Droit à l'augmentation du loyer du bail commercial par le bailleur au-delà de douze ans

Publié le 04/11/2013 Vu 62 164 fois 51
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Si en principe le prix du loyer ne peut pas être augmenté durant la durée du bail commercial, l’application de ce principe dit du plafonnement est cependant écartée lorsque le bail a été tacitement reconduit au-delà de douze années, de sorte que le bailleur peut alors faire réévaluer le montant du loyer du bail renouvelé à sa valeur locative réelle au moment du renouvellement.

Si en principe le prix du loyer ne peut pas être augmenté durant la durée du bail commercial, l’applicati

Droit à l'augmentation du loyer du bail commercial par le bailleur au-delà de douze ans

Le bail commercial est un contrat de location de locaux affectés à l’exercice d’une activité professionnelle commerciale ou artisanale.

Régi par plusieurs textes du code de commerce, le statut des baux commerciaux se veut protecteur pour le locataire.

Ainsi, afin de permettre aux exploitations commerciales ou artisanales de perdurer, la loi confère au locataire un droit au maintien dans les lieux dont le non respect par le bailleur peut entrainer le versement par ce dernier d’une indemnité d’éviction.

De même, d’autres dispositions du statut des baux commerciaux sont impératives et les parties ne peuvent y déroger, telles que celles relatives à la durée initiale du bail, aux formes du congé ou au plafonnement du loyer commercial.

A titre d'exemple, la durée initiale du contrat de bail commercial ne peut pas être inférieure à neuf années.

En outre, si le montant initial du loyer est libre, ce n'est pas le cas pour une révision du loyer d’un bail en cours ou lors de son renouvellement, dont l'augmentation éventuelle est strictement encadrée.

En effet, sauf rares exceptions, le bailleur ne peut pas augmenter le montant du loyer pour tenir compte de l'évolution du marché de l'immobilier ou tout simplement de la valeur locative du local donné à bail.

Ainsi, en vertu de la règle du plafonnement, la révision du loyer du bail commercial est plafonnée (1).

Cependant, cette règle n’est pas absolue, car le bailleur peut demander le déplafonnement du loyer dans certains cas, comme lorsque la durée effective du bail dépasse douze années (2).

1-) La règle du plafonnement du loyer du bail commercial

Pour mémoire, l’article L145-33 du code de commerce dispose que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

A défaut d'accord, cette valeur locative est déterminée d'après :

- les caractéristiques du local considéré ;

- la destination des lieux ;

- les obligations respectives des parties ;

- les facteurs locaux de commercialité ;

- les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

En outre, l’article L145-34 du code de commerce rajoute que, sauf modification notable des éléments mentionnés ci-dessus, le montant du loyer du bail à renouveler ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice du coût de la construction ou, s'ils sont applicables, de l'indice des loyers commerciaux ou de l'indice des loyers des activités tertiaires, publiés par l’INSEE.

Il résulte de ces articles un principe selon lequel le loyer du bail renouvelé ou révisé doit correspondre à la valeur locative des locaux, mais dans la limite d'un plafonnement résultant de la variation de l'indice national du coût de la construction ou, dans certains cas, de l'indice des loyers commerciaux ou de l'indice des loyers des activités tertiaires, publiés par l’INSEE.

On dit alors que le loyer du bail commercial est plafonné.

Il s’agit d’assurer la stabilité et la pérennité du fonds de commerce en protégeant le locataire contre les hausses excessives de loyer.

Ce principe du plafonnement du loyer du bail commercial renouvelé ne s’applique que :

- lorsque la durée du bail initial n’est pas supérieure à 9 ans ;

- lorsque le bail d’une durée initiale de 9 ans s'est poursuivi tacitement jusqu'à sa douzième année, sans dépasser les 12 ans.

Le principe du plafonnement est toutefois écarté dans certaines hypothèses, comme c’est le cas lorsque, par l'effet d'une tacite reconduction, la durée du bail excède 12 ans.

2-) Le déplafonnement du loyer du bail reconduit tacitement au-delà de 12 ans

Pour mémoire, l’article L145-9 du code de commerce dispose qu’à défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail commercial se poursuit par tacite reconduction.

Contrairement au renouvellement du bail qui fait naître un nouveau bail et de nouvelles conditions pour une nouvelle période de neuf années, la tacite reconduction du bail ne fait que prolonger l’ancien bail aux conditions existantes.

