Publié le 19/06/2017, vu 113 fois, 0 commentaire(s), Auteur : ASR-AVOCATS

Dans une série d’arrêts du 6 avril 2017, la Cour d’appel de Metz a sévèrement condamné un établissement bancaire en prononçant la nullité des prêts en francs suisses qui imposent aux emprunteurs de rembourser le prêt en francs suisses, ce qu’elle a considéré comme une défiance vis-à-vis de la monnaie nationale et par conséquent considérés les prêts litigieux contraires à l’ordre public économique.

En effet, les emprunts en devises étrangères sont considérés depuis 2013 comme toxiques et sont prohibés par la loi du 26 juillet 2013, qu’ils soient remboursés en euros ou dans la devise du contrat.

Parmi les cas jugés en l’espèce, un couple avait emprunté en franc suisse les montants nécessaires à l’acquisition de parts d’une SCI (société civile immobilière) pour des biens situés à Saint-Martin, dans le but de bénéficier d’une défiscalisation. Cet emprunt qui pouvait paraître très attrayant à la date de sa souscription en raison des taux très bas qui étaient proposés, a cependant attiré ses emprunteurs vers la ruine en raison de la hausse fulgurante du cours de la monnaie helvète.

La Cour d’appel de Metz a considéré qu’il était illégal de recourir au franc suisse et non à l’euro, dès lors que le contrat de prêt est conclu entre des parties toutes domiciliées en France, ou destiné à financer l’acquisition de parts de SCI dont les actifs sont situés en France, ou dont le capital prêté est mis à disposition en France et dont le remboursement devait s’effectuer en France.

Par conséquent, dans le cadre des emprunts en francs suisses, la clause contractuelle qui oblige le débiteur à payer en monnaie étrangère est nulle car elle recèle un vice intrinsèque en ce qu’elle porte atteinte au cours légal de la monnaie, à savoir l’euro, et donc frappée d’une nullité absolue.

Ainsi, la clause litigieuse entraine la nullité de l’ensemble du contrat de prêt qui est réputé n’avoir jamais existé, ce qui implique que les emprunteurs remboursent le prêt en euros à la date de souscription et non du remboursement.

En somme, l’intégralité de la perte de change ainsi que le remboursement à l’emprunteur de la totalité des intérêts qu’il a acquittés depuis le début du crédit pèsent sur l’établissement bancaire.

L’emprunteur quant à lui, devra uniquement rembourser en euros, le capital d’origine et selon le cours en vigueur au moment du déblocage des fonds.

Finalement, la Cour d’appel de Metz aura transformé des prêts toxiques en francs suisses en prêts en euros à taux 0 !

Publié le 19/06/2017, vu 187 fois, 0 commentaire(s), Auteur : ASR-AVOCATS
L’investissement en bien divers permet à un épargnant de réaliser un placement financier dans un domaine différent des placements financiers traditionnels, type assurance-vie.

Les épargnants peuvent alors placer leur capital dans des produits atypiques, par exemple Vin, bois, œuvre d’art, sous couvert d’une promesse d’un rendement élevé.

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Publié le 19/06/2017, vu 184 fois, 0 commentaire(s), Auteur : ASR-AVOCATS
L’investissement en bien divers permet à un épargnant de réaliser un placement financier dans un domaine différent des placements financiers traditionnels, type assurance-vie.

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Publié le 11/05/2017, vu 159 fois, 0 commentaire(s), Auteur : ASR-AVOCATS

Calcul erroné du T.E.G : Faites annuler les intérêts de votre prêt

Le T.E.G permet à l’emprunteur d’apprécier le coût du crédit qui lui est proposé par l’établissement bancaire, et les banques sont donc soumises à une obligation légale de communiquer le T.E.G dans l’offre de prêt.

Toutefois, il peut arriver que le T.E.G communiqué par l’établissement bancaire soit erroné, soit s’il fait l’objet d’une erreur de calcul, le plus souvent l’établissement de crédit le calcul sur une année de 360 jours au lieu de 365 jours, soit si l’établissement bancaire omet un élément entrant légalement de le calcul.

Emprunteurs, vous pouvez donc agir en justice pour demander la nullité du taux d’intérêt contractuellement imposé par l’établissement bancaire, ce qui a pour conséquence une substitution du taux d’intérêt contractuel par le taux légal, et le remboursement du trop-perçu par l’établissement bancaire à l’emprunteur. 

Publié le 11/05/2017, vu 139 fois, 0 commentaire(s), Auteur : ASR-AVOCATS

Dans un arrêt rendu le 14 décembre 2016  par la première chambre civile de la Cour de cassation, les juges sanctionnent un établissement bancaire pour avoir communiqué à son client un T.E.G erroné.

