Le délai et les conditions d’application de la prescription acquisitive immobilière trentenaire

Publié le 03/11/2014 Vu 416 548 fois 497
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Le délai de la prescription acquisitive immobilière est en principe trentenaire, c'est-à-dire de 30 ans.

Le délai de la prescription acquisitive immobilière est en principe trentenaire, c'est-à-dire de 30 ans.

Le délai et les conditions d’application de la prescription acquisitive immobilière trentenaire

L’usucapion ou prescription acquisitive est le fait pour le possesseur d’un bien immobilier (appartement, maison, terrain, immeuble, etc …) d'acquérir juridiquement un droit réel (droit de propriété) sur ce bien, après l'écoulement d'un certain délai durant lequel il s’est comporté comme le propriétaire, sans en avoir le titre.

A cet égard, l’article 2272 du Code civil dispose :

« Le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de trente ans. Toutefois, celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble en prescrit la propriété par dix ans. »

Ce délai de trente ans de la prescription acquisitive immobilière s’applique lorsque deux séries de conditions sont réunies :

- la possession du bien doit être caractérisée (I)

- et le possesseur doit être de mauvaise foi (II)

I. Une possession caractérisée du bien immobilier

La prescription acquisitive trentenaire est caractérisée lorsqu’elle répond à un certain nombre de conditions tenant à la possession de l’immeuble.

En effet, l’article 2261 du Code civil dispose que :

« pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire ».

A cet égard, la Cour de cassation a jugé que :

« la prescription acquisitive n’a ni pour objet ni pour effet de priver une personne de son droit de propriété ou d’en limiter l’exercice mais confère au possesseur, sous certaines conditions, et par l’écoulement du temps, un titre de propriété correspondant à la situation de fait qui n’a pas été contestée dans un certain délai ; que cette institution répond à un motif d’intérêt général de sécurité juridique en faisant correspondre le droit de propriété à une situation de fait durable, caractérisée par une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire. » (Cass. civ. III, 12 octobre 2011, n° 11-40.055)

Par conséquent, pour pouvoir prescrire, la possession doit donc être :

- continue : c’est-à-dire être « exercée dans toutes les occasions comme à tous les moments où elle devait l’être après la nature de la chose possédée, sans intervalles anormaux assez prolongés [pas plus de 1 an ] pour constituer des lacunes et rendre la possession discontinue. » (Cass., 11 janvier 1950)

- paisible : autrement dit, le possesseur ne doit pas appréhender le bien immobilier par la force, la violence ou encore par une voie de fait. Ainsi, l’article 2263 du code civil prévoit que « Les actes de violence ne peuvent fonder non plus une possession capable d’opérer la prescription. La possession utile ne commence que lorsque la violence a cessé.»

- publique : elle doit être connue de tous et ne doit pas être dissimulée.

- non équivoque : le possesseur doit manifester sans ambiguïté son intention de se comporter comme le propriétaire.

- exercée à titre de propriétaire : les locataires, dépositaires, usufruitiers et toutes autres personnes qui détiendraient précairement le bien ou le terrain sont juridiquement dans l’impossibilité de se prévaloir valablement d’une quelque prétention sur le fondement de la prescription acquisitive.

Enfin, il convient de relever que la bonne foi du possesseur n’est pas une condition pour acquérir au bout de 30 ans.

La cour de cassation définit la bonne foi  comme étant la croyance de l’acquéreur du bien, au moment de l’acquisition, de tenir la chose du véritable propriétaire. (Cass. Civ. III, 18 janvier 1972)

La bonne foi permet simplement de gagner du temps sur la prescription acquisitive du bien immobilier et de permettre au possesseur de n’attendre qu’un délai de 10 ans au lieu de 30 ans pour acquérir ledit bien.

II. Un possesseur de mauvaise foi

La prescription trentenaire ne s’applique que lorsque le possesseur est de mauvaise foi.

