L’affaire est simple : sur les conseils d’un promoteur spécialisé en défiscalisation immobilière, des acquéreurs investissent dans un appartement situé dans le Maine-et-Loire.

Le promoteur, afin d’inciter les acquéreurs à acheter le bien immobilier, présente l’investissement comme sûr et sans risque en raison de l’existence d’une garantie des loyers et d’une assurance parant à toutes difficultés.

De plus, il explique aux acheteurs que l’investissement est très rentable puisqu’il repose sur une valorisation de 2% l’an du montant des loyers et de la valeur de l’immeuble.

Or, quelques années plus tard, l’investissement dont les mérites ont été tant vantés s’avère être en réalité un désastre.

Les acquéreurs portent alors l’affaire en justice en soulevant le fait que le promoteur n’a jamais évoqué avec eux les difficultés susceptibles de survenir en cas de baisse du marché immobilier ou des difficultés économiques locales alors qu’il savait pertinemment que le bien acheté est situé dans une localité de 7000 habitants et fait partie d’une résidence de 80 appartements.

Le 19 décembre 2017, la Cour d’appel d’Angers reprend les arguments des acquéreurs et condamne le promoteur aux motifs qu’il ne pouvait ignorer « le fait que les possibilités de revente à l’issue de la période de défiscalisation de 9 années seraient rendues difficiles au regard du nombre d’appartements susceptibles d’être mis sur le marché à la même date, ceci indépendamment de ceux susceptibles d’être proposés par d’autres constructeurs. »

De plus, la Cour ajoute que le promoteur « n’a pas fourni aux acquéreurs une information complète et loyale sur l’opération d’investissement qu’il leur proposait dont il a minimisé à l’extrême les risques. »

Un des arguments constamment soulevé par les promoteurs spécialisés en défiscalisation immobilière pour conclure à la prescription de l’action en nullité d’un contrat de vente est que cette dernière commence à courir à partir de la signature dudit contrat.

Or, le 19 décembre 2017, la Cour d’appel d’Angers rappelle les termes de l’article 1304 du code civil : la prescription de l’action en nullité d’une convention pour dol débute le jour où celui-ci est découvert par la partie victime et non à la date de la conclusion du contrat.

Les acquéreurs d’un bien immobilier en l’état futur d’achèvement à qui le promoteur a promis une certaine rentabilité économique ont donc une période de cinq ans à partir de la découverte de la surévaluation ou des difficultés de rentabilité locative pour saisir le tribunal.

La Cour d’appel explique que « le dol allégué porte sur la rentabilité économique de l’investissement et non sur les qualités et les caractéristiques de la construction. »

La Cour de cassation, dans un arrêt du 3 mai 2018, s’est de nouveau prononcée sur les prêts libellés en francs suisses et remboursables en euros.

Par cet arrêt, elle rappelle le devoir de mise en garde qui pèse sur les banques : « l'établissement de crédit qui consent un prêt à un emprunteur non averti, est tenu à son égard, lors de la conclusion du contrat, d'un devoir de mise en garde en considération des capacités financières de ce dernier et du risque d'endettement. »

Le devoir de mise en garde est une obligation d’information renforcée en vertu de laquelle l’établissement de crédit doit, premièrement, examiner l’aptitude présente et future de l’emprunteur à rembourser le prêt et, deuxièmement, attirer son attention sur les risques découlant du crédit.

Dans le cas des emprunts Helvet Immo, le devoir de mise en garde du banquier est apprécié particulièrement sévèrement par la jurisprudence puisque les risques d’endettement liés au prêt sont plus importants du fait du risque de change qui, dans la grande majorité des cas, pèse exclusivement sur l’emprunteur.

Ce dernier, avant de souscrire son crédit, doit pouvoir parfaitement appréhender les risques d’endettement liés au prêt pour que le banquier soit libéré de son devoir de mise en garde.