Le financement d’un bien en indivision sans conséquence sur la propriété du bien

Article juridique publié le 15/02/2018 à 09:50, vu 3070 fois, 13 commentaire(s), Auteur : MAITRE ANTHONY BEM
Quelle est l’influence du financement inégalitaire d’un bien indivis sur la répartition de la propriété de ce bien entre les co-indivisaires ?

Quotidiennement des personnes acquièrent, ensemble, des biens immobiliers qu’ils s’agissent d’époux, concubins ou de personnes qui souhaitent réaliser une opération immobilière.

Dès lors, ces personnes se retrouvent propriétaires indivises du bien immobilier acquis.

Or, la propriété de celui-ci est soumis au régime de l’indivision, dont le régime est prévu aux articles 815 et suivants du Code civil.

L’indivision est la situation juridique dans laquelle se trouvent des biens sur lesquels s’exerce un droit de propriété de même nature appartenant à plusieurs personnes.

Il s’agit d’un concept mais aussi d’une fiction juridique.

Dans la majorité des cas, l’acte d’acquisition du bien prévoit que les indivisaires sont titulaires chacun de 50% des droits indivis, c’est-à-dire qu’ils sont propriétaires chacun pour moitié du bien.

Cette solution s’impose également par défaut, lorsque la répartition des parts indivises n’est pas précisée dans l’acte, ce qui est souvent le cas en pratique.

Dès lors, une difficulté particulière apparaît lorsque les coindivisaires ont conclu un emprunt pour financer l’acquisition du bien et que le remboursement de cet emprunt a été effectué de manière inégalitaire.

Ainsi, il peut arriver que lors des opérations de la vente du bien indivis, le coindivisaire qui a payé davantage que sa part demande à l’autre de récupérer ce surplus lors du partage des fruits de la vente.

A cet égard, la position de la Cour de cassation est constante en ce qu’elle juge que celui qui a remboursé seul la totalité de l’emprunt ne devient pas pour autant le propriétaire du bien.

En effet, selon la Cour de cassation, le financement du bien n’influe pas sur la propriété car celui-ci découle uniquement des mentions figurant dans l’acte notarié d’acquisition.

De nouveau, aux termes d’un arrêt du 10 janvier 2018, la Cour de cassation a jugé que :

« ceux qui achètent un bien en indivision en acquièrent la propriété, quelles que soient les modalités du financement » (Cass., Civ., 1ère, 10 janv. 2018, n° 16-25.190).

En l’espèce, deux personnes avaient acquis de manière indivise un bien immobilier.

L’acte d’acquisition prévoyait que tous les coindivisaires disposaient d’une quote-part identique sur le bien, mais son financement avait été réalisé de manière inégalitaire.

Ainsi, dans un premier temps, les juges d’appel avait cru pouvoir procéder au partage du bien entre les coindivisaires sur la base de la part de remboursement de l’emprunt bancaire que chacun des indivisaires avait effectivement réalisé.

Cependant, la Cour de cassation a cassé et annulé l’arrêt d’appel rappelant le principe selon lequel le partage du fruit de la vente d’un bien acquis en indivision dans les mêmes proportions doit être fait sans égard à la réparation de la charge de remboursement de l’emprunt qui a servi à son financement.

Il découle de cette décision que le droit de propriété d’un bien immobilier est indépendant de son mode de financement.

Autrement dit, le seul élément retenu par la jurisprudence pour déterminer la quotte part de la propriété d’un bien entre les indivisaires est l’acte d’acquisition du bien.

L’acte notarié doit donc indiquer de manière expresse la réparation que les coindivisaires souhaitent voir appliquer.

Toutefois, il convient de garder en mémoire que, si la quotte part de la propriété du bien ne varie pas selon la quotte part de remboursement de l’emprunt, celui qui a remboursé l’emprunt de manière inégalitaire pourra agir contre son coïndivisaire pour obtenir le paiement de la différence, à moins que ce paiement constitue une donation indirecte.

Je suis à votre disposition pour toute action ou information (en cliquant ici).

Anthony Bem
Avocat à la Cour
27 bd Malesherbes - 75008 Paris

01 40 26 25 01
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Commentaire(s) de l'article

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falaure [Membre], le 13/07/2018 à 16:42
Merci pour cet article, dans le cadre de partenaires pacsés sous l'ancien régime ( présomption d'indivision )si l'un utilise ses fonds personnels (argent sur ses comptes) pourra t'il en demander le remboursement ?
Cordialement,
Maitre Anthony Bem [Membre], le 13/07/2018 à 18:19
Bonjour Falaure,

Je ne comprends pas bien votre question.

Merci de bien vouloir la reformuler plus clairement s’il vous plaît.

Cordialement.
falaure [Membre], le 16/07/2018 à 09:45
Bonjour Maître,

Je suis pacsée depuis 2002 sous l'ancien regime du pacs (présomption d'indivision)

Mon partenaire a utilisé l'argent de la vente de sa maison pour financer la construction de notre maison.

Cependant nous avons acquis le terrain ensemble l'acte notarial indique 60/40 pour le compte de l'indivision et précise le prêt réalisé afin de le financer.

Nous avons opté pour cette répartition 60/40 pour tenir compte des fonds de Mr.

les anciens articles du pacs(1999-2007)disent que c'est l'acte d'acquisition et de souscription qui prévaut.

Les nouveaux (2007) nous parlent d'une indivision de acquets.

Le notaire me propose le partage suivant :

- vente de la maison 200000e
- récupération des fonds de Mr -100000e
- répartition 60/40
- moi 40000e
- Mr 60000e+100000e 160000e

D'après mes recherches ce calcul est le bon après 2007 mais pas pour le pacs conclu avant cette date ?

