Crédit immobilier: la sanction d'un TEG erroné et le délai d’action de l’emprunteur contre la banque

Publié le 02/02/2015 Vu 40 753 fois 95
Légavox

9 rue Léopold Sédar Senghor

14460 Colombelles

02.61.53.08.01

Quelle est la sanction applicable au TEG figurant dans un contrat de prêt immobilier ?

Quelle est la sanction applicable au TEG figurant dans un contrat de prêt immobilier ?

Crédit immobilier: la sanction d'un TEG erroné et le délai d’action de l’emprunteur contre la banque

Parce qu’il n’est pas sans risque pour l’emprunteur, le crédit immobilier fait l’objet de dispositions spéciales prévues aux articles L. 313-1 et suivants du code de la consommation.

Ainsi, parmi les obligations mises à sa charge, le banquier prêteur est tenu d’indiquer à l’emprunteur dans le contrat de prêt, le taux effectif global du crédit octroyé (TEG).

Concrètement, le TEG est le taux d'intérêt réel destinée à représenter le coût complet d'un crédit immobilier.

L'indication du TEG est obligatoire lors d'une proposition de crédit immobilier.

Le TEG permet surtout de connaître le coût total du crédit et de comparer les offres aux caractéristiques différentes.

A ce titre, il constitue un élément essentiel du contrat de prêt bancaire et est soumis à des modalités légales de calcul strictes.

En effet, le TEG doit comprendre diverses éléments afin de représenter le coût réel du prêt bancaire octroyé, à savoir de manière cumulative :

- les intérêts ;

- les frais de dossiers ;  

- les commissions diverses (intermédiaire bancaire) ;

- les coûts de garanties particulières ;

- les frais et cotisations d'assurance (assurance emprunteur) ;

- les frais d'acte (acte notarié) ;

- les impôts et taxes supportés par l'emprunteur ;

- les souscriptions de parts sociales, dans les banques coopératives ;

- les rémunérations de toute nature, directs ou indirects, y compris ceux qui sont payés ou dus à des intermédiaires intervenus de quelque manière que ce soit dans l'octroi du prêt.

Il en résulte que, si la banque n’a pas intégré l’ensemble de ces éléments pour déterminer le TEG, alors le TEG est erroné.

Lorsque le TEG indiqué dans le contrat de prêt bancaire est erroné, l’emprunteur peut agir contre le banquier prêteur afin d'obtenir :

- la substitution du taux d'intérêt légal au taux conventionnel prévu (par exemple le d'intérêt légal en France en 2015 : 0,93% ; 2014 : 0,04% ; 2013 : 0,04% ; 2012 : 0,71% ; 2011 : 0,71% ; 2010 : 0,65 % ...) ;

- la restitution par la banque à l'emprunteur des sommes trop versées en remboursement du prêt en principal et intérêts à l'exclusion de tous les frais et accessoires liés au prêt (Cass. Civ 1ère, 13 mars 2007,

Autrement dit, la sanction d'un TEG erroné est la nullité rétroactive du TEG.

Ainsi, le 15 octobre 2014, la Cour de cassation a jugé que la sanction d'un TEG erroné entraîne la substitution du taux légal au taux conventionnel :

- dans chacun de ces actes ;

- à compter de leur souscription ;

- selon le taux légal en vigueur à leurs dates respectives. (Cass. Civ. 1ère 15 octobre 2014, n°13-16555).

De plus, le 26 novembre 2014, la Cour de cassation a précisé que le TEG erroné ne peut être sanctionné que si l’erreur de montant correspond à une différence d’au moins une décimale (Cass. Civ.1ere, 26 novembre 2014, n°13-23033).

En l’espèce, la Haute Cour a relevé le moyen de défense du banquier prêteur aux termes duquel « l’estimation erronée des frais d’acte n’avait engendré qu’une erreur de « 0,0017 », de sorte que l’écart entre le taux effectif global mentionné dans le contrat de crédit et le taux réel était inférieur à la décimale prescrite par l’article R. 313-1 du code de la consommation ».  

Par ailleurs, il est important de connaître les règles particulières relatives au point de départ du décompte du délai de prescription de 5 ans concernant l’action en nullité du TEG erroné.

En effet, la jurisprudence opère une distinction entre l’emprunteur professionnel et celui qui est profane pour déterminer le point de départ du délai de prescription quinquennale.

Lorsque l’emprunteur a conclu un crédit immobilier pour les besoins de son activité professionnelle, le délai d’action de cinq ans court à compter du jour où le client a connu ou aurait dû connaître le vice affectant le TEG, soit pour un prêt, à la date de la conclusion du contrat (Cass. Com., 10 juin 2008, n° 06-19.452).

Quant à l’emprunteur profane ou non-professionnel, le délai d’action de 5 ans court à compter du jour où l'emprunteur a connu ou aurait dû connaître cette erreur (Cass. Civ. 1ère, 11 juin 2009, n° 08-11.755).

Ainsi, la qualité professionnelle ou non de l’emprunteur est un critère déterminant du point de départ du délai de prescription quinquennale et donc de l'action en nullité du TEG appliqué.

A titre d’exemple, le 16 octobre 2013, la Cour de cassation a jugé que l’action de l’emprunteur était recevable en déclarant que « n'étant pas contesté que l'emprunteur n'avait pas la qualité de professionnel, (…) que les indications figurant dans l'acte de prêt ne pouvaient permettre à Mme X. de s'interroger sur les frais de nature à être intégrés dans le coût du crédit, et (…) que celle-ci n'avait eu connaissance de l'erreur affectant le calcul du taux effectif global que peu avant d'engager son action en annulation de la stipulation d'intérêts litigieuse »(Cass, Civ. 1ère, 16 octobre 2013, n° 12-18190). 