En l’espèce, la Cour de cassation prononce une sanction lourde en substituant le taux d’intérêt contractuel au taux d’intérêt légal:

 « Mais attendu que, l'action des emprunteurs ayant été fondée sur les articles L. 313-2 du code de la consommation et 1907 du code civil, la cour d'appel, […] a retenu, à bon droit, que l'inexactitude de la mention du TEG dans l'acte de prêt était sanctionnée par la substitution du taux d'intérêt légal au taux d'intérêt contractuel depuis la signature du contrat. »

Le taux d’intérêt est donc intégralement recalculé depuis la conclusion du contrat de prêt sur le taux d’intérêt légal, qui est de 0.90% en 2017, ce qui engendre de lourdes conséquences pour l’établissement bancaire.

Cette sanction constitue une très bonne nouvelle pour les emprunteurs dont le T.E.G a été mal calculé puisqu’ils peuvent également demander le remboursement de l’ensemble des intérêts versés depuis la conclusion du contrat de prêt.

Publié le 11/05/2017, vu 137 fois, 0 commentaire(s), Auteur : ASR-AVOCATS

Dans un arrêt du 12 janvier 2017 rendu par la Cour d’appel de Paris condamne à nouveau un établissement bancaire pour avoir calculé le T.E.G  du prêt sur une année lombarde, et non sur une année civile.

En effet, bon nombre d’établissements bancaires ont pour usage de calculer les intérêts de leurs prêts sur une année de 360 jours, appelée année lombarde ou année bancaire, au lieu d’utiliser comme référence l’année civile de 365 ou 366 jours pour les années bissextiles.

Cette décision, loin d’être surprenante, s’inscrit dans un mouvement jurisprudentiel en faveur des emprunteurs, lancée par la Cour de cassation par un arrêt rendu le 19 juin 2009.

Cette bienveillance des juges à l’égard des emprunteurs permet à des milliers de particuliers d’agir en justice pour demander la nullité du T.E.G contractuel dont la conséquence est l’abaissement du taux d’intérêt. 

Publié le 11/05/2017, vu 135 fois, 0 commentaire(s), Auteur : ASR-AVOCATS

Omission du T.E.G ou T.E.G erroné dans votre offre de prêt : vous pouvez agir plus de cinq après la conclusion du contrat.

En cas d’omission de communication du T.E.G dans l’offre de prêt ou de communication d’un T.E.G erroné, l’action est soumise au délai de prescription de droit commun de cinq ans.

Toutefois, la jurisprudence considère que le point de départ du délai de prescription varie en fonction de la qualité de l’emprunteur.

Alors que la Cour de cassation a consacré que le délai de prescription commençait à courir au jour de la conclusion du contrat pour un emprunteur averti, elle considère si l’emprunteur est un non-professionnel, le délai de prescription ne commence à courir qu’au jour où il a connu ou aurait du connaître l’irrégularité du T.E.G.

Dès lors, un emprunteur non-professionnel peut engager la responsabilité de l’établissement bancaire lui ayant consenti un prêt avec un T.E.G erroné même si la date de conclusion du contrat est supérieure à cinq ans. 

Publié le 11/05/2017, vu 291 fois, 0 commentaire(s), Auteur : ASR-AVOCATS

Le T.E.G permet à l’emprunteur d’apprécier le coût du crédit qui lui est proposé par l’établissement bancaire, et les banques sont donc soumises à une obligation légale de communiquer le T.E.G dans l’offre de prêt.

Toutefois, il peut arriver que le T.E.G communiqué par l’établissement bancaire soit erroné, soit s’il fait l’objet d’une erreur de calcul, soit si l’établissement bancaire omet un élément entrant légalement de le calcul.

D’une part, concernant l’erreur de calcul, le T.E.G doit être communiqué à une décimale. Une erreur de calcul à la hausse ou à la baisse constitue un T.E.G erroné.

En outre, la jurisprudence considère que le T.E.G doit être calculé sur une base exacte, c’est-à-dire sur une période annuelle de 365 ou 366 jours, et non sur une base relevant d’un usage bancaire, tel que l’année Lombarde.

D’autre part, un T.E.G est erroné dès lors que la banque omet un élément entrant légalement dans son calcul, comme le dispose l’article L313-1 du Code de la consommation.

Ainsi, de nombreux établissements bancaires ont communiqué des T.E.G erronés et doivent être sanctionnés à ce titre.

