Action en usucapion : la reconnaissance de la propriété immobilière par la prescription

Publié le Modifié le 24/06/2015 Vu 161 586 fois 44
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Si l’usucapion est un moyen légal d’acquérir la propriété immobilière sous certaines conditions, elle nécessite une action en justice afin d’être reconnue en tant que telle et de produire tous ses effets juridiques.

Si l’usucapion est un moyen légal d’acquérir la propriété immobilière sous certaines conditions, elle

Action en usucapion : la reconnaissance de la propriété immobilière par la prescription

L’usucapion ou prescription acquisitive est un moyen permettant au possesseur d’un bien d’en acquérir la propriété.

En effet, l’article 2258 du code civil dispose que :

« La prescription acquisitive est un moyen d'acquérir un bien ou un droit par l'effet de la possession sans que celui qui l'allègue soit obligé d'en rapporter un titre ou qu'on puisse lui opposer l'exception déduite de la mauvaise foi ». 

En outre, l’article 712 du même code dispose que : « La propriété s'acquiert aussi par accession ou incorporation, et par prescription ».

Ainsi, l’usucapion est une des différentes manières dont on acquiert la propriété d’un bien mobilier ou immobilier.

En pratique, l’usucapion est souvent envisagée en matière immobilière. 

Toutefois, il convient de souligner que la prescription acquisitive immobilière est soumise à plusieurs conditions pour pouvoir être effective.

Avant tout, l’article 2261 du code civil dispose que : « pour pouvoir prescrire, il faut une possession ».

La possession est le fait d’exercer un pouvoir physique sur une chose et suppose l’existence de deux éléments constitutifs, à savoir :

- le corpus qui renvoie aux actes matériels accomplis sur la chose, tels que ceux que serait amené à accomplir un propriétaire ;

- l’animus qui renvoie au fait de posséder une chose en se comportant comme le véritable propriétaire de la chose.

Ainsi, l’animus exclut le locataire, qui ne peut posséder le bien immobilier qu’il loue à titre de propriétaire. 

Compte tenu de ces éléments constitutifs, l’article 2261 du code civil précité exige que la possession présente l’ensemble des caractères de la possession utile, ce qui exige que la possession soit :

- continue et non interrompue (absence de discontinuité)

- paisible (absence de violence)

- publique (absence de clandestinité)

- non équivoque, et à titre de propriétaire (absence de doute sur l’origine et la manière de posséder comme le véritable propriétaire).

Ce caractère non équivoque est une condition essentielle de la possession en ce qu’il renvoie à l’animus.

En pratique, il est d’usage de faire rédiger un acte par un notaire, dit « acte de notoriété acquisitive », permettant de constater que les caractères de la possession utile sont bien remplis, mais ce n’est pas obligatoire.

Par ailleurs, en matière d’usucapion immobilière, le Code civil exige que la possession dure 30 ans.

Toutefois, ce délai de 30 ans peut être réduit à 10 ans, soit à une prescription dite « abrégée », seulement si le possesseur bénéficie de deux conditions supplémentaires, tels que :

- sa bonne foi (croyance légitime qu’il était propriétaire) ;

- un juste titre (titre qui aurait pu transférer la propriété du bien s’il émanait du véritable propriétaire).

Outre ces conditions préalables, l’acquisition de propriété par prescription nécessite obligatoirement une action en usucapion, par la voie de l’avocat du possesseur, devant le président du tribunal de grande instance afin d’être reconnue en tant que telle et de produire tous ses effets.

En effet, la loi ne permet pas au possesseur réunissant les conditions de l’usucapion de devenir propriétaire de plein droit.

Concrètement, la prescription invoquée permettra d’obtenir un jugement constatant l’existence de l’usucapion.

Le cas échéant, le jugement devra être publié à la conservation des hypothèques, permettant notamment de disposer d’un acte authentique et éventuellement pouvoir vendre le bien en tant que propriétaire reconnu.

Au cas par cas, il appartiendra aux juges de constater ou non l’existence de la propriété acquise par usucapion.

