Le délai et les conditions d’application de la prescription acquisitive immobilière trentenaire

Publié le 03/11/2014 Vu 416 538 fois 497
Légavox

9 rue Léopold Sédar Senghor

14460 Colombelles

02.61.53.08.01

Le délai de la prescription acquisitive immobilière est en principe trentenaire, c'est-à-dire de 30 ans.

Le délai de la prescription acquisitive immobilière est en principe trentenaire, c'est-à-dire de 30 ans.

Le délai et les conditions d’application de la prescription acquisitive immobilière trentenaire

L’usucapion ou prescription acquisitive est le fait pour le possesseur d’un bien immobilier (appartement, maison, terrain, immeuble, etc …) d'acquérir juridiquement un droit réel (droit de propriété) sur ce bien, après l'écoulement d'un certain délai durant lequel il s’est comporté comme le propriétaire, sans en avoir le titre.

A cet égard, l’article 2272 du Code civil dispose :

« Le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de trente ans. Toutefois, celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble en prescrit la propriété par dix ans. »

Ce délai de trente ans de la prescription acquisitive immobilière s’applique lorsque deux séries de conditions sont réunies :

- la possession du bien doit être caractérisée (I)

- et le possesseur doit être de mauvaise foi (II)

I. Une possession caractérisée du bien immobilier

La prescription acquisitive trentenaire est caractérisée lorsqu’elle répond à un certain nombre de conditions tenant à la possession de l’immeuble.

En effet, l’article 2261 du Code civil dispose que :

« pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire ».

A cet égard, la Cour de cassation a jugé que :

« la prescription acquisitive n’a ni pour objet ni pour effet de priver une personne de son droit de propriété ou d’en limiter l’exercice mais confère au possesseur, sous certaines conditions, et par l’écoulement du temps, un titre de propriété correspondant à la situation de fait qui n’a pas été contestée dans un certain délai ; que cette institution répond à un motif d’intérêt général de sécurité juridique en faisant correspondre le droit de propriété à une situation de fait durable, caractérisée par une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire. » (Cass. civ. III, 12 octobre 2011, n° 11-40.055)

Par conséquent, pour pouvoir prescrire, la possession doit donc être :

- continue : c’est-à-dire être « exercée dans toutes les occasions comme à tous les moments où elle devait l’être après la nature de la chose possédée, sans intervalles anormaux assez prolongés [pas plus de 1 an ] pour constituer des lacunes et rendre la possession discontinue. » (Cass., 11 janvier 1950)

- paisible : autrement dit, le possesseur ne doit pas appréhender le bien immobilier par la force, la violence ou encore par une voie de fait. Ainsi, l’article 2263 du code civil prévoit que « Les actes de violence ne peuvent fonder non plus une possession capable d’opérer la prescription. La possession utile ne commence que lorsque la violence a cessé.»

- publique : elle doit être connue de tous et ne doit pas être dissimulée.

- non équivoque : le possesseur doit manifester sans ambiguïté son intention de se comporter comme le propriétaire.

- exercée à titre de propriétaire : les locataires, dépositaires, usufruitiers et toutes autres personnes qui détiendraient précairement le bien ou le terrain sont juridiquement dans l’impossibilité de se prévaloir valablement d’une quelque prétention sur le fondement de la prescription acquisitive.

Enfin, il convient de relever que la bonne foi du possesseur n’est pas une condition pour acquérir au bout de 30 ans.

La cour de cassation définit la bonne foi  comme étant la croyance de l’acquéreur du bien, au moment de l’acquisition, de tenir la chose du véritable propriétaire. (Cass. Civ. III, 18 janvier 1972)

La bonne foi permet simplement de gagner du temps sur la prescription acquisitive du bien immobilier et de permettre au possesseur de n’attendre qu’un délai de 10 ans au lieu de 30 ans pour acquérir ledit bien.

II. Un possesseur de mauvaise foi

La prescription trentenaire ne s’applique que lorsque le possesseur est de mauvaise foi.

Or, si la bonne foi est présumée, le possesseur est considéré comme étant de mauvaise foi dès lors qu’il occupe les lieux en sachant qu’il n’est pas le titulaire du droit qu’il exerce.

Cette situation se présente notamment lorsque le possesseur ne bénéficie d’aucun titre de propriété ou lorsque son titre n’est pas considéré comme régulier.

Dés lors que le possesseur est de mauvaise foi, il se voit alors appliquer le délai de prescription de droit commun (30 ans).

Toutefois, pour mémoire, le fait d’être de mauvaise foi n’a aucune incidence sur la prescription acquisitive et ne pourrait venir remettre en cause la possibilité pour le possesseur de prescrire.

En ce sens, les règles de la prescription acquisitive en matière immobilière dérogent aux règles en matière de droit contractuel.

