Les conditions de mise en œuvre de la prescription acquisitive sur un bien indivis post-successoral

Publié le 09/02/2015 Vu 27 186 fois 19
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Quelles sont les conditions de mise en œuvre de la prescription acquisitive sur un immeuble indivis ?

Quelles sont les conditions de mise en œuvre de la prescription acquisitive sur un immeuble indivis ?

Les conditions de mise en œuvre de la prescription acquisitive sur un bien indivis post-successoral

L’indivision est une propriété collective et une institution fondamentalement temporaire.

Pourtant, il arrive que certaines indivisions se prolongent au-delà du raisonnable et connaissent quelques péripéties.

En effet, il n'est pas rare, dans le cadre des indivisions post-successorales, qu'au fil du temps certains indivisaires appréhendent tout ou partie des biens dépendant d'une indivision successorale et, à terme, tentent de se prévaloir de leur possession prolongée pour obtenir la reconnaissance d'une propriété privative par usucapion.

En principe, un indivisaire qui utiliserait de façon exclusive un immeuble sans l'accord de ses coïndivisaires, violerait le droit de ces derniers.

Les coïndivisaires ont alors la possibilité soit de réclamer à l’indivisaire occupant le paiement d’une indemnité d’occupation soit de saisir le juge pour obtenir la restitution du bien indivis sur le fondement de l’action possessoire.

Toutefois, si aucune action n'est intentée et que pendant plus de trente ans l'indivisaire accomplit sur l'immeuble des actes exclusifs du droit de ses coïndivisaires, il deviendra, par usucapion, seul propriétaire de l'immeuble indivis.

A cet égard, une jurisprudence, déjà ancienne et récurrente, admet l'usucapion dans le cadre successoral.

En effet, la jurisprudence admet l'usucapion chaque fois que les actes de possession démontrent l'intention manifeste du coïndivisaire de se comporter comme seul et unique propriétaire du bien indivis dont il établit avoir la possession exclusive.

Ainsi, la Cour de cassation a eu à juger que :

«la possession ne peut conduire un copropriétaire à l’usucapion que si elle est exclusive, c’est-à-dire si la preuve est rapportée de l’existence d’actes agressifs par rapport à ses coïndivisaires et incompatible avec la simple qualité de copropriétaire ». (Cass. Civ. I, 17 octobre 1966)

En outre, il a été jugé que :

«un coïndivisaire peut acquérir par usucapion la totalité de l’immeuble indivis des lors qu’il établit qu’il a exercé depuis plus de trente ans une possession conforme aux exigences de [la loi], sans avoir besoin de justifier d’une interversion de titre qui n’est exigée que du détenteur précaire » (Cass. Civ. III, 6 juin 1974, pourvoi n° 72-12423)

De même, la Cour de cassation a jugé que :

 «Celui qui invoque la prescription acquisitive doit démontrer que sa possession répond aux exigences légales » (Cass. Civ. I, 17 mars 1987, pourvoi n° 85-13345).

Ainsi, l’usucapion conduira à reconnaître que l'indivisaire possesseur de l’immeuble indivis est devenu propriétaire, le bien qu'il a acquis n'appartenant plus d'aucune façon à la masse successorale à partager.

En conséquence, les coïndivisaires perdront tout droit sur l'immeuble usucapé et n'obtiendront aucune compensation financière.

Pour ce faire, l'héritier coïndivisaire qui invoque à son profit la prescription acquisitive doit respecter un certain nombre de conditions tenant : 

  • d’une part, à la qualité de la possession (article 2261 du Code civil) ;

  • et, d’autre part, au délai de prescription en matière immobilière (article 2272 du code civil).

A cet égard, l’article 2261 du Code civil dispose que « pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire ».

Par conséquent, pour prescrire, la possession doit être exercée de manière :

  • continue, c'est-à-dire non interrompue : ici, des attestations chronologiquement concordantes de témoins se révèleront nécessaires, de même que des constats d'huissier étalés dans le temps, par exemple ;

  • paisible : autrement dit, le possesseur ne doit pas appréhender le bien immobilier par la force, la violence ou encore par une voie de fait ; 

  • publique : portée à la connaissance des tiers ou éminemment visible par nature sur les lieux ;  

  • et non équivoque ; il s’agit de la preuve d'actes manifestement exclusifs des droits des autres copropriétaires.

Cette possession doit se maintenir pendant un délai de trente ans (article 2272 du code civil).

Toutefois, si l'occupation du bien indivis était antérieure à la création de l'indivision successorale, il faudrait une modification du comportement de l'occupant, devenu héritier coïndivisaire, pour que l'on puisse constater, à un moment donné, qu'il agit en maître et faire courir à compter de cet instant la prescription acquisitive.

En effet, le jeu de la prescription acquisitive a été exclu par la Cour de cassation aux motifs que postérieurement au décès des parents propriétaires de l'immeuble, rien, chez les indivisaires occupants, « ne permettait de distinguer leur comportement en qualité de propriétaire ou en qualité de simples occupants, ce qui est exclusif d'une possession non équivoque, à titre de propriétaire, utile pour prescrire le droit de propriété ». (Cass. Civ. I, 5 mars 2014, pourvoi n° 12-28348)

En revanche, il a été jugé que :

«l’usucapion peut être valablement opposée à une demande en retrait successoral lorsque le cohéritier ou le cessionnaire qui s’en prévaut à substitué à la jouissance communiste une possession privative, exclusive et à titre de propriétaire.

