Les principales obligations du bailleur d’un local commercial envers son locataire preneur à bail

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La charge des obligations d'entretien, de réparation, de garantie des locaux commerciaux sont loin d'être neutre financièrement. Bien que celle-ci soit fixé par la loi, il est possible aux parties d’en convenir différemment aux termes du contrat de bail.

La charge des obligations d'entretien, de réparation, de garantie des locaux commerciaux sont loin d'être ne

Les principales obligations du bailleur d’un local commercial  envers son locataire preneur à bail

Le bailleur d’un local commercial est tenu envers son locataire de :

- Mettre le local loué à la disposition du locataire, preneur à bail, (I),

- Entretenir le local donné à bail (II),

- Garantir au locataire, preneur à bail, une occupation paisible (III).

I - L’obligation du bailleur de mise à disposition d’un local commercial au profit de son locataire preneur à bail

A titre liminaire, la mise à disposition du local commercial au profit du locataire suppose que le bailleur lui remette les clefs lors de la signature du bail commercial ou de l’état d’entrée dans les lieux.

A cet égard, il convient de recommander aux bailleurs d’éviter de remettre les clefs du local au locataire avant la signature du contrat de bail afin que le locataire ne refuse pas de signer le bail ou certaines clauses du bail.

A défaut, le bailleur ne disposerait d’aucun recours tendant à contraindre l’occupant à signer son bail.

Concrètement, la mise à disposition du local suppose que celui-ci soit en bon état de réparations, que les infrastructures soient en bon état de fonctionnement (sanitaires, eau, conduit de cheminée, chauffage, gaz, électricité) et puisse servir à l’usage pour lequel il est loué.

Ainsi, si le bail prévoit que le bien loué est en parfait état, le preneur pourrait exiger de son bailleur, avant son entrée dans les lieux, qu’il réalise  les travaux nécessaires afin d’assurer ce parfait état.

Par conséquent,  il est recommandé aux bailleurs de mentionner expressément dans le bail commercial que le preneur reçoit le local dans l’état où il se trouve et qu’il déclare bien connaître pour l’avoir visité et contrôlé.

Enfin, il est fréquent que le bail commercial dispense le bailleur de mettre le local loué en bon état de réparations de toute espèce.

Il s’agit d’une dérogation contractuelle à l’obligation légale précitée du bailleur, qui n’interdit pas au preneur d’exiger la mise en état de dégradations existantes et dont il n’aurait pu se rendre compte au moment de la conclusion du bail.

Le cas échéant, le preneur à bail devra négocier le montant du loyer à la baisse afin d’en tenir compte.

II - L’obligation du bailleur d’entretenir le local donné à bail et d’effectuer les réparations nécessaires autres que locatives

L’obligation d’entretien du bailleur signifie qu’il doit effectuer tous les travaux et réparations nécessaires afin que le local reste conforme à sa destination, autres que les réparations locatives

Concrètement cela consiste au changement des papiers peints, peintures, moquette, parquet, revêtement des sols et plafonds qui seraient devenus vétustes suite à un usage normal.

Il est d’usage de considérer que les peintures et tapissages de qualité moyenne sont amortis après neuf ans, de sorte que le preneur puisse exiger de son bailleur qu’il prenne à sa charge leur changement.

Le bailleur devra également se charger du curement des puits et fosses septiques.

Surtout, les articles 605 et 606 du code civil sont souvent visés dans les baux commerciaux.

Selon l'articles 605 alinéa 2 du code civil :

"Les grosses réparations demeurent à la charge du propriétaire, à moins qu'elles n'aient été occasionnées par le défaut de réparations d'entretien, depuis l'ouverture de l'usufruit ; auquel cas l'usufruitier en est aussi tenu".

L'article 606 du code civil dispose que :

"Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières.

Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier.

Toutes les autres réparations sont d'entretien'.

Aux termes de ces dispositions légales, le bailleur est tenu d'exécuter les « grosses réparations » telles que décrites dans ce second article, de manière limitative.

