Crédit immobilier: la sanction d'un TEG erroné et le délai d’action de l’emprunteur contre la banque

Publié le 02/02/2015 Vu 38 517 fois 95
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Quelle est la sanction applicable au TEG figurant dans un contrat de prêt immobilier ?

Quelle est la sanction applicable au TEG figurant dans un contrat de prêt immobilier ?

Crédit immobilier: la sanction d'un TEG erroné et le délai d’action de l’emprunteur contre la banque

Parce qu’il n’est pas sans risque pour l’emprunteur, le crédit immobilier fait l’objet de dispositions spéciales prévues aux articles L. 313-1 et suivants du code de la consommation.

Ainsi, parmi les obligations mises à sa charge, le banquier prêteur est tenu d’indiquer à l’emprunteur dans le contrat de prêt, le taux effectif global du crédit octroyé (TEG).

Concrètement, le TEG est le taux d'intérêt réel destinée à représenter le coût complet d'un crédit immobilier.

L'indication du TEG est obligatoire lors d'une proposition de crédit immobilier.

Le TEG permet surtout de connaître le coût total du crédit et de comparer les offres aux caractéristiques différentes.

A ce titre, il constitue un élément essentiel du contrat de prêt bancaire et est soumis à des modalités légales de calcul strictes.

En effet, le TEG doit comprendre diverses éléments afin de représenter le coût réel du prêt bancaire octroyé, à savoir de manière cumulative :

- les intérêts ;

- les frais de dossiers ;  

- les commissions diverses (intermédiaire bancaire) ;

- les coûts de garanties particulières ;

- les frais et cotisations d'assurance (assurance emprunteur) ;

- les frais d'acte (acte notarié) ;

- les impôts et taxes supportés par l'emprunteur ;

- les souscriptions de parts sociales, dans les banques coopératives ;

- les rémunérations de toute nature, directs ou indirects, y compris ceux qui sont payés ou dus à des intermédiaires intervenus de quelque manière que ce soit dans l'octroi du prêt.

Il en résulte que, si la banque n’a pas intégré l’ensemble de ces éléments pour déterminer le TEG, alors le TEG est erroné.

Lorsque le TEG indiqué dans le contrat de prêt bancaire est erroné, l’emprunteur peut agir contre le banquier prêteur afin d'obtenir :

- la substitution du taux d'intérêt légal au taux conventionnel prévu (par exemple le d'intérêt légal en France en 2015 : 0,93% ; 2014 : 0,04% ; 2013 : 0,04% ; 2012 : 0,71% ; 2011 : 0,71% ; 2010 : 0,65 % ...) ;

- la restitution par la banque à l'emprunteur des sommes trop versées en remboursement du prêt en principal et intérêts à l'exclusion de tous les frais et accessoires liés au prêt (Cass. Civ 1ère, 13 mars 2007,

Autrement dit, la sanction d'un TEG erroné est la nullité rétroactive du TEG.

Ainsi, le 15 octobre 2014, la Cour de cassation a jugé que la sanction d'un TEG erroné entraîne la substitution du taux légal au taux conventionnel :

- dans chacun de ces actes ;

- à compter de leur souscription ;

- selon le taux légal en vigueur à leurs dates respectives. (Cass. Civ. 1ère 15 octobre 2014, n°13-16555).

De plus, le 26 novembre 2014, la Cour de cassation a précisé que le TEG erroné ne peut être sanctionné que si l’erreur de montant correspond à une différence d’au moins une décimale (Cass. Civ.1ere, 26 novembre 2014, n°13-23033).

En l’espèce, la Haute Cour a relevé le moyen de défense du banquier prêteur aux termes duquel « l’estimation erronée des frais d’acte n’avait engendré qu’une erreur de « 0,0017 », de sorte que l’écart entre le taux effectif global mentionné dans le contrat de crédit et le taux réel était inférieur à la décimale prescrite par l’article R. 313-1 du code de la consommation ».  

Par ailleurs, il est important de connaître les règles particulières relatives au point de départ du décompte du délai de prescription de 5 ans concernant l’action en nullité du TEG erroné.

En effet, la jurisprudence opère une distinction entre l’emprunteur professionnel et celui qui est profane pour déterminer le point de départ du délai de prescription quinquennale.

Lorsque l’emprunteur a conclu un crédit immobilier pour les besoins de son activité professionnelle, le délai d’action de cinq ans court à compter du jour où le client a connu ou aurait dû connaître le vice affectant le TEG, soit pour un prêt, à la date de la conclusion du contrat (Cass. Com., 10 juin 2008, n° 06-19.452).

Quant à l’emprunteur profane ou non-professionnel, le délai d’action de 5 ans court à compter du jour où l'emprunteur a connu ou aurait dû connaître cette erreur (Cass. Civ. 1ère, 11 juin 2009, n° 08-11.755).

Ainsi, la qualité professionnelle ou non de l’emprunteur est un critère déterminant du point de départ du délai de prescription quinquennale et donc de l'action en nullité du TEG appliqué.

A titre d’exemple, le 16 octobre 2013, la Cour de cassation a jugé que l’action de l’emprunteur était recevable en déclarant que « n'étant pas contesté que l'emprunteur n'avait pas la qualité de professionnel, (…) que les indications figurant dans l'acte de prêt ne pouvaient permettre à Mme X. de s'interroger sur les frais de nature à être intégrés dans le coût du crédit, et (…) que celle-ci n'avait eu connaissance de l'erreur affectant le calcul du taux effectif global que peu avant d'engager son action en annulation de la stipulation d'intérêts litigieuse »(Cass, Civ. 1ère, 16 octobre 2013, n° 12-18190). 

