Bail commercial dérogatoire: nouvelle limite de durée et effet du terme à l’égard des parties

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La loi du 18 juin 2014 relative à l'artisanat, au commerce et aux très petites entreprises a introduit d’importantes modifications quant à la durée et à l’effet du terme du bail commercial dérogatoire.

La loi du 18 juin 2014 relative à l'artisanat, au commerce et aux très petites entreprises a introduit d’i

Bail commercial dérogatoire: nouvelle limite de durée et effet du terme à l’égard des parties

Le bail dérogatoire est un bail commercial de courte durée qui a la particularité d’échapper aux dispositions du statut des baux commerciaux classiques, aussi appelés baux 3/6/9.

Ainsi, l’avantage principal de ce bail pour le locataire exploitant un fonds de commerce est de ne pas être contraint de s’engager sur une longue période.

Aussi, ce bail est dit « dérogatoire » en ce que le montant du loyer peut être fixé librement par les parties et n’est pas plafonné, à la différence d’un bail commercial statutaire.

Toutefois, pour bénéficier d’un tel régime, le bail commercial de courte durée est soumis à certaines conditions légales.

Pour mémoire, selon l’article L.145-5 du code de commerce, la signature de ce bail est possible :

-  seulement lors de l’entrée du locataire dans les locaux, et non suite à un bail commercial classique;

- s’il est établi par écrit;

- si les parties expriment expressément dans le contrat leur intention de déroger au statut des baux commerciaux. 

Aussi et surtout, le bail commercial dérogatoire est soumis à une limite de durée depuis son introduction par le décret n°53-960 du 30 septembre 1953 réglant les rapports entre bailleurs et locataires en ce qui concerne le renouvellement des baux à loyer d'immeubles ou de locaux à usage commercial, industriel ou artisanal.

A l’origine, l’article L.145-5 du code de commerce prévoyait que le bail commercial dérogatoire ne pouvait excéder la durée de deux ans, et ce sans être contraint à une durée minimum.

Or, précisément à cet égard, la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 relative à l'artisanat, au commerce et aux très petites entreprises, dite loi « Pinel », entrée en vigueur le 20 juin 2014, a introduit d’importantes modifications.

En effet, cette loi a modifié les dispositions de l’article L.145-5 du code de commerce précité quant à la durée (1) et à l’effet du terme du bail dérogatoire à l’égard des parties (2).

1. La nouvelle limite de durée du bail dérogatoire

L’article L.145-5 alinéa 1 du code de commerce dispose désormais que :

« Les parties peuvent, lors de l'entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans. »

Ainsi, le bailleur et le locataire peuvent conclure un bail dérogatoire d’une durée de 3 ans et non plus seulement de 2 ans comme auparavant.

A cet égard, il convient de préciser qu’il s’agit d’une durée maximum de sorte que les parties peuvent toujours s’engager pour une durée moindre.

Aussi, s’il est permis de conclure plusieurs baux dérogatoires de manière successive, leur durée totale ne peut pas dépasser 3 ans.

2. L’effet du terme du bail dérogatoire à l’égard des parties

La loi « Pinel » précise l’effet du terme du bail dérogatoire à l’égard des parties par:

  • l’interdiction de conclure un nouveau bail dérogatoire pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux (a) ; et 

  • l’introduction d’un délai pour décider des suites de la relation contractuelle au terme du bail (b).

a. L’interdiction de conclure un nouveau bail dérogatoire pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux

L’article L.145-5 alinéa 1 du code de commerce prévoit aussi que :

« A l'expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant aux dispositions du présent chapitre pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux ».

Dès lors, ce texte interdit expressément aux parties de conclure un nouveau bail dérogatoire pour exploiter le même fonds de commerce dans les mêmes locaux à l’expiration de la durée de trois ans.

Il en résulte que, le bailleur et le locataire peuvent conclure un nouveau bail dérogatoire à l’issue de cette période de trois ans, seulement dans les deux cas suivants :

  • pour l’exploitation d’un autre fonds de commerce, dans les mêmes locaux ou ; 

  • pour l’exploitation du même fonds de commerce, dans d’autres locaux.

b. L’introduction d’un délai pour décider des suites de la relation contractuelle au terme du bail

Auparavant, lorsque le locataire restait et était laissé en possession des lieux à l'expiration du bail dérogatoire, le bail dérogatoire se transformait automatiquement en un nouveau bail commercial classique, soit un bail 3/6/9 propre au statut des baux commerciaux.

Il en résultait des conséquences préjudiciables à l’égard des parties qui ne souhaitaient pas être liées par ce nouveau bail.

En effet, le locataire commerçant pouvait par le seul fait de sa présence dans les locaux pris à bail au-delà du terme se trouver engagé pour une longue période, malgré sa volonté, et être ainsi contraint au paiement de nouveaux loyers, au minimum jusqu’à la fin de la première période triennale obligatoire du bail.

A cet égard, la loi « Pinel » a apporté des modifications.

En effet, l’article L.145-5 alinéa 2 dispose désormais que :

« Si, à l'expiration de cette durée, et au plus tard à l'issue d'un délai d'un mois à compter de l'échéance le preneur reste et est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail dont l'effet est réglé par les dispositions du présent chapitre ».

