Le délai et les conditions d’application de la prescription acquisitive immobilière trentenaire

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Le délai de la prescription acquisitive immobilière est en principe trentenaire, c'est-à-dire de 30 ans.

Le délai de la prescription acquisitive immobilière est en principe trentenaire, c'est-à-dire de 30 ans.

Le délai et les conditions d’application de la prescription acquisitive immobilière trentenaire

L’usucapion ou prescription acquisitive est le fait pour le possesseur d’un bien immobilier (appartement, maison, terrain, immeuble, etc …) d'acquérir juridiquement un droit réel (droit de propriété) sur ce bien, après l'écoulement d'un certain délai durant lequel il s’est comporté comme le propriétaire, sans en avoir le titre.

A cet égard, l’article 2272 du Code civil dispose :

« Le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de trente ans. Toutefois, celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble en prescrit la propriété par dix ans. »

Ce délai de trente ans de la prescription acquisitive immobilière s’applique lorsque deux séries de conditions sont réunies :

- la possession du bien doit être caractérisée (I)

- et le possesseur doit être de mauvaise foi (II)

I. Une possession caractérisée du bien immobilier

La prescription acquisitive trentenaire est caractérisée lorsqu’elle répond à un certain nombre de conditions tenant à la possession de l’immeuble.

En effet, l’article 2261 du Code civil dispose que :

« pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire ».

A cet égard, la Cour de cassation a jugé que :

« la prescription acquisitive n’a ni pour objet ni pour effet de priver une personne de son droit de propriété ou d’en limiter l’exercice mais confère au possesseur, sous certaines conditions, et par l’écoulement du temps, un titre de propriété correspondant à la situation de fait qui n’a pas été contestée dans un certain délai ; que cette institution répond à un motif d’intérêt général de sécurité juridique en faisant correspondre le droit de propriété à une situation de fait durable, caractérisée par une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire. » (Cass. civ. III, 12 octobre 2011, n° 11-40.055)

Par conséquent, pour pouvoir prescrire, la possession doit donc être :

- continue : c’est-à-dire être « exercée dans toutes les occasions comme à tous les moments où elle devait l’être après la nature de la chose possédée, sans intervalles anormaux assez prolongés [pas plus de 1 an ] pour constituer des lacunes et rendre la possession discontinue. » (Cass., 11 janvier 1950)

- paisible : autrement dit, le possesseur ne doit pas appréhender le bien immobilier par la force, la violence ou encore par une voie de fait. Ainsi, l’article 2263 du code civil prévoit que « Les actes de violence ne peuvent fonder non plus une possession capable d’opérer la prescription. La possession utile ne commence que lorsque la violence a cessé.»

- publique : elle doit être connue de tous et ne doit pas être dissimulée.

- non équivoque : le possesseur doit manifester sans ambiguïté son intention de se comporter comme le propriétaire.

- exercée à titre de propriétaire : les locataires, dépositaires, usufruitiers et toutes autres personnes qui détiendraient précairement le bien ou le terrain sont juridiquement dans l’impossibilité de se prévaloir valablement d’une quelque prétention sur le fondement de la prescription acquisitive.

Enfin, il convient de relever que la bonne foi du possesseur n’est pas une condition pour acquérir au bout de 30 ans.

La cour de cassation définit la bonne foi  comme étant la croyance de l’acquéreur du bien, au moment de l’acquisition, de tenir la chose du véritable propriétaire. (Cass. Civ. III, 18 janvier 1972)

La bonne foi permet simplement de gagner du temps sur la prescription acquisitive du bien immobilier et de permettre au possesseur de n’attendre qu’un délai de 10 ans au lieu de 30 ans pour acquérir ledit bien.

II. Un possesseur de mauvaise foi

La prescription trentenaire ne s’applique que lorsque le possesseur est de mauvaise foi.

Or, si la bonne foi est présumée, le possesseur est considéré comme étant de mauvaise foi dès lors qu’il occupe les lieux en sachant qu’il n’est pas le titulaire du droit qu’il exerce.