Il suffit d’introduire une procédure devant le Tribunal par voie d’avocat pour que le taux d’intérêt soit annulé dans le contrat de prêt. 

Publié le 24/04/2017, vu 212 fois, 0 commentaire(s), Auteur : ASR-AVOCATS

Par un arrêt du 29 mars 2017, la Cour de cassation a consacré la responsabilité de la banque pour manquement à son devoir de mise en garde relatif à l’octroi d’un prêt en devise étrangère.

En l’espèce, une banque a consenti à un particulier un prêt libellé en francs suisses et remboursable en euros. L’emprunteur a assigné la banque en responsabilité et en indemnisation de son préjudice résultant du manquement de celle-ci à son devoir d’information et de mise en garde.

La Cour de cassation consacre le devoir de mise en garde incombant à la banque lors de l’octroi d’un emprunt en francs suisses en retenant qu’elle aurait dû rechercher s’il existait un risque d’endettement successif pour l’emprunteur: « s’il existait un risque d’endettement excessif né de l’octroi du prêt, au regard des capacités financières de l’emprunteur, justifiant sa mise en garde par la banque »

La Haute juridiction consacre le devoir de mise en garde auquel la banque est soumise, consistant à vérifier qu’il n’existe pas de risque d’endettement excessif lors de l’octroi d’un prêt eu égard aux capacités financières de l’emprunteur et de l’en informer si tel est le cas.

Publié le 19/04/2017, vu 245 fois, 0 commentaire(s), Auteur : ASR-AVOCATS

Dans le cadre des emprunts en francs suisses, la clause faisant peser exclusivement le risque de change sur l’emprunteur constitue une clause illicite.

Par un arrêt du 29 mars 2017, la Cour de cassation s’est prononcée sur l’irrégularité de la clause d’un contrat de prêt libellé en francs suisses prévoyant la révision du taux d’intérêt en fonction des variations du taux de change.

En l’espèce, la banque a consenti à un particulier un prêt libellé en francs suisses et remboursables en euros.  L’emprunteur a assigné la banque en annulation de la clause de ce contrat relative à la révision du taux d’intérêt en fonction des variations du taux de change  en invoquant son irrégularité.

La Cour de cassation retient le caractère abusif de la clause du contrat.

En effet, la Cour énonce: « Toute dépréciation de l’euro par rapport au franc suisse avait pour conséquence d’augmenter le montant du capital restant dû et , ainsi, la durée d’amortissement du prêt d’un  délai maximum de cinq ans, de sorte qu’il lui incombait de rechercher d’office, notamment, si le risque de change ne pesait pas exclusivement sur l’emprunteur et si, en conséquence, la clause litigieuse n’avait pas pour objet ou pour effet de créer un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat, au détriment du consommateur. »

Dans la continuité de la jurisprudence européenne, la Cour reconnaît l’obligation pour le juge national de relever d’office le caractère abusif d’une clause contractuelle dès qu’il dispose d’éléments de faits ou de droit nécessaires à cet effet, et rappelle que sont considérées comme abusives : « Les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat. »

En application du code de la consommation, la Cour casse l’arrêt d’appel en prononçant  l’inapplication de la clause du contrat de prêt prévoyant la révision du taux d’intérêt en fonction des variations du taux de change.

Publié le 22/03/2017, vu 415 fois, 0 commentaire(s), Auteur : ASR-AVOCATS
Le conseiller en gestion de patrimoine qui vend un bien en défiscalisation ne peut plus se retrancher derrière la qualité d'agent immobilier pour échapper à sa responsabilité.

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Publié le 22/03/2017, vu 371 fois, 0 commentaire(s), Auteur : ASR-AVOCATS
L'assureur est tenu de garantir le Conseillers en gestion de Patrimoine lorsqu'il commet un défaut de conseil.

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Publié le 06/02/2017, vu 514 fois, 0 commentaire(s), Auteur : ASR-AVOCATS

La Troisième chambre civile de la Cour de cassation a rendu  le 13 octobre 2016 qui rejette purement et simplement les demandes invoquées par les professionnels des investissements immobiliers pour échapper à leur condamnation.

La Haute juridiction confirme l’arrêt de la Cour d’appel de Chambéry du 9 juin 2015.

Les juges s’alignent sur la solution dégagée par les juges du fond en reprenant les trois points abordés :

  • L’absence d’étude de marché antérieure à la commercialisation du programme de la part du conseiller en gestion de patrimoine constitue une faute de sa part.
  • La présentation fallacieuse de l’opération est constitutive de manœuvres dolosives.
  • La discordance entre les promesses faites aux acheteurs et la réalité constitue un dol.

