LES DIFFERENCES ENTRE UNE CESSION DU DROIT AU BAIL ET UNE CESSION DU FONDS DE COMMERCE

Publié le Modifié le 11/10/2016 Vu 195 235 fois 255
Légavox

9 rue Léopold Sédar Senghor

14460 Colombelles

02.61.53.08.01

Les concepts juridiques de « droit au bail » et de « fonds de commerce » renferment des réalités et des conséquences différentes.

Les concepts juridiques de « droit au bail » et de « fonds de commerce » renferment des réalités et des

LES DIFFERENCES ENTRE UNE CESSION DU DROIT AU BAIL ET UNE CESSION DU FONDS DE COMMERCE

Nous envisagerons successivement :

- Les définitions des notions de fonds de commerce et de droit au bail (1) ;

​- Les différences entre la cession du fonds de commerce et la cession du droit au bail (2) ;

- L'importance du choix de la cession envisagée pour contourner le défaut d'accord du bailleur de permettre au locataire de céder son droit au bail (3).

1) Définitions des notions de fonds de commerce et de droit au bail

Le fonds de commerce est la notion juridique qui regroupe l’ensemble des biens assemblés et organisés par un commerçant pour constituer et exploiter une clientèle.

Concrètement, de manière non limitative, le fonds de commerce regroupe l’ensemble des éléments suivants :

  • Le matériel
  • Les marchandises.
  • L’enseigne
  • Le nom commercial
  • Le droit au bail
  • La clientèle
  • Les brevets d’invention
  • La marque de fabrique
  • Les dessins et modèles industriels
  • Les droits de propriété littéraire et artistique

Cet ensemble constitué sous l’appellation juridique « fonds des commerce »apparait à la fois comme une unité économique et une unité juridique de sorte que le fonds de commerce constitue un bien du commerçant qui peut donc être vendu, apporté en société, mis en location ou donné en garantie du remboursement d’un emprunt par exemple.

Le droit au bail est un des éléments composant le fonds de commerce appartenant au locataire correspondant au droit pour ce dernier d'occuper les locaux et de bénéficier d'un droit au renouvellement du bail qui y est associé, il a donc une valeur patrimoniale.

Le locataire sortant ne peut ainsi céder son bail qu'en contrepartie du paiement d'une indemnité par son acquéreur : le « droit au bail ».

La loi protège le droit au bail pour les commerçants ou les artisans puisque le propriétaire d'un local où est exercée une activité commerciale ou artisanale est obligé soit de renouveler le bail soit, à défaut, de payer au locataire évincé une indemnité d'éviction.

2) Les différences entre la cession du fonds de commerce et la cession du droit au bail

Les principales différences entre la cession du fonds de commerce et la cession du droit au bail sont les différences d’objet entre les deux cessions (2.1) et celle relative à la nécessité éventuelle d’obtenir l’accord préalable du bailleur (2.2).

2.1 – La différence d’objet entre les deux cessions

La cession du contrat de bail est un contrat par lequel le locataire cède son contrat de bail à un cessionnaire qui deviendra à son tour locataire à l’égard du bailleur par l’effet de ce contrat et qui donne lieu au versement d'un "droit au bail"

La cession du fonds de commerce correspond à une cession totale de l’activité commerciale exploitée et emporte la cession du droit au bail, ce dernier représentant un des éléments de ce fonds.

2.2 – La différence quant à la nécessité éventuelle d’obtenir l’accord préalable du bailleur

Lorsqu'un exploitant d’un fonds de commerce décide de céder son fonds à une personne qui reprendra la même activité commerciale et la même clientèle le bailleur n’a pas le droit de s'opposer à la vente.

Ainsi, le locataire peut céder son droit au bail à l'acquéreur de son fonds de commerce sans que le bailleur ne puisse « en principe » s'y opposer (art. L.145-16 du Code de Commerce).

Cependant, les baux commerciaux peuvent comprendre des clauses qui encadrent la vente du fonds de commerce telles que :

  • une clause imposant que le locataire soit à jour de ses obligations
  • une clause imposant que la cession intervienne devant le notaire du bailleur
  • Une clause imposant que le bailleur soit appelé à participer à l'acte de cession

En revanche, s’agissant de la cession du droit au bail, la majorité des baux commerciaux comprenne une clause du bail qui interdit, en toute légalité, au locataire de céder le bail seul, indépendamment du fonds.

