Crédit immobilier: la sanction d'un TEG erroné et le délai d’action de l’emprunteur contre la banque

Publié le 02/02/2015 Vu 40 755 fois 95
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Quelle est la sanction applicable au TEG figurant dans un contrat de prêt immobilier ?

Quelle est la sanction applicable au TEG figurant dans un contrat de prêt immobilier ?

Crédit immobilier: la sanction d'un TEG erroné et le délai d’action de l’emprunteur contre la banque

Parce qu’il n’est pas sans risque pour l’emprunteur, le crédit immobilier fait l’objet de dispositions spéciales prévues aux articles L. 313-1 et suivants du code de la consommation.

Ainsi, parmi les obligations mises à sa charge, le banquier prêteur est tenu d’indiquer à l’emprunteur dans le contrat de prêt, le taux effectif global du crédit octroyé (TEG).

Concrètement, le TEG est le taux d'intérêt réel destinée à représenter le coût complet d'un crédit immobilier.

L'indication du TEG est obligatoire lors d'une proposition de crédit immobilier.

Le TEG permet surtout de connaître le coût total du crédit et de comparer les offres aux caractéristiques différentes.

A ce titre, il constitue un élément essentiel du contrat de prêt bancaire et est soumis à des modalités légales de calcul strictes.

En effet, le TEG doit comprendre diverses éléments afin de représenter le coût réel du prêt bancaire octroyé, à savoir de manière cumulative :

- les intérêts ;

- les frais de dossiers ;  

- les commissions diverses (intermédiaire bancaire) ;

- les coûts de garanties particulières ;

- les frais et cotisations d'assurance (assurance emprunteur) ;

- les frais d'acte (acte notarié) ;

- les impôts et taxes supportés par l'emprunteur ;

- les souscriptions de parts sociales, dans les banques coopératives ;

- les rémunérations de toute nature, directs ou indirects, y compris ceux qui sont payés ou dus à des intermédiaires intervenus de quelque manière que ce soit dans l'octroi du prêt.

Il en résulte que, si la banque n’a pas intégré l’ensemble de ces éléments pour déterminer le TEG, alors le TEG est erroné.

Lorsque le TEG indiqué dans le contrat de prêt bancaire est erroné, l’emprunteur peut agir contre le banquier prêteur afin d'obtenir :

- la substitution du taux d'intérêt légal au taux conventionnel prévu (par exemple le d'intérêt légal en France en 2015 : 0,93% ; 2014 : 0,04% ; 2013 : 0,04% ; 2012 : 0,71% ; 2011 : 0,71% ; 2010 : 0,65 % ...) ;

- la restitution par la banque à l'emprunteur des sommes trop versées en remboursement du prêt en principal et intérêts à l'exclusion de tous les frais et accessoires liés au prêt (Cass. Civ 1ère, 13 mars 2007,

Autrement dit, la sanction d'un TEG erroné est la nullité rétroactive du TEG.

Ainsi, le 15 octobre 2014, la Cour de cassation a jugé que la sanction d'un TEG erroné entraîne la substitution du taux légal au taux conventionnel :

- dans chacun de ces actes ;

- à compter de leur souscription ;

- selon le taux légal en vigueur à leurs dates respectives. (Cass. Civ. 1ère 15 octobre 2014, n°13-16555).

De plus, le 26 novembre 2014, la Cour de cassation a précisé que le TEG erroné ne peut être sanctionné que si l’erreur de montant correspond à une différence d’au moins une décimale (Cass. Civ.1ere, 26 novembre 2014, n°13-23033).

En l’espèce, la Haute Cour a relevé le moyen de défense du banquier prêteur aux termes duquel « l’estimation erronée des frais d’acte n’avait engendré qu’une erreur de « 0,0017 », de sorte que l’écart entre le taux effectif global mentionné dans le contrat de crédit et le taux réel était inférieur à la décimale prescrite par l’article R. 313-1 du code de la consommation ».  

