L'indemnité d'occupation d'un bien indivis conditionnée à la preuve de sa jouissance exclusive

Publié le 08/09/2015 Vu 32 598 fois 22
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Le bénéfice d'une indemnité d'occupation d'un bien indivis est-il conditionné à la preuve de sa jouissance exclusive par l'autre époux ?

Le bénéfice d'une indemnité d'occupation d'un bien indivis est-il conditionné à la preuve de sa jouissanc

L'indemnité d'occupation d'un bien indivis conditionnée à la preuve de sa jouissance exclusive

Le 8 juillet 2015, la cour de cassation a conditionné le versement d'une indemnité d'occupation à la preuve de son caractère exclusif (Cour de cassation, 1ère chambre civile, 8 juillet 2015, N° de pourvoi: 14-13437). 

En cas de propriété d'un bien immobilier possédée en indivision par les époux, la question du versement d'une indemnité d'occupation par l'époux occupant est source de conflit à l'heure des comptes. 

Pour mémoire, l'article 815-9, alinéa 2, du code civil dispose que l'indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d'une indemnité. 

La jurisprudence constante considère que la jouissance privative d'un bien indivis résulte de l'impossibilité de droit ou de fait pour les coïndivisaires d'user de la chose (Cass. civ. 1°, 8 juillet 2009). 

En l'espèce, à la suite d'un divorce, des difficultés sont survenues lors de la liquidation et le partage de la communauté entre les époux. 

L'époux faisait valoir qu'il avait seulement élu domicile dans la résidence secondaire du couple et que ce fait n'induit pas nécessairement le caractère exclusif de cette jouissance. 

Les juges d'appel ont considéré que l'époux était redevable d'une indemnité d'occupation au profit de l'indivision post-communautaire. 

A cet égard, ils ont tenu compte des attestations versées aux débats et des pièces de la procédure qui prouvaient l'absence de jouissance du bien par l'épouse et l'occupation seul par l'époux. 

Cependant, la cour de cassation a cassé et annulé l'arrêt d'appel en considérant que la cour d'appel a statué « par des motifs inopérants, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si l'occupation de l'immeuble indivis par M. X... excluait celle par Mme Y..., la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ». 

L'occupation d'un bien indivis par un époux suppose donc d'être exclusive pour que ce dernier ait à verser le cas échéant une indemnité d'occupation au profit de l'indivision post-communautaire. 

L'usage exclusif d'un bien ne procède pas de l'adresse mentionnée dans les actes de procédure, laquelle ne caractérise pas en soi la jouissance du même bien à titre privatif. 

La preuve de l'exclusivité de cette occupation est fondamentale car elle conditionne le droit au versement de l'indemnité d'occupation. 

Il incombe à la partie qui prétend que l'indivision était créancière d'une indemnité d'occupation, de prouver la jouissance exclusive du bien indivis par tous moyens. 

Cette indemnité est en principe égale à la valeur locative du bien sur la période considérée, affectée d'un correctif à la baisse en raison du caractère précaire de l'occupation. 

L'estimation de la valeur locative du bien suppose l'intervention d'au moins deux agents immobiliers du secteur. 

La demande de paiement de l'indemnité due au titre de l'utilisation exclusive par l'un des coïndivisaires doit être formulée avant le délai de prescription de cinq ans à compter de la date à laquelle elle aurait pu être perçue. 

Dans le cas d'une indivision post-communautaire, le délai de cinq ans court à compter du jour où le jugement de divorce est passé en force de chose jugée. 

Lorsque la demande a été présentée plus de cinq ans après la date à laquelle le jugement de divorce a acquis force de chose jugée, l'indemnité d'occupation due ne peut porter que sur les cinq dernières années qui précèdent la demande. 

Je suis à votre disposition pour toute action ou information (en cliquant ici).

Anthony Bem
Avocat à la Cour
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1 Publié par Visiteur
15/12/2015 21:21

Bonjour,

Dans le cadre d'un immeuble en indivision, avec deux indivisaires, si l'un des indivisaire souhaite occuper un appartement de l'immeuble, est-il redevable d'une indemnité ? Il ne s'agit pas d'une occupation exclusive, puisque seulement une partie (appartement) du bien indivis (immeuble) ? Comme se gère alors cette situation et quels sont les frais que devra payer l'indivis qui occupe l'appartement ?

