Le financement d’un bien en indivision sans conséquence sur la propriété du bien

Publié le 15/02/2018 Vu 41 108 fois 18
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Quelle est l’influence du financement inégalitaire d’un bien indivis sur la répartition de la propriété de ce bien entre les co-indivisaires ?

Quelle est l’influence du financement inégalitaire d’un bien indivis sur la répartition de la propriétÃ

Le financement d’un bien en indivision sans conséquence sur la propriété du bien

Quotidiennement des personnes acquièrent, ensemble, des biens immobiliers qu’ils s’agissent d’époux, concubins ou de personnes qui souhaitent réaliser une opération immobilière.

Dès lors, ces personnes se retrouvent propriétaires indivises du bien immobilier acquis.

Or, la propriété de celui-ci est soumis au régime de l’indivision, dont le régime est prévu aux articles 815 et suivants du Code civil.

L’indivision est la situation juridique dans laquelle se trouvent des biens sur lesquels s’exerce un droit de propriété de même nature appartenant à plusieurs personnes.

Il s’agit d’un concept mais aussi d’une fiction juridique.

Dans la majorité des cas, l’acte d’acquisition du bien prévoit que les indivisaires sont titulaires chacun de 50% des droits indivis, c’est-à-dire qu’ils sont propriétaires chacun pour moitié du bien.

Cette solution s’impose également par défaut, lorsque la répartition des parts indivises n’est pas précisée dans l’acte, ce qui est souvent le cas en pratique.

Dès lors, une difficulté particulière apparaît lorsque les coindivisaires ont conclu un emprunt pour financer l’acquisition du bien et que le remboursement de cet emprunt a été effectué de manière inégalitaire.

Ainsi, il peut arriver que lors des opérations de la vente du bien indivis, le coindivisaire qui a payé davantage que sa part demande à l’autre de récupérer ce surplus lors du partage des fruits de la vente.

A cet égard, la position de la Cour de cassation est constante en ce qu’elle juge que celui qui a remboursé seul la totalité de l’emprunt ne devient pas pour autant le propriétaire du bien.

En effet, selon la Cour de cassation, le financement du bien n’influe pas sur la propriété car celui-ci découle uniquement des mentions figurant dans l’acte notarié d’acquisition.

De nouveau, aux termes d’un arrêt du 10 janvier 2018, la Cour de cassation a jugé que :

« ceux qui achètent un bien en indivision en acquièrent la propriété, quelles que soient les modalités du financement » (Cass., Civ., 1ère, 10 janv. 2018, n° 16-25.190).

En l’espèce, deux personnes avaient acquis de manière indivise un bien immobilier.

L’acte d’acquisition prévoyait que tous les coindivisaires disposaient d’une quote-part identique sur le bien, mais son financement avait été réalisé de manière inégalitaire.

Ainsi, dans un premier temps, les juges d’appel avait cru pouvoir procéder au partage du bien entre les coindivisaires sur la base de la part de remboursement de l’emprunt bancaire que chacun des indivisaires avait effectivement réalisé.

Cependant, la Cour de cassation a cassé et annulé l’arrêt d’appel rappelant le principe selon lequel le partage du fruit de la vente d’un bien acquis en indivision dans les mêmes proportions doit être fait sans égard à la réparation de la charge de remboursement de l’emprunt qui a servi à son financement.

Il découle de cette décision que le droit de propriété d’un bien immobilier est indépendant de son mode de financement.

Autrement dit, le seul élément retenu par la jurisprudence pour déterminer la quotte part de la propriété d’un bien entre les indivisaires est l’acte d’acquisition du bien.

L’acte notarié doit donc indiquer de manière expresse la réparation que les coindivisaires souhaitent voir appliquer.

Toutefois, il convient de garder en mémoire que, si la quotte part de la propriété du bien ne varie pas selon la quotte part de remboursement de l’emprunt, celui qui a remboursé l’emprunt de manière inégalitaire pourra agir contre son coïndivisaire pour obtenir le paiement de la différence, à moins que ce paiement constitue une donation indirecte.

Je suis à votre disposition pour toute action ou information (en cliquant ici).