Par ailleurs, il est important de connaître les règles particulières relatives au point de départ du décompte du délai de prescription de 5 ans concernant l’action en nullité du TEG erroné.

En effet, la jurisprudence opère une distinction entre l’emprunteur professionnel et celui qui est profane pour déterminer le point de départ du délai de prescription quinquennale.

Lorsque l’emprunteur a conclu un crédit immobilier pour les besoins de son activité professionnelle, le délai d’action de cinq ans court à compter du jour où le client a connu ou aurait dû connaître le vice affectant le TEG, soit pour un prêt, à la date de la conclusion du contrat (Cass. Com., 10 juin 2008, n° 06-19.452).

Quant à l’emprunteur profane ou non-professionnel, le délai d’action de 5 ans court à compter du jour où l'emprunteur a connu ou aurait dû connaître cette erreur (Cass. Civ. 1ère, 11 juin 2009, n° 08-11.755).

Ainsi, la qualité professionnelle ou non de l’emprunteur est un critère déterminant du point de départ du délai de prescription quinquennale et donc de l'action en nullité du TEG appliqué.

A titre d’exemple, le 16 octobre 2013, la Cour de cassation a jugé que l’action de l’emprunteur était recevable en déclarant que « n'étant pas contesté que l'emprunteur n'avait pas la qualité de professionnel, (…) que les indications figurant dans l'acte de prêt ne pouvaient permettre à Mme X. de s'interroger sur les frais de nature à être intégrés dans le coût du crédit, et (…) que celle-ci n'avait eu connaissance de l'erreur affectant le calcul du taux effectif global que peu avant d'engager son action en annulation de la stipulation d'intérêts litigieuse »(Cass, Civ. 1ère, 16 octobre 2013, n° 12-18190). 

Je suis à votre disposition pour toute action ou information (en cliquant ici).

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Anthony Bem
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1 Publié par Visiteur
06/10/2016 03:05

bonjour,
j' ai du mal à comprendre la finesse juridique du délai d exclusion..
vous nous dites :

"Si votre premier crédit contient un TEG erroné, car le contrat est basé sur une année lombarde, vous pouvez encore faire valoir vos droits.
Le fait d'être passé par un courtier ne fait pas commencer le délai 5 ans de prescription à la date de la souscription du prêt. "

"Le délai de prescription de l'action ne court qu'à compter de la date de la découverte de l'erreur, c'est à dire en pratique celle du rapport d'expertise financière. "

puis:
"La prescription de l'action est de cinq ans pour revendiquer les vices constitués par l'année lombarde dans le contrat de prêt.
Il est donc malheureusement trop tard dans votre cas pour agir".( s agissant d un credit contracté en 2007)

puis:
"Le délai de prescription quinquennale de l'action commence à courrir à compter de la découverte de l'erreur, c'est à dire, en pratique, la date du rapport d'expertise du TEG erroné le cas échéant"

puis:Pour sci constituée avec moi et mon ex femme en 2002 avec deux biens immobiliers mis en locations.
Teg faux constaté en 2016 par expertise mathematique.
Action prescrite ou pas ?
Maitre Anthony Bem [Membre], le 24/05/2016 à 18:44
Bonjour brbananane,

Le délai de prescription de l'action contre la banque en cas de Teg erroné est de 2 ans, à compter de la date de l'expertise mathématique réalisée par votre expert financier.

Si celle-ci date de 2016, l'action de la sci est prescrite en 2018."

puis:

"Prêt contracté en mai 2011
Erreur repérée : année lombarde
Prêt renégocié en octobre 2013
Erreur année lombarde toujours présente.
Prescription de 5ans à partir de la date du contrat ou de l'avenant?
Merci
Maitre Anthony Bem [Membre], le 17/07/2016 à 19:00
Bonjour Ivlin,

Le delai de prescription de l'action contre la banque de 5 ans pour erreur de TEG à cause de le année lombarde se décompte à partir de la date de la signature de l'avenant en octobre 2013. "

Pourriez vous m éclairer?
merci de votre patience et de vos conseils

cordialement

2 Publié par Visiteur
24/10/2016 21:14

Bonsoir.
Je suis dans le même cas que vous .Je suis au début. Mon dossier vient de passer entre les mains d un expert. On doit récupérer 43000 euros. Je voudrais savoir combien de temps que ça peut prendre pour être remboursé? Merci.