En effet, la particularité du mécanisme de la prescription acquisitive en matière immobilière réside dans le fait que même en étant de mauvaise foi, il n’est nullement interdit au possesseur de devenir propriétaire de l’immeuble par usucapion.

Surtout, l’article 2258 du Code civil prévoit qu’on ne peut opposer à celui qui invoque le bénéfice de l’usucapion « l’exception déduite de la mauvaise foi ».

Par conséquent, une personne qui, sans disposer d’un quelconque titre de propriété, a occupé pendant au moins une durée de trente ans un bien immobilier ou un terrain, en sachant qu’elle n’en était pas propriétaire, peut, au terme de ce délai, en devenir le propriétaire par la voie de l’usucapion et au détriment du propriétaire légitime du bien.

Pour ce faire, le possesseur du bien immobilier en question devra faire reconnaître son droit de propriété par voie judiciaire.

En effet, la prescription acquisitive sur un bien immobilier ne s’applique pas automatiquement.

La revendication par le possesseur d’un droit de propriété sur un bien immobilier par la voie de l’usucapion  pourra se faire de deux manières :

- soit en engageant une action judiciaire pour faire constater que le bien immobilier lui est acquis,

- soit en opposant à l’action en revendication engagée contre lui par le véritable propriétaire du bien immobilier, une fin de non-recevoir tirée de la prescription acquisitive.

À cet effet, le possesseur devra être en mesure de prouver qu’il a parfaitement rempli toutes les conditions visées précédemment et ce pendant toute la période où il a « possédé » le bien immobilier.

La preuve de la possession du bien immobilier peut être faite par tous moyens et notamment par témoignages et attestations.

La prescription acquise a un effet rétroactif de sorte que le possesseur est considéré comme propriétaire du bien immobilier rétroactivement depuis le jour où il a occupé ledit bien.

Je suis à votre disposition pour toute action ou information (en cliquant ici).

PS : Pour une recherche facile et rapide des articles rédigés sur ces thèmes, vous pouvez taper vos "mots clés" dans la barre de recherche du blog en haut à droite, au dessus de la photographie.

Anthony Bem
Avocat à la Cour
27 bd Malesherbes - 75008 Paris

01 40 26 25 01
abem@cabinetbem.com

www.cabinetbem.com

Vous avez une question ?
Blog de Anthony Bem

Anthony BEM

249 € TTC

1402 évaluations positives

Note : (5/5)

Posez gratuitement toutes vos questions sur notre forum juridique. Nos bénévoles vous répondent directement en ligne.

1 Publié par Visiteur
20/10/2015 21:10

Bonjour Maître,

J'aurais un petit soucis avec mon nouveau voisin.
En effet depuis plus de 40 ans l'ancien propriétaire de ma demeure actuelle possède une porte qui donne accès à son jardin. Le problème c'est que la porte donnant accès au jardin se trouve sur un mur dont environ 30 % du mur est accolé au mur du voisin (donc une partie appartient au voisin).
Je n'ai jamais eu de problème avec mes deux précédents voisins.
Puis-je bénéficier de cette prescription trentenaire?

Merci pour votre aide,

Cordialement,

M.K

2 Publié par Visiteur
20/10/2015 21:15

En effet, le nouveau voisin veut que j'enlève complètement ma porte qui donne accès a mon jardin, du coup il veut que je détruise complètement ce mur.

Puis-je bénéficier de cette prescription étant donne que cette porte est présente depuis plus de 40 ans?

3 Publié par Maitre Anthony Bem
20/10/2015 22:31

Bonjour Melodie,

Je ne pense pas que la prescription trentenaire soit susceptible de pouvoir s'appliquer dans votre cas car il ne s'agit pas d'un terrain à acquérir.

Cordialement.

4 Publié par Visiteur
26/10/2015 18:36

Bonjour Maître
J'ai fais construire mon pavillon en 1990 et viens de m'apercevoir qui manque des actes de servitudes trois voisins traverse mon terrain avec des canalisations dégoût .
Le notaire me dit de faire acte de servitudes a l'amiable que les 30 ans existent plus que c'est passé a 10 ans
Le pire est qu'il y aurait jamais du avoir ses tuyaux qui traverse mon terrain il est écrit dans les papiers de la mairie
Puis je faire quelque choses en ma faveur et il encore possible de refuser un voisin de passer sur ma canalisations.
Merci pour votre aide

