Droit à l'augmentation du loyer du bail commercial par le bailleur au-delà de douze ans

Publié le 04/11/2013 Vu 62 288 fois 51
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Si en principe le prix du loyer ne peut pas être augmenté durant la durée du bail commercial, l’application de ce principe dit du plafonnement est cependant écartée lorsque le bail a été tacitement reconduit au-delà de douze années, de sorte que le bailleur peut alors faire réévaluer le montant du loyer du bail renouvelé à sa valeur locative réelle au moment du renouvellement.

Si en principe le prix du loyer ne peut pas être augmenté durant la durée du bail commercial, l’applicati

Droit à l'augmentation du loyer du bail commercial par le bailleur au-delà de douze ans

Le bail commercial est un contrat de location de locaux affectés à l’exercice d’une activité professionnelle commerciale ou artisanale.

Régi par plusieurs textes du code de commerce, le statut des baux commerciaux se veut protecteur pour le locataire.

Ainsi, afin de permettre aux exploitations commerciales ou artisanales de perdurer, la loi confère au locataire un droit au maintien dans les lieux dont le non respect par le bailleur peut entrainer le versement par ce dernier d’une indemnité d’éviction.

De même, d’autres dispositions du statut des baux commerciaux sont impératives et les parties ne peuvent y déroger, telles que celles relatives à la durée initiale du bail, aux formes du congé ou au plafonnement du loyer commercial.

A titre d'exemple, la durée initiale du contrat de bail commercial ne peut pas être inférieure à neuf années.

En outre, si le montant initial du loyer est libre, ce n'est pas le cas pour une révision du loyer d’un bail en cours ou lors de son renouvellement, dont l'augmentation éventuelle est strictement encadrée.

En effet, sauf rares exceptions, le bailleur ne peut pas augmenter le montant du loyer pour tenir compte de l'évolution du marché de l'immobilier ou tout simplement de la valeur locative du local donné à bail.

Ainsi, en vertu de la règle du plafonnement, la révision du loyer du bail commercial est plafonnée (1).

Cependant, cette règle n’est pas absolue, car le bailleur peut demander le déplafonnement du loyer dans certains cas, comme lorsque la durée effective du bail dépasse douze années (2).

1-) La règle du plafonnement du loyer du bail commercial

Pour mémoire, l’article L145-33 du code de commerce dispose que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

A défaut d'accord, cette valeur locative est déterminée d'après :

- les caractéristiques du local considéré ;

- la destination des lieux ;

- les obligations respectives des parties ;

- les facteurs locaux de commercialité ;

- les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

En outre, l’article L145-34 du code de commerce rajoute que, sauf modification notable des éléments mentionnés ci-dessus, le montant du loyer du bail à renouveler ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice du coût de la construction ou, s'ils sont applicables, de l'indice des loyers commerciaux ou de l'indice des loyers des activités tertiaires, publiés par l’INSEE.

Il résulte de ces articles un principe selon lequel le loyer du bail renouvelé ou révisé doit correspondre à la valeur locative des locaux, mais dans la limite d'un plafonnement résultant de la variation de l'indice national du coût de la construction ou, dans certains cas, de l'indice des loyers commerciaux ou de l'indice des loyers des activités tertiaires, publiés par l’INSEE.

On dit alors que le loyer du bail commercial est plafonné.

Il s’agit d’assurer la stabilité et la pérennité du fonds de commerce en protégeant le locataire contre les hausses excessives de loyer.

Ce principe du plafonnement du loyer du bail commercial renouvelé ne s’applique que :

- lorsque la durée du bail initial n’est pas supérieure à 9 ans ;

- lorsque le bail d’une durée initiale de 9 ans s'est poursuivi tacitement jusqu'à sa douzième année, sans dépasser les 12 ans.

Le principe du plafonnement est toutefois écarté dans certaines hypothèses, comme c’est le cas lorsque, par l'effet d'une tacite reconduction, la durée du bail excède 12 ans.

2-) Le déplafonnement du loyer du bail reconduit tacitement au-delà de 12 ans

Pour mémoire, l’article L145-9 du code de commerce dispose qu’à défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail commercial se poursuit par tacite reconduction.

