Publié le 23/02/2018, vu 43 fois, 0 commentaire(s), Auteur : ASR-AVOCATS
Dans un arrêt du 2 février 2017, la Cour d’appel de Versailles confirme un jugement du Tribunal de Grande Instance de Nanterre ayant condamné une société de gestion de patrimoine à indemniser sa cliente pour défaut d’information et de mise en garde.

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Publié le 21/02/2018, vu 118 fois, 0 commentaire(s), Auteur : ASR-AVOCATS
Dans un arrêt du 11 mai 2017, la Cour d’appel de Bordeaux a confirmé un jugement du Tribunal de Grande Instance de Périgueux du 23 juin 2015 en condamnant une société de gestion de patrimoine à des dommages et intérêts pour manquement à son devoir d’information et de mise en garde de l’investisseur, peu importe que celui ait été employé de banque.

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Publié le 01/02/2018, vu 239 fois, 0 commentaire(s), Auteur : ASR-AVOCATS
La Cour de cassation définit de nouvelles obligations à l’égard du notaire et du CGP : une information sur les aléas juridiques et les risques de l’opération et l’incitation à y renoncer.

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Publié le 23/01/2018, vu 376 fois, 0 commentaire(s), Auteur : ASR-AVOCATS
La Cour de cassation a confirmé l’annulation d’une vente pour dol du conseiller en gestion du patrimoine et du vendeur dans le cadre du dispositif de défiscalisation immobilière de ROBIEN.

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Publié le 23/01/2018, vu 313 fois, 0 commentaire(s), Auteur : ASR-AVOCATS
La BNP PARIBAS étant actuellement mise en cause pour pratiques commerciales trompeuses, un sursis à statuer a été rendu dans une affaire d’emprunt en francs suisses en attendant que le juge pénal décide de la culpabilité ou non de la banque.

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Publié le 23/01/2018, vu 201 fois, 0 commentaire(s), Auteur : ASR-AVOCATS
La plus grande escroquerie en matière de défiscalisation immobilière vient d’être révélée.
L’auteur présumé de cette escroquerie, qui a été mis en examen le 13 octobre 2017 à Versailles, était à la tête du projet immobilier du Grand Bois Resort à GIMOUILLE (Nièvre).

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Publié le 16/01/2018, vu 570 fois, 0 commentaire(s), Auteur : ASR-AVOCATS
Dans un arrêt rendu le 29 septembre 2017 (n°15/23657), la Cour d’appel de Paris a condamné le conseiller en gestion du patrimoine et le promoteur-vendeur à des dommages et intérêts pour manquement à leur devoir d’obligation et de conseil.

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Publié le 14/11/2017, vu 603 fois, 0 commentaire(s), Auteur : ASR-AVOCATS
Dans un arrêt rendu le 26 septembre 2017, la Cour d’appel de Caen a annulé la vente passée par acte authentique auprès d’un notaire, pour défaut de délivrance conforme du logement.

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Publié le 14/11/2017, vu 599 fois, 0 commentaire(s), Auteur : ASR-AVOCATS
Le Tribunal de Grande Instance de Nanterre a reconnu, le 8 septembre 2017, que le promoteur immobilier et le conseiller en gestion du patrimoine étaient tenus à une obligation d’information et de conseil envers l’investisseur dans le cadre d’une opération de défiscalisation de ROBIEN.

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Publié le 31/08/2017, vu 1007 fois, 6 commentaire(s), Auteur : ASR-AVOCATS
Par un arrêt rendu le 8 mars 2017, la Cour d’Appel de Colmar s’est fondée sur le principe de la force obligatoire des contrats pour condamner une banque à appliquer un taux d’intérêt négatif dans le cadre d’un contrat de prêt immobilier.

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Publié le 31/08/2017, vu 972 fois, 2 commentaire(s), Auteur : ASR-AVOCATS
Dans un arrêt rendu le 6 Juillet 2017, la Cour d’Appel de Montpellier a sévèrement condamné un promoteur immobilier pour dol dans le cadre d’une vente immobilière sous loi Robien.