5 Publié par Visiteur
27/10/2015 10:27

Bonjour Maître
Nous sommes propriétaire d'une maison a été construite en 1984.Nous avons aussi une maison qui a été construite à coté de la notre la même année.Les anciens propriétaires l'ont bordé par une haie de thuyas,qu'ils ont planté en 1988. Cette propriété a été vendu, il y a 15 ans. Hors, les nouveaux acheteurs n'entretiennent pas cette haie, aujourd'hui elle mesure plus de 4 mètres de hauteurs, passe sur notre toiture, d'un coté et de l'autre nos gouttières sont encastrées dans les thuyas. Nous avons fait faire un constat par un huissier, qui leur a fait une sommation de faire, en spécifiant de couper ces thuyas et de descendre la haie à 2 mètres. Celui-ci refuse en jouant sur l'article 672 du code civil, où il est stipulé " prescription trentenaire". Hors la haie n'a pas 30 ans, et eux ils sont propriétaires que depuis 15 ans.
3 courriers ont été rédigé par la mairie à leur encontre.
Malgré toutes ces démarches, rien ne bouge
Que peux-ton faire maintenant
Dois-ton aller jusqu'au tribunal ?
Merci pour votre réponse et votre aide.

6 Publié par Maitre Anthony Bem
27/10/2015 21:41

Bonjour Marie,

Je vous confirme que seule la voie judiciaire permettra de régler votre difficulté.

Cordialement.

7 Publié par Visiteur
27/10/2015 22:46

Bonsoir Maître, ma belle mère â un soucis suite à l'achat de sa maison en 1996 le 31 décembre , elle vient de s'en rendre compte qu'il une parcelle sur son terrain qui ne lui ai pas à titré, alors que la maison est clôturé, l'agence immobilière et les notaires ne lui ont pas informé que ce bout de terrain qui fait partie de sa maison ne lui ai pas attribué ?? Quel recours il peut y avoir svp ???

8 Publié par Visiteur
28/10/2015 13:00

j'admire Me votre simplicité et esprit d'ouverture et je souhaiterai que vous m'accorder selon votre disponibilité de réception un ou deux ans de stage dans votre cabinet .

Merci !!!

9 Publié par Visiteur
29/10/2015 08:20

Bonjour,
Mon grand père DCD aujourd'hui à occupé et habité un terrain depuis plus de trente ans. Nous avons en main des documents qui prouve qu'il a habité et travaillé sur ce terrain depuis 40 ans au moins et on peut même faire témoigner le voisinage.
Par contre une société dit être en possession d'un acte de propriété authentique.
Pouvez vous svp me dire si les enfants peuvent demander une prescription trentenaire dans le cas ou la société ne s'est pas du tout manifesté pendant ces trente ans.
Merci

10 Publié par Maitre Anthony Bem
29/10/2015 09:16

Bonjour JR,

Il faudrait en effet tenter d'obtenir l'acquisition de la prescription acquisitive par la voie judiciaire dans la mesure où les héritiers héritient des droits du défunt.

Cordialement.

Publier un commentaire
Votre commentaire :
Inscription express :

Le présent formulaire d’inscription vous permet de vous inscrire sur le site. La base légale de ce traitement est l’exécution d’une relation contractuelle (article 6.1.b du RGPD). Les destinataires des données sont le responsable de traitement, le service client et le service technique en charge de l’administration du service, le sous-traitant Scalingo gérant le serveur web, ainsi que toute personne légalement autorisée. Le formulaire d’inscription est hébergé sur un serveur hébergé par Scalingo, basé en France et offrant des clauses de protection conformes au RGPD. Les données collectées sont conservées jusqu’à ce que l’Internaute en sollicite la suppression, étant entendu que vous pouvez demander la suppression de vos données et retirer votre consentement à tout moment. Vous disposez également d’un droit d’accès, de rectification ou de limitation du traitement relatif à vos données à caractère personnel, ainsi que d’un droit à la portabilité de vos données. Vous pouvez exercer ces droits auprès du délégué à la protection des données de LÉGAVOX qui exerce au siège social de LÉGAVOX et est joignable à l’adresse mail suivante : donneespersonnelles@legavox.fr. Le responsable de traitement est la société LÉGAVOX, sis 9 rue Léopold Sédar Senghor, joignable à l’adresse mail : responsabledetraitement@legavox.fr. Vous avez également le droit d’introduire une réclamation auprès d’une autorité de contrôle.


Rechercher
A propos de l'auteur
Blog de Anthony Bem

Avocat contentieux et enseignant, ce blog comprend plus de 3.000 articles juridiques afin de partager mes connaissances et ma passion du droit.

Je peux vous conseiller et vous représenter devant toutes les juridictions, ainsi qu'en outre mer ou de recours devant la CEDH.

+ 1400 avis clients positifs

Tel: 01.40.26.25.01 

En cas d'urgence: 06.14.15.24.59 

Email : abem@cabinetbem.com

Consultation en ligne
Image consultation en ligne

Posez vos questions juridiques en ligne

Prix

249 € Ttc

Rép : 24h maximum

1402 évaluations positives

Note : (5/5)
Retrouvez-nous sur les réseaux sociaux et sur nos applications mobiles