Je suis à votre disposition pour toute action ou information (en cliquant ici).

PS : Pour une recherche facile et rapide des articles rédigés sur ces thèmes, vous pouvez taper vos "mots clés" dans la barre de recherche du blog en haut à droite, au dessus de la photographie.

Anthony Bem
Avocat à la Cour
27 bd Malesherbes - 75008 Paris

01 40 26 25 01
abem@cabinetbem.com

www.cabinetbem.com

Vous avez une question ?
Blog de Anthony BEM

Anthony BEM

249 € TTC

1426 évaluations positives

Note : (5/5)

Posez gratuitement toutes vos questions sur notre forum juridique. Nos bénévoles vous répondent directement en ligne.

1 Publié par Maitre Anthony Bem
07/06/2016 08:58

Bonjour Neij,

Contactez de ma part M Jean-Pierre Dudognon, analyste en mathématiques financières, au 0549458324.

Cordialement.

2 Publié par Visiteur
14/06/2016 21:11

Bonjour
Monsieur Dudognon n'a pas trouvé d'erreur sur mon pret alors qu'un spécialiste mathématique de la societe BPEX a trouvé les erreurs.
D'ailleurs, cette societe a été reconnue par UFC QUE CHOISIR.
Je ne sais pas si Mr Dudognon s'est trompé ou si le contrôle de mon pret posait problème en raison de la banque concernée...
Bernard

3 Publié par Maitre Anthony Bem
14/06/2016 23:18

Bonjour Bernard,

En effet la société BPex me semble tout aussi sérieuse.

J'ignore pour quelle raison les experts n'ont pas trouvé les mêmes erreurs dans votre dossier.

Cordialement.

4 Publié par Visiteur
12/07/2016 21:41

Bonjour Maître,

Un comptable exerçant à l'URSSAF est-il considéré comme professionnel pour l'acquisition d'une maison principale ?
Est-elle considérée comme professionnelle ou non ?
(délai de 5 ans)
Cordialement.

5 Publié par Maitre Anthony Bem
13/07/2016 17:45

Bonjour lye,

Un comptable exerçant à l'URSSAF ne peut être en tant que tel considéré comme un professionnel de l'immobilier dans le cadre de l'acquisition d'un bien immobilier au titre de sa résidence principale.

Cordialement.

6 Publié par Visiteur
17/07/2016 15:47

Bonjour
Prêt contracté en mai 2011
Erreur repérée : année lombarde
Prêt renégocié en octobre 2013
Erreur année lombarde toujours présente.
Prescription de 5ans à partir de la date du contrat ou de l'avenant?
Merci

7 Publié par Maitre Anthony Bem
17/07/2016 19:00

Bonjour Ivlin,

Le delai de prescription de l'action contre la banque de 5 ans pour erreur de TEG à cause de le année lombarde se décompte à partir de la date de la signature de l'avenant en octobre 2013.

Cordialement.

8 Publié par Visiteur
23/08/2016 11:39

Bonjour Maitre
je suis en contact avec la société Axess Finances 47 bd Victor Hugo à Nice
Pouvez vous me dire si cette société est sérieuse et digne de confiance
merci pour réponse
FB

9 Publié par Maitre Anthony Bem
23/08/2016 13:40

Bonjour Davy,

Je ne peux vous renseigner sur le sérieux de cette société.

Cordialement.

10 Publié par Visiteur
07/09/2016 11:01

Bonjour Maitre,
On m'a conseillé la société toujourspret.fr pour analyser mon dossier de crédit.
Connaissez.vous cette société?
Est-elle sérieuse?
Merci pour votre réponse.

Publier un commentaire
Votre commentaire :
Inscription express :

Le présent formulaire d’inscription vous permet de vous inscrire sur le site. La base légale de ce traitement est l’exécution d’une relation contractuelle (article 6.1.b du RGPD). Les destinataires des données sont le responsable de traitement, le service client et le service technique en charge de l’administration du service, le sous-traitant Scalingo gérant le serveur web, ainsi que toute personne légalement autorisée. Le formulaire d’inscription est hébergé sur un serveur hébergé par Scalingo, basé en France et offrant des clauses de protection conformes au RGPD. Les données collectées sont conservées jusqu’à ce que l’Internaute en sollicite la suppression, étant entendu que vous pouvez demander la suppression de vos données et retirer votre consentement à tout moment. Vous disposez également d’un droit d’accès, de rectification ou de limitation du traitement relatif à vos données à caractère personnel, ainsi que d’un droit à la portabilité de vos données. Vous pouvez exercer ces droits auprès du délégué à la protection des données de LÉGAVOX qui exerce au siège social de LÉGAVOX et est joignable à l’adresse mail suivante : donneespersonnelles@legavox.fr. Le responsable de traitement est la société LÉGAVOX, sis 9 rue Léopold Sédar Senghor, joignable à l’adresse mail : responsabledetraitement@legavox.fr. Vous avez également le droit d’introduire une réclamation auprès d’une autorité de contrôle.

Rechercher
A propos de l'auteur
Blog de Anthony BEM

Avocat contentieux et enseignant, ce blog comprend plus de 3.000 articles juridiques afin de partager mes connaissances et ma passion du droit.

Je peux vous conseiller et vous représenter devant toutes les juridictions, ainsi qu'en outre mer ou de recours devant la CEDH.

+ 1400 avis clients positifs

Tel: 01.40.26.25.01 

En cas d'urgence: 06.14.15.24.59 

Email : abem@cabinetbem.com

Consultation en ligne
Image consultation en ligne

Posez vos questions juridiques en ligne

Prix

249 € Ttc

Rép : 24h max.

1426 évaluations positives

Note : (5/5)
Retrouvez-nous sur les réseaux sociaux et sur nos applications mobiles