Ainsi, la Cour de cassation confirme l’arrêt d’appel dans son intégralité sans qu’il n’y ait lieu « de statuer par une décision spécialement motivée ».

En confirmant la solution de la Cour d’appel, l’obligation des professionnels de respecter leurs engagements envers les investisseurs est renforcée.



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Publié le 06/02/2017, vu 672 fois, 0 commentaire(s), Auteur : ASR-AVOCATS

L’arrêt rendu le 9 juin 2015 rendu par la Cour d’appel de Chambéry condamne fermement le conseiller en gestion de patrimoine qui procède à une présentation mensongère de l’investissement.

En l’espèce, le conseiller en gestion de patrimoine ne justifiait d’aucune étude de marché antérieurement à la commercialisation de son programme.

Or, en connaissance de cause, l’opération a été présentée aux investisseurs comme une « opération certaine, avantageuse et sans risque pour éviter qu’ils aient la moindre crainte et la moindre hésitation et les inciter à contracter ».

L’absence d’étude de marché a eu pour conséquence des discordances entre les promesses faites aux acheteurs et la réalité.

Ainsi, des baisses de loyers continues ont été constatées dans la présente affaire alors même que le professionnel avait promis une hausse progressive des loyers.

Pour condamner le conseiller en gestion de patrimoine, les juges insistent d’abord sur les ses compétences en relevant qu’il s’agit d’un « professionnel en matière immobilière ou d’investissement ».

Par conséquent, il ne pouvait ignorer que le montant du loyer ...



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Publié le 06/02/2017, vu 407 fois, 0 commentaire(s), Auteur : ASR-AVOCATS

La Cour d’appel de Chambéry, dans un arrêt rendu le 9 juin 2015, s’est prononcée en faveur des investisseurs en annulant la vente pour manœuvres dolosives de la part du promoteur et du conseiller en gestion de patrimoine.

En l’espèce, les juges se livrent à une comparaison entre les informations données par les professionnels dans les documents publicitaires remis aux acheteurs, et la réalité pour caractériser une « présentation fallacieuse qui suffit à caractériser l’existence d’un dol » qui a été déterminante du consentement des investisseurs.

Ainsi, la Cour d’appel conclut que « par l’effet de ce dol qui les a induits en erreur et les a déterminés à contracter, l’effort financier mis à leur charge est non seulement plus important que prévu mais ils ont acquis un bien qui ne leur procure pas ce qu’ils étaient en droit d’en attendre au vu des informations qui leur avaient été données (…) ».

L’arrêt rendu confirme une protection du consentement des acheteurs dans le cadre des investissements de ROBIEN dès le moment où il existe une différence significative entre ce qui a été promis aux investisseurs, et la réalité.



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Publié le 25/01/2017, vu 433 fois, 0 commentaire(s), Auteur : ASR-AVOCATS

La Cour d’appel de Chambéry a rendu un arrêt le 9 juin 2015 qui apporte une pierre à l’édifice relatif à la protection des investisseurs dans le cadre d’une opération de défiscalisation de ROBIEN.

En l’espèce, des acheteurs demandaient aux juges de prononcer la nullité de la vente dans le cadre d’un investissement de ROBIEN car ils n’ont pas pu bénéficier de l’avantage fiscal du fait de vacances locatives importantes.

En effet, les investisseurs faisaient valoir dans cette affaire tous les manquements du conseiller en patrimoine, ainsi que du promoteur, dans l’opération.

Ainsi, des vacances locatives et des baisses de loyer continues ont été constatées, alors même que les documents publicitaires remis aux époux présentaient un « emplacement géographique idéal » et « une défiscalisation solide comme la pierre ».

En somme, tous les éléments étaient réunis pour que s’établisse une véritable relation de confiance entre les investisseurs et les professionnels.

A la lecture de ces arguments établissant concrètement les tromperies de la part du conseiller en gestion de patrimoine, et du promoteur, la Cour conclut à des manœuvres dolosives.

Ainsi, les ...



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Publié le 25/01/2017, vu 499 fois, 0 commentaire(s), Auteur : ASR-AVOCATS

Par un arrêt du 2 juin 2016 la Cour de cassation annule plusieurs ventes sur le fondement du dol.

Dans la présente affaire, le promoteur, pour réussir à commercialiser son programme, avait établi deux documents publicitaires vantant les mérites de celui-ci : une brochure publicitaire et un site internet. Dans ces documents avaient notamment été mis en avant les services communs de la résidence.