Spécialement, après avoir constaté qu’un héritier ayant cédé ses droits successifs sur un domaine rural, puis le cessionnaire, ont pendant plus de trente ans, perçu les revenus de ce bien, sans trouble et de manière paisible, qu’ils l’ont loué seules sans opposition des coïndivisaires et sans que ces derniers aient jamais été appelés à sa gestion, les juges du fond admettent à bon droit qu’ils ce sont comportés comme propriétaires exclusifs et ont prescrit.» (Cass. Civ. I, 20 mars 1961) ;

Par conséquent, dans le cadre d’une indivision post-successorale, si l'héritier coïndivisaire prend possession de l'immeuble antérieurement à l'ouverture de la succession du propriétaire défunt, il doit se comporter aux yeux de tous comme le véritable propriétaire afin que la possession puisse être constituée et échapper alors au grief d'équivocité. 

Je suis à votre disposition pour toute action ou information (en cliquant ici).

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1 Publié par Visiteur
09/09/2015 14:40

Merci beaucoup pour ces précisions

2 Publié par Visiteur
19/12/2015 15:42

la prescription acquisitive est-elle "transférable" à mon décès à mes héritiers ? :
il me manque 4 ans pour les 30 ans... si je meurs avant Est-ce que mes neveux (héritiers) peuvent bénéficier de cette prescription acquisitive ?
Mcr

3 Publié par Maitre Anthony Bem
19/12/2015 23:32

Bonjour sissi,

La prescription acquisitive est "transférable" à votre décès à vos héritiers
si les 30 ans sont accomplis, de sorte que vos héritiers pourront bénéficier de cette prescription acquisitive le cas échéant.

Cordialement.

4 Publié par Visiteur
11/07/2016 17:25

Bonjour,

la prescription acquisitive peut elle fonctionner si l'autre héritier n'a pas réglé sa succession car porté disparu ? Si bien que 50% nous appartiennent depuis 1950 et 50% succession non traitée. Les impots sont payés par nous etc etc...

5 Publié par Visiteur
30/07/2016 09:19

Je suis dans ce cas. La succession n'est pas réglée depuis 31 ans, les autres héritiers ne se sont jamais manifestes. J'ai du payer seul les droits de succession et toutes les charges de copropriété depuis 31 ans de meme que tous les impôts fonciers. Il y a deux biens immobiliers. J'ai meme ete dans l'obligation de faire des travaux en tant que seul héritier connu, un des biens étant à l'abandon. Quelle est la démarche à suivre pour transférer la propriété à mon nom et vendre des biens?

6 Publié par Visiteur
12/12/2016 21:33

Bonjour Maître,

Dans le cas d'une succession en indivision qui aurait été faite de façon à léser une partie des enfants, le délai de prescription est de 30 ans. Ce qui veut dire que passé ce délai aucune procédure n'est possible. Un courrier envoyé la 27 ème année par exemple, en recommandé avec accusé de réception,en respectant les règles de fonds et de forme, ralonge-t-il le délai de prescription? Et si oui de combien d'années dispose-t-on pour ouvrir une procédure judiciaire.

Sincères salutations,
George.

7 Publié par Maitre Anthony Bem
12/12/2016 22:17

Bonjour George,

Dans le cas d'une succession qui aurait été organisée de façon à léser une partie des enfants, le délai de prescription est de 10 ans.

Ce qui veut dire que passé ce délai aucune procédure n'est possible.

Un courrier envoyé en recommandé avec accusé de réception ne ralonge pas le délai de prescription.

Cordialement.

8 Publié par Maitre Anthony Bem
16/03/2017 21:19

Bonjour Titus,

1. Les « 30 ans » dont il est question pour la prescription acquisitive ne sont pas transférables des anciens propriétaires vers les nouveaux.

2. Il n'y a pas de procédure à intenter pour bénéficier de la prescription acquisitive. En pratique, elle est invoquée, en défense, devant le juge, au cours du procès, contre la personne qui se prétend être le veritable propriétaire, par le possesseur revendiquant l'usucapion.

3. Le coût de toute procédure dépend à la fois de la complexité du dossier et du tarif de l'avocat.

Cordialement.

9 Publié par Visiteur
14/04/2017 07:22

Bonjour Maître,

Je vous remercie pour votre réponse précédente.

Il y a une chose que je ne comprends pas bien dans mon cas, à savoir l'acquisition d'une propriété dont l'un des terrains est en BND (l'autre propriétaire est "inconnu" depuis plus de 50 ans visiblement) : Dois-je comprendre qu'il me sera impossible d'obtenir la pleine propriété du terrain en question, qui restera donc éternellement en BND avec un propriétaire inconnu ? Et avec le risque que cet inconnu se fase connaitre du jour au lendemain ?

Vous remerciant par avance pour votre réponse.

Bien cordialement

10 Publié par Maitre Anthony Bem
14/04/2017 09:31

Bonjour Titus,

Il est en effet impossible d'obtenir un titre de propriété.

Cependant, vous pouvez disposer du bien comme le véritable propriétaire.

A défaut de manifestation du véritable propriétaire au delà du délai de prescription de trente ans, le risque d'action en revendication du bien par celui-ci n'est que théorique car en pratique il y a peu de chance qu'il se réalise.

Cordialement.

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