3 Publié par Maitre Anthony Bem
24/10/2016 21:19

Bonsoir Caty,

Une procédure judiciaire en indemnisation des préjudices subis suite à un TEG erroné prend environ 12 mois.

Cordialement.

4 Publié par Visiteur
03/11/2016 22:46

Bonjour Maître,

Deux questions pour vous :

- Que pensez-vous de la Sté BPEX pour l'analyse des prêts immobiliers ?

- Mon prêt immobilier d'un montant de 272.000,00 € souscrit auprès de la banque en 2013 contient la fameuse erreur Lombarde. Puis-je gagner à 100% contre la banque d'autant plus qu'il y a abus de confiance ?

Par avance merci pour vos réponses.

5 Publié par Maitre Anthony Bem
03/11/2016 23:22

Bonjour SamZ,

Je ne connais pas la Sté BPEX pour l'analyse des prêts immobiliers.

Si votre taux de prêt immobilier est calculé sur la base de l'année Lombarde (360 jours), vous avez de bonnes chances de gagner contre la banque.

Cordialement.

6 Publié par Maitre Anthony Bem
06/11/2016 07:33

Bonjour Eli26,

1/ Je vous confirme que les erreurs de TEG sont recevables pour n'importe quel prêt y compris le prêt auto ou personnel.

2/ La preuve des erreurs de TEG se rapporte par une expertise en mathématiques financières.

Cordialement.

7 Publié par Visiteur
08/11/2016 14:43

Bonjour maître,

Tout d'abord merci de toutes vos explications c'est clair net précis et ca confirme ce qui est arrivé à mes parents. Ils ont obtenu environ 34000 euros sur leur emprunt lié à 1 TEG erroné (durée entre le début et le paiement : 14 mois) la banque a fait appel bien entendu mais le paiement est exutoire.
La jurisprudence évolue il faut bien suivre cela mais en ce qui concerne le cas de mes parents c'est le taux d'intérêt légal de l'année de contraction du prêt à savoir ici 2005 qui a été pris. Le rapport d'expertise étant établi en 2012.
Par ailleurs j'avais 1 question pour être considéré comme expert en mat financière des diplômes obligatoires ? faut-il être inscrit à l'ordre de qqch par la suite pour que son rapport soit valable aux yeux de la banque et du tribunal ?
Je suis actuellement en Master et je me pose la question..

Merci beaucoup

Cordialement

Guillaume

8 Publié par Maitre Anthony Bem
08/11/2016 22:57

Bonjour Guigui72,

Pour être considéré comme expert en mathématiques financières, il est nul besoin de diplôme ni d'être inscrit à "l'ordre de qqch".

De même, pour que le rapport d'expertise soit valable devant les tribunaux, il suffit que ces derniers le reconnaisse comme tel.

En pratique tout rapport sera probant du moment que la banque n'est pas en mesure de le contester ou de rapporter une preuve contraire.

Cordialement.

9 Publié par Visiteur
13/11/2016 18:46

Bonjour,
Dans le cas d'un pret en cours, comment sera calculé le taux d'interet legal pour les années restantes sachant qu'il varie chaque semestre ? Dans ce cas on ne peux connaitre à l'avance les mensualités ou fixe-t-on un taux arbitraire pour les prochaines années?
Cdlt

10 Publié par Maitre Anthony Bem
13/11/2016 18:54

Bonjour Wiki31,

Le taux légal qui s'applique en cas de substitution au taux conventionnel pour causse d'erreur de TEG, est celui en cours à la date de l'échéance dont il convient d'apprécier le montant des intérêts.

Ainsi, chaque année le taux légal change.

Cordialement.

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