Cette situation se présente notamment lorsque le possesseur ne bénéficie d’aucun titre de propriété ou lorsque son titre n’est pas considéré comme régulier.

Dés lors que le possesseur est de mauvaise foi, il se voit alors appliquer le délai de prescription de droit commun (30 ans).

Toutefois, pour mémoire, le fait d’être de mauvaise foi n’a aucune incidence sur la prescription acquisitive et ne pourrait venir remettre en cause la possibilité pour le possesseur de prescrire.

En ce sens, les règles de la prescription acquisitive en matière immobilière dérogent aux règles en matière de droit contractuel.

En effet, la particularité du mécanisme de la prescription acquisitive en matière immobilière réside dans le fait que même en étant de mauvaise foi, il n’est nullement interdit au possesseur de devenir propriétaire de l’immeuble par usucapion.

Surtout, l’article 2258 du Code civil prévoit qu’on ne peut opposer à celui qui invoque le bénéfice de l’usucapion « l’exception déduite de la mauvaise foi ».

Par conséquent, une personne qui, sans disposer d’un quelconque titre de propriété, a occupé pendant au moins une durée de trente ans un bien immobilier ou un terrain, en sachant qu’elle n’en était pas propriétaire, peut, au terme de ce délai, en devenir le propriétaire par la voie de l’usucapion et au détriment du propriétaire légitime du bien.

Pour ce faire, le possesseur du bien immobilier en question devra faire reconnaître son droit de propriété par voie judiciaire.

En effet, la prescription acquisitive sur un bien immobilier ne s’applique pas automatiquement.

La revendication par le possesseur d’un droit de propriété sur un bien immobilier par la voie de l’usucapion  pourra se faire de deux manières :

- soit en engageant une action judiciaire pour faire constater que le bien immobilier lui est acquis,

- soit en opposant à l’action en revendication engagée contre lui par le véritable propriétaire du bien immobilier, une fin de non-recevoir tirée de la prescription acquisitive.

À cet effet, le possesseur devra être en mesure de prouver qu’il a parfaitement rempli toutes les conditions visées précédemment et ce pendant toute la période où il a « possédé » le bien immobilier.

La preuve de la possession du bien immobilier peut être faite par tous moyens et notamment par témoignages et attestations.

La prescription acquise a un effet rétroactif de sorte que le possesseur est considéré comme propriétaire du bien immobilier rétroactivement depuis le jour où il a occupé ledit bien.

Je suis à votre disposition pour toute action ou information (en cliquant ici).

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Anthony Bem
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1 Publié par Visiteur
02/05/2016 07:52

Bonjour maitre
Quelle est la démarche exacte à entreprendre pour faire jouer l'usucapion
Merci

2 Publié par Maitre Anthony Bem
03/05/2016 13:58

Bonjour Xavier,

L'acquisition de la prescription acquisitive immobilière nécessite que celui qui la revendique introduise une procédure judiciaire, devant le tribunal de grande instance du lieu de situation de l'immeuble, par le biais d'un avocat qui justifiera de la réunion des conditions légales de l'usucapion.

Cordialement.

3 Publié par Visiteur
11/05/2016 11:22

Bonjour Maître,
nous avons acheté un terrain constructible en 2002, devenu inconstructible l'année suivante.
Nous avons prêté, verbalement et à titre gratuit, ce terrain à un agriculteur qui l'entretient depuis une dizaine d'années.
Nous souhaitons en rester les propriétaires. Faut-il lui demander un loyer même symbolique via une facture ? Faut-il lui demander de ne pas cultiver ce champ l'an prochain et pendant un an ? Autre ?
Merci de nous donner votre avis.

