Négligences, vices et irrégularités des contrats de prêt immobilier comme moyens de défense

Publié le Modifié le 20/03/2017 Vu 65 187 fois 128
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Parce que l’accession à la propriété n’est pas sans risque lorsqu’elle se fait au moyen d’un crédit immobilier, le législateur érige depuis 2010 de nombreuses obligations et formalités à la charge des banques.

Parce que l’accession à la propriété n’est pas sans risque lorsqu’elle se fait au moyen d’un crédi

Négligences, vices et irrégularités des contrats de prêt immobilier comme moyens de défense

Ainsi, l’endettement bancaire et le crédit immobilier font l’objet de dispositions spéciales dans le Code de la consommation.

Les contrats de prêt bancaire et de crédit immobilier sont soumis au respect des règles posées par les articles L. 312-2 et suivants du Code de la consommation.

Ces dispositions sont autant de commandements dont le respect s’impose aux banques et aux organismes de crédits immobiliers.

Ces commandements sont autant d’arguments de défense ou moyens de négociation offerts aux emprunteurs dans le cadre de leurs litiges ou contentieux avec leur banque, dans le cadre du remboursement de leur crédit.

L’analyse de chaque contrat et de l’historique de chaque relation bancaire permet de révéler dans de nombreuses situations l’existence de négligences et manquements de la part des professionnels du crédit immobilier. Le cas échéant, l’emprunteur peut mettre en cause la responsabilité de la banque et réduire, voire annuler son engagement vis-à-vis de cette dernière.

Ces commandements sont présentés ci-après selon la chronologie de l’offre et de l’octroi du prêt.

Le premier commandement : les emprunteurs, personnes physiques, n'agissant pas pour des besoins professionnels, ne peuvent en principe pas contracter de prêts libellés dans une devise étrangère à l'Union européenne remboursables en monnaie nationale.

Le deuxième commandement : tout document remis à l'emprunteur préalablement à la formulation de l'offre de prêt comportant un ou plusieurs éléments chiffrés sur l'assurance de groupe doit mentionner le coût de cette assurance à l'exclusion de tout autre taux, en taux annuel effectif de l'assurance, qui permette la comparaison par l'emprunteur de ce taux avec le taux effectif global annuel, en montant total en euros dû par l'emprunteur au titre de l'assurance sur la durée totale du prêt, en euros et par période, selon la périodicité de paiement et précisant si ce montant s'ajoute ou non à l'échéance de remboursement du crédit.

Le troisième commandement : simultanément à la remise de tout document, la fiche standardisée d'information doit être remise ainsi que la notice énumérant les risques garantis et précisant toutes les modalités de la mise en jeu de l'assurance.

Le quatrième commandement: lors de la première simulation, une fiche standardisée d'information est remise à toute personne qui se voit proposer ou qui sollicite une assurance ayant pour objet de garantir le remboursement d'un prêt mentionnant la possibilité pour l'emprunteur de souscrire auprès de l'assureur de son choix une assurance et précisant les types de garanties proposées.

Le cinquième commandement : la banque prêteuse est tenue de formuler par écrit une offre adressée gratuitement par voie postale à l'emprunteur ainsi qu’aux cautions personnes physiques éventuellement déclarées par l'emprunteur.

Le sixième commandement : la banque prêteuse est tenue de mentionner dans son offre de prêt l'identité exacte des parties et éventuellement des cautions déclarées ainsi que la nature, l'objet, les modalités du prêt, notamment celles qui sont relatives aux dates et conditions de mise à disposition des fonds.

Le septième commandement : lorsque le taux d'intérêt du crédit est fixe, la banque prêteuse est tenue de préciser dans son offre de prêt l’échéancier des amortissements détaillant pour chaque échéance la répartition du remboursement entre le capital et les intérêts.

Le huitième commandement : lorsque le taux d'intérêt du crédit est variable, la banque prêteuse est tenue de communiquer avec son offre de prêt une notice présentant les conditions et modalités de variation du taux d'intérêt et un document d'information contenant une simulation de l'impact d'une variation de ce taux sur les mensualités, la durée du prêt et le coût total du crédit. Le document d'information doit mentionner le caractère indicatif de la simulation et l'absence de responsabilité du prêteur quant à l'évolution effective des taux d'intérêt pendant le prêt et à son impact sur les mensualités, la durée du prêt et le coût total du crédit.

Le neuvième commandement: la banque prêteuse est tenue d’