Cependant, le code de commerce prévoit des exceptions à l’impossibilité de céder le droit au bail sans le fonds de commerce lorsque le bail le prévoit pour le locataire qui est :

  • admis au bénéfice de ses droits à la retraite
  • admis au bénéfice d'une pension d'invalidité
  • l'associé unique d'une entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée
  • gérant majoritaire depuis au moins 2 ans d'une société à responsabilité limitée lorsque celui-ci est titulaire du bail.

3)  L'importance du choix de la cession envisagée pour contourner le défaut d'accord du bailleur de permettre au locataire de céder son droit au bail

Il arrive fréquemment que la cession du droit au bail soit impossible pour le locataire car bail commercial prévoit une clause interdisant la cession du droit au bail à défaut d’accord préalable du bailleur et que le bailleur refuse de donner son accord.

Afin de contourner cet obstacle, les locataires peuvent alors envisager la cession de leur fonds de commerce.

La seule condition consiste à « déguiser » la cession du droit au bail en cession du fonds de commerce.

Pour ce faire, il faut que l'acquéreur exploite la même clientèle, donc qu'il reprenne plus ou moins l'activité de l'ancien locataire.

C’est cette cession d’activité qu’il conviendra alors d’organiser afin que la cession du fonds de commerce ne puisse être valablement contestée par le bailleur.

Il existe plusieurs moyens juridiques qui concrètement permettront de céder un fonds de commerce à un acquéreur potentiel quand bien même celui-ci ne reprendrait pas exactement la même activité commerciale que le locataire cédant.

L’accompagnement par un homme de l’art est donc vivement recommandé afin de vous conseiller et vous assister dans le cadre de la cession envisagée.

Je suis à votre disposition pour toute information ou action à cet effet.

Anthony Bem
Avocat à la Cour
27 bd Malesherbes - 75008 Paris
Tel : 01 40 26 25 01

Email : abem@cabinetbem.com

www.cabinetbem.com

Vous avez une question ?
Blog de Anthony BEM

Anthony BEM

249 € TTC

1426 évaluations positives

Note : (5/5)

Posez gratuitement toutes vos questions sur notre forum juridique. Nos bénévoles vous répondent directement en ligne.

1 Publié par Visiteur
02/08/2016 09:33

Bonjour Maître
Je suis proprietaire d'un local dans un village et ma locataire ( onglerie) vient de vendre son droit de bai ( pas le fond ... elle veut le garder )sans mon autorisation , en a t-elle le droit????sachant que son bail commercial n'est pas tout commerce
Quel est mon recours envers cette jeune femme ???qui vend un bout de papier et qui peut s’installer 555m plus loin en emportant sa clientele
Cordialement Manon

2 Publié par Maitre Anthony Bem
02/08/2016 10:35

Bonjour Manon,

En qualité de propriétaire d'un local commercial donné à bail vous auriez du recevoir du locataire une demande d'accord de cession du droit au bail conformément aux termes de votre contrat de location.

Le preneur ne peut pas céder son droit de bail sans votre accord exprès et préalable.

Vous pouvez donc remettre en cause la cession si elle ne respecte pas les modalités contractuelles et légales.

De plus, si le bail commercial n'est pas tous commerces, la cession peut aussi être remise en cause en fonction de la nouvelle activité exercée dans le local.

Je vous invite donc à saisir un avocat en urgence aux fins d'intervention si vous souhaitez faire annuler la cession.

Cordialement.

3 Publié par Visiteur
19/08/2016 15:54

Bonjour maître.
Je souhaite reprendre un bar restaurant. L'exploitant actuel veut vendre le droit au bail. J'ai du mal à faire la différence, mais moi je souhaite acheter le commerce complet. Et seulement verser un loyer pour les murs. Est-il dans ce cas là préférable d'acheter le fond de commerce? Je précise qu'à l'heure actuelle le restaurant tourne très peu car l'exploitant est malade et seul. Donc pas de clientèle, et CA très bas. Merci beaucoup

4 Publié par Maitre Anthony Bem
19/08/2016 17:24

Bonjour fran30,

Afin de me permettre de vous guider dans la cession du droit au bail commercial ou du fonds de commerce, je vous propose de me contacter en privé pour une consultation.

A cet égard, je vous invite à choisir l'une de mes différentes modalités de consultation proposées en cliquant sur "services" en haut de cette page.

Cordialement.

5 Publié par Visiteur
01/09/2016 15:37

Bonjour Maître
J'ai fait une dénonciation de bail j'arrête mon activité fin de l'année.Je vous demande si je peux vendre mon commerce.