Autrement dit, lorsque le locataire reste et est laissé en possession des lieux à l’expiration de la durée du bail dérogatoire, les parties disposent d’un délai d’un mois à compter de ce terme pour renoncer à la formation d’un contrat de bail commercial statutaire.

Concrètement, le locataire aura un mois pour quitter les lieux afin de mettre un terme définitif à ses relations contractuelles avec le bailleur.

De son côté, le bailleur, propriétaire des locaux, pourra, par lettre recommandée avec accusé de réception, notifier au locataire sa volonté de le voir quitter les lieux avant la fin du délai d’un mois.

De la même manière, le bailleur peut ne pas avoir à notifier au locataire sa possibilité de rester dans les lieux afin de faire naître un nouveau lien contractuel soumis au statut des baux commerciaux 3/6/9, et ainsi obtenir au moins trois ans de loyer.

Enfin, il convient de préciser que ces nouvelles dispositions légales ne changent rien au fait que les parties ont toujours la possibilité de s’entendre amiablement et de donner congé avant le terme du bail dérogatoire. 

Je suis à votre disposition pour toute action ou information (en cliquant ici).

Anthony Bem 

Avocat à la Cour 

27 bd Malesherbes - 75008 Paris 

Tel : 01 40 26 25 01 

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1 Publié par Visiteur
04/06/2015 11:39

Bonjour Maître, merci pour ces informations.

Je me demande s'il est possible de proroger un bail dérogatoire de 24 à 36 mois si ledit bail a été signé avant le 18 juin 2014.

Est-ce possible à votre avis ?

D'avance merci.

2 Publié par Maitre Anthony Bem
04/06/2015 12:20

Bonjour f.bigdowski,

Je vous confirme qu'il est possible de proroger un bail dérogatoire de 24 à 36 mois même si ledit bail a été signé avant le 18 juin 2014.

Il ne vous suffit que de disposer de l'accord des parties pour prolonger le bail jusqu'au terme des 36 mois.

Cordialement.

3 Publié par Visiteur
27/05/2016 21:15

Bonjour Maître,

J'ai signé un bail dérogatoire de 18 mois le 14/04/2016 au RDC d'une résidence et un problème récurent de stationnement gène la visibilité de la vitrine. En effet les voisins ont acquis auprès de la mairie suite à pétition une tolérance pour stationner sur un large trottoir pour décharger leur commissions. Ces derniers se stationnent dans le champ de vision de la vitrine gène la visibilité. Ce problème était déjà connu des propriétaires et ne m'ont pas signalé cet état de fait à la signature du bail. La précédente locataire est partie pour cette raison. Y a il possibilité de casser le bail pour nuisances ou servitudes non divulguée à la signature du bail?
Merci de votre réponse

4 Publié par Maitre Anthony Bem
27/05/2016 22:16

Bonjour Tonysmily,

Je crains que malheuresement vous ne puissiez pas valablement revendiquer l'existence d'un dol vice du consentement pour faire annuler votre bail, sauf si vous pouvez prouvez que la situation était connue du bailleur et déterminante de votre volonté au moment de votre engagement, ce que je doute.

Cordialement.

5 Publié par Visiteur
30/06/2016 16:18

Bonjour Maître
En cas de maintien du preneur dans les lieux à l'expiration du bail dérogatoire de 3 ans, et au plus tard à l'issue d'un délai d'un mois, il s'opère un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux. Quel est dans cette hypothèse la date d'effet (point de départ) du bail commercial ?
- rétroactivement la date d'effet du bail dérogatoire converti en bail commercial
- terme du bail dérogatoire
- fin du délai d'un mois après le terme du bail dérogatoire.
Merci pour vos éclaircissements

6 Publié par Visiteur
08/07/2016 11:25

nous avons fait un bail précaire de 2 ans avec la propriétaire du magasin jusqu'en Juin 2017, mais nous voulons changer de magasin, qui devient trop petit, et qui nous limite en chiffres d'affaires, est ce toujours une clause de résiliation du bail précaire ?
MERCI DE VOTRE REPONSE
NELLYHOUG, LE 08/07/2016

7 Publié par Maitre Anthony Bem
09/07/2016 00:20

Bonjour asano,

En cas de maintien du preneur dans les lieux à l'expiration de la durée du bail dérogatoire au statut des baux commerciaux, la transformation en bail commercial du bail dérogatoire s'opère à la date du terme de ce dernier.

Cordialement.

8 Publié par Visiteur
22/07/2016 18:34

Bonjour Maitre
je me permet de revenir vers vous pour le bail précaire, si nous voulons changer de magasin pour un plus grand, pour augmenter notre chiffre d'affaires, est ce une raison valable de résiliation comme nous l'avons lu sur des articles du net ?

9 Publié par Maitre Anthony Bem
22/07/2016 18:45

Bonjour nellyhoug,

Un bail précaire ne peut être valablement résilié uniquement parce que vous voulez changer de magasin pour un autre plus grand ou augmenter votre chiffre d'affaires, à moins qu'une clause de votre contrat de bail commercial le prévoit expressément comme une condition de résiliation, ce qui m'étonnerait.

Cordialement.

10 Publié par Visiteur
23/07/2016 11:24

merci Maitre de votre réponse
Cordialement

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