Action en usucapion : la reconnaissance de la propriété immobilière par la prescription

Publié le Modifié le 24/06/2015 Vu 161 583 fois 44
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Si l’usucapion est un moyen légal d’acquérir la propriété immobilière sous certaines conditions, elle nécessite une action en justice afin d’être reconnue en tant que telle et de produire tous ses effets juridiques.

Si l’usucapion est un moyen légal d’acquérir la propriété immobilière sous certaines conditions, elle

Action en usucapion : la reconnaissance de la propriété immobilière par la prescription

L’usucapion ou prescription acquisitive est un moyen permettant au possesseur d’un bien d’en acquérir la propriété.

En effet, l’article 2258 du code civil dispose que :

« La prescription acquisitive est un moyen d'acquérir un bien ou un droit par l'effet de la possession sans que celui qui l'allègue soit obligé d'en rapporter un titre ou qu'on puisse lui opposer l'exception déduite de la mauvaise foi ». 

En outre, l’article 712 du même code dispose que : « La propriété s'acquiert aussi par accession ou incorporation, et par prescription ».

Ainsi, l’usucapion est une des différentes manières dont on acquiert la propriété d’un bien mobilier ou immobilier.

En pratique, l’usucapion est souvent envisagée en matière immobilière. 

Toutefois, il convient de souligner que la prescription acquisitive immobilière est soumise à plusieurs conditions pour pouvoir être effective.

Avant tout, l’article 2261 du code civil dispose que : « pour pouvoir prescrire, il faut une possession ».

La possession est le fait d’exercer un pouvoir physique sur une chose et suppose l’existence de deux éléments constitutifs, à savoir :

- le corpus qui renvoie aux actes matériels accomplis sur la chose, tels que ceux que serait amené à accomplir un propriétaire ;

- l’animus qui renvoie au fait de posséder une chose en se comportant comme le véritable propriétaire de la chose.

Ainsi, l’animus exclut le locataire, qui ne peut posséder le bien immobilier qu’il loue à titre de propriétaire. 

Compte tenu de ces éléments constitutifs, l’article 2261 du code civil précité exige que la possession présente l’ensemble des caractères de la possession utile, ce qui exige que la possession soit :

- continue et non interrompue (absence de discontinuité)

- paisible (absence de violence)

- publique (absence de clandestinité)

- non équivoque, et à titre de propriétaire (absence de doute sur l’origine et la manière de posséder comme le véritable propriétaire).

Ce caractère non équivoque est une condition essentielle de la possession en ce qu’il renvoie à l’animus.

En pratique, il est d’usage de faire rédiger un acte par un notaire, dit « acte de notoriété acquisitive », permettant de constater que les caractères de la possession utile sont bien remplis, mais ce n’est pas obligatoire.

Par ailleurs, en matière d’usucapion immobilière, le Code civil exige que la possession dure 30 ans.

Toutefois, ce délai de 30 ans peut être réduit à 10 ans, soit à une prescription dite « abrégée », seulement si le possesseur bénéficie de deux conditions supplémentaires, tels que :

- sa bonne foi (croyance légitime qu’il était propriétaire) ;

- un juste titre (titre qui aurait pu transférer la propriété du bien s’il émanait du véritable propriétaire).

Outre ces conditions préalables, l’acquisition de propriété par prescription nécessite obligatoirement une action en usucapion, par la voie de l’avocat du possesseur, devant le président du tribunal de grande instance afin d’être reconnue en tant que telle et de produire tous ses effets.

En effet, la loi ne permet pas au possesseur réunissant les conditions de l’usucapion de devenir propriétaire de plein droit.

Concrètement, la prescription invoquée permettra d’obtenir un jugement constatant l’existence de l’usucapion.

Le cas échéant, le jugement devra être publié à la conservation des hypothèques, permettant notamment de disposer d’un acte authentique et éventuellement pouvoir vendre le bien en tant que propriétaire reconnu.