Ainsi, le bailleur est tenu des grosses réparations ou des gros travaux, à savoir :

- la réparation des  toitures, gouttières, murs, cheminées ;

- la réfection des planchers et des escaliers ;

- les réparations locatives lorsqu’elles sont dues à la vétusté ou à la force majeure.

S’agissant de ces réparations, le bailleur pourra en être déchargé si elles sont dues à la faute du locataire.

De la même manière, le bail commercial peut parfaitement stipuler que les grosses réparations incombant normalement au bailleur doivent être exécutées par le preneur et aux frais du preneur, à condition que la clause soit précise.

Il a ainsi été jugé que la clause d’’un bail stipulant que « les grosses réparations incombant normalement au bailleur seront à charge du preneur » n’était pas suffisamment précise et qu’il soit nécessaire d’y ajouter : « telles seront notamment les réparations effectuées à la toiture », ou « …y compris les réparations dues tant à la vétusté qu’à la force majeure ».

Enfin, la jurisprudence considère que la réparation des dégâts causés sur la porte ou la vitrine suite à un vol commis dans le bien loué incombent au propriétaire en l’absence de faute du preneur et de clause particulière dans le contrat de bail commercial.

En outre, la jurisprudence exonère le bailleur d’effectuer les travaux exigés par les autorités publiques ou imposés par de nouvelles réglementations de sécurité, à moins que le bail commercial n’en dispose autrement. 

Ces travaux, dont le coût peut se révéler supérieur au montant du loyer annuel pour une année donnée, peuvent, s'ils ne sont pas exécutés, justifier le prononcé de la résiliation du contrat de bail aux torts du bailleur.

Lorsque les juges sont sollicités pour interpréter les clauses du contrat de bail commercial, et particulièrement la clause de charges, l'interprétation se fera à la faveur du locataire.

Il est donc recommander aux parties de bien veiller à la rédaction des baux commerciaux qu’elles sont amenées à conclure et de prévoir de manière précise le type de charges incombant au bailleur ou au preneur lors de la rédaction de leur contrat.

III - Le bailleur d’un local commercial doit garantir à son locataire une occupation paisible

L’obligation de garantir une occupation paisible se décompose en trois garanties distinctes :

- La garantie du fait personnel : le bailleur ne peut pas troubler l’occupation du preneur en faisant certains actes de nature à occasionner un trouble, sauf s’il s’agit de travaux urgent (exemple : il ne peut pas réaliser des travaux d’amélioration ni changer le système de chauffage dans le local donné à bail sans l’accord du locataire, pénétrer dans l’immeuble pour vérifier si le preneur entretient correctement le bien, etc …)

- La garantie du fait des tiers : il s’agit des troubles de jouissance à l’occupation du preneur de la part de tiers. A la différence des troubles de fait, la jurisprudence impose au bailleur de garantir le preneur contre le trouble de droit. Cette situation se présente lorsque par exemple, une tierce personne prétend être propriétaire de l’immeuble et veut expulser le locataire arguant que le bailleur n’avait aucun droit de donner l’immeuble en location. Si le bailleur est condamné, le preneur évincé pourra lui réclamer des dommages et intérêts.

- La garantie des vices cachés : il s’agit des défauts de l’immeuble loué qui en empêchent l’usage normal ou qui diminuent cet usage, ne permettant donc pas au preneur d’occuper normalement l’immeuble. Les vices sont cachés lorsque le preneur n’aurait normalement pas pu se rendre compte de leur existence au moment de la conclusion du bail (exemples : l’invasion de cancrelats, la déficience de l’installation électrique, une fuite dans les canalisations ne provoquant d’inondations qu’au cours de fortes pluies, l’humidité dans une cave, etc …). Si le vice rend impossible l’usage de la chose louée, le preneur pourra demander la rupture du contrat avec dommages et intérêts. Par contre, le bailleur n’est pas tenu de garantir le locataire contre les vices apparents, c'est-à-dire ceux dont le preneur a pu se rendre compte de leur existence au moment de la conclusion du bail ou  relevés dans l’état des lieux. Le bailleur peut insérer une clause dans le bail aux termes de laquelle il s’exonère de son obligation de garantie des vices cachés ou ne répondra pas de tels ou tels vices cachés.

