Le délai et les conditions d’application de la prescription acquisitive immobilière trentenaire

Publié le 03/11/2014 Vu 419 914 fois 498
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Le délai de la prescription acquisitive immobilière est en principe trentenaire, c'est-à-dire de 30 ans.

Le délai de la prescription acquisitive immobilière est en principe trentenaire, c'est-à-dire de 30 ans.

Le délai et les conditions d’application de la prescription acquisitive immobilière trentenaire

L’usucapion ou prescription acquisitive est le fait pour le possesseur d’un bien immobilier (appartement, maison, terrain, immeuble, etc …) d'acquérir juridiquement un droit réel (droit de propriété) sur ce bien, après l'écoulement d'un certain délai durant lequel il s’est comporté comme le propriétaire, sans en avoir le titre.

A cet égard, l’article 2272 du Code civil dispose :

« Le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de trente ans. Toutefois, celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble en prescrit la propriété par dix ans. »

Ce délai de trente ans de la prescription acquisitive immobilière s’applique lorsque deux séries de conditions sont réunies :

- la possession du bien doit être caractérisée (I)

- et le possesseur doit être de mauvaise foi (II)

I. Une possession caractérisée du bien immobilier

La prescription acquisitive trentenaire est caractérisée lorsqu’elle répond à un certain nombre de conditions tenant à la possession de l’immeuble.

En effet, l’article 2261 du Code civil dispose que :

« pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire ».

A cet égard, la Cour de cassation a jugé que :

« la prescription acquisitive n’a ni pour objet ni pour effet de priver une personne de son droit de propriété ou d’en limiter l’exercice mais confère au possesseur, sous certaines conditions, et par l’écoulement du temps, un titre de propriété correspondant à la situation de fait qui n’a pas été contestée dans un certain délai ; que cette institution répond à un motif d’intérêt général de sécurité juridique en faisant correspondre le droit de propriété à une situation de fait durable, caractérisée par une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire. » (Cass. civ. III, 12 octobre 2011, n° 11-40.055)

Par conséquent, pour pouvoir prescrire, la possession doit donc être :

- continue : c’est-à-dire être « exercée dans toutes les occasions comme à tous les moments où elle devait l’être après la nature de la chose possédée, sans intervalles anormaux assez prolongés [pas plus de 1 an ] pour constituer des lacunes et rendre la possession discontinue. » (Cass., 11 janvier 1950)

- paisible : autrement dit, le possesseur ne doit pas appréhender le bien immobilier par la force, la violence ou encore par une voie de fait. Ainsi, l’article 2263 du code civil prévoit que « Les actes de violence ne peuvent fonder non plus une possession capable d’opérer la prescription. La possession utile ne commence que lorsque la violence a cessé.»

- publique : elle doit être connue de tous et ne doit pas être dissimulée.

- non équivoque : le possesseur doit manifester sans ambiguïté son intention de se comporter comme le propriétaire.

- exercée à titre de propriétaire : les locataires, dépositaires, usufruitiers et toutes autres personnes qui détiendraient précairement le bien ou le terrain sont juridiquement dans l’impossibilité de se prévaloir valablement d’une quelque prétention sur le fondement de la prescription acquisitive.

Enfin, il convient de relever que la bonne foi du possesseur n’est pas une condition pour acquérir au bout de 30 ans.

La cour de cassation définit la bonne foi  comme étant la croyance de l’acquéreur du bien, au moment de l’acquisition, de tenir la chose du véritable propriétaire. (Cass. Civ. III, 18 janvier 1972)

La bonne foi permet simplement de gagner du temps sur la prescription acquisitive du bien immobilier et de permettre au possesseur de n’attendre qu’un délai de 10 ans au lieu de 30 ans pour acquérir ledit bien.

II. Un possesseur de mauvaise foi

La prescription trentenaire ne s’applique que lorsque le possesseur est de mauvaise foi.

Or, si la bonne foi est présumée, le possesseur est considéré comme étant de mauvaise foi dès lors qu’il occupe les lieux en sachant qu’il n’est pas le titulaire du droit qu’il exerce.

Cette situation se présente notamment lorsque le possesseur ne bénéficie d’aucun titre de propriété ou lorsque son titre n’est pas considéré comme régulier.

