Investissement locatif défiscalisé et perte de valeur

Publié le Par ASR AVOCATS Cabinet spécialisé en défiscalisation et droit bancaire Vu 1 218 fois 1

Dans un arrêt du 8 février 2018, la Cour d’appel de Versailles condamne un conseiller en gestion de patrimoine à indemniser un investisseur pour manquement à son devoir d’information et de conseil.

Investissement locatif défiscalisé et perte de valeur

Dans un arrêt du 8 février 2018, la Cour d’appel de Versailles condamne un conseiller en gestion de patrimoine à indemniser un investisseur pour manquement à son devoir d’information et de conseil.

  • Sur le contenu du devoir d’information : la Cour d’appel rappelle à juste titre que la société de gestion de patrimoine « est tenu d’une obligation d’information sincère et complète, devant la conduire à faire état des caractéristiques les moins favorables de l’investissement proposé et des éventuels risques encourus ». En l’espèce, le conseil en gestion n’avait pas communiqué à l’investisseur les informations sur le mécanisme de la loi Robien et les conditions à respecter pour en bénéficier.

La Cour ajoute que la simple simulation établie sur des conditions de marchés susceptibles de modification ne modifie en rien les obligations du conseiller en gestion de patrimoine.

  • Sur la surévaluation du bien : la Cour estime qu’« il est clair que les opérations d'investissement immobilier locatif de type de Robien comportent des avantages fiscaux qui ont mécaniquement et logiquement pour effet de revaloriser les biens immobiliers acquis dans ce cadre par rapport au prix du marché pour un même type de bien privé du bénéfice de la défiscalisation, la perte de valeur est en l’espèce tellement importante dix ans après l’achat (la crise du marché immobilier étant insuffisante pour l’expliquer) qu’il en résulte que le rendement du bien a manifestement été surévalué de manière conséquente, (…) ».

  • Sur le préjudice découlant du manquement à l’obligation d’information : les juges ont considéré qu’ « il est de principe que le dommage résultant d’un manquement à l’obligation d’information et de conseil ne consiste qu’en une perte de chance de ne pas avoir contracté ou d’avoir pu contracter à des conditions plus avantageuses si une information complète et objective avait été donnée avant la conclusion du contrat de réservation préliminaire ».

En précisant le contenu du devoir d’information et de conseil, la Cour d’appel poursuit sa logique de protection des investisseurs.

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Publié par miyako
27/02/18 10:49

Bonjour Maître,
Je me permets d'ajouter quelques infos supplémentaires sur ce sujet.
En ce moment,il y a de nombreuses pub un peu partout,sur ce genre d'investissements locatifs(loi Pinel) .Il faut être très prudent,car c'est un véritable" miroir aux alouettes"
1/ les emplacements se situent dans des zones où il est difficile de trouver un locataire fiable,qui ne change pas tous les 6 mois.
2/La revente éventuelle n'est pas facile.
3/ Les rendements annoncés cachent des frais de gestion,des charges et autres mauvaises surprises.Finalement cela ne rapporte rien ,que des ennuis .Il vaut mieux placer son argent ailleurs Ce sont généralement des mensonges de promoteurs immobiliers peu scrupuleux et prêts à se prostituer pour vendre n'importe quoi.
4/il y a très souvent des redressements fiscaux et des remises en cause de la défiscalisation.Le fisc contrôle si le locataire habite bien là et si c'est bien sa résidence principale.Les loyers sont plafonnés et encadrés.Les trop longues vacance entre deux locataires ,peuvent remettre en cause la défiscalisation et pendant ce temps les charges s'accumulent.
5/ tous les loyers perçus sont imposables et soumis à la CSG. plus les impôts locaux .Les frais déductibles des loyers perçus ,doivent être justifiés et souvent refusés par le fisc.
Tout cela les promoteurs ne vous le disent jamais .
Surtout bien visiter les lieux,ne jamais acheter sur plan,bien regarder le quartier,les transports,les commerces les écoles aux alentours,qui habite dans l'immeuble .
Ce jugement en est la parfaite illustration,espérons qu'il y en aura d'autres .
Merci pour l'information .
Amicalement vôtre.

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