Merci,

Paul

2 Publié par Maitre Anthony Bem
15/12/2015 21:46

Bonjour Paul,

Dans le cadre d'un immeuble en indivision, avec deux indivisaires, si l'un des indivisaire souhaite occuper un appartement de l'immeuble, il sera en effet redevable d'une indemnité d'occupation envers l'indivision, s'il s'agit d'une occupation exclusive de cet appartement.

Il importe peu qu'il ne s'agisse que de l'occupation d'un appartement et non de l'immeuble entier.

Le montant de l'indemnité d'occupation correspond à la valeur locative du bien occupé.

Les parties doivent s'entendre amiablement ou, à défaut, faire arbitrer leur différent par le tribunal de grande instance.

Cordialement.

3 Publié par Visiteur
30/03/2016 21:06

Bonjour,
Qu'en est-il dans le cas d'une indivision d'un couple non marié. Sachant que monsieur a quitté le bien pour s'installer avec sa nouvelle compagne et qu'il a conservé les clefs et continué à venir quand bon lui semblait...Il y a même encore certaines de ses affaires...
Pour moi la notion de jouissance exclusive est liée au fait que l'autre, même propritaire, ne vient plus comme il le souhaite et n'a plus les clefs... Est-ce le cas?
Merci par avance de vos réponses.

4 Publié par Visiteur
31/10/2016 16:11

Bonjour,

Suite à une Ordonnance non conciliation, un époux a quitté le bien indivis il y a maintenant des années. Toutefois, il y a laissé des biens propres qu'il souhaite maintenant récupérer au titre de l'action de liquidation de la communauté.
La fait qu'il ait laissé des biens propres dans ce bien ( et a donc utilisé le bien indivis comme un garde meuble pour ses biens)suffit-il pour écarter l'usage privatif du bien indivis de l'autre époux ?
Par avance, merci pour votre réponse.

5 Publié par Maitre Anthony Bem
31/10/2016 21:21

Bonjour Kili,

Je vous confirme que le fait pour l'époux de laisser des biens propres dans un bien indivis ne permet pas d'écarter l'usage privatif du bien indivis par l'autre époux.

Cordialement.

6 Publié par Visiteur
30/01/2017 13:10

bonjour,

je reviens sur le cas de Paul, comment peux-tu mettre cette indemnisation sur papier ?
j'ai le même cas que Paul avec une variante ; avec un ami nous avons acheté un bien immobilier pour faire de l'investissement locatif. Nous avons fait des travaux par artisans. Lui va faire du déficit foncier et moi ma résidence principale (donc récupérer des crédits d'impôts).

j'aimerai bien mettre tout cela sur papier.

bien cordialement.

7 Publié par Visiteur
06/02/2017 14:12

Bonjour Maître,

Mon ex-conjoint et moi-même sommes propriétaires d'un appartement en indivision. Suite à des violences, j'ai dû quitter l'appartement en avril dernier. Je ne lui ai restitué mes clefs qu'en octobre, au moment où j'ai organisé le déménagement des meubles qui me restaient sur place.
Comment déterminer la date pour lui de début de jouissance exclusive de notre appartement : avril au moment de mon départ contraint ou octobre au moment où je lui ai rendu mes clefs ?

Par avance merci,

Cordialement

8 Publié par Visiteur
20/02/2017 16:04

Bonjour Maître,
Ma concubine vient de partir de notre logement acheté en 2011 et payé en commun 330000€ (frais de notaire compris). Elle voudrait établir une convention d'indivision en stipulant que je garde la maison en lui versant un loyer mensuel + éventuellement un apport de 10000€ qui viendront en déduction du prix de rachat de sa part. Est-ce faisable et doit-on obligatoirement passer devant notaire? Merci. Cordialement.

9 Publié par Maitre Anthony Bem
20/02/2017 22:23

Bonjour Anna,

L'indemnité d'occupation est due à compter de la remise des clés car c'est à cette date que la jouissance privative du bien a commencé.

Cordialement.

10 Publié par Maitre Anthony Bem
20/02/2017 22:35

Bonjour nat24,

Afin de me permettre de prendre connaissance de votre situation personnelle en détail et de disposer de toutes les informations nécessaires pour vous répondre, je vous propose de me contacter en privé pour une consultation.

A cet égard, je vous invite à choisir l'une de mes différentes modalités de consultation en cliquant sur "services" en haut de cette page.

Cordialement.

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