Dés lors que le possesseur est de mauvaise foi, il se voit alors appliquer le délai de prescription de droit commun (30 ans).

Toutefois, pour mémoire, le fait d’être de mauvaise foi n’a aucune incidence sur la prescription acquisitive et ne pourrait venir remettre en cause la possibilité pour le possesseur de prescrire.

En ce sens, les règles de la prescription acquisitive en matière immobilière dérogent aux règles en matière de droit contractuel.

En effet, la particularité du mécanisme de la prescription acquisitive en matière immobilière réside dans le fait que même en étant de mauvaise foi, il n’est nullement interdit au possesseur de devenir propriétaire de l’immeuble par usucapion.

Surtout, l’article 2258 du Code civil prévoit qu’on ne peut opposer à celui qui invoque le bénéfice de l’usucapion « l’exception déduite de la mauvaise foi ».

Par conséquent, une personne qui, sans disposer d’un quelconque titre de propriété, a occupé pendant au moins une durée de trente ans un bien immobilier ou un terrain, en sachant qu’elle n’en était pas propriétaire, peut, au terme de ce délai, en devenir le propriétaire par la voie de l’usucapion et au détriment du propriétaire légitime du bien.

Pour ce faire, le possesseur du bien immobilier en question devra faire reconnaître son droit de propriété par voie judiciaire.

En effet, la prescription acquisitive sur un bien immobilier ne s’applique pas automatiquement.

La revendication par le possesseur d’un droit de propriété sur un bien immobilier par la voie de l’usucapion  pourra se faire de deux manières :

- soit en engageant une action judiciaire pour faire constater que le bien immobilier lui est acquis,

- soit en opposant à l’action en revendication engagée contre lui par le véritable propriétaire du bien immobilier, une fin de non-recevoir tirée de la prescription acquisitive.

À cet effet, le possesseur devra être en mesure de prouver qu’il a parfaitement rempli toutes les conditions visées précédemment et ce pendant toute la période où il a « possédé » le bien immobilier.

La preuve de la possession du bien immobilier peut être faite par tous moyens et notamment par témoignages et attestations.

La prescription acquise a un effet rétroactif de sorte que le possesseur est considéré comme propriétaire du bien immobilier rétroactivement depuis le jour où il a occupé ledit bien.

Je suis à votre disposition pour toute action ou information (en cliquant ici).

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Anthony Bem
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1 Publié par Maitre Anthony Bem
10/04/2016 10:24

Bonjour EB,

Il ne me semble pas acquis et quelques formalités accomplir afin de vous assurer que le champ reste bien votre propriété car vous disposez d'un titre de propriété devant notaire, votre famille a toujours payé la taxe foncière et l'exploitant un loyer.

De plus, compte tenu de ce qui précède, il ne me semble pas non plus qu'il y ai de un risque d’usucapion sur le terrain par le paysan.

Cordialement.

2 Publié par Maitre Anthony Bem
10/04/2016 10:26

Bonjour Anirud,

Un bornage ne peut être réalisé que par décision de justice en cas de désaccord des propriétaires.

Le bornage judiciaire ne peut pas être remis en cause.

Cordialement.

3 Publié par Visiteur
10/04/2016 18:29

Bonjour Maître
je vous remercie pour la réponse rapide.
Cordialement

4 Publié par Visiteur
14/04/2016 10:10

Bonjour Maître,

Qu'en est-il en Alsace ?

Les mêmes règles s'appliquent-elles ou devaient-elles s'appliquer en période allemande ?

Merci pour votre réponse. Cordialement

5 Publié par Visiteur
14/04/2016 21:14

Bonjour Maitre
Mon voisin veut faire valoir la prescription acquisitive sur une clôture et 5cm de sorte que ma maison qui a été construite (il y a 3 ans) en limite de propriété avec son terrain dépasserait de 2 cm et donc il demanderait la démolition. Quels arguments dois je faire valoir au près du tribunal pour éviter un drame familial ?

6 Publié par Maitre Anthony Bem
14/04/2016 22:41

Bonjour Michèle S,

Les mêmes règles s'appliquent France comme en Alsace concernant le bornage.

Cordialement.

