Responsabilité de l’agent immobilier pour manquement à son obligation d’information et de conseil

Publié le 21/10/2013 Vu 17 798 fois 1
Légavox

9 rue Léopold Sédar Senghor

14460 Colombelles

02.61.53.08.01

Le 2 octobre 2013, la Cour de cassation a jugé que l’agent immobilier doit informer et conseiller l'acquéreur éventuel d'un bien immobilier sur les caractéristiques de l'investissement locatif qu'il lui propose, la sécurité et la fiabilité du placement immobilier ainsi que les risques que comporte l’opération. (Cass. Civ. 1, 2 octobre 2013, n° 12-20504)

Le 2 octobre 2013, la Cour de cassation a jugé que l’agent immobilier doit informer et conseiller l'acquér

Responsabilité de l’agent immobilier pour manquement à son obligation d’information et de conseil

Pour mémoire, il ressort de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 que l’agent immobilier est une personne qui, d’une manière habituelle, se livre ou prête son concours à des opérations portant sur les biens immobiliers d’autrui et relatives notamment à l'achat, la vente, l'échange, la location ou sous-location d’immeubles.

A ce titre, l’agent immobilier peut être mandaté par une personne en vue de procéder à :

- la vente d’un immeuble ;

- la recherche d’un acquéreur ou d’un locataire ;

- l’administration d’un bien immobilier ;

- l'achat d'un bien dans le cadre d'un investissement locatif.

Dans le cadre de ce dernier type de mission, la jurisprudence traite l’agent immobilier comme un professionnel en ce qu'elle le contraint au respect d’une obligation d’information et de conseil envers son client.

Ce devoir d’information et de conseil impose à l’agent d’informer l’acquéreur de tous les risques que lui fait courir l’opération afin notamment de lui éviter de signer un engagement préjudiciable à ses intérêts.

Ce devoir s’explique essentiellement par le fait que les agents immobiliers sont des professionnels qui doivent, en raison de leur qualité d’intermédiaires, informer les acquéreurs, non-professionnels, sur les circonstances entourant l’opération envisagée mais aussi sur les risques que comporte cette dernière.

De ce fait, la jurisprudence retient assez aisément la responsabilité de l’agent immobilier pour manquement à son obligation d’information et de conseil dont l’étendue ne cesse de s’accroître.

En témoigne cet arrêt du 2 octobre 2013 qui a retenu la responsabilité d’une agence immobilière dont la plaquette publicitaire utilisait des termes de nature à convaincre les acquéreurs de la sécurité et de la fiabilité du placement immobilier envisagé sans réellement les informer sur les risques que comportait l’opération.   

En l’espèce, des époux ont acquis un appartement dépendant d'une résidence touristique à construire dans une zone de revitalisation rurale.

Ensuite, ils ont donné à bail commercial, pour une durée de dix ans, à une société d'exploitation chargée de sous-louer ce bien en location saisonnière meublée.

Lorsque le locataire a été placé en liquidation judiciaire, le bail a été repris par un autre locataire.

Estimant les conditions de cette reprise moins avantageuses pour eux, les époux ont assigné en dommages et intérêts l'agence immobilière qui leur avait vendu l'opération ainsi que son assureur de responsabilité.

Pour les époux, l’agence immobilière avait manqué à son obligation d'information et de conseil, pour s’être abstenue les éclairer sur les aléas de leur investissement locatif.

La cour d’appel a accueilli ces demandes en condamnant l’agence immobilière et son assureur à payer aux époux des dommages intérêts à titre d'indemnisation.

Pour ce faire, les juges du fond ont relevé que les termes employés dans la plaquette publicitaire distribuée par l'agence, annonçaient la perception de loyers « nets de charge », « garantis par un bail minimum de neuf ans, quel que soit le taux d'occupation de la résidence ».

Or, selon les juges, de telles expressions étaient de nature à convaincre les époux, investisseurs non avertis, que ce type d'investissement présentait des caractéristiques de sécurité et de rentabilité certaine.

La cour d’appel en a déduit que ces éléments d'information ne pouvaient alerter les époux sur les risques que comportait l’opération.