6 Publié par Maitre Anthony Bem
02/09/2016 09:07

Bonjour régine,

Afin de me permettre de vous guider dans la cession du droit au bail commercial ou du fonds de commerce, je vous propose de me contacter en privé pour une consultation.

A cet égard, je vous invite à choisir l'une de mes différentes modalités de consultation proposées en cliquant sur "services" en haut de cette page.

Cordialement.

7 Publié par Visiteur
08/09/2016 13:30

Bonjour Maitre,
A la recherche d un local commercial de fabrication, j en ai trouver 1 sur canne.
Seul bemolle, pas proprietaire, il cede le bail pour 1€, l ayant eu au telephone, me confirme bien son annonce, mais me dit que le proprietaire demande 3 mois de loyer + le loyer en cours.........
Je ne comprend pas trop vision etant donner qu il n est pas le proprietaire.........
Bien cordialement.

8 Publié par Visiteur
11/10/2016 00:29

Bonjour Maître,
Je souhaite creer une société pour un magasin de lunettes. J ai trouvé le local idéal le locataire actuel n est plus dans les locaux il les sous loue comme bureaux. Il me propose de me vendre son fond de commerce pour 10000€ c était un magasin de vêtement, comme Ca je pourrai directement louer la cellule au proprietaire, donc avoir le droit au bail. Son bail ne se termine que dans un an donc sans cela je ne pourrai pas avoir cette cellule ! Qu en pensez vous ? Est ce dangereux ? Dois je me méfier ? Merci d avance pour votre retour

9 Publié par Maitre Anthony Bem
11/10/2016 08:48

Bonjour EdouCaro,

La vente du fonds de commerce de vêtement pour des exploiter une activité de lunettes ne me semble pas possible.

Je pense qu'une cession du droit au bail serait préférable si l'activité est possible dans le bail.

Cordialement.

10 Publié par Visiteur
26/10/2016 17:53

Bonjour MAITRE,
je suis esthéticienne et propriétaire de mon fonds de commerce depuis 1979 et propriétaire des murs depuis 12 ans
j,ai tous mes trimestres pour partir à la retraite.Il y a des candidates à la reprise mais les banques ne suivent pas!j,aimerai savoir si je peux louer mes murs à une ésthéticienne avec tout le matériel et mon fichier clientes je ne veux pas mettre en gérance est ce qu'il y a une solution.Merci pour votre réponse (mes murs sont payés)

Publier un commentaire
Votre commentaire :
Inscription express :

Le présent formulaire d’inscription vous permet de vous inscrire sur le site. La base légale de ce traitement est l’exécution d’une relation contractuelle (article 6.1.b du RGPD). Les destinataires des données sont le responsable de traitement, le service client et le service technique en charge de l’administration du service, le sous-traitant Scalingo gérant le serveur web, ainsi que toute personne légalement autorisée. Le formulaire d’inscription est hébergé sur un serveur hébergé par Scalingo, basé en France et offrant des clauses de protection conformes au RGPD. Les données collectées sont conservées jusqu’à ce que l’Internaute en sollicite la suppression, étant entendu que vous pouvez demander la suppression de vos données et retirer votre consentement à tout moment. Vous disposez également d’un droit d’accès, de rectification ou de limitation du traitement relatif à vos données à caractère personnel, ainsi que d’un droit à la portabilité de vos données. Vous pouvez exercer ces droits auprès du délégué à la protection des données de LÉGAVOX qui exerce au siège social de LÉGAVOX et est joignable à l’adresse mail suivante : donneespersonnelles@legavox.fr. Le responsable de traitement est la société LÉGAVOX, sis 9 rue Léopold Sédar Senghor, joignable à l’adresse mail : responsabledetraitement@legavox.fr. Vous avez également le droit d’introduire une réclamation auprès d’une autorité de contrôle.

Rechercher
A propos de l'auteur
Blog de Anthony BEM

Avocat contentieux et enseignant, ce blog comprend plus de 3.000 articles juridiques afin de partager mes connaissances et ma passion du droit.

Je peux vous conseiller et vous représenter devant toutes les juridictions, ainsi qu'en outre mer ou de recours devant la CEDH.

+ 1400 avis clients positifs

Tel: 01.40.26.25.01 

En cas d'urgence: 06.14.15.24.59 

Email : abem@cabinetbem.com

Consultation en ligne
Image consultation en ligne

Posez vos questions juridiques en ligne

Prix

249 € Ttc

Rép : 24h max.

1426 évaluations positives

Note : (5/5)
Retrouvez-nous sur les réseaux sociaux et sur nos applications mobiles