Je suis à votre disposition pour toute information ou action.

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Anthony Bem
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1 Publié par Maitre Anthony Bem
10/12/2014 21:04

Bonjour michelFab, Le locataire peut toujours contester son congés à partir du moment où il se croit dans son bon droit. La question n'est donc pas est ce qu'il peut coktreter mais s'il est fondé à le faire juridiquement. Le principe est qu'en cas d'éviction une indemnité peut être due au locataire. Ce droit est laissé à l'appréciation du juge en cas de litige. L'une des parties peut le saisir à cet effet dans un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle congés a été donné. Cordialement.

2 Publié par Visiteur
11/12/2014 14:28

Flc
Bonjour Maitre, propriétaire d'une Sci nous avons signé un bail de boulangerie en 2012. Le locataire à souhaité prendre un local attenant (les 2 locaux font un,angle de rue) pour extension de sa boulangerie. Un autre bail à donc été signé en 2013 avec la même activité que le 1er. La Mairie nous envoie ce jour un courrier recommandé pour nous Aviser Être en infraction après avoir constate des travaux d'aménagement de façade sur ce 2ème local avec aménagement d'un restaurant sans autorisation d'urbanisme (ce qui n'est pas prévu au bail et le locataire ne nous en pas informés). Dans quelle mesure la Mairie s'adresse t elle au bailleur, Le bailleur est il responsable, le locataire n'est il pas obligatoirement contacté ? Quelle démarche devons nous avoir
Merci pour votre réponse

3 Publié par Visiteur
17/12/2014 11:40

Bonjour Maître,
Locataire avec bail commercial, nous avons une grosse fuite sur le circuit d'eau enterré du chauffage. Le bail stipule que le bailleur n'aura à sa charge que les grosses réparations définies par l'article 606 du CC, et que la charge de la remise en état ou réfection complète des installations ou équipements communs, incombera aussi au bailleur.
Comment doit on considérer ces travaux sur le réseau du chauffage enterré dans les dalles ? A qui de faire les travaux ?
En vous remerciant par avance

4 Publié par Maitre Anthony Bem
17/12/2014 13:10

Bonjour EvelyneDL18, il s'agit de grosses réparations au frais et charge du bailleur sur le fondement de l'article 606 du code civil et de la jurisprudence indiquant que les coûts de travaux de chauffage exorbitants s'apparentes à des gros travaux. Cordialement.

5 Publié par Visiteur
29/12/2014 16:55

Bonjour Maître,

J'ai loué un local commercial, dans le bail il n'est pas précisé qu'il y a du chauffage, par contre dans l'état des lieux, il est indiqué. Lors de la visite du local, l’électricité n'etait pas en service. Aussi j'ai du verifier par la suite le fonctionnement de celle-ci mais elle ne marche pas et il manque les bouches d'aération. Aussi je voudrai savoir si le chauffage est obligatoire dans les locaux et puis je avoir un recour? de plus la porte d'entré se ferme très mal et lorsque le magasin est ouvert elle reste entre ouverte de 5 cm es ce au propriètaire de faire le nécessaire? Merci pour votre retour cordialement

6 Publié par Visiteur
31/12/2014 16:17

Bonjour Maître ,
je suis locataire d'un local à usage commercial avec un bail précaire . Il n'y a aucune installation de chauffage et la porte laisse passer l'air ce qui en fait une glacière l'hiver . Nous avons des chauffages d'appoints qui nous ruinent en électricité .
Notre activité ( tatouage/piercing) nous oblige à avoir des locaux bien chauffés pour l'exercice de notre profession .
Suis je en droit de demander l'installation d'un système de chauffage et l'isolation des ouvertures , à mon propriétaire ?

Cordialement

7 Publié par Visiteur
03/01/2015 03:37

Bonjour Maître,

La régie qui gère mon bail commercial 3/6/9 a oublié de renouveler le bail commercial en temps et heure, alors que le locataire avait envoyé un avis d'huissier 6 mois avant le terme, en demandant le renouvellement du bail commercial, et l'augmentation légale du loyer.

