bailleur d'un local commerçial doit en effet attendre le dépassement d'une durée de 12 ans du bail pour signifier par voie en huissier de justice un congé au preneur à bail avec offre de renouvellemnt moyennant le versement d'un nouveau loyer déplafonné.

La partie qui y a le plus intérêt doit assigner l'autre devant le juge des loyers commerciaux, par voie d'avocat, afin de faire fixer le montant du nouveau loyer déplafonné, dans un délai de deux ans maximum.

Cordialement.
Sourinou [Visiteur], le 06/10/2016 à 15:20
Mon bail c'est terminé le 20 avril 2016, je ne m'étais pas rendu compte de l'échéance, j'ai envoyé par voie d'huissier une demande de renouvellement le 30 juin, mon bailleur a t il le d'épouse déplafonner, en sachant que c un bail de 12 ans, merci pour.votre réponse,
Meilleurs salutations.
A.G
Tal Angelique [Visiteur], le 07/10/2016 à 14:11
Bonjour Maître,
Propriétaire des murs d'un local commercial, le bail courait de 2005 à 2014. Dois je faire un avenant au locataire ?.
En cas de non paiement de sa part, est ce je pourrais l'expulser ?
Le locataire fait de la location gérance, est ce considérer comme de la sous-location ?Sur son bail il est préciser que c'est interdit.
Maitre Anthony Bem [Membre], le 07/10/2016 à 14:43
Bonjour Sourinou,

Quand le bail commercial est d'une durée initiale supérieure à 9 ans ou bail d'une durée supérieure à 12 ans suite à une tacite reconduction le déplafonnement est de droit.

Cordialement.
Sib [Visiteur], le 09/10/2016 à 17:39
Bonjour Maître,

J'ai demandé un renouvellement de bail par huissier et n'ai toujours pas de réponse de mon bailleur depuis plus de 3 mois.
je dois actuellement payer mon loyer pour le dernier trimestre 2016 et souhaite savoir si le plafonnement de mon loyer signifie que je dois payer exactement le même loyer que celui auquel j'étais soumis auparavant (loyer initial augmenté en fonction de l'indice de la construction)à défaut comment calculer le prix que je dois payer?
Maitre Anthony Bem [Membre], le 09/10/2016 à 18:25
Bonjour Sib,

Même après une demande de renouvellement du bail commercial, le loyer reste du même montant en l'absence de procédure en fixation du loyer renouvelé initié par le bailleur.

Cordialement.
marie [Visiteur], le 12/10/2016 à 10:51
bonjour Maître
je loue depuis 10 ans un local commercial avec un bail 3-6-9 les 9 ans se sont terminés en août 2015. n'ayant pas de nouvelles de mon locataire je n'ai rien fait. ces jours ci il me demande oralement de refaire un nouveau bail est selon lui le nouveau loyer serait revu à la baisse d’après le nouvel indice des loyers commerciaux. est-ce exact je suis un particulier et un peu perdu dans ces obligations. merci pour votre réponse
marie [Visiteur], le 12/10/2016 à 10:55
re boujour je viens de vous envoyer un conseil je viens de me rendre compte que ce service est payant donc j'annule ma demande de renseignements
Maitre Anthony Bem [Membre], le 12/10/2016 à 22:42
Bonjour Marie,

Le renouvellement d'un bail 3-6-9 au bout de 9 ans est automatique.

Le loyer ne peut être déplafonné qu'au delà de 12 ans et de demande de renouvellement formalisée par l'une des parties avant la date anniversaire des 12 ans.

Je ne pense pas que le nouveau loyer puisse être revu à la baisse malgré le nouvel indice des loyers commerciaux.

Il faudrait faire le calcul selon l'indice du trimestre de référence dans votre bail pour vérifier ce dernier point.

Cordialement.
Manon [Visiteur], le 17/03/2017 à 08:53
Bonjour Maître,
En 2015, j'ai repris un commerce et de ce fait repris le bail commercial,au même loyer que la personne précédente. A ce jour la propriétaire fait intervenir son notaire car mon loyer leurs parait trop bas pour une rue principale (village). Il est stipulé dans mon bail que la révision de celui-ci est triennale selon l'indice de référence.Ils veulent saisir la commission des baux commerciaux si je ne me plie pas à leurs exigences avec une hausse de loyer d'environ 200€.
Cordialement.
Maitre Anthony Bem [Membre], le 17/03/2017 à 10:09
Bonjour Manon,

Le montant du loyer d'un bail commercial est en principe plafonné pendant toute la durée du bail et de ses éventuels renouvellements successifs.

Le bailleur n'a donc pas le droit de l'augmenter.

Seul l'indice conventionnel peut être appliqué conformément aux clauses du contrat le cas échéant.

Cordialement.
Hervé [Visiteur], le 07/05/2017 à 10:10
Bonjour maître,
Je suis propriétaire depuis 1999 d'un local loué par une agence immobilière pour un montant de l'ordre du quart du prix du marché. Par méconnaissance de la réglementation et négligence, j'ai renouvelé le bail en 2011 dans les mêmes conditions. Le fond de commerce a été repris par une autre agence voici un an environ, sans même que j'en sois informé. Je souhaite obtenir un déplafonnement du loyer, à défaut de trouver un accord amiable acceptable avec le nouveau preneur.
Je comprends de votre présentation du sujet que le déplafonnement n'est possible qu'au bout de 12 ans (soit 2023), et sous condition que le preneur n'ait pas demandé le renouvellement du bail par huissier (ce qui est peu probable). J'en déduis que si le preneur demande le renouvellement tous les 9 ans par voie d'huissier, la situation est définitivement gelée. Est ce correct? Y a t'il d'autres voies pour parvenir à un déplafonnement? Comment me conseillez vous de procéder?
Très cordialement,
Hervé
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