A cet égard, le 3 octobre 2012, la Cour de cassation a jugé que : « ayant souverainement retenu qu'il résultait des attestations produites la preuve que les actes de possession dont se prévalait M. X avaient été accomplis pendant plus de trente ans avec la volonté de se comporter en seul et unique propriétaire, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision (Cass. Civ. III, 3 octobre 2012, n°11-16405).

De plus, concernant la preuve de l’usucapion, il ressort d’un arrêt de la Cour de cassation du 14 janvier 2015 que l’acte de notoriété acquisitive d’un immeuble ne suffit pas à prouver l’usucapion et nécessite la preuve de l’usucapion dans tous ses éléments, tels qu’exposés précédemment (Cass, Civ III, 14 janvier 2015, n°13-22256).

Par ailleurs, il convient de rappeler que l’usucapion peut bénéficier à l’indivisaire cohéritier d’un immeuble en succession.

En effet, l’article 816 du code civil dispose que :

« Le partage peut être demandé, même quand l'un des indivisaires a joui séparément de tout ou partie des biens indivis, s'il n'y a pas eu d'acte de partage ou une possession suffisante pour acquérir la prescription ».  

Autrement dit, le partage du bien indivis successoral n’est plus envisageable si l’un des indivisaires présente l’ensemble des caractéristiques de la « possession suffisante pour acquérir la prescription ».

Il est donc possible à l’indivisaire d’acquérir par usucapion l’intégralité du bien immobilier successoral.

En cela, l’usucapion d’un indivisaire est une exception au principe du partage de l’indivision.

A cet égard, il est de jurisprudence constante que l’indivisaire voulant acquérir la propriété du bien immobilier indivis doit prouver l’ensemble des éléments constitutifs de l’usucapion et notamment qu’il possède de manière exclusive et sans équivoque le bien indivis (Cass, Civ I, 10 décembre 1968 ; Cass. Civ. III, 5 mai 1982, n°80-10978).

De plus, l’arrêt de la Cour de cassation du 3 octobre 2012 précité est un exemple d’application du mécanisme de l’usucapion à l’indivisaire, déclarant que : «(…) les actes de possession dont se prévalait M. X avaient été accomplis pendant plus de trente ans avec la volonté de se comporter en seul et unique propriétaire (…)».

En matière d’indivision, seule la prescription acquisitive de trente ans est applicable puisque la prescription abrégée de 10 ans, nécessitant un juste titre, est exclue dans l’hypothèse d’une indivision successorale.

Enfin, cette reconnaissance de propriété aura un effet rétroactif depuis l’origine de la possession, ce qui signifie que tous les actes de l’ancien possesseur seront considérés comme ayant été accomplis par le véritable propriétaire depuis le début de la possession.

Je suis à votre disposition pour toute action ou information (en cliquant ici).

Anthony Bem
Avocat à la Cour
27 bd Malesherbes - 75008 Paris

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1 Publié par Maitre Anthony Bem
31/12/2016 00:22

Bonjour Marc,

Afin de me permettre de prendre connaissance de votre situation personnelle en détail et de disposer de toutes les informations nécessaires pour vous répondre, je vous propose de me contacter en privé pour une consultation.

A cet égard, je vous invite à choisir l'une de mes différentes modalités de consultation en cliquant sur "services" en haut de cette page.

Cordialement.

2 Publié par Visiteur
28/02/2017 15:53

Bonjour maitre
Je vis depuis 1971 dans une maison qui appartenait à mon père (décédé en oct.2006), que lui même tenait de son père.Elle est aujourd'hui en indivision, la succession n'étant pas réglée car l'épouse de mon père a gardé l'usufruit.Depuis cette date (1971) je prends en charge tout ce qui concerne cette maison, factures, taxes locales et foncières,assurances, améliorations diverses, entretient courant etc... Je désire savoir si je peux faire acte d'usucation, et comment proceder.
Merci