Contrairement au renouvellement du bail qui fait naître un nouveau bail et de nouvelles conditions pour une nouvelle période de neuf années, la tacite reconduction du bail ne fait que prolonger l’ancien bail aux conditions existantes.

Mais lorsque, du fait de la tacite reconduction, la durée effective du bail vient à dépasser douze années, le loyer du bail renouvelé ne sera alors plus soumis à la règle du plafonnement.

Autrement dit, lorsque la durée du bail excède 12 ans par l'effet d’une tacite reconduction, le déplafonnement du loyer joue de plein droit au profit du bailleur.

La tacite reconduction du bail suppose soit l'absence de demande de renouvellement de la part du locataire, soit l'absence de signification d'un congés avec offre de renouvellement de la part du bailleur.

La Cour de cassation a récemment confirmé cette exception à la règle du plafonnement en jugeant que le propriétaire du local pouvait augmenter le prix du loyer du bail commercial à la valeur locative lorsque le bail renouvelé a duré plus de douze années, en l’absence de congés valable. (Cass. Civ. 3, 23 avril 2013, n°12-16579).

Concrètement, cela permet au bailleur de faire réévaluer le loyer du bail en renouvellement à sa valeur locative réelle au moment du renouvellement, dans le but d’obtenir une augmentation sensible du prix du loyer, de manière rétroactive à compter de la neuvième année.

A cette fin, le bailleur doit adresser au locataire une offre de renouvellement par voie d'huissier avec un nouveau montant correspondant à sa valeur locative réelle et actualisée.

Dans ce contexte, le bailleur peut donner congés avec offre de renouvellement à son locataire avec un nouveau prix du loyer puis, en cas de difficulté, faire nommer judiciairement un expert afin de voir déterminer la valeur locative des locaux donnés à bail.

La désignation d'un expert passe nécessairement par une assignation devant le juge des loyers commerciaux.

Conformément à l'article L. 145-57 du Code de commerce, pendant la durée de l'instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire doit continuer de payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire après fixation définitive du nouveau loyer.

En définitive, un bailleur patient peut tirer avantage d'une tacite reconduction, dans la mesure où, en laissant le bail atteindre une durée supérieure à 12 ans, il peut augmenter le loyer du bail renouvelé à la valeur locative.

De son côté, pour ne pas perdre le bénéfice du plafonnement du loyer, le locataire serait avisé de ne pas laisser le bail se proroger tacitement plus de 12 ans.

Je suis à votre disposition pour toute action ou information (en cliquant ici).

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Anthony Bem
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1 Publié par Guillaume78
04/07/2016 11:25

Bonjour Maître Bem

Dans le cadre d'un bail commercial 3 6 9 10,comment se passe le déplafonnement?
Quels sont les augmentations possibles ?
Sont elles négociables ?

Merci pour vos réponses
Cordialement

2 Publié par Maitre Anthony Bem
04/07/2016 23:04

Bonjour Guillaume78,

Dans le cadre d'un bail commercial 3 6 9, le déplafonnement suppose notamment une modification des facteurs locaux de commercialité, des travaux importants ou le dépassement du délai de 12 ans du bail.

Les augmentations possibles du loyer sont selon la pondération entre les prix de marché, prix en renouvèlement et prix judiciaire.

Le montant du loyer est toujours négociable quand les parties sont susceptibles de pouvoir s'entendre.

Cordialement

3 Publié par Visiteur
03/11/2016 20:55

Bonjour Maitre, je suis proprietaire d'un salon de coiffure (fond) , mon bailleur m'a fait envoyé par huissier un conges commercial avec offre de renouvellement (ou il deplafone le loyer) , si je ne donne pas un avis favorable a sa demande et que je souhaite prendre le conges me doit t'il les frais d'eviction? J'attends votre reponse impatiamment ! Je vous remercie !

4 Publié par Maitre Anthony Bem
04/11/2016 07:23

Bonjour Steph,

L'offre de renouvellement du bail ne peut pas comporter un loyer déplafonné, sauf s'il s'agit d'un local monovalent ou de dépassement de la date anniversaire des 12 ans du bail commercial.