Je suis à votre disposition pour toute action ou information (en cliquant ici).

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Anthony Bem
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1 Publié par Visiteur
31/05/2015 19:36

Cher Maître,
il manque trois précisions majeures à votre article.
Tout d'abord, c'est le juge et lui seul qui décide de la hauteur de la sanction s'il y a motif à sanctionner : la substitution au taux légal n'est jamais automatique, ni acquise avec certitude.
Ensuite, les frais évoqués sont ceux réellement supportés par l'emprunteur. Par exemple, une commission de courtage payée par la banque et non par l'emprunteur n'entre pas en ligne de compte dans le calcul du TEG.
Enfin, seuls les frais de garantie hypothécaire (frais de prêt, ceux connus à la signature de l'acte, pas ceux définitifs quelque 8 à 12 mois après) sont à retenir dans le calcul, pas les frais de vente.


Ces trois erreurs donnent souvent à penser à certains emprunteurs qu'ils vont toucher le jackpot, alors qu'ils risquent aujourd'hui de devoir faire face à un article 700.

2 Publié par Maitre Anthony Bem
31/05/2015 21:16

Bonjour unknow;

Merci de ces précisions.

Toutefois, contrairement à ce que vous indiquer les emprunteurs n'ont pas à devoir faire face à quelque condamnation, au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en remboursement des frais d'avocat de la banque.

En effet, en cas d'erreur du TEG, les juges condamnent plutôt les banques au remboursement des frais d'avocat pris en charge par l'emprunteur pour engager la procédure judiciaire.

Cordialement.

3 Publié par Visiteur
31/05/2015 22:23

Re,

nous sommes bien d'accord si la banque a fauté, mais si le requérant n'apporte pas la preuve incontestable de l'erreur de la banque, les magistrats n'hésitent plus à sanctionner la démarche motivée uniquement par le gain espéré de ce nouveau "loto", largement entretenu par des officines ou des pseudo-experts indépendants dont le niveau d'expertise est d'une rare médiocrité la plupart du temps.
Bien à vous.

4 Publié par Visiteur
31/05/2015 22:35

et je dois ajouter que les modalités de calcul du taux légal ont été modifiées l'an dernier.
Il est égal à 0,93 % depuis le premier janvier de cette année et sera modifié, comme prévu par les textes, au premier juillet prochain.

Dernier point : en cas de condamnation au taux légal, il faut que votre client sache que la banque devra lui rembourser le trop perçu (écart entre intérêts conventionnels et intérêts légaux) sur la base du taux d'intérêt légal arrêté pour chaque année (et depuis 2015, chaque semestre) et non pas le taux de l'année du jugement ou de l'octroi du crédit. Il est donc difficile de faire des prévisions de gains, sauf pour ce qui concerne des crédits totalement remboursés.
J'espère avoir été clair :-)

5 Publié par tt0574
10/09/2015 09:14

Bonjour Maître,
Je souhaiterais savoir s'il existe un délai légal maximum des banques à rembourser le trop perçu en cas de rachat de crédit immobilier. Cela fait déjà plus '1 mois que j'attends le remboursement du trop perçu, et je m'attends encore à 1 mois de plus...
Ont ils une obligation de rembourser dans un délai imparti? (C'est quand même mon argent qu'ils font fructifier à leur profit!)
Merci d'avance pour votre retour,
Bien cdlt,

6 Publié par Maitre Anthony Bem
10/09/2015 09:19

Bonjourtt0574,

Il ne me semble pas qu'il 'existe de délai légal obligeant les banques à solder le solde créditeur du remboursement d'un emprunt.

Une mise en demeure d'avocat s'avérerait suffisant en cas de résistance abusive de la banque à vous régler le solde, sur le fondement de la bonne foi contractuelle de l'article 1134 alinéa 3 du code civil.

Cordialement.

7 Publié par Visiteur
11/10/2015 21:43

Bonjour Maitre,
l'un des commentaires ci-dessus indique que le Taux d'intérêt légal fixé par le juge ne serait pas celui à la date de la souscription du prêt mais un Taux légal réévalué chaque année, y compris pour l'avenir. Comme vous n'avez pas fait d'observation suite à ce commentaire du 31 mai 2015, que doit-on en penser ?

8 Publié par Maitre Anthony Bem
11/10/2015 22:19

Bonjour josybea,

Le taux légal définitif à appliquer en cas de TEG erroné est celui de l'année où le crédit a été accordé.

Cordialement.

9 Publié par Visiteur
30/10/2015 18:07

Bonjour Maitre,

J'ai contracté un emprunt en chf car je travaille en suisse pour l'acquisition d'un bien en EUR. Lors de la liberation des des fonds en EUR, des frais et commissions de cambiste ont été calculé lors de la conversions du pret chf en eur. ces frais auraient ils faire partie du calcul du TEG, sachant qu'ils résultent d'un tarif. La banque n'a jamais voulu me donner le tarif applicable. Cordialement

10 Publié par Visiteur
01/12/2015 14:19

Bonjour Maître
J'ai actuellement 4 prêts immobiliers dans la même banque qui semblent avoir des erreurs de TEG, études par l'association SOS-AIDE.ORG.Ces organisations sont elles fiables ( vous allez me répondre que non, rien ne vaut un avocat ) et faut il se jeter dans l'arène face à la banque ?
Merci d'avance
Sébastien KNOCKAERT

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