3 Publié par Visiteur
15/07/2017 23:34

Bonjour maitre,
J'ai achete une maison en copropriete de sol en 2011 qui a un jardin en face. Lors de la mise en vente de ma maison, on a du a demande le reglement de copropriete et les plans. Il se trouve que ce jardin d'apres les plans sont une partie commune. Pourtant dans mon acte de copropriete ce jardin figure. Le notaire dit q'il n'avais pas l' obligation de fournir le reglement en 2011 et que la loi Allur le demande ---mais il a rien a se reproch .
Moi j'ai voulu faire un modificatif de reglement de copropriété, mais les voisins refusent de signe l'acquisition de ce jardin. Pourtant le geomettre a fait le travail. Impasse. Aucun moyen de convaincre les 3 coproprietaires de vote a AG pour mon modificatif.
es que la usucapion de 10 ans peut etre demande dans mon cas. D'apres mes voisins il a eu 4 ventes avant moi comme ca , en etat, donc avec le jardin ferme. Ils disent que c'est depuis 2002. Comment savoir et comment avoir ces preuves, vu que nous on a achete que en 2011.
Es que il y a une solution???

4 Publié par Maitre Anthony Bem
16/07/2017 08:44

Bonjour irinuta,

La prescription acquisitive décennale peut trouver à s'appliquer dans votre cas.

Cependant, de ce fait il n'y a pas d'action à mener pour obtenir un titre de propriété.

Celui s'acquiert grâce à l'écoulement du temps passé et vous pourriez faire valoir l'usucapion en cas de recours en revendication qui serait intenté à votre encontre de la part de l'éventuel propriétaire de ce terrain.

Cordialement.

5 Publié par Visiteur
16/08/2017 09:00

Bonjour Maître

mon arrière grand pére est décédé depuis plus de trente ans, il a laissé sa maison a l'abandon, j'entretien le terrain et la maison maintenant depuis 1999, j'ai aucun document car il ont été certainement perdu ou volé, les voisins sont prés a signé pour justifier que j'occupe bien cette maison et le terrain depuis plus de 30 ans. Puije faire une prescription acquisitive.
Je vous en remercie d'avance pour vôtre réponse.

6 Publié par Maitre Anthony Bem
16/08/2017 11:17

Bonjour Jean Bernard,

Il n'y a pas lieu à revendiquer le bénéfice de la prescription acquisitive dans votre cas puisque personne ne semble revendiquer la propriété la maison de votre arrière grand père.

Cordialement

7 Publié par Visiteur
02/09/2017 18:28

Bonjour maître. J'ai trouver une maison abandonner dans ma commune depuis près de 25ans. En me renseignant j'ai su que c'était une maison saisi par la banque. Est ce que si je la retape et je l'occupe et pourrai bénéficier de l'usucapion si personne ne vient réclamer la récupération de la dite maison. Ou est ce que je risque de faire des travaux dedans et au final a ce que la banque la récupère quand même si elle s'en rend compte.

8 Publié par Visiteur
04/10/2017 17:03

Bonjour Maître,

Mon grand père occupait un terrain depuis plus de trente ans, à son décès mon père l'occupait et suite au décès de notre père nous l'occupons. Pouvons nous faire valoir la prescription acquisitive (abrégée ou trentenaire), chez le notaire ou au tribunal.

9 Publié par Maitre Anthony Bem
05/10/2017 21:52

Bonjour Tom,

Il n’y a pas d’action judiciaire à intenter afin de se prévaloir de la prescription acquisitive immobilière car il s’agit d’une situation de fait.

De même, les actes de notoriété établient par les notaires ne sont juridiquement d’aucune utilité puisqu’ils sont contestables.

Cordialement.

10 Publié par Visiteur
19/10/2017 16:16

Bonjour,

Je suis sur le point d'acheter un rez de chaussée avec Jardin en copropriété. Dans le RDP tous les lots avec Jardin apparaissent sauf celui ci qui apparaît comme un lot classique sans la mention " jardin".
Le syndic m'a confié qu'il s'agissait probablement de parties communes mais comme il est configuré de cette façon (face aux baies vitrées) il a du être utilisé en jardin depuis de début de la construction 1961. La propriétaire est décédé, il s'agit de son fils qui veut vendre et qui n'a jamais habité dedans. Peut on faire jouer l'usucapion ? Merci de me repondre, je dois signer la promesse trés bientot. Mélanie

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