Si vous partez, vous aurez pas droit à d'indemnisation car ce départ vous incombera compte tenu du renouvellement proposé par le bailleur.

Seul le juge des loyers commerciaux peut décider du déplafonnement du loyer et du prix en renouvellement du loyer le cas échéant après une expertise judiciaire qu'il aura ordonné.

Cordialement.

5 Publié par Visiteur
01/12/2016 14:21

Bonjour Maître,
Je suis locataire d'un local commercial (boulangerie) et d'un appartement inhabité puisque dans un état le rendant inhabitable dans le même corps de bâtiment.
J'ai repris cette Boulangerie en 2001 et repris le bail existant. Ce bail a été renouvelé en 2003. Un renouvellement par tacite reconduction a eu lieu en juillet 2012 et court jusqu'en 2022. En septembre 2016, les locaux ont été vendus à un nouveau propriétaire. Quand la vente a eu lieu, le Notaire du nouveau propriétaire m'a informé par écrit que le bail était maintenu aux mêmes conditions.
Or, ce jour, j'ai reçu la visite d'une personne prétendant se réclamer d'un cabinet d'huissier, et qui m'a présenté un document qui demande qu'à dater de juin 2017, fin de la période triennale, que le bail soit renouvelé, avec une augmentation de loyer de 300%. Elle m'a laissé ce document sans me demander d'accuser réception ni autre.
Je vous avoue ne pas savoir comment réagir à cette situation, d'autant que je suis en négociation de vente de mon fond.
D'avance merci de votre réponse.

6 Publié par Maitre Anthony Bem
02/12/2016 06:57

Bonjour Jean,

Je crains que le bail existant renouvellé par tacite reconduction ait dépassé le délai de 12 ans permettant au nouveau propriétaire de réclamer une augmentation de loyer, lors de l'offre de renouvellement.

En effet, au delà de la date anniversaire de 12 ans, le montant du loyer est déplafonné.

En cas de désaccord sur le montant du loyer en renouvellement, il appartient à l'un d'entre vous de saisir le juge des loyers commerciaux qui désignera un expert judiciaire pour fixer le montant de la valeur locative de votre local commercial.

Le délai d'action en justice à cet égard est de deux ans.

Je vous suggère d'attendre que le bailleur saisisse le juge le cas échéant ou de trouver un accord amiable.

Cordialement.

7 Publié par CHANTAL MARTINEZ
27/12/2016 11:53

Bonjour Maitre,
Je suis propriétaire d'un bail commercial en résidence étudiante que j'ai acheté alors qu'il avait déjà été renouvelé une fois; ce bail arrive aux termes des 9 ans, peut t'on considérer que du fait que cela fait 2 fois 9 ans le loyer peut être déplafonné?
Je vous remercie d'avance pour votre réponse.
Cordialement

8 Publié par Maitre Anthony Bem
27/12/2016 11:58

Bonjour CHANTAL MARTINEZ,

Le loyer d'un bail commercial renouvelé une fois peut en effet, au terme des 12 ans anniversaire, être déplafonné.

Cordialement.

9 Publié par Visiteur
29/12/2016 21:28

Bonjour maître,
Je suis désemparé à quelques jours des fêtes de fins d années...
Je suis propriétaire d'un fond de commerce salon de coiffure depuis juillet 2010. En juillet 2013 , première augmentation ...normal au bout de 3 ans.
Décembre 2016, aujourd'hui donc le propriétaire m'annonce une nouvelle augmentation. 945€12 au lieu de 787€60 par trimestre.
Cela me paraît énorme. De plus ,il me réclame un montant de rattrapage de 1119€79 partant d avril 2015. Je n'y comprend rien.....
Merci d'avance

10 Publié par Maitre Anthony Bem
29/12/2016 21:51

Bonjour Alex,

Afin de me permettre de prendre connaissance de votre situation personnelle en détail et de disposer de toutes les informations nécessaires pour vous répondre, je vous propose de me contacter en privé pour une consultation.

A cet égard, je vous invite à choisir l'une de mes différentes modalités de consultation en cliquant sur "services" en haut de cette page.

Cordialement.

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