Pourriez vous me donner votre avis ?

Cordialement,
Maitre Anthony Bem [Membre], le 17/07/2018 à 07:31
Bonjour falaure,

Le décompte est le bon, c’est le dernier régime légal applicable qui s’applique dans votre cas.

Cordialement.
falaure [Membre], le 17/07/2018 à 08:38
Bonjour Maître,

Je ne comprends, les textes disent que si les partenaires n'ont pas modifiés la convention du pacs 1999 celle ci reste applicable.

Le régime de 2007 ne s'applique que si les partenaires ont demandés à modifier leur convention pour passer sur celles de 2007.

Merci de votre temps, j'aimerai vraiment comprendre.

Cordialement,
Lou [Visiteur], le 24/07/2018 à 11:28
Bonjour Maitre,

Quelle action faut-il intenter pour exiger le paiement de la différence entre la quote-part de l'indivision et ce qui a réellement été payé, en l'espèce 60/40 alors que pratiquement seul la prime d'assurance emprunteur a été payé par la 2ème? Et quelles sont les chances d'obtenir gain de cause? Y-a-t-il une jurisprudence?
Comment faire valoir ses droits sur l'apport personnel (50 Ke) lorsque le notaire ne l'a pas spécifié dans l'acte d'achat. Une responsabilité du notaire peut-elle est intentée pour défaut de conseil?
falaure [Membre], le 25/07/2018 à 14:06
Bonjour Lou,

Je ne peux malheureusement pas vous aider, mes recherches concernent le pacs avant 2007.
Comme vous j'ai souhaité intenter le notaire pour défaut de conseils mais mon avocate m'a dit que c'était peine perdue d'avance. Il est rare qu'ils soient confondus pour ce genre d'affaire.
Cordialement,
warks [Visiteur], le 28/08/2018 à 00:40
Bonjour Maitre,
Nous Achetons un Vefa à credit sn indivision (pacsé separation des biens) nous avons prévu de remboursé le credit à 66/34% cependant rien ne l'indique dans l'offre de pret qui est réputé être solidaire (soit). Ma notaire m'indique donc qu'elle n'a pas d'autre choix que de mettre 50/50 sur l'acte authentique malgré ma demande comme le crédit est consenti par les 2 parties. y a il un article / loi que je pourrais lui citer afin qu'elle indique sur l'acte vente 66/34 comme c'est notre souhait, et notre plan de remboursement ?
Merci d'avance.
Maitre Anthony Bem [Membre], le 28/08/2018 à 07:47
Bonjour warks,

Il n’existe pas de texte de loi qui permettrait d’obliger le notaire à indiquer dans l'acte vente une répartition de remboursement du prêt, mais vous pourriez plutôt faire préciser dans l'acte authentique la répartition de la propriété du bien en fonction de la quotte part de remboursement convenue entre vous deux.

Cordialement
fleurgaya [Visiteur], le 11/10/2018 à 19:29
Bonjour Maître,
Mon ex-compagnon et moi avons acheté en avril 2017 en indivision 60/40 (lui/moi) un bien immobilier. Il a fait un apport de 50 000 euros et nous avons fait un prêt de 221000 à la banque 50/50. (Solidaire).
Nous revendons ce bien aujourd’hui. Dans l’acte notarial il n’est pas écrit qu’il a fait un apport de 50000 euros mais il est propriétaire à 60% du coup.
Comment se passe le partage du bien?
Prix de vente - le restant du prêt. Et ensuite on se répartie le reste à 60/40?
Mon ex-concubin n’est pas d’accord car il ne récupère pas son apport initial. La Notaire nous laisse nous débrouiller à l’amiable. Je lui ai proposé de soustraire au prix de vente le reste du prêt, puis au restant on soustrait ses 50 000 euros qu’il récupère et ensuite on se partage le restant de la plus value à 50/50. Ai je le droit de lui faire cette proposition à l’amiable? Merci par avance pour votre précieuse aide.
fleurgaya [Visiteur], le 11/10/2018 à 19:43
Maître,
J’ai une deuxième question: lorsqu’il y a une séparation et que l’on a vécu en concubinage. L’un des deux a t-il le droit de réclamer devant la justice le montant des charges que l’autre n’a pas payer et de vouloir le soustraire au montant de la plus-value lors de la vente de la maison ? Nous avions une net différence de salaire et il a payé plus que moi de charges par mois (eau/électricité/gaz/internet/téléphone). Merci pour votre aide.
Maitre Anthony Bem [Membre], le 12/10/2018 à 10:11
Bonjour fleurgaya,

Lorsqu’il y a une rupture du concubinage, les concubins n’ont pas en principe le droit de d’obtenir devant la justice le montant des charges que l’autre n’a pas payer.

Cordialement.
Sonia [Visiteur], le 16/10/2018 à 10:34
Bonjour maître

Mariée sous le régime de la séparation de bien en 2008, nous avons acheté un appartement ensemble. L'acte notarié indique pour lui 70% et Moi 30%. Nous avons eu un prêt qui indique un prêt relais pour lui et moi un prêt immobilier de 30000 euros. Mon ex mari à effectuer le remboursement des prêts pendant 1 an et à solder le reste des prêts après la vente de son premier appartement. Moi de mon côté J'ai viré la somme de 12500 euros sur son compte personnel. En cous de Divorce aujourd'hui il estime que l'appartement lui appartient en totalité. Est ce qu'il peut prétendre être l'unique propriétaire sans tenir compte de mon apport?

Sincèrements salutations
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