Plusieurs acquéreurs ont assigné la société litigieuse après avoir constaté que les bâtiments principaux hébergeant les services généraux, la piscine et le restaurant n’ont pas été livrés dans les délais, ni achevés.

Ainsi, la demande principale portait sur l’annulation de la vente pour dol. Pour obtenir gain de cause, les acquéreurs ont agi en tant que victimes de manœuvres trompeuses de la part du promoteur.

La société litigieuse, pour se défendre, soulevait que sa présentation du bien n’était pas mensongère et qu’il n’y avait eu aucune manœuvre dolosive de sa part.

Les juges du fond ont relevé que le promoteur avait présenté « la vente de l’appartement comme celle d’un produit financier dont la rentabilité et la sécurité étaient assurées », et accordent la nullité de la vente demandée par les investisseurs.

La décision a été confirmée par la Cour de cassation au motif le promoteur avait pour but de « tromper les acquéreurs sur l’étendue de l’engagement du vendeur ».

Ainsi, le promoteur avait une obligation de respecter ses engagements figurant dans les documents publicitaires.

Les juges concluent à un ensemble de manœuvres trompeuses constitutives d’un vice du consentement des acquéreurs.

La solution s’inscrit dans la droite lignée d’une jurisprudence antérieure qui s’avère favorable aux investisseurs.

Ainsi, la Cour de cassation développe une jurisprudence protectrice des acquéreurs face aux grandes sociétés immobilières qui souhaiteraient profiter d’un marché en pleine expansion.

Publié le 29/11/2016, vu 353 fois, 0 commentaire(s), Auteur : ASR-AVOCATS
L’opération de défiscalisation immobilière de type Malraux est source de nombreuses déconvenues pour les investisseurs. La perte financière est telle que non seulement l’investissement n’apporte rien, mais surtout s’avère ruineux.

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Publié le 29/11/2016, vu 247 fois, 0 commentaire(s), Auteur : ASR-AVOCATS
Le Malraux suscite de nombreuses difficultés pour les investisseurs et notamment la recherche de locataires.

En effet, une fois les travaux de rénovation terminés, le dispositif fiscal Malraux impose une location continue du bien pendant une durée de 6 ans.

Cela signifie donc qu’il convient de trouver un locataire susceptible de rester 6 ans ou alors plusieurs locataires sans jamais dépasser un délai de carences entre locataires.

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Publié le 29/11/2016, vu 243 fois, 0 commentaire(s), Auteur : ASR-AVOCATS
L’investissement locatif et plus précisément celui de type Malraux a eu un succès incontestable auprès des investisseurs français.

Le législateur est intervenu à plusieurs reprises pour maintenir et remodeler cet investissement.

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Publié le 29/11/2016, vu 238 fois, 0 commentaire(s), Auteur : ASR-AVOCATS
Le législateur a mis en place en 1962, un système d’investissement locatif permettant aux investisseurs une défiscalisation alléchante. Ce système est appelé l’investissement « Malraux ».

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Publié le 18/11/2016, vu 345 fois, 0 commentaire(s), Auteur : ASR-AVOCATS
Les prêts en francs suisses ce n’est pas qu’une affaire de banque !
La Cour d’appel de Pau s’est prononcée, par arrêt en date du 19 octobre 2015, sur le sort du conseiller en gestion de patrimoine en présence d’un prêt immobilier en francs suisses ayant servi à financer une opération d’investissement locatif.

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Publié le 18/11/2016, vu 404 fois, 0 commentaire(s), Auteur : ASR-AVOCATS
Par un jugement en date du 9 juin 2016 rendu par le Tribunal de Grande Instance de Montpellier, les juges montpelliérains se sont prononcés sur la question de l’application d’un taux négatif dans le cadre d’un contrat de prêt.

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Publié le 18/11/2016, vu 324 fois, 0 commentaire(s), Auteur : ASR-AVOCATS
Si les emprunts en francs suisses ou plus généralement les prêts libellés en devises ont fait beaucoup de dégâts auprès des emprunteurs, cela est d’autant plus vrai pour les emprunteurs transfrontaliers.

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Publié le 21/10/2016, vu 540 fois, 2 commentaire(s), Auteur : ASR-AVOCATS
L’arrêt du 15 juin 2016 est la preuve d’une prise de conscience des catastrophes financières engendrées par les programmes de défiscalisation.
Pour mieux soigner les maux, les juges ont cherché à traiter l’ensemble de la maladie et donc à engager la responsabilité de tous les intervenants dans le programme de défiscalisation. Mais ce n’est pas tout ! La Cour de cassation a également souhaité soigner les effets de la maladie de défiscalisation.

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