Crédit immobilier: la sanction d'un TEG erroné et le délai d’action de l’emprunteur contre la banque

Publié le 02/02/2015 Vu 40 754 fois 95
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Quelle est la sanction applicable au TEG figurant dans un contrat de prêt immobilier ?

Quelle est la sanction applicable au TEG figurant dans un contrat de prêt immobilier ?

Crédit immobilier: la sanction d'un TEG erroné et le délai d’action de l’emprunteur contre la banque

Parce qu’il n’est pas sans risque pour l’emprunteur, le crédit immobilier fait l’objet de dispositions spéciales prévues aux articles L. 313-1 et suivants du code de la consommation.

Ainsi, parmi les obligations mises à sa charge, le banquier prêteur est tenu d’indiquer à l’emprunteur dans le contrat de prêt, le taux effectif global du crédit octroyé (TEG).

Concrètement, le TEG est le taux d'intérêt réel destinée à représenter le coût complet d'un crédit immobilier.

L'indication du TEG est obligatoire lors d'une proposition de crédit immobilier.

Le TEG permet surtout de connaître le coût total du crédit et de comparer les offres aux caractéristiques différentes.

A ce titre, il constitue un élément essentiel du contrat de prêt bancaire et est soumis à des modalités légales de calcul strictes.

En effet, le TEG doit comprendre diverses éléments afin de représenter le coût réel du prêt bancaire octroyé, à savoir de manière cumulative :

- les intérêts ;

- les frais de dossiers ;  

- les commissions diverses (intermédiaire bancaire) ;

- les coûts de garanties particulières ;

- les frais et cotisations d'assurance (assurance emprunteur) ;

- les frais d'acte (acte notarié) ;

- les impôts et taxes supportés par l'emprunteur ;

- les souscriptions de parts sociales, dans les banques coopératives ;

- les rémunérations de toute nature, directs ou indirects, y compris ceux qui sont payés ou dus à des intermédiaires intervenus de quelque manière que ce soit dans l'octroi du prêt.

Il en résulte que, si la banque n’a pas intégré l’ensemble de ces éléments pour déterminer le TEG, alors le TEG est erroné.

Lorsque le TEG indiqué dans le contrat de prêt bancaire est erroné, l’emprunteur peut agir contre le banquier prêteur afin d'obtenir :

- la substitution du taux d'intérêt légal au taux conventionnel prévu (par exemple le d'intérêt légal en France en 2015 : 0,93% ; 2014 : 0,04% ; 2013 : 0,04% ; 2012 : 0,71% ; 2011 : 0,71% ; 2010 : 0,65 % ...) ;

- la restitution par la banque à l'emprunteur des sommes trop versées en remboursement du prêt en principal et intérêts à l'exclusion de tous les frais et accessoires liés au prêt (Cass. Civ 1ère, 13 mars 2007,

Autrement dit, la sanction d'un TEG erroné est la nullité rétroactive du TEG.

Ainsi, le 15 octobre 2014, la Cour de cassation a jugé que la sanction d'un TEG erroné entraîne la substitution du taux légal au taux conventionnel :

- dans chacun de ces actes ;

- à compter de leur souscription ;

- selon le taux légal en vigueur à leurs dates respectives. (Cass. Civ. 1ère 15 octobre 2014, n°13-16555).

De plus, le 26 novembre 2014, la Cour de cassation a précisé que le TEG erroné ne peut être sanctionné que si l’erreur de montant correspond à une différence d’au moins une décimale (Cass. Civ.1ere, 26 novembre 2014, n°13-23033).

En l’espèce, la Haute Cour a relevé le moyen de défense du banquier prêteur aux termes duquel « l’estimation erronée des frais d’acte n’avait engendré qu’une erreur de « 0,0017 », de sorte que l’écart entre le taux effectif global mentionné dans le contrat de crédit et le taux réel était inférieur à la décimale prescrite par l’article R. 313-1 du code de la consommation ».  

Par ailleurs, il est important de connaître les règles particulières relatives au point de départ du décompte du délai de prescription de 5 ans concernant l’action en nullité du TEG erroné.

En effet, la jurisprudence opère une distinction entre l’emprunteur professionnel et celui qui est profane pour déterminer le point de départ du délai de prescription quinquennale.

Lorsque l’emprunteur a conclu un crédit immobilier pour les besoins de son activité professionnelle, le délai d’action de cinq ans court à compter du jour où le client a connu ou aurait dû connaître le vice affectant le TEG, soit pour un prêt, à la date de la conclusion du contrat (Cass. Com., 10 juin 2008, n° 06-19.452).

Quant à l’emprunteur profane ou non-professionnel, le délai d’action de 5 ans court à compter du jour où l'emprunteur a connu ou aurait dû connaître cette erreur (Cass. Civ. 1ère, 11 juin 2009, n° 08-11.755).

Ainsi, la qualité professionnelle ou non de l’emprunteur est un critère déterminant du point de départ du délai de prescription quinquennale et donc de l'action en nullité du TEG appliqué.

A titre d’exemple, le 16 octobre 2013, la Cour de cassation a jugé que l’action de l’emprunteur était recevable en déclarant que « n'étant pas contesté que l'emprunteur n'avait pas la qualité de professionnel, (…) que les indications figurant dans l'acte de prêt ne pouvaient permettre à Mme X. de s'interroger sur les frais de nature à être intégrés dans le coût du crédit, et (…) que celle-ci n'avait eu connaissance de l'erreur affectant le calcul du taux effectif global que peu avant d'engager son action en annulation de la stipulation d'intérêts litigieuse »(Cass, Civ. 1ère, 16 octobre 2013, n° 12-18190). 

