Le financement d’un bien en indivision sans conséquence sur la propriété du bien

Article juridique publié le 15/02/2018 à 09:50, vu 1848 fois, 7 commentaire(s), Auteur : MAITRE ANTHONY BEM
Quelle est l’influence du financement inégalitaire d’un bien indivis sur la répartition de la propriété de ce bien entre les co-indivisaires ?

Quotidiennement des personnes acquièrent, ensemble, des biens immobiliers qu’ils s’agissent d’époux, concubins ou de personnes qui souhaitent réaliser une opération immobilière.

Dès lors, ces personnes se retrouvent propriétaires indivises du bien immobilier acquis.

Or, la propriété de celui-ci est soumis au régime de l’indivision, dont le régime est prévu aux articles 815 et suivants du Code civil.

L’indivision est la situation juridique dans laquelle se trouvent des biens sur lesquels s’exerce un droit de propriété de même nature appartenant à plusieurs personnes.

Il s’agit d’un concept mais aussi d’une fiction juridique.

Dans la majorité des cas, l’acte d’acquisition du bien prévoit que les indivisaires sont titulaires chacun de 50% des droits indivis, c’est-à-dire qu’ils sont propriétaires chacun pour moitié du bien.

Cette solution s’impose également par défaut, lorsque la répartition des parts indivises n’est pas précisée dans l’acte, ce qui est souvent le cas en pratique.

Dès lors, une difficulté particulière apparaît lorsque les coindivisaires ont conclu un emprunt pour financer l’acquisition du bien et que le remboursement de cet emprunt a été effectué de manière inégalitaire.

Ainsi, il peut arriver que lors des opérations de la vente du bien indivis, le coindivisaire qui a payé davantage que sa part demande à l’autre de récupérer ce surplus lors du partage des fruits de la vente.

A cet égard, la position de la Cour de cassation est constante en ce qu’elle juge que celui qui a remboursé seul la totalité de l’emprunt ne devient pas pour autant le propriétaire du bien.

En effet, selon la Cour de cassation, le financement du bien n’influe pas sur la propriété car celui-ci découle uniquement des mentions figurant dans l’acte notarié d’acquisition.

De nouveau, aux termes d’un arrêt du 10 janvier 2018, la Cour de cassation a jugé que :

« ceux qui achètent un bien en indivision en acquièrent la propriété, quelles que soient les modalités du financement » (Cass., Civ., 1ère, 10 janv. 2018, n° 16-25.190).

En l’espèce, deux personnes avaient acquis de manière indivise un bien immobilier.

L’acte d’acquisition prévoyait que tous les coindivisaires disposaient d’une quote-part identique sur le bien, mais son financement avait été réalisé de manière inégalitaire.

Ainsi, dans un premier temps, les juges d’appel avait cru pouvoir procéder au partage du bien entre les coindivisaires sur la base de la part de remboursement de l’emprunt bancaire que chacun des indivisaires avait effectivement réalisé.

Cependant, la Cour de cassation a cassé et annulé l’arrêt d’appel rappelant le principe selon lequel le partage du fruit de la vente d’un bien acquis en indivision dans les mêmes proportions doit être fait sans égard à la réparation de la charge de remboursement de l’emprunt qui a servi à son financement.

Il découle de cette décision que le droit de propriété d’un bien immobilier est indépendant de son mode de financement.

Autrement dit, le seul élément retenu par la jurisprudence pour déterminer la quotte part de la propriété d’un bien entre les indivisaires est l’acte d’acquisition du bien.

L’acte notarié doit donc indiquer de manière expresse la réparation que les coindivisaires souhaitent voir appliquer.

Toutefois, il convient de garder en mémoire que, si la quotte part de la propriété du bien ne varie pas selon la quotte part de remboursement de l’emprunt, celui qui a remboursé l’emprunt de manière inégalitaire pourra agir contre son coïndivisaire pour obtenir le paiement de la différence, à moins que ce paiement constitue une donation indirecte.