4 Publié par Visiteur
11/05/2016 12:15

Bonjour Maître,

Ma famille est propriétaire d'un terrain depuis de nombreuse génération. Mon Grand père avait donné le droit a Monsieur X d'y construire un cabanon de weekend en échange de l'entretien du terrain. Les descendants n'étions pas au courant de cet arrangement.
Mon Grand père décédè en 1986.
Ne connaissant pas les descendants, Monsieur X a continuer a verser ces loyers symboliques chez un notaire tout en continuant d'occuper le terrain. Nous avons pu reprendre contact avec cette personne fin des années 2000 qui nous avait expliqué cela. La fille de Monsieur X nous avait aussi fait part des dernières volonté de son père qui voulait continuer a aller sur le terrain de temps en temps et qu'il n'en avait plus pour longtemps a vivre. Nous avons accepter de bon coeur.
Aujourd'hui j'ai eu l'opportunité d'aller sur le terrain et j'ai vu quelques traces de vies en dehors du cabanon, mais personne n'y était. Je ne sais pas qui y vient et a quelle fréquence. Nous avons perdu le contact avec Monsieur X ou sa fille et nous ne savons toujours pas s'ils versent un loyer chez leur notaire.

Le loyer bloqué chez le notaire ne nous intéresse pas, mais nous sommes simplement soucieux sur le fait que M. X ou sa fille réclame un jour la propriété du terrain. Selon l'urbanisme la propriété est toujours au nom de notre famille, et c'est nous qui payons les taxes foncières.

Que pourrions nous faire afin d'éviter de perdre la propriété, et surtout quelle procédure pour les empêcher d'occuper le terrain ?

Merci d'avance de votre aide,

John.

5 Publié par Maitre Anthony Bem
11/05/2016 14:10

Bonjour Jean et John,

Afin de me permettre de prendre connaissance de votre situation personnelle en détail et de disposer de toutes les informations nécessaires pour vous répondre, je vous propose de me contacter en privé pour une consultation.

A cet égard, je vous invite à choisir l'une de mes différentes modalités de consultation en cliquant sur "services" en haut de cette page.

Cordialement.

6 Publié par Visiteur
29/05/2016 13:09

bonjour Maître

nous avons acquis notre habitation en 2007. Une bande de 78 cm longe les deux longueurs de celle-ci. Ces bandes permettent l'accès le long des murs pour l'entretien de ceux-ci (peinture ou autres travaux). Sur l'un des deux cotés, que nous n'avons jamais utilisé jusqu'ici, car inaccessible par une clôture et une barrière, est occupée par une végétation sauvage dû à une maison à l'abandon depuis x année.
Nous voudrions utiliser ce passage pour un entretien du mur de notre propriété en demandant au propriétaire de cette maison abandonnée de retirer sa clôture (dame âgée de 86 ans qui est de très mauvaise grâce, avec qui nous avons déjà eu des différents). Comme cette bande n'a pas été utilisée depuis certainement plus de trente ans, celle-ci peut elle refuser, malgré un bornage effectué en date du 13 mars 1986 par le précédent propriétaire et un autre demandé par nous même en octobre 2008 qu'elle n'a jamais signé.
Est-ce que les bornages effectués par des experts annulent la prescription des 30 ans et est-ce que la succession de propriétaires annule également cette prescription.
Dans l'attente de vous lire.
D'avance merci.

7 Publié par Maitre Anthony Bem
29/05/2016 13:19

Bonjour Patrick,

Je vous confirme que des bornages effectués par des experts géomètres suspendent le délai de la prescription acquisitive de 30 ans et que la succession de propriétaires ne permet pas de prescrire.

Cordialement.

8 Publié par Visiteur
29/05/2016 15:57

Merci Maitre de votre réponse rapide et trés claire

9 Publié par Visiteur
11/06/2016 14:47

Bonjour, nous sommes 6 sœurs propriétaires d,un domaine au bord de l'eau.une soeur a décidé de restaurer une grande remise et se faire un chalet et son fils habite le bateau maison qui est en permanence sur le terrain car ce bateau ne va pas à l'eau.Est ce que nous pouvons revendiquer ce bien par usucapion et que cette personne peut avoir une prescription acquisitive??? après 30 ans??Merci Maître.

10 Publié par Maitre Anthony Bem
11/06/2016 17:12

Bonjour Alice,

La propriété du domaine est en indivision.

Personne ne peut donc se prévaloir d'un droit exclusif sur le terrain.

La question du bateau maison suppose des recherches approfondies.

Ent ouucune prescription acquisitive ne me semble acquise en l'état des informations transmises.

Cordialement.

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