Je suis à votre disposition pour toute action ou information (en cliquant ici).

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Anthony Bem
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1 Publié par Visiteur
04/09/2017 19:46

Bonjour Maitre,
Peux-on faire un recours sur le credit initial, apres avoir conclut une renegociation de credit dans la même banque (et donc remboursé le credit vicié et signé un nouveau credit "propre")?
Merci par avance pour vos réponses.

2 Publié par Maitre Anthony Bem
04/09/2017 21:33

Bonjour chrisdenice,

On peut en effet faire un recours contre les intérêts du crédit initial, même après avoir conclu une renégociation de crédit dans la même banque, si le délai de prescription de cinq ans à compter de la date de la découverte de l'erreur du TEG du contrat principal n'est pas dépassée.

Cordialement.

3 Publié par Maitre Anthony Bem
05/09/2017 21:29

Bonjour Linda,

Je ne connais absolument pas cette société.

Cordialement.

4 Publié par Visiteur
14/10/2017 19:37

Bonsoir Maitre,

J'ai lu attentivement l'ensemble des réponses et je m'y perds sur le délai de prescription. Mon cas est le suivant:
J'ai souscrit un pret immobilier en 2001 comprenant en réalité 2 prets (le principal, et celui à taux zéro). En 2012 j'ai fait un rachat de crédit en empruntant chez une autre banque, et j'ai soldé mon pret principal auprès de la première banque (j'espère que vous me suivez tjrs). Je suis toujours en train de rembourser mon pret à taux zéro (jusqu'en 2021). Ma question est la suivante: Est-ce que le délai de prescription est dépassé dans mon cas ? ou puis-je tjrs prétendre à un recours en cas de TEG érroné ?
Merci Maitre pour votre précieuse réponse.

Cordialement

Cyril

5 Publié par Maitre Anthony Bem
14/10/2017 22:51

Bonjour cyril,

A défaut d’incident dans le remboursement des échéances du prêt à taux zéro, le délai de prescription de l’action en justice aux fins de recouvrement n’a pas encore commencé à courrir.

Par ailleurs, le recours en cas de TEG érroné est enfermé dans un délai de 5 ans à compter de la date de la découverte de l’erreur, c’est à dire, concrètement, la date du rapport d’expertise.

Cordialement.

6 Publié par Visiteur
19/10/2017 14:28

Bonjour Maître,
Pour un emprunt de 10 ans contracté en 2005 et fini de rembourser en 2015, sur quelles années porte une éventuelle contestation?
Toutes les années? Les années de 2012 (il y a 5 ans) à 2015 (fin du prêt)?
Merci pour votre éclairage.

7 Publié par Visiteur
21/11/2017 12:06

Bonjour Maître Bem,

Je suis en procédure pour un TEG faux contre GE ( qui a sa propre notion de la loi).La procédure est en Cour d'Appel, car le magistrat du TGI, n'a rien compris aux calculs de l'analyste financier !! L'expert est Monsieur Dudognon, j'ai confiance en lui, mais notre avocat me suggère , suite à une discussion avec un Conseiller en charge des écritures à la Cour d'Appel de Versailles, d'envisager une expertise plus"sérieuse",la réputation de M.Dudognon n'était pas celle d'un mathématicien....Je suis totalement perdue, car il suggère de former une demande d'expertise judiciaire.Nous avions confiance en ce cabinet d'avocat et le lendemain du passage à la Cour ( rabat de clôture , renvoi au mois de mars 2018 pour clôture, plaidoirie au 16 mai 2018), l'avocat me suggère même de déterminer si il y a intérêt à maintenir l'instance .....Quel conseil, que faire ? Merci et cordialement

8 Publié par Maitre Anthony Bem
21/11/2017 23:24

Bonjour Henjie,

Afin de me permettre de prendre connaissance de votre situation personnelle en détail et de disposer de toutes les informations nécessaires pour vous répondre en toute connaissance de cause, je vous propose de me contacter en privé pour une consultation.

A cet égard, je vous invite à choisir l’une de mes différentes modalités de consultation en cliquant sur « consultations » en haut de cette page.

Cordialement.

9 Publié par Visiteur
23/11/2017 13:40

Bonjour maître. J'ai contacté un prêt immobilier en de fiscalisation en 2008.je viens d'être contacté par une société que je ne connais pas et qui me parle de teg erroné et propose de faire l'étude d'expertise motivant 3000€ pour régler les experts et avocats qui vont faire l'étude et les démarches. Quant à cette société elle prend 15% du montant total, c'est-à-dire sur les sommes déjà réglées depuis 2008 calculée dur le teg erroné et les sommes qui courent jusqu'à la fin du prêt. En ce qui me concerne cela pourrait représenter 6000€. Mes questions % est ce que le recours court à compter de 2008 ou 5 ans après (si l'expert fait et remet son rapport en 2018) autre question % est il possible de recalculer ce teg pour les années à courir en l'occurrence sur les 15 ans à venir. Est il aussi normal de devoir avancer et 3000€ pour le travail d'expertise et les avocats qui interviendront sur ce dossier. Merci. Cordialement

10 Publié par Maitre Anthony Bem
01/12/2017 22:56

Bonjour Berto,

L’utilisation de l’année lombarde, comme base de calcul du taux d’intérêt d’un crédit, n’est pas forcément mentionnée dans le contrat de prêt.

Elle se déduit le cas échéant de l’erreur du taux d’intérêt pratiqué.

L’erreur n’est jamais apparente, même pour un DAF.

Elle suppose pour être constatée l’intervention d’un expert en mathématique financière.

Cordialement.

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