Mais lorsque, du fait de la tacite reconduction, la durée effective du bail vient à dépasser douze années, le loyer du bail renouvelé ne sera alors plus soumis à la règle du plafonnement.

Autrement dit, lorsque la durée du bail excède 12 ans par l'effet d’une tacite reconduction, le déplafonnement du loyer joue de plein droit au profit du bailleur.

La tacite reconduction du bail suppose soit l'absence de demande de renouvellement de la part du locataire, soit l'absence de signification d'un congés avec offre de renouvellement de la part du bailleur.

La Cour de cassation a récemment confirmé cette exception à la règle du plafonnement en jugeant que le propriétaire du local pouvait augmenter le prix du loyer du bail commercial à la valeur locative lorsque le bail renouvelé a duré plus de douze années, en l’absence de congés valable. (Cass. Civ. 3, 23 avril 2013, n°12-16579).

Concrètement, cela permet au bailleur de faire réévaluer le loyer du bail en renouvellement à sa valeur locative réelle au moment du renouvellement, dans le but d’obtenir une augmentation sensible du prix du loyer, de manière rétroactive à compter de la neuvième année.

A cette fin, le bailleur doit adresser au locataire une offre de renouvellement par voie d'huissier avec un nouveau montant correspondant à sa valeur locative réelle et actualisée.

Dans ce contexte, le bailleur peut donner congés avec offre de renouvellement à son locataire avec un nouveau prix du loyer puis, en cas de difficulté, faire nommer judiciairement un expert afin de voir déterminer la valeur locative des locaux donnés à bail.

La désignation d'un expert passe nécessairement par une assignation devant le juge des loyers commerciaux.

Conformément à l'article L. 145-57 du Code de commerce, pendant la durée de l'instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire doit continuer de payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire après fixation définitive du nouveau loyer.

En définitive, un bailleur patient peut tirer avantage d'une tacite reconduction, dans la mesure où, en laissant le bail atteindre une durée supérieure à 12 ans, il peut augmenter le loyer du bail renouvelé à la valeur locative.

De son côté, pour ne pas perdre le bénéfice du plafonnement du loyer, le locataire serait avisé de ne pas laisser le bail se proroger tacitement plus de 12 ans.

Je suis à votre disposition pour toute action ou information (en cliquant ici).

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Anthony Bem
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1 Publié par Visiteur
02/03/2017 01:30

Cher maitre
je suis bailleur commercial.Bail du 1° mars au 1°mars 3/6/9 Après 9 ans le bail est renouvelé par tacite reconduction. 6 mois avant la fin des 12 ans soit au 1° octobre mon locataire demande par huissier le renouvellement du bail au même clauses et conditions.
Sans réponse de ma part, je suis réputé accepter le renouvellement du bail ce dont je suis d'accord.
Cependant à quelle date dois je ré-indexer le nouveau
bail 1° octobre ou 1° mars ?
merci pour votre réponse

2 Publié par Maitre Anthony Bem
02/03/2017 08:33

Bonjour ROBERT,

Le bail renouvelé par tacite reconduction se renouvelle, selon les mêmes clauses et conditions, au terme convenu, soit le 1er mars dans votre cas.

Il n'y a pas en tant que tel de nouveau
bail en cas de renouvellement de bail et la date d'indexation du loyer est celle indiquée dans le bail renouvelé, qui peut coïncider avec celle du renouvellement dans votre cas, soit le 1er mars.

Il vous faut donc vérifier les termes de votre bail sur ce dernier point.

Cordialement.

3 Publié par Visiteur
26/05/2017 13:49

Bonjour Maitre,

Je vais reprendre un fond de commerce Tabac Presse Loto, mais le bail est de 9 ans et demi donc soumis à un déplafonnement.
Il a été signé l'année dernière par le propriétaire actuel du fond de commerce.
Suis-je obligé de reprendre son bail et quels sont les risques de ce type de bail pour moi?
Je pense que ce bail  ete signe car le bailleur savait qu'il y allait avoir une construction d'une ligne de tram.

Bíen Cordialement,
Sali.

4 Publié par Maitre Anthony Bem
26/05/2017 14:05

Bonjour Sali,

En principe, en cas d'acquisition d'un fonds de commerce, le bail en cours est cédé avec la clientèle, l'enseigne, le mobilier, le stock, etc ...

S'agissant du déplafonnement, afin de me permettre de prendre connaissance de votre situation personnelle en détail et de disposer de toutes les informations nécessaires pour vous répondre, je vous propose de me contacter en privé pour une consultation.