Or, si la bonne foi est présumée, le possesseur est considéré comme étant de mauvaise foi dès lors qu’il occupe les lieux en sachant qu’il n’est pas le titulaire du droit qu’il exerce.

Cette situation se présente notamment lorsque le possesseur ne bénéficie d’aucun titre de propriété ou lorsque son titre n’est pas considéré comme régulier.

Dés lors que le possesseur est de mauvaise foi, il se voit alors appliquer le délai de prescription de droit commun (30 ans).

Toutefois, pour mémoire, le fait d’être de mauvaise foi n’a aucune incidence sur la prescription acquisitive et ne pourrait venir remettre en cause la possibilité pour le possesseur de prescrire.

En ce sens, les règles de la prescription acquisitive en matière immobilière dérogent aux règles en matière de droit contractuel.

En effet, la particularité du mécanisme de la prescription acquisitive en matière immobilière réside dans le fait que même en étant de mauvaise foi, il n’est nullement interdit au possesseur de devenir propriétaire de l’immeuble par usucapion.

Surtout, l’article 2258 du Code civil prévoit qu’on ne peut opposer à celui qui invoque le bénéfice de l’usucapion « l’exception déduite de la mauvaise foi ».

Par conséquent, une personne qui, sans disposer d’un quelconque titre de propriété, a occupé pendant au moins une durée de trente ans un bien immobilier ou un terrain, en sachant qu’elle n’en était pas propriétaire, peut, au terme de ce délai, en devenir le propriétaire par la voie de l’usucapion et au détriment du propriétaire légitime du bien.

Pour ce faire, le possesseur du bien immobilier en question devra faire reconnaître son droit de propriété par voie judiciaire.

En effet, la prescription acquisitive sur un bien immobilier ne s’applique pas automatiquement.

La revendication par le possesseur d’un droit de propriété sur un bien immobilier par la voie de l’usucapion  pourra se faire de deux manières :

- soit en engageant une action judiciaire pour faire constater que le bien immobilier lui est acquis,

- soit en opposant à l’action en revendication engagée contre lui par le véritable propriétaire du bien immobilier, une fin de non-recevoir tirée de la prescription acquisitive.

À cet effet, le possesseur devra être en mesure de prouver qu’il a parfaitement rempli toutes les conditions visées précédemment et ce pendant toute la période où il a « possédé » le bien immobilier.

La preuve de la possession du bien immobilier peut être faite par tous moyens et notamment par témoignages et attestations.

La prescription acquise a un effet rétroactif de sorte que le possesseur est considéré comme propriétaire du bien immobilier rétroactivement depuis le jour où il a occupé ledit bien.

Je suis à votre disposition pour toute action ou information (en cliquant ici).

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Anthony Bem
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1 Publié par Dsenora
15/04/2021 12:14

Bonjour nous occupons un terrain situé en face de notre maison depuis 34 ans ce terrain était en friche et nous l avons entretenu après plusieurs offres d achat les multiples héritiers n arrivant pas à s entendre un accord verbal nous avait été donné pour l occupation pourrions nous maintenant en devenir les propriétaires ?ce terrain de 3000 m2 environ n est pas construtible