Anthony Bem
Avocat à la Cour
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1 Publié par Maitre Anthony Bem
12/10/2018 10:11

Bonjour fleurgaya,

Lorsqu’il y a une rupture du concubinage, les concubins n’ont pas en principe le droit de d’obtenir devant la justice le montant des charges que l’autre n’a pas payer.

Cordialement.

2 Publié par Visiteur
16/10/2018 10:34

Bonjour maître

Mariée sous le régime de la séparation de bien en 2008, nous avons acheté un appartement ensemble. L'acte notarié indique pour lui 70% et Moi 30%. Nous avons eu un prêt qui indique un prêt relais pour lui et moi un prêt immobilier de 30000 euros. Mon ex mari à effectuer le remboursement des prêts pendant 1 an et à solder le reste des prêts après la vente de son premier appartement. Moi de mon côté J'ai viré la somme de 12500 euros sur son compte personnel. En cous de Divorce aujourd'hui il estime que l'appartement lui appartient en totalité. Est ce qu'il peut prétendre être l'unique propriétaire sans tenir compte de mon apport?

Sincèrements salutations

3 Publié par goussin
07/03/2019 18:59

Bonjour

Voici le problème que je rencontre.

En 2007 nous avons acheté avec ma compagne une propriété pour laquelle Madame à versée un peu plus d’argent que moi mais, honnêtement je ne me souviens pas très bien pour quelle raison ! (Il y à 11 ans !) Mais notre Notaire nous avait expliqué très clairement que l’achat d’un bien à deux ou à plusieurs, « c’est comme un mariage il faut tout prévoir avant, et il nous à donc demandé, si on souhaitait noté la différence ou non dans l’acte. Nous avons décidé et choisi d’un commun accord pour l’indivision ½ et ½ pour éviter justement tout problème et discussions si nous devions revendre. (Évidemment nous étions à cette période amoureux)

Entre temps d’un commun accord on à décidé de transformer le double garage existant en une maison habitable de 100 m². Nous avions besoin d’argent.

Cette maison je l’ai vendue 120 000€ et notre Notaire nous à remis un chèque de 60 000€ chacun. A ce moment Madame avait soulevé le fait qu elle avait payé un peu plus et notre notaire nous dit "vos problèmes entre vous, vous les réglés à la maison" moi j’applique ce qui est indiqué dans l’acte authentique l’indivision soit ½ ½ 50/50.

Aujourd’hui on est sur le point de vendre le reste de la propièté et le Notaire de Madame dit que je suis le créancier de Madame car elle à versée un peu plus pour l’achat de la propriété il y à 11 ans ! Et veut donc me prendre de l'argent sur ma part !

Alors comme tous ces gens ne disent pas tous la même chose, je voudrais avoir votre avis sur la question. A ce jour je ne sait plus quoi faire ni qui croire. C'est pourquoi j'ai besoin d'un avis juridique. Remerciements

4 Publié par CL-
14/04/2019 15:31

Bonjour,
Je sollicite votre avis concernant ma situation.
En 2007, j'ai acheté une maison en indivision à 50/50 avec mon conjoint de l'époque.
en 2010 nous nous sommes marié.
En 2013, séparation
En 2017, le divorce a été prononcé.
Il vit dans la maison. Il rembourse le prêt seul puisque qu'il ne souhaitais pas me verser un demi loyer si je continuais à payé la moitie du crédit.
(montant du credit 515 euros/mois contre 850 valeur locative estimé par notaire et agence immobilière)
Aucune indication n'a été porté lors du jugement concernant le bien immobilier.
Aujourd'hui il souhaite me racheter ma part.
Nous avons acheté le bien 165000 euros
aujourd'hui il est estimé à 150000 euros.
Il reste aujourd'hui 18000 euros de crédit.
Il m'a proposé de me racheter ma part 5000 euros (non pas d'erreur) que j'ai refusé bien évidement.
Il avance que lors de l’acquisition, il a fait un apport différent du mien, ce qui est le cas, mais lors de l'achat, j'ai proposé de le notifier dans l'indivision ce qui a été refusé par Mr.

Peut il aujourd'hui alors que l'acte de vente stipule bien indivision 50/50 réclamé une part plus élevé ?