A cet égard, je vous invite à choisir l'une de mes différentes modalités de consultation en cliquant sur "consultations" en haut de cette page.

Cordialement.

5 Publié par Visiteur
27/07/2017 14:38

Bonjour Maître,
Nous sommes trois héritiers de notre maman décédée le 28 Janvier 2017, qui était bailleur du local commercial d'une société de marbrerie depuis le 30 Juin 2015, qui a racheté le fond de commerce de la précédente société dans la même activité
Ladite location avait été consentie du temps de la première société avec un bail pour une durée de 9 ans à compter du 1 Janvier 2009 pour se terminer le 31 Décembre 2017 maintenant avec cette nouvelle société
Ce local commercial nous héritiers souhaitons le vendre, mais cette société bénéficiant d'un tout petit loyer non indexé par méconnaissance de nos parents, n'est nullement intéressé par l'achat
Donc nous aimerions au moins faire réévaluer le prix du loyer actuel du bail en profitant de son renouvellement à sa juste valeur locative, dans le but d'obtenir une augmentation
Le locataire nous a adressé à nous trois par voix d'huissier, une demande de renouvellement de bail commercial datée du 10 juillet 2017
Quelles démarches en ce sens pouvons nous envisager
ou au moins procéder à l'obtention d'une petite augmentation selon l'indice actuel en vigueur
Bien cordialement

6 Publié par Maitre Anthony Bem
27/07/2017 15:18

Bonjour Dany,

Afin de me permettre de prendre connaissance de votre situation personnelle en détail et de disposer de toutes les informations nécessaires pour vous répondre, je vous propose de me contacter en privé pour une consultation.

A cet égard, je vous invite à choisir l'une de mes différentes modalités de consultation en cliquant sur "consultations" en haut de cette page.

Cordialement.

7 Publié par Visiteur
27/10/2017 06:19

Bonjour suite à des problèmes personnel j ai oublié de refaire mon bail commercial après 9ans j ai reçu une lettre recommandée avec l intention du bailleur de me doublé mon loyer (2000€ à 4000€) ce qui causerai ma perte quel recour puis-je avoir ?est il dans la l égalité ? Même au delà des 12 années ? Sachant que mon foncier n excède pas 2000€ Merci cordialement.

8 Publié par Visiteur
07/04/2018 15:44

Bonjour Maître,
Mon compagnon et moi même achetons une maison comportant un local commercial avec un bail en cours ( le locataire étant un huissier de justice peu commode)(précisons que nous habitons une petite île et que c'est le seul huissier de justice à pratiquer ici) . Son loyer est ridiculement bas en vu des autres locaux commerciaux avoisinant.
Cela fait 4 ans et demi qu'il occupe les locaux et il a un bail de 9 ans, peut on augmenter (réévaluer) le loyer tous les ans ou faut il attendre les 6 ans d'occupation ?
nous aimerions passer de 600€ à 700 ou 750€ est-ce possible ?
dans l'attente de votre réponse,
Merci,
Eric et Erika

9 Publié par Visiteur
14/05/2018 22:38

Bonjour maître,
Je suis intéressé par reprendre un restaurant. La bail actuel est un 3/6/9 qui se termine dans 1 an. J'ai déjà échangé avec le propriétaire du local qui souhaite augmenter le loyer de 30% non noegociable si on signe un nouveau bail. On serait au dessus du prix pratiqué dans le quartier de 20% environ. Que me conseillez-vous de faire dans le cas où je reprendrais ce fond de commerce? Accepter de signer un nouveau bail ou est-ce que je peux continuer avec le bail actuel et renouveller le bail pendant 9 ans en basant l'augmentation sur l'ICC de l'INSEE dès lors du renouvellement sachant qu'il ne voudra pas?
Merci maître

10 Publié par Maitre Anthony Bem
15/05/2018 03:27

Bonjour JC,

Le propriétaire du local commercial n’a pas le droit d’augmenter unilatéralement le montant du loyer, en vertu du principe du plafonnement du loyer commercial.

En cas de reprise du fond de commerce, vous continuez l'activité, avec le bail actuel, qui se renouvelle pendant 9 ans, aux mêmes charges et conditions.

La seule augmentation possible du montant du loyer est celle prévue au bail, basée sur l'ICC de l'INSEE dans votre cas.

Cordialement.

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