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Publié le 28/06/2017, vu 1422 fois, 3 commentaire(s), Auteur : ASR-AVOCATS

Au milieu des années 2000, les banques ont octroyé des emprunts immobiliers en euros ; libellés ou indexés sur le franc suisse.

Cependant, depuis 2007, l’euro a perdu 35 à 40% de sa valeur alors que la monnaie helvétique a grimpé de plus de 50%. Il en résulte pour la majorité des emprunteurs à l’heure actuelle, que le capital restant dû est supérieur au capital emprunté, ce qui a entrainé les emprunteurs vers la ruine en augmentant excessivement leur dette.

Par un arrêt du 29 mars 2017, la Cour de cassation a donné raison aux emprunteurs en estimant que le prêt litigieux contenait une clause abusive.

D’après la Cour, la clause abusive est constituée dès lors que le risque de change pèse exclusivement sur l’emprunteur. En l’espèce, la banque ne supportait aucun risque de change, puisque seuls les emprunteurs subissaient une perte d’argent en raison de la hausse du franc suisse et de la chute de valeur de l’euro. A ce titre, on pourrait considérer la clause de parité entre l’euro et le franc suisse comme abusive.

Par ailleurs, la notion de clause abusive étant imprescriptible, cela signifie que tous les contrats de prêt n’ayant pas été portés en justice, pourraient être révisés, ce qui ...



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Publié le 28/06/2017, vu 367 fois, 0 commentaire(s), Auteur : ASR-AVOCATS

Les contrats de prêts en francs suisses contiennent des clauses d’indexation qui font exclusivement peser le risque de change sur l’emprunteur. Dès lors, la Cour de cassation a considéré que cette clause serait potentiellement abusive puisque l’emprunteur supporte seul le risque de change, ce qui « crée un déséquilibre significatif entre les parties ».

Ainsi, lorsqu’un contrat de prêt comporte un « risque d’endettement excessif », la banque est soumise à un devoir d’information, de mise en garde ainsi qu’un devoir de vigilance renforcée à l’égard de l’emprunteur non averti qui consiste à apprécier le risque encouru au moment de la souscription du prêt mais surtout, tout au long du prêt.

D’une part, le devoir d’information consiste pour le banquier à communiquer à l’emprunteur une information objective et neutre sur l’opération envisagée. D’autre part, le devoir de mise en garde impose au banquier d’alerter l’emprunteur sur le risque d’endettement induit par le prêt.

En cas de manquement, c’est au banquier qu’il revient de prouver qu’il a bien rempli ses obligations précontractuelles et l’emprunteur peut être indemnisé au titre de la perte de chance de ne pas contracter l’emprunt s’il avait été dûment informé du risque qu’il encourait en souscrivant le prêt.

Publié le 19/06/2017, vu 510 fois, 2 commentaire(s), Auteur : ASR-AVOCATS

Dans une série d’arrêts du 6 avril 2017, la Cour d’appel de Metz a sévèrement condamné un établissement bancaire en prononçant la nullité des prêts en francs suisses qui imposent aux emprunteurs de rembourser le prêt en francs suisses, ce qu’elle a considéré comme une défiance vis-à-vis de la monnaie nationale et par conséquent considérés les prêts litigieux contraires à l’ordre public économique.

En effet, les emprunts en devises étrangères sont considérés depuis 2013 comme toxiques et sont prohibés par la loi du 26 juillet 2013, qu’ils soient remboursés en euros ou dans la devise du contrat.

Parmi les cas jugés en l’espèce, un couple avait emprunté en franc suisse les montants nécessaires à l’acquisition de parts d’une SCI (société civile immobilière) pour des biens situés à Saint-Martin, dans le but de bénéficier d’une défiscalisation. Cet emprunt qui pouvait paraître très attrayant à la date de sa souscription en raison des taux très bas qui étaient proposés, a cependant attiré ses emprunteurs vers la ruine en raison de la hausse fulgurante du cours de la monnaie helvète.