7 Publié par Maitre Anthony Bem
14/04/2016 22:45

Bonjour stephc58,

Afin de me permettre de prendre connaissance de la situation en détail et de disposer de toutes les informations nécessaires pour vous répondre sur l'éventuelle prescription acquisitive, je vous propose de me contacter en privé pour une consultation.

A cet égard, je vous invite à choisir l'une de mes différentes modalités de consultation en cliquant sur "services" en haut de cette page.

Cordialement.

8 Publié par Visiteur
15/04/2016 08:23

Bonjour Maitre,
Je suis syndic bénévole d'une petite copropriété très ancienne et en très mauvais état.
L'état descriptif de division établi en 69 décrit un immeuble de 2 étages sur RDC et recense 5 lots répartis entre le RDC et le 1er. En fait au 2ème étage il y a un appartement qui a été dans les faits un logement jusque vers la fin des années 90 mais qui était occupé sans titre puis squatté, laissé dans un état d'insalubrité épouvantable etc.. pour lequel il n'a pas été possible de retrouver trace de titre de propriété. A fortiori d'héritiers... Aucune imposition à l'impôt foncier depuis la nuit des temps etc..
Cet appartement en duplex sous les toits est en très très mauvais état au point que la toiture est une vraie passoire et que les planchers s'effondrent.
Le syndicat des copropriétaires, convaincu qu'il s'agissait en fait de parties communes envisageait de vendre cet appartement qui malgré son état présente une certaine valeur du fait de sa situation dans une ville très touristique, pour financer les travaux urgents indispensables dans l'ensemble de la copropriété que ni les uns ni les autres n'avons les moyens d'assumer.
Or la mairie à ce moment là, a pris un arrêté de bien sans maître afin de se l'attribuer, basant son action conformément aux articles du code de l'urbanisme sur le fait que ça avait été un logement même s'il y avait 40 ans... que ce bien n'avait pas de propriétaire connu et que personne n'avait payé d'impôt foncier depuis 3 ans..
Le syndicat a immédiatement riposté en alléguant qu'il en était le propriétaire et qu'il s'agissait en fait de parties communes.Le syndicat a également fait immédiatement la démarche de solliciter l'imposition à l'impôt foncier pour les parties communes malgré leur état, ce qui a été effectif avec rétroactivité à compter de 2014. Mais après 18 mois d'échanges d'arguments, y compris un récent arrêt de Cassation du 8 oct 2015 qui a reconnu a un syndicat de copro la faculté d'acquérir un bien par prescription trentenaire, la mairie ne veut toujours rien savoir sauf à lui apporter maintenant un acte d'acquisition par prescription trentenaire.
Nous entendons invoquer la bonne foi du syndicat pour opposer à la mairie une fin de non recevoir fondée sur
une prescription acquisitive non pas trentenaire mais abrégée de 10 ans. Au regard de l'EDD, le dernier étage n'existe toujours pas en tant que lot privatif et la copro s'acquitte de l'impôt foncier depuis 2014 en dépit de l'état de délabrement et de totale inhabitabilité de ce bien.
Qu'en pensez-vous ?

9 Publié par Maitre Anthony Bem
17/04/2016 13:52

Bonjour Yvelis,

Je ne pense pas que la prescription acquisitive puisse être valablement évoquée dans votre situation dans la mesure où aucune possession ne peut être établie durant une période de 30 années par la copropriété.

Il me semble que la configuration des lieux et la situation du bien convoité seraient de meilleurs fondements afin de contester utilement la revendication de ce bien par la commune.

Cordialement.

10 Publié par Visiteur
26/04/2016 14:43

Bonjour maître ,

J'ai réussi à obtenir un terrain en usucapion , mais il y a un truc que je comprend pas sur L'acte NOTORIETE ACQUISITIVE, il y a un avertissement où il y a écrit:( Cet acte n'est pas un acte de propriété )
Le bien acquis par prescription peut faire l'objet d'une transmission des lors que le juge, habilités dans le cadre d'une action en revendication, À constater l'établissement de l'usucapion et que le possesseur est le véritable propriétaire du bien en cause, le jugement en portant cette constatation et non frapper de recours constituant le titre de propriété.

L'avocat m'a dit que je pouvez pas vendre, que je doit attendre 30ans encore ???
Je comprend pas pourquoi ?

Cordialement

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