2 Publié par Cantarelle
02/05/2021 16:32

Bonjour,

En 1967 mes parents ont acheté un terrain et y ont fait batir une maison. En 1970 le lot voisin a été également vendu. Les nouveaux voisins on fait bâtir une maison et un mur de clôture entre nos 2 propriétés qui était manifestement à l'intérieur de notre lot.
Les voisins ne répondant pas aux demandes de mes parents de faire un relevé de géomètre, l'affaire est restée en l'état de durant de nombreuses années.
Ma fratrie a acquis la propriété de mes parents en
de même le fils du voisin à acquis la propriété de son père
En 2016 nous apprenons que le voisin (fils) veut vendre. Il fait faire un relevé de géomètre qui montre que l'empiètement est plus grave encore que ce que le cadastre laissait à penser (100 m²) Nous lui suggérons de laisser de laisser les choses en l'état contre la rétrocession d'une partie de la vente correspondant à notre surface vendue.
Nous prenons la précaution d'écrire aux Notaires pour les informer de la situation.
Le voisin ignore notre proposition et vend en 2019 sa propriété à de nouveaux.
Nous contactons ces derniers et leur faisons à nouveau la proposition de racheter la surface en question. Ils confirment avoir été informés de la situation lors de leur achat et semblent intéressés par notre proposition.
... mais finalement la rejettent en se prétendant propriétaires au titre de prescription trentenaire !
Pouvez vous vous me confirmer:
1. qu'ils ne peuvent se revendiquer propriétaires puisque leur prédécesseurs ne l'ont jamais fait et que la prescription trentenaire ne se cède pas.
2. qu'ils ne pourront prétendre à le faire que 10 ans après leur achat à supposer qu'ils ont cru de bonne foi acheter notre surface, et 30 ans après s'ils étaient dument informés qu'une partie du terrain ne faisait pas partie de la chose vendue.
et nous conseiller sur la manière la plus appropriée pour remettre les choses dans l'ordre (le plus intelligent serait de les forcer à racheter ce qu'ils utilisent de fait aujourd'hui, mais à défaut de nous permettre de récupérer notre bien)
Prendrions-nous un risque juridique élevé à détruire de notre propre chef la mur de clôture mal placé ?

Merci pour votre article clair et vos conseils.

3 Publié par Telel
06/05/2021 23:03

Bonjour maître , ma tante avait louer un terrain cela fait plus de 50 ans , mais à côté d’elle il y a une parcelle avec une maison en ruine dont les propriétaires de la maison sont plus vivants. Mais le terrain est en état d’abandon par les vrais Proprietaire.que puis-je faire puisqu’il n’a aucun bornage ?

4 Publié par Liz09
02/06/2021 23:26

Bonjour,
Je souhaiterais avoir des conseils. Mon père est légataire universel de ma grand-mère. Ma grand-mère est décédé il y a 12ans aujourd'hui. Mon père souhaite vendre l'appartement qu'elle lui a laissé. Sauf que les agents immobiliers lui demande l'acte de propriété qu'il n'a pas retrouvé. Je me demandais fait-il qu'il fasse une présentation d'acquisition car il y a vécu depuis plus de 70 ans et ma grand-mère depuis plus de 80ans. On peut dire que l'appartement est dans la famille depuis plus de 100ans. Ou bien y a t'il une autre solution. Merci d'avance !
Cordialement

5 Publié par Aldo974
22/06/2021 23:00

Bonjour
Mon père vis sur un terrain familiale qui na jamais était partagé, il a construit ça maison avec permis de construire 31ans maintenant . Paie c'est impôt liée au terrain. Aucune réclamation des héritier pour ce terrain. Peut il prétendre a une prescription acquisitive ( usucapion). Comment faire pour lancé une procédure judiciaire.

6 Publié par bqMiri
02/07/2021 10:20

Bonjour Maître. Mon père est décédé en 1989, en Polynésie Française. J’ai effectué des demande auprès de sa banque sachant qu’il avait de l’argent bloqué au Maroc. Hélas je n’ai pas de preuve. Je viens de découvrir le site de Ciclade. Malgré les 30 ans passe. Puis je faire un recours ? Si, oui, comment et où? Svp.
Cordialement.

7 Publié par line97117*
19/07/2021 16:51

Bonjour,
Mon père occupe depuis plus de 40 ans un terrain du Conseil départemental octroyé par la collectivité au moment où il travaillait à l'usine sucrière.
Aujourd'hui le conseil départemental a coupé la parcelle et lui a cédé une partie (environ 500 m²) alors qu'il souhaite récupérer la totalité, pour nous ses enfants.
Comment faire pour qu'il puisse récupérer la totalité de sa parcelle de 1400 m² ?
Merci de votre aide.

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