La Cour d’appel de Metz a considéré qu’il était illégal de recourir au franc suisse et non à l’euro, dès lors que le contrat de prêt est conclu entre des parties toutes domiciliées en France, ou destiné à financer l’acquisition de parts de SCI dont les actifs sont situés en France, ou dont le capital prêté est mis à disposition en France et dont le remboursement devait s’effectuer en France.

Par conséquent, dans le cadre des emprunts en francs suisses, la clause contractuelle qui oblige le débiteur à payer en monnaie étrangère est nulle car elle recèle un vice intrinsèque en ce qu’elle porte atteinte au cours légal de la monnaie, à savoir l’euro, et donc frappée d’une nullité absolue.

Ainsi, la clause litigieuse entraine la nullité de l’ensemble du contrat de prêt qui est réputé n’avoir jamais existé, ce qui implique que les emprunteurs remboursent le prêt en euros à la date de souscription et non du remboursement.

En somme, l’intégralité de la perte de change ainsi que le remboursement à l’emprunteur de la totalité des intérêts qu’il a acquittés depuis le début du crédit pèsent sur l’établissement bancaire.

L’emprunteur quant à lui, devra uniquement rembourser en euros, le capital d’origine et selon le cours en vigueur au moment du déblocage des fonds.

Finalement, la Cour d’appel de Metz aura transformé des prêts toxiques en francs suisses en prêts en euros à taux 0 !

Publié le 19/06/2017, vu 497 fois, 0 commentaire(s), Auteur : ASR-AVOCATS
L’investissement en bien divers permet à un épargnant de réaliser un placement financier dans un domaine différent des placements financiers traditionnels, type assurance-vie.

Les épargnants peuvent alors placer leur capital dans des produits atypiques, par exemple Vin, bois, œuvre d’art, sous couvert d’une promesse d’un rendement élevé.

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Publié le 19/06/2017, vu 488 fois, 0 commentaire(s), Auteur : ASR-AVOCATS
L’investissement en bien divers permet à un épargnant de réaliser un placement financier dans un domaine différent des placements financiers traditionnels, type assurance-vie.

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Publié le 11/05/2017, vu 384 fois, 0 commentaire(s), Auteur : ASR-AVOCATS

Calcul erroné du T.E.G : Faites annuler les intérêts de votre prêt

Le T.E.G permet à l’emprunteur d’apprécier le coût du crédit qui lui est proposé par l’établissement bancaire, et les banques sont donc soumises à une obligation légale de communiquer le T.E.G dans l’offre de prêt.

Toutefois, il peut arriver que le T.E.G communiqué par l’établissement bancaire soit erroné, soit s’il fait l’objet d’une erreur de calcul, le plus souvent l’établissement de crédit le calcul sur une année de 360 jours au lieu de 365 jours, soit si l’établissement bancaire omet un élément entrant légalement de le calcul.

Emprunteurs, vous pouvez donc agir en justice pour demander la nullité du taux d’intérêt contractuellement imposé par l’établissement bancaire, ce qui a pour conséquence une substitution du taux d’intérêt contractuel par le taux légal, et le remboursement du trop-perçu par l’établissement bancaire à l’emprunteur. 

Publié le 11/05/2017, vu 342 fois, 0 commentaire(s), Auteur : ASR-AVOCATS

Dans un arrêt rendu le 14 décembre 2016  par la première chambre civile de la Cour de cassation, les juges sanctionnent un établissement bancaire pour avoir communiqué à son client un T.E.G erroné.