Au cas par cas, il appartiendra aux juges de constater ou non l’existence de la propriété acquise par usucapion.

A cet égard, le 3 octobre 2012, la Cour de cassation a jugé que : « ayant souverainement retenu qu'il résultait des attestations produites la preuve que les actes de possession dont se prévalait M. X avaient été accomplis pendant plus de trente ans avec la volonté de se comporter en seul et unique propriétaire, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision (Cass. Civ. III, 3 octobre 2012, n°11-16405).

De plus, concernant la preuve de l’usucapion, il ressort d’un arrêt de la Cour de cassation du 14 janvier 2015 que l’acte de notoriété acquisitive d’un immeuble ne suffit pas à prouver l’usucapion et nécessite la preuve de l’usucapion dans tous ses éléments, tels qu’exposés précédemment (Cass, Civ III, 14 janvier 2015, n°13-22256).

Par ailleurs, il convient de rappeler que l’usucapion peut bénéficier à l’indivisaire cohéritier d’un immeuble en succession.

En effet, l’article 816 du code civil dispose que :

« Le partage peut être demandé, même quand l'un des indivisaires a joui séparément de tout ou partie des biens indivis, s'il n'y a pas eu d'acte de partage ou une possession suffisante pour acquérir la prescription ».  

Autrement dit, le partage du bien indivis successoral n’est plus envisageable si l’un des indivisaires présente l’ensemble des caractéristiques de la « possession suffisante pour acquérir la prescription ».

Il est donc possible à l’indivisaire d’acquérir par usucapion l’intégralité du bien immobilier successoral.

En cela, l’usucapion d’un indivisaire est une exception au principe du partage de l’indivision.

A cet égard, il est de jurisprudence constante que l’indivisaire voulant acquérir la propriété du bien immobilier indivis doit prouver l’ensemble des éléments constitutifs de l’usucapion et notamment qu’il possède de manière exclusive et sans équivoque le bien indivis (Cass, Civ I, 10 décembre 1968 ; Cass. Civ. III, 5 mai 1982, n°80-10978).

De plus, l’arrêt de la Cour de cassation du 3 octobre 2012 précité est un exemple d’application du mécanisme de l’usucapion à l’indivisaire, déclarant que : «(…) les actes de possession dont se prévalait M. X avaient été accomplis pendant plus de trente ans avec la volonté de se comporter en seul et unique propriétaire (…)».

En matière d’indivision, seule la prescription acquisitive de trente ans est applicable puisque la prescription abrégée de 10 ans, nécessitant un juste titre, est exclue dans l’hypothèse d’une indivision successorale.

Enfin, cette reconnaissance de propriété aura un effet rétroactif depuis l’origine de la possession, ce qui signifie que tous les actes de l’ancien possesseur seront considérés comme ayant été accomplis par le véritable propriétaire depuis le début de la possession.

Je suis à votre disposition pour toute action ou information (en cliquant ici).

Anthony Bem
Avocat à la Cour
27 bd Malesherbes - 75008 Paris

01 40 26 25 01
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1 Publié par Visiteur
09/02/2018 19:38

Bonjour,
Si le titre de propriété s'acquiert grâce à l'écoulement du temps, comment faire valoir cette acquisition?

2 Publié par Visiteur
13/02/2018 19:13

Bonjour,

J'ai fait l'acquisition d'un appartement au dernier étage. Au dessus se trouvent des combles (h inf 1m80) dont le seul accès est dans mon appartement. L'ancien propriétaire a entreposé ses affaires pendant 30 ans. Est il possible de faire jouer le droit d'usucapion afin de faire des travaux dans ces combles ?
Merci

3 Publié par Visiteur
24/02/2018 22:49

bonjour
on a acheté une maison et on a signé le droit de servitude du puit qui est dans notre jardin .on a donné le droit de pompage au voisin . peut on changer ce droit car le voisin a changer de visage depuis kil a obtenu ce qu'il voulait