Je suis à votre disposition pour toute action ou information (en cliquant ici).

Anthony Bem
Avocat à la Cour
27 bd Malesherbes - 75008 Paris

01 40 26 25 01
abem@cabinetbem.com


Commentaire(s) de l'article

Consultez Me. Anthony BEM
Posez vos questions en ligne à Me. Anthony BEM (249€ TTC - 24h maximum)
Posez votre question sur le forum
Posez gratuitement vos questions sur le forum juridique Légavox
falaure [Membre], le 13/07/2018 à 16:42
Merci pour cet article, dans le cadre de partenaires pacsés sous l'ancien régime ( présomption d'indivision )si l'un utilise ses fonds personnels (argent sur ses comptes) pourra t'il en demander le remboursement ?
Cordialement,
Maitre Anthony Bem [Membre], le 13/07/2018 à 18:19
Bonjour Falaure,

Je ne comprends pas bien votre question.

Merci de bien vouloir la reformuler plus clairement s’il vous plaît.

Cordialement.
falaure [Membre], le 16/07/2018 à 09:45
Bonjour Maître,

Je suis pacsée depuis 2002 sous l'ancien regime du pacs (présomption d'indivision)

Mon partenaire a utilisé l'argent de la vente de sa maison pour financer la construction de notre maison.

Cependant nous avons acquis le terrain ensemble l'acte notarial indique 60/40 pour le compte de l'indivision et précise le prêt réalisé afin de le financer.

Nous avons opté pour cette répartition 60/40 pour tenir compte des fonds de Mr.

les anciens articles du pacs(1999-2007)disent que c'est l'acte d'acquisition et de souscription qui prévaut.

Les nouveaux (2007) nous parlent d'une indivision de acquets.

Le notaire me propose le partage suivant :

- vente de la maison 200000e
- récupération des fonds de Mr -100000e
- répartition 60/40
- moi 40000e
- Mr 60000e+100000e 160000e

D'après mes recherches ce calcul est le bon après 2007 mais pas pour le pacs conclu avant cette date ?

Pourriez vous me donner votre avis ?

Cordialement,
Maitre Anthony Bem [Membre], le 17/07/2018 à 07:31
Bonjour falaure,

Le décompte est le bon, c’est le dernier régime légal applicable qui s’applique dans votre cas.

Cordialement.
falaure [Membre], le 17/07/2018 à 08:38
Bonjour Maître,

Je ne comprends, les textes disent que si les partenaires n'ont pas modifiés la convention du pacs 1999 celle ci reste applicable.

Le régime de 2007 ne s'applique que si les partenaires ont demandés à modifier leur convention pour passer sur celles de 2007.

Merci de votre temps, j'aimerai vraiment comprendre.

Cordialement,
Lou [Visiteur], le 24/07/2018 à 11:28
Bonjour Maitre,

Quelle action faut-il intenter pour exiger le paiement de la différence entre la quote-part de l'indivision et ce qui a réellement été payé, en l'espèce 60/40 alors que pratiquement seul la prime d'assurance emprunteur a été payé par la 2ème? Et quelles sont les chances d'obtenir gain de cause? Y-a-t-il une jurisprudence?
Comment faire valoir ses droits sur l'apport personnel (50 Ke) lorsque le notaire ne l'a pas spécifié dans l'acte d'achat. Une responsabilité du notaire peut-elle est intentée pour défaut de conseil?
falaure [Membre], le 25/07/2018 à 14:06
Bonjour Lou,

Je ne peux malheureusement pas vous aider, mes recherches concernent le pacs avant 2007.
Comme vous j'ai souhaité intenter le notaire pour défaut de conseils mais mon avocate m'a dit que c'était peine perdue d'avance. Il est rare qu'ils soient confondus pour ce genre d'affaire.
Cordialement,
Ajouter un commentaire