En l’espèce, la Cour de cassation prononce une sanction lourde en substituant le taux d’intérêt contractuel au taux d’intérêt légal:

 « Mais attendu que, l'action des emprunteurs ayant été fondée sur les articles L. 313-2 du code de la consommation et 1907 du code civil, la cour d'appel, […] a retenu, à bon droit, que l'inexactitude de la mention du TEG dans l'acte de prêt était sanctionnée par la substitution du taux d'intérêt légal au taux d'intérêt contractuel depuis la signature du contrat. »

Le taux d’intérêt est donc intégralement recalculé depuis la conclusion du contrat de prêt sur le taux d’intérêt légal, qui est de 0.90% en 2017, ce qui engendre de lourdes conséquences pour l’établissement bancaire.

Cette sanction constitue une très bonne nouvelle pour les emprunteurs dont le T.E.G a été mal calculé puisqu’ils peuvent également demander le remboursement de l’ensemble des intérêts versés depuis la conclusion du contrat de prêt.

Publié le 11/05/2017, vu 324 fois, 0 commentaire(s), Auteur : ASR-AVOCATS

Dans un arrêt du 12 janvier 2017 rendu par la Cour d’appel de Paris condamne à nouveau un établissement bancaire pour avoir calculé le T.E.G  du prêt sur une année lombarde, et non sur une année civile.

En effet, bon nombre d’établissements bancaires ont pour usage de calculer les intérêts de leurs prêts sur une année de 360 jours, appelée année lombarde ou année bancaire, au lieu d’utiliser comme référence l’année civile de 365 ou 366 jours pour les années bissextiles.

Cette décision, loin d’être surprenante, s’inscrit dans un mouvement jurisprudentiel en faveur des emprunteurs, lancée par la Cour de cassation par un arrêt rendu le 19 juin 2009.

Cette bienveillance des juges à l’égard des emprunteurs permet à des milliers de particuliers d’agir en justice pour demander la nullité du T.E.G contractuel dont la conséquence est l’abaissement du taux d’intérêt. 

Publié le 11/05/2017, vu 277 fois, 0 commentaire(s), Auteur : ASR-AVOCATS

Omission du T.E.G ou T.E.G erroné dans votre offre de prêt : vous pouvez agir plus de cinq après la conclusion du contrat.

En cas d’omission de communication du T.E.G dans l’offre de prêt ou de communication d’un T.E.G erroné, l’action est soumise au délai de prescription de droit commun de cinq ans.

Toutefois, la jurisprudence considère que le point de départ du délai de prescription varie en fonction de la qualité de l’emprunteur.

Alors que la Cour de cassation a consacré que le délai de prescription commençait à courir au jour de la conclusion du contrat pour un emprunteur averti, elle considère si l’emprunteur est un non-professionnel, le délai de prescription ne commence à courir qu’au jour où il a connu ou aurait du connaître l’irrégularité du T.E.G.

Dès lors, un emprunteur non-professionnel peut engager la responsabilité de l’établissement bancaire lui ayant consenti un prêt avec un T.E.G erroné même si la date de conclusion du contrat est supérieure à cinq ans. 

Publié le 11/05/2017, vu 482 fois, 0 commentaire(s), Auteur : ASR-AVOCATS

Le T.E.G permet à l’emprunteur d’apprécier le coût du crédit qui lui est proposé par l’établissement bancaire, et les banques sont donc soumises à une obligation légale de communiquer le T.E.G dans l’offre de prêt.

Toutefois, il peut arriver que le T.E.G communiqué par l’établissement bancaire soit erroné, soit s’il fait l’objet d’une erreur de calcul, soit si l’établissement bancaire omet un élément entrant légalement de le calcul.

D’une part, concernant l’erreur de calcul, le T.E.G doit être communiqué à une décimale. Une erreur de calcul à la hausse ou à la baisse constitue un T.E.G erroné.

En outre, la jurisprudence considère que le T.E.G doit être calculé sur une base exacte, c’est-à-dire sur une période annuelle de 365 ou 366 jours, et non sur une base relevant d’un usage bancaire, tel que l’année Lombarde.

D’autre part, un T.E.G est erroné dès lors que la banque omet un élément entrant légalement dans son calcul, comme le dispose l’article L313-1 du Code de la consommation.