La régie qui s'en est aperçue un an après... a fait depuis plusieurs courriers recommandés AR, et même une mise en demeure de signer le renouvellement du bail, aux locataires, qui refusent maintenant de le signer, et l'augmentation n'a pas pu être appliquée, donc il doit un rétroactif de l'augmentation, qui lui a été aussi réclamé par la régie.

- Est-ce que son refus de signer ce renouvellement, et son refus de payer le rétroactif, est un motif de rupture du bail commercial ? Ce qui m'arrangerait pour bien des raisons.


D'autre part, je dois faire réparer une canalisation d'évacuation des eaux usées, mais une étagère en fer qui porte des moteurs de refroidissement de climatisation, et de congélateur, (tous servant au commerce, dont le locataire est propriétaire du Fonds) est posée sur la canalisation, ce qui empêche de faire les travaux.

Ces moteurs étant très anciens, l'artisan venu pour devis canalisation m'a dit, suite aux renseignements qu'il a pris, que le gaz de refroidissement qui devra être changé (apparemment on ne peut faire autrement) dès que les moteurs seront déplacés, n'existe plus, car les normes ont changées, ce qui veut dire que ces moteurs seront morts une fois déplacés...


Comme c'est du matériel appartenant au propriétaire du Fonds de commerce, (mon locataire). Est-ce à moi de faire déplacer ces moteurs, (donc je devrais en payer des neufs, très onéreux !) ou au locataire qui est propriétaire du fond de commerce et de ses moteurs.

Je vous remercie par avance de votre réponse Maître.
Très cordialement. P.F

8 Publié par Maitre Anthony Bem
03/01/2015 07:56

Bonjour Philippe, le renouvellement s'opère tacitement il n'y a donc pas d'obligation de signer un avenant. De plus, le refus de payer un arrièré de loyer peut être un motif de résiliation du bail commercial en théorie mais en pratique les juges peuvent aussi accorder des délais de paiement sans rompre le bail. Comme vous devrez assigner votre locataire en justice je ne pense pas que ce motif sera suffisant pour expulser votre locataire. Enfin, je vous confirme que l'ensemble des frais des travaux sur les canalisations seront à votre charge s'agissant de gros travaux, sauf à ce que votre bail commercial prévoit une clause contraire expresse sur la répartition de la prise en charge financière de ceux-ci entre vous et votre locataire, ce dont je doute fortement. Cordialement

9 Publié par Visiteur
06/01/2015 18:06

Bonjour Maître,

J'ai subi une tentative d'effraction sur la porte de mon local professionnel, il n'y a pas de dommages sur la serrurerie, seulement sur le montant PVC qui porte deux marques profondes de tournevis.
Après expertise on m'a dit qu'il fallait changer le montant et la porte parce que ce n'était pas réparable.
Mon assurance ne couvre pas la totalité du devis et 5OO euros restent à ma charge pour le remplacement de la dite porte.Une personne étant propriétaire d'un site loué à une entreprise s'est retrouvé dans la même situation avec son locataire et m'a dit que c'était l'assurance du propriétaire qui devait intervenir. Mon assurance me dit que non, que c'est une question de convention mais que chaque assureur pouvait faire selon... Que je devais y aller au culot et de dire à mon propriétaire que mon assureur ne couvrait pas le vandalisme.... et qu'il n'y avait aucun texte qui précisait la responsabilité du propriétaire ou du locataire dans ce cas de figure..
Je suis honnête, mon propriétaire a été prévenu et est venu constaté les dommages, lui veut que cela soit réparé.
A qui revient la responsabilité de faire "marcher" son assurance ?

Un grand merci d'avance

Bien Cordialement

10 Publié par Maitre Anthony Bem
06/01/2015 20:28

Bonjour Mây, je pense que l'assurance du bailleur et celle du locataire peuvent se cumuler bien qu'en principe il me semble logique que cela soit celle du preneur à bail de prendre en charge ce type de sinistre. Cordialement.

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