Peut il également proposé par un notaire une proposition d'achat si insignifiante ?

Espérant avoir été claire et avoir votre avis éclairé.

Bien Cordialement
CL


5 Publié par Angela5654
11/05/2019 19:25

Cher Maître,
j'ai acquis en 1988 un pavillon en indivision avec mon conjoint d'un montant de : € 74 700
(490 000 Fr), aujourd'hui, nous désirons le vendre ; le montant est de : 260 000 €.
Nous ne sommes pas pacsés mais avons fait une déclaration sur l'honneur de vie commune en 1987.
Nous sommes aujourd'hui face à un dilemme ; mon conjoint me signifie qu'il est l'unique propriétaire car il a payé seul le prêt.
En résumé :
- j'avais un apport de 9 146 €, soit 12,24 % du prix de la maison (ce qui a fait descendre le montant du prêt) et ai réglé 4.79 % du prix de la maison pour les frais notariés et mon conjoint, 5.61%. Nous étions co-emprunteurs. La durée du prêt était de : 16 ans, et pendant 7 ans, j'ai fait un chèque mensuel à mon conjoint pour régler le prêt car il ne pouvait l'honorer J'ai aussi payé pratiquement toutes les charges du ménage et 74,92 % des Impôts Fonciers, 65,78 % des impôts Locaux, Monsieur, les frais de copropriété et l'assurance de la maison. Mon conjoint a été non imposable pendant 9 ans. En outre, en 1993, celui-ci avait reçu une prime de 1 808 € (départ volontaire de sa sté,) ce qui a permis de renégocier le prêt ; les échéances sont donc passées de : 756.55 € à 505.32 €. Il a connu une période de chômage de 2 ans et recevait
304,89 € de l'assurance perte d'emploi (non remboursable). Lorsque nous avons acheté en 1988, j'avais à l'époque un salaire légèrement inférieur au sien et avions la répartition
suivante : 45/55.
Pourriez-vous me donner votre avis.
D'avance, je vous en remercie.
Très cordialement.
Mme Dominique Bénet
dominique.benet@wanadoo.fr
Tél : 06 66 19 21 39

6 Publié par YD
23/07/2019 15:06

Bonjour,
Dans le carde d'un achat à 50/50, où l'un de 2 a versé un apport, comment le récupérer lors de la fin du concubinage (pas de mariage ni pacs) ? Est ce que légalement cet apport tombe dans le 50/50 ?

7 Publié par bob69100
07/08/2019 15:47

Bonjour Maître;
J'ai fait construire en 2010 avec ma compagne en étant pacsé datant d'août 2005.
Sur l'acte notarial il est marqué "quotités acquises indivise à concurrence de moitié" (je pense que c'est 50/50).
Mais dans le pacs est mentionné "SOLIDARITE":
"à ce titre , ils conviennent que les dettes relatives au remboursement des crédits immobiliers et charges afférentes aux logements communs, ainsi que celles relatives aux besoins de la vie courante seront supportées par moitié par chacun des partenaires" .
sachant que j'ai toujours payé seul l'intégralité du loyer (sauf une), taxe foncière, taxe immobilière, assurance de prêt idem.
Aujourd'hui mon ex-compagne me demande 50 pour cent de la plus value.
puis je l'emmenais en justice malgré l'arrêt du 10 janvier 2018, de la Cour de cassation, pour que le pourcentage de la plus value soit proportionnel à ce que j'ai donné Cdt

8 Publié par Keîei
30/10/2021 18:18

Bonjour Maître
Il y’a 8 ans j’ai fais la connaissance d’un homme qui souhaitais acheter un bien afin que son dossier passe il m’as proposé l’indivision tout en sachant Que je ne pourrais pas payer ma part car je suis en invalidité pension 500 euro j’étais gravement malade j ai acheter tout le mobilier mais lui gagne très bien sa vie et son salaire fais 3 fois le montant du prêt. Sachant qu’il a au moins 8 enfants. Qu’en est-il ? Quels sont mes droits si je ne peux payer ce prêt il me traite mal au moindre problème me dit que je vais dégager de sa maison

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