Ainsi, de nombreux établissements bancaires ont communiqué des T.E.G erronés et doivent être sanctionnés à ce titre.

Il suffit d’introduire une procédure devant le Tribunal par voie d’avocat pour que le taux d’intérêt soit annulé dans le contrat de prêt. 

Publié le 24/04/2017, vu 425 fois, 0 commentaire(s), Auteur : ASR-AVOCATS

Par un arrêt du 29 mars 2017, la Cour de cassation a consacré la responsabilité de la banque pour manquement à son devoir de mise en garde relatif à l’octroi d’un prêt en devise étrangère.

En l’espèce, une banque a consenti à un particulier un prêt libellé en francs suisses et remboursable en euros. L’emprunteur a assigné la banque en responsabilité et en indemnisation de son préjudice résultant du manquement de celle-ci à son devoir d’information et de mise en garde.

La Cour de cassation consacre le devoir de mise en garde incombant à la banque lors de l’octroi d’un emprunt en francs suisses en retenant qu’elle aurait dû rechercher s’il existait un risque d’endettement successif pour l’emprunteur: « s’il existait un risque d’endettement excessif né de l’octroi du prêt, au regard des capacités financières de l’emprunteur, justifiant sa mise en garde par la banque »

La Haute juridiction consacre le devoir de mise en garde auquel la banque est soumise, consistant à vérifier qu’il n’existe pas de risque d’endettement excessif lors de l’octroi d’un prêt eu égard aux capacités financières de l’emprunteur et de l’en informer si tel est le cas.

Publié le 19/04/2017, vu 463 fois, 0 commentaire(s), Auteur : ASR-AVOCATS

Dans le cadre des emprunts en francs suisses, la clause faisant peser exclusivement le risque de change sur l’emprunteur constitue une clause illicite.

Par un arrêt du 29 mars 2017, la Cour de cassation s’est prononcée sur l’irrégularité de la clause d’un contrat de prêt libellé en francs suisses prévoyant la révision du taux d’intérêt en fonction des variations du taux de change.

En l’espèce, la banque a consenti à un particulier un prêt libellé en francs suisses et remboursables en euros.  L’emprunteur a assigné la banque en annulation de la clause de ce contrat relative à la révision du taux d’intérêt en fonction des variations du taux de change  en invoquant son irrégularité.

La Cour de cassation retient le caractère abusif de la clause du contrat.

En effet, la Cour énonce: « Toute dépréciation de l’euro par rapport au franc suisse avait pour conséquence d’augmenter le montant du capital restant dû et , ainsi, la durée d’amortissement du prêt d’un  délai maximum de cinq ans, de sorte qu’il lui incombait de rechercher d’office, notamment, si le risque de change ne pesait pas exclusivement sur l’emprunteur et si, en conséquence, la clause litigieuse n’avait pas pour objet ou pour effet de créer un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat, au détriment du consommateur. »

Dans la continuité de la jurisprudence européenne, la Cour reconnaît l’obligation pour le juge national de relever d’office le caractère abusif d’une clause contractuelle dès qu’il dispose d’éléments de faits ou de droit nécessaires à cet effet, et rappelle que sont considérées comme abusives : « Les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat. »

En application du code de la consommation, la Cour casse l’arrêt d’appel en prononçant  l’inapplication de la clause du contrat de prêt prévoyant la révision du taux d’intérêt en fonction des variations du taux de change.

Publié le 22/03/2017, vu 774 fois, 0 commentaire(s), Auteur : ASR-AVOCATS
Le conseiller en gestion de patrimoine qui vend un bien en défiscalisation ne peut plus se retrancher derrière la qualité d'agent immobilier pour échapper à sa responsabilité.

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Publié le 22/03/2017, vu 789 fois, 0 commentaire(s), Auteur : ASR-AVOCATS
L'assureur est tenu de garantir le Conseillers en gestion de Patrimoine lorsqu'il commet un défaut de conseil.

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