Les juges du fond ont donc jugé que l'agence immobilière avait manqué à son obligation d'information et de conseil en s'abstenant d’alerter les époux sur les risques de non-perception des loyers auxquels ils se trouveraient exposés en cas d’insolvabilité du locataire.

Cette solution est confirmée par la Cour de cassation qui a considéré que :

« Un agent immobilier qui s'entremet habituellement dans des opérations immobilières de placement se doit d'informer et de conseiller l'acquéreur éventuel sur les caractéristiques de l'investissement qu'il lui propose et sur les choix à effectuer »

Il en résulte que l'agent immobilier commet une faute en méconnaissant son obligation d'informer ou de conseiller l’éventuel acquéreur et doit donc, le cas échéant, réparer les préjudices financier et moral résultant d'un tel manquement.

En outre, la Cour de cassation a estimé que le préjudice subi par les époux dans le cadre de l’opération de placement immobilier ne se limitait pas à une perte de chance dès lors que la sécurité du placement était essentielle pour les époux qui auraient refusé de souscrire à l’opération s’ils avaient été complètement informés des risques.

Par conséquent, les époux ont été en droit d’obtenir une indemnisation de leurs préjudices financier et moral.

En définitive, il convient de retenir de cet arrêt que l’agent immobilier qui intervient dans une opération de placement immobilier en tant qu’intermédiaire est tenu d’une obligation d’information et de conseil à l’égard de l’éventuel acquéreur.

De ce fait, les acquéreurs qui n’auraient pas été informés par un agent immobilier sur les caractéristiques les moins favorables d’un placement immobilier et sur les aléas financiers corollaires des avantages annoncés dans une plaquette publicitaire par exemple, pourraient, avec l’assistance d’un avocat spécialisé, rechercher la responsabilité de l’agent immobilier pour être indemnisés de leurs préjudices.

Je suis à votre disposition pour toute action ou information (en cliquant ici).

PS : Pour une recherche facile et rapide des articles rédigés sur ces thèmes, vous pouvez taper vos "mots clés" dans la barre de recherche du blog en haut à droite, au dessus de la photographie.

Anthony Bem
Avocat à la Cour
27 bd Malesherbes - 75008 Paris
Tel : 01 40 26 25 01

Email :
abem@cabinetbem.com

www.cabinetbem.com

Vous avez une question ?
Blog de Anthony Bem

Anthony BEM

249 € TTC

1368 évaluations positives

Note : (5/5)

Posez gratuitement toutes vos questions sur notre forum juridique. Nos bénévoles vous répondent directement en ligne.

1 Publié par Visiteur
21/06/2018 22:09

Bonjour.NOus avons signé un compromis de vente pour un terrain et il y a peut être une servitude en surplomb car la toiture de la dependance depasse de 20cm sur notre terrain.Les vendeurs ont voulu nous prévenir avant la signature de cette servitude mais l agent immobilier a fortement insisté et nous a dit que sur l acte de vente il n y avait rien donc nous avons signé alors qu' on l a prévenu celui-ci que si il y avait une servitude ,nous ne signerons pas.A l heure actuelle,nous n'avons toujours pas d information alors que nous voulons faire construire en limite de propriété.Est ce que le permis de construire peut être refusé?est ce que l'agent immobilier aurait dû se renseigner avant la vente du bien?Merci pour vos réponses.

Publier un commentaire
Votre commentaire :
Rechercher
A propos de l'auteur
Blog de Anthony Bem

Avocat contentieux et enseignant, ce blog comprend plus de 3.000 articles juridiques afin de partager mes connaissances et ma passion du droit.

Je peux vous conseiller et vous représenter devant toutes les juridictions, ainsi qu'en outre mer ou de recours devant la CEDH.

+ 1360 avis clients positifs

Tel: 01.40.26.25.01 

En cas d'urgence: 06.14.15.24.59 

Email : abem@cabinetbem.com

Consultation en ligne
Image consultation en ligne

Posez vos questions juridiques en ligne

Prix

249 € Ttc

Rép : 24h maximum

1368 évaluations positives

Note : (5/5)
Retrouvez-nous sur les réseaux sociaux et sur nos applications mobiles