Le délai et les conditions d’application de la prescription acquisitive immobilière trentenaire

Publié le 03/11/2014 Vu 416 556 fois 497
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Le délai de la prescription acquisitive immobilière est en principe trentenaire, c'est-à-dire de 30 ans.

Le délai de la prescription acquisitive immobilière est en principe trentenaire, c'est-à-dire de 30 ans.

Le délai et les conditions d’application de la prescription acquisitive immobilière trentenaire

L’usucapion ou prescription acquisitive est le fait pour le possesseur d’un bien immobilier (appartement, maison, terrain, immeuble, etc …) d'acquérir juridiquement un droit réel (droit de propriété) sur ce bien, après l'écoulement d'un certain délai durant lequel il s’est comporté comme le propriétaire, sans en avoir le titre.

A cet égard, l’article 2272 du Code civil dispose :

« Le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de trente ans. Toutefois, celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble en prescrit la propriété par dix ans. »

Ce délai de trente ans de la prescription acquisitive immobilière s’applique lorsque deux séries de conditions sont réunies :

- la possession du bien doit être caractérisée (I)

- et le possesseur doit être de mauvaise foi (II)

I. Une possession caractérisée du bien immobilier

La prescription acquisitive trentenaire est caractérisée lorsqu’elle répond à un certain nombre de conditions tenant à la possession de l’immeuble.

En effet, l’article 2261 du Code civil dispose que :

« pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire ».

A cet égard, la Cour de cassation a jugé que :

« la prescription acquisitive n’a ni pour objet ni pour effet de priver une personne de son droit de propriété ou d’en limiter l’exercice mais confère au possesseur, sous certaines conditions, et par l’écoulement du temps, un titre de propriété correspondant à la situation de fait qui n’a pas été contestée dans un certain délai ; que cette institution répond à un motif d’intérêt général de sécurité juridique en faisant correspondre le droit de propriété à une situation de fait durable, caractérisée par une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire. » (Cass. civ. III, 12 octobre 2011, n° 11-40.055)

Par conséquent, pour pouvoir prescrire, la possession doit donc être :

- continue : c’est-à-dire être « exercée dans toutes les occasions comme à tous les moments où elle devait l’être après la nature de la chose possédée, sans intervalles anormaux assez prolongés [pas plus de 1 an ] pour constituer des lacunes et rendre la possession discontinue. » (Cass., 11 janvier 1950)

- paisible : autrement dit, le possesseur ne doit pas appréhender le bien immobilier par la force, la violence ou encore par une voie de fait. Ainsi, l’article 2263 du code civil prévoit que « Les actes de violence ne peuvent fonder non plus une possession capable d’opérer la prescription. La possession utile ne commence que lorsque la violence a cessé.»

- publique : elle doit être connue de tous et ne doit pas être dissimulée.

- non équivoque : le possesseur doit manifester sans ambiguïté son intention de se comporter comme le propriétaire.

- exercée à titre de propriétaire : les locataires, dépositaires, usufruitiers et toutes autres personnes qui détiendraient précairement le bien ou le terrain sont juridiquement dans l’impossibilité de se prévaloir valablement d’une quelque prétention sur le fondement de la prescription acquisitive.

Enfin, il convient de relever que la bonne foi du possesseur n’est pas une condition pour acquérir au bout de 30 ans.

La cour de cassation définit la bonne foi  comme étant la croyance de l’acquéreur du bien, au moment de l’acquisition, de tenir la chose du véritable propriétaire. (Cass. Civ. III, 18 janvier 1972)

La bonne foi permet simplement de gagner du temps sur la prescription acquisitive du bien immobilier et de permettre au possesseur de n’attendre qu’un délai de 10 ans au lieu de 30 ans pour acquérir ledit bien.

II. Un possesseur de mauvaise foi

La prescription trentenaire ne s’applique que lorsque le possesseur est de mauvaise foi.

Or, si la bonne foi est présumée, le possesseur est considéré comme étant de mauvaise foi dès lors qu’il occupe les lieux en sachant qu’il n’est pas le titulaire du droit qu’il exerce.

Cette situation se présente notamment lorsque le possesseur ne bénéficie d’aucun titre de propriété ou lorsque son titre n’est pas considéré comme régulier.

Dés lors que le possesseur est de mauvaise foi, il se voit alors appliquer le délai de prescription de droit commun (30 ans).

Toutefois, pour mémoire, le fait d’être de mauvaise foi n’a aucune incidence sur la prescription acquisitive et ne pourrait venir remettre en cause la possibilité pour le possesseur de prescrire.

En ce sens, les règles de la prescription acquisitive en matière immobilière dérogent aux règles en matière de droit contractuel.

En effet, la particularité du mécanisme de la prescription acquisitive en matière immobilière réside dans le fait que même en étant de mauvaise foi, il n’est nullement interdit au possesseur de devenir propriétaire de l’immeuble par usucapion.

Surtout, l’article 2258 du Code civil prévoit qu’on ne peut opposer à celui qui invoque le bénéfice de l’usucapion « l’exception déduite de la mauvaise foi ».

Par conséquent, une personne qui, sans disposer d’un quelconque titre de propriété, a occupé pendant au moins une durée de trente ans un bien immobilier ou un terrain, en sachant qu’elle n’en était pas propriétaire, peut, au terme de ce délai, en devenir le propriétaire par la voie de l’usucapion et au détriment du propriétaire légitime du bien.

Pour ce faire, le possesseur du bien immobilier en question devra faire reconnaître son droit de propriété par voie judiciaire.

En effet, la prescription acquisitive sur un bien immobilier ne s’applique pas automatiquement.

La revendication par le possesseur d’un droit de propriété sur un bien immobilier par la voie de l’usucapion  pourra se faire de deux manières :

- soit en engageant une action judiciaire pour faire constater que le bien immobilier lui est acquis,

- soit en opposant à l’action en revendication engagée contre lui par le véritable propriétaire du bien immobilier, une fin de non-recevoir tirée de la prescription acquisitive.

À cet effet, le possesseur devra être en mesure de prouver qu’il a parfaitement rempli toutes les conditions visées précédemment et ce pendant toute la période où il a « possédé » le bien immobilier.

La preuve de la possession du bien immobilier peut être faite par tous moyens et notamment par témoignages et attestations.

La prescription acquise a un effet rétroactif de sorte que le possesseur est considéré comme propriétaire du bien immobilier rétroactivement depuis le jour où il a occupé ledit bien.

Je suis à votre disposition pour toute action ou information (en cliquant ici).

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Anthony Bem
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1 Publié par Maitre Anthony Bem
18/09/2015 08:15

Bonjour René,

Vous pouvez invoquer la prescription acquisitive mais une diffificulté majeure risque de se poser s'agissant de la limite séparatiste de votre terrain, votre acte d'achat ne servant à rien sur ce point.

Il faudrait en réalité procéder à un bornage amiable ou à défaut judiciaire.

Je vous invite à vous rapprocher d'un avocat spécialisé en droit de l'immobilier ou à me contacter en privé pour engager ce type de procédure le cas échéant.

Cordialement.

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2 Publié par Visiteur
22/09/2015 05:32

Bonjour, ma grand mère a fait une demande de trentenaire, elle habite sur un terrain depuis 50 ans. sur la même parcelle, sa sœur avait fait un chemin de servitude. elle utilise cette servitude de nos jours en même temps que ma grand mère. Est ce que ma grand mère aura quand même le droit de devenir propriétaire en faisant la demande de trentenaire?

3 Publié par Maitre Anthony Bem
22/09/2015 08:10

Bonjour Laly,

La servitude n'empêche pas d'acquérir par l'écoulement du temps.

Votre grand mère pourra donc se prévaloir de la prescription acquisitive trentenaire malgré la servitude accordée à sa sœur.

Cordialement.

4 Publié par Visiteur
27/09/2015 12:21

Bonjour Maître
SVP la prescription acquisitive joue t'elle en matière d'héritage ou l'on peut considérer que l'héritier est déjà propriétaire?
cordialement.

5 Publié par Maitre Anthony Bem
27/09/2015 14:02

Bonjour mariaone,

Je ne comprends pas votre question.

Mercier de bien vouloir la reformuler s'il vous plaît.

Cordialement.

6 Publié par Visiteur
02/10/2015 16:10

bonjour je voudrais savoir le delai que met le tribunal pour un dossier svp cordialement

7 Publié par Visiteur
07/10/2015 03:40

bonsoir,
Mon grand père occupe un terrain qui lui a été donné à l'époque par le propriétaire bien avant 1968 et n'a pas eu de titre de propriété.
Ma mère est née en 1968 et a grandi dans cette maison cependant le fils du propriétaire menace de récupérer le terrain.
Ai je la possibilité de faire valoir la prescription trentenaire aujourd'hui sachant que mon grand père est atteint de la maladie d’Alzheimer?

8 Publié par Maitre Anthony Bem
07/10/2015 07:06

Bonjour kévin,

En effet, la prescription trentenaire peut s'appliquer.

Cordialement.

9 Publié par Visiteur
12/10/2015 23:35

Bonsoir Maître
J'ai constaté que je suis propriétaire d'une parcelle acheté par acte notarié en 1987,et que je n'exploitais pas depuis, car sur le plan cadastral elle est située de l'autre coté d'un chemin communal, or celui ci a été déplacé il y a bien longtemps (80 ans au moins).Mon voisin qui a acheté l'exploitation agricole voisine en 1985 exploitait cette parcelle contigu aux siennes.En 2007 il a construit une maison dont la moitié est sur ma parcelle,en croyant que la limite était ce chemin communal.Je lui propose de me racheter la parcelle et il refuse.Il veux engager par voie contentieuse une action en usucapion:Que dois je faire
Merci d'avance de votre réponse, Maître, bien cordialement.

10 Publié par Maitre Anthony Bem
13/10/2015 04:43

Bonjour Trmac,

Il vous faudrait lui couper l'herbe sous le pied en l'assignant en bornage judiciaire et indemnisation des préjudices subis le cas échéant.

Cordialement.

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