Celui-ci s’appliquerait à tout investissement locatif réalisé entre le 1er janvier 2026 et le 31 décembre 2028, destiné à la location nue de longue durée.
Cette mesure s’inscrit dans une volonté de succéder au dispositif Pinel, arrivé en fin de parcours après avoir longtemps structuré l’investissement locatif en France.
Le statut permettrait aux bailleurs de déduire chaque année une fraction du prix d’acquisition du logement loué, au moyen d’un amortissement fiscal.
Les taux d’amortissement, compris entre 3 % et 5,5 %, varieraient selon plusieurs critères, dont l’état du bien (neuf ou ancien).
Pour bénéficier de cet avantage, plusieurs conditions seraient imposées :
· Engagement de location d’au moins 12 ans,
· Location à une personne sans lien familial avec le bailleur,
· Respect de plafonds de loyers conventionnels (environ 15 % inférieurs au marché),
· Conformité du logement aux exigences énergétiques prévues par la loi.
L’amendement initial prévoyait un plafonnement annuel de l’amortissement à 10.000 euros, finalement abaissé à 8.000 euros par sous-amendement.
Deux éléments rendent ce statut particulièrement attractif et très favorable à long terme.
D’une part, les biens loués dans le cadre du dispositif pourraient être exonérés d’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI).
D’autre part, après 20 ans de détention, la revente serait exonérée de taxation sur la plus-value immobilière.
À travers ce nouveau statut, le gouvernement entend réduire les vacances locatives, accroitre l’offre locative et relancer l’investissement privé dans le logement.
Bien que le dispositif puisse apparaître attractif, la plus grande vigilance s’impose.
L’expérience des précédents régimes de défiscalisation (Pinel, Robien, Scellier, Duflot…) a montré que l’incitation fiscale peut favoriser des pratiques commerciales trompeuses, des surévaluations de biens, des montages juridiques et financiers inadéquats, des opérations mal calibrées au regard du marché local, ou encore une absence totale de rentabilité réelle pour les investisseurs.
Les dérives observées dans ces dispositifs ont généré de nombreux contentieux fondés notamment sur le dol, le manquement à l’obligation d’information et de conseil et les simulations de rentabilité erronées.
Dans le cadre du nouveau statut du bailleur privé, ces risques demeurent très présents, notamment en raison de la longue durée d’engagement locatif (12 ans), du plafonnement du loyer et de l’effet d’aubaine que peut représenter l’amortissement fiscal.
Il sera donc essentiel pour les investisseurs de :
ü vérifier la cohérence du prix d’achat avec le marché local ;
ü analyser la rentabilité réelle indépendamment de l’avantage fiscal ;
ü se méfier des simulations irréalistes.
À noter que le destin de ce statut son destin repose entièrement sur l’issue du budget 2026.
Il pourra donc être amendé, modifié ou supprimé avant son entrée en vigueur effective.