4 Publié par Visiteur
01/03/2018 19:45

Bonjour,
Dans un immeuble en copropriété, le propriétaire d'un lot au dernier étage de l'immeuble a construit une extension sur une partie de la terrasse. Il a fait cela il y a 20 ans sans que cela provoque de réaction dans la copropriété.
Si j'achète aujourd'hui ce lot est-ce que je deviens propriétaire de l'extension au bout de 10 ans ou faudra-t-il que j'attende 30 ans?
Autrement dit, est-ce que le changement de propriétaire remet le compteur de la prescription à 0 ou pas?

5 Publié par Visiteur
18/03/2018 18:14

Mon oncle à acheté un terrain il y a 54 ans sur lequel il a construit une maison. J ai racheté la propriété il y a 42 ans. Suite à la prochaine vente d un terrain confinant au nôtre un bornage à été fait et on me dit que l entrée de la propriété ainsi que qq mètres ne nous appartiennent pas alors que des pureté et plantation avaient été faîtes par mon oncle et que les propriétaires de cette parcelle mitoyenne habitaient à qq mètres de mon oncle et ils n ont jamais rien dit pendant tt ces années.
C est nous qui avons tjr entrenus l entrée de la propriété.
Je vous remercie de me dire votre sentiment.

6 Publié par Visiteur
01/04/2018 23:44

Bonjour, ma mère vivait depuis son enfance sur un terrain qui ne les appartient pas et nous ses enfants y vivent maintenant.Nous avons fait une demande d u surcapion au après du tribunal qui nous a débouter 2 fois. Aujourd'hui le terrain est présumée domaniale. Que me conseillez vous se faire.

7 Publié par Visiteur
13/04/2018 12:24

la propriété a été bornée en 1973 par un géomètre et a bornée celle-ci avec demande de l'ancien propriétaire Car il n'y avait rien de fait par la mairie. Celle-ci me demande de bien vouloir ouvrir la barrière que soit disant avoir installer. car devant chez nous nous sommes sur un chemin rural Que faire ?

8 Publié par Visiteur
02/05/2018 06:48

Bonjour
J'ai 27 ans j'habite depuis 1992 avec ma maman et ma sœur 22ans dans la maison de mon père décédée en 2008. L'acte de propriété est au nom de ma grand mère décédée en 2002. Mon père avait reconstruit entièrement la maison. Sachant qu'il à 6 frères et sœurs puis-je faire une demande d'usucapion ?

9 Publié par mosu
28/06/2018 23:02

Bonsoir,
Mon voisin et moi avons fait l'acquisition de nos biens fin 2000
Dans mon terrain se trouve une parcelle de 25 m2 qui figure dans son acte de propriété, mais par ailleurs il empiète sur environ 20 m2 de mon terrain.
Cette parcelle trouve son origine dans un projet urbain de la commune dans les années 30.
Mes recherches m'ont permis de trouver une erreur entre les actes d'acquisition et de cession de l'époque.
A savoir la commune devait acheter un terrain à un Mr X pour le revendre ou l'échanger à des propriétaires.
Il se trouve que dans l'acte d'acquisition n'est pas porté la parcelle dans laquelle se retrouve ces 25m2
De ce fait la commune à vendu aux propriétaires antérieurs à mon voisin un terrain qu'il ne détenait pas.
Que puis-je faire pour récupérer mes 20 m2 et conserver cette parcelle de 25m2
Isabelle M

10 Publié par Visiteur
07/12/2018 18:16

Bonjour maitre dans le cas d'espèce est ce que chez moi au Benin l'usucapion peut être utilisé.je vous raconte mon papa a acheté une parcelle il y'a 44ans et quelqu'un nous assigne en justice pour dire que celle ci appartient à son grand père est ce que l'usucapion peut être utilisée dans ce cas? Nous vivons encore dans la maison.et nous sommes à l'étape de la cassation pour le procès

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