L'indemnité d'occupation d'un bien indivis conditionnée à la preuve de sa jouissance exclusive

Publié le 08/09/2015 Vu 32 754 fois 22
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Le bénéfice d'une indemnité d'occupation d'un bien indivis est-il conditionné à la preuve de sa jouissance exclusive par l'autre époux ?

Le bénéfice d'une indemnité d'occupation d'un bien indivis est-il conditionné à la preuve de sa jouissanc

L'indemnité d'occupation d'un bien indivis conditionnée à la preuve de sa jouissance exclusive

Le 8 juillet 2015, la cour de cassation a conditionné le versement d'une indemnité d'occupation à la preuve de son caractère exclusif (Cour de cassation, 1ère chambre civile, 8 juillet 2015, N° de pourvoi: 14-13437). 

En cas de propriété d'un bien immobilier possédée en indivision par les époux, la question du versement d'une indemnité d'occupation par l'époux occupant est source de conflit à l'heure des comptes. 

Pour mémoire, l'article 815-9, alinéa 2, du code civil dispose que l'indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d'une indemnité. 

La jurisprudence constante considère que la jouissance privative d'un bien indivis résulte de l'impossibilité de droit ou de fait pour les coïndivisaires d'user de la chose (Cass. civ. 1°, 8 juillet 2009). 

En l'espèce, à la suite d'un divorce, des difficultés sont survenues lors de la liquidation et le partage de la communauté entre les époux. 

L'époux faisait valoir qu'il avait seulement élu domicile dans la résidence secondaire du couple et que ce fait n'induit pas nécessairement le caractère exclusif de cette jouissance. 

Les juges d'appel ont considéré que l'époux était redevable d'une indemnité d'occupation au profit de l'indivision post-communautaire. 

A cet égard, ils ont tenu compte des attestations versées aux débats et des pièces de la procédure qui prouvaient l'absence de jouissance du bien par l'épouse et l'occupation seul par l'époux. 

Cependant, la cour de cassation a cassé et annulé l'arrêt d'appel en considérant que la cour d'appel a statué « par des motifs inopérants, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si l'occupation de l'immeuble indivis par M. X... excluait celle par Mme Y..., la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ». 

L'occupation d'un bien indivis par un époux suppose donc d'être exclusive pour que ce dernier ait à verser le cas échéant une indemnité d'occupation au profit de l'indivision post-communautaire. 

L'usage exclusif d'un bien ne procède pas de l'adresse mentionnée dans les actes de procédure, laquelle ne caractérise pas en soi la jouissance du même bien à titre privatif. 

La preuve de l'exclusivité de cette occupation est fondamentale car elle conditionne le droit au versement de l'indemnité d'occupation. 

Il incombe à la partie qui prétend que l'indivision était créancière d'une indemnité d'occupation, de prouver la jouissance exclusive du bien indivis par tous moyens. 

Cette indemnité est en principe égale à la valeur locative du bien sur la période considérée, affectée d'un correctif à la baisse en raison du caractère précaire de l'occupation. 

L'estimation de la valeur locative du bien suppose l'intervention d'au moins deux agents immobiliers du secteur. 

La demande de paiement de l'indemnité due au titre de l'utilisation exclusive par l'un des coïndivisaires doit être formulée avant le délai de prescription de cinq ans à compter de la date à laquelle elle aurait pu être perçue. 

Dans le cas d'une indivision post-communautaire, le délai de cinq ans court à compter du jour où le jugement de divorce est passé en force de chose jugée. 

Lorsque la demande a été présentée plus de cinq ans après la date à laquelle le jugement de divorce a acquis force de chose jugée, l'indemnité d'occupation due ne peut porter que sur les cinq dernières années qui précèdent la demande. 

Je suis à votre disposition pour toute action ou information (en cliquant ici).

Anthony Bem
Avocat à la Cour
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1 Publié par Visiteur
24/04/2017 10:23

Bonjour Maître,

Doit-on déclarer l'indemnité d'occupation comme un revenu foncier ? Comme un revenu autre ?

Merci d'avance pour votre retour.

Cordialement

2 Publié par Maitre Anthony Bem
24/04/2017 10:41

Bonjour Simon,

La fiscalité de l'indemnité d'occupation dépend du cadre dans lequel le paiement de l'indemnité est réalisé, mais il s'agira toujours d'un revenu foncier puisqu'il provient d'une propriété immobilière détenue en indivision, par une société ou en propre.

Cordialement.

3 Publié par Visiteur
18/08/2017 13:33

Bonjour,

Le fait d'avoir en garde alternée un enfant ds une maison en indivis avec mon ex peut contredire un usage exclusif?

Merci

4 Publié par Visiteur
18/08/2017 17:45

Bonjour,

Nous avons rompu le pacs avec mon conjoint avec qui j'ai acheté un bien immobilier. Il a pris la décision de se séparer depuis le mois de mai dernier sans avoir rien fait ni la mise en bébé du bien ni la rupture de pacs. Aujourd'hui il décide de partir vivre chez sa famille, il a encore ses affaires à la maison mais s'il les récupère et garde quand même les clefs de la maison lui dois-je une indemnité d'occupation puisque n'ayant nulle part ou aller avec ma fille je ne peux pas me permettre de payer et ma part de crédit de la maison et un nouveau loyer?
Par avance merci

5 Publié par Visiteur
18/08/2017 17:47

La mise en vente et non la mise en bébé faute de frappe.

Le fait qu'il prenne du temps pour en finir ne me permet pas d'avancer, quels sont mes recours pour qu'il se manifeste rapidement ?

6 Publié par Visiteur
19/09/2017 22:14

Bonjour
Mon ex mari le réclame une indemnité d occupation depuis la prononciation du divorce en mars 2017.
Ceci dit la maison neuve n à pas obtenu de conformité puisque certains travaux restent à finaliser .
Est il en droit de réclamer tout de même cette indemnité ?
Si oui peut elle être évaluer et minimiser par le fait qu'elle ne soit pas vendable puisque sans conformité ?
Merci

7 Publié par robert ventalon
27/11/2017 12:01

Bonjour Maitre Anthony Bem

Vous répondez a Anna le 20/02/2017 :
L'indemnité d'occupation est due à compter de la remise des clés car c'est à cette date que la jouissance privative du bien a commencé.
Le TGI de Carpentras en 2008, m'a condamné à remettre un double des clés et donner le libre accès de mon ex-compagne sous peine de 30€ par jour, car je ne pouvais invoquer la jouissance exclusive. Les clés lui ont été remises.
Ma question: Peut elle me réclamer une indemnité d'occupation privative ?
Cordialement.

8 Publié par Maitre Anthony Bem
28/11/2017 06:57

Bonjour robert ventalon,

L'indemnité d'occupation n’est due qu’en cas de jouissance privative du bien.

Si le tribunal de grande instance de Carpentras vous a condamné à remettre un double des clés et donner le libre accès du bien à votre ex-compagne, celle-ci ne ne peut plus vous réclamer une indemnité d'occupation privative.

Surtout, le délai de prescription de la demande de paiement d’une indemnité d’occupation est de 5 ans.

Autrement dit, il n’est plus possible de remonter au delà de 5 ans avant la date de l’action en paiement devant le tribunal.

Une grande partie de la période d’occupation du bien serait donc prescrite en tout état de cause dans votre cas.

Cordialement.

9 Publié par Visiteur
24/04/2018 22:56

Dans une succession, deux heritiers sont copropriétaires d'un immeuble en indivision. Ils ont la jouissance exclusive chacun de leur chambre. La surface des chambres est identique. Ils ont la jouissance partagée du reste de l'immeuble. L'un y est domicilié, l'autre est domicilié ailleurs. Ils ont tous les deux les clefs ce que dément l'autre. Aucun n'a empêcher l'autre de jouir d'une quelconque partie de l'immeuble hormis sa chambre. Ce lui qui n'est pas domicilié prétend n'y avoir jamais habité depuis le décès du dernier parent et prétend n'avoir jamais reçu la clef. Les chambres des deux héritiers sont occupés par leurs effets personnels et le reste de la maison sont occupés par les meubles de l'indivision. De plus l'immeuble est déclaré inlouable par l'expert judiciaire mandaté par le notaire désigné par le Tribunal. L'indivisaire qui est domicilié ailleurs et qui prétend n'avoir jamais eu les clefs réclame à l'autre une indemnité d'occupation exclusive. Est-ce que c'est à celui qui habite en permanence sur place à prouver que l'autre indivisaire qui habite à l'extérieur possède les clefs ou est-ce que c'est à celui qui habite ailleurs de prouver qu'il a rendu les clefs ? L'immeuble étant qualifié d'inlouable par l'expert judiciaire confirmé par un organisme agréé qui a constaté 28 infractions à l'installation électrique, ne s'agit-il pas d'une tentative d'enrichissement sans cause ? Les dépens de l'instance seraient-ils dans ce cas à charge de la partie déboutée ? Pour la charge de la preuve de la possession ou non des clefs de l'immeuble indivis et du payement de l'indemnité, veuillez donner une référence de la Cour de Cassation. Merci d'avance.

10 Publié par Visiteur
17/06/2018 09:42

Bonjour Maitre. Ma femme a quitté le foyer en janvier, prétend que je l'ai mise dehors. Je suis resté avec mes 2 filles. Elle a les clés de la maison et a libre accès. Elle vient déjeuner avec nos filles, a laissé des affaires personnelles dans notre dressing et des professionnelles dans notre bureau. Elle retire de temps en temps des biens qu'elle possède. Dissolution de pacs enregistré le 29/05. Passons devant le juge dt TGI en novembre. Peut-elle demander un indemnité d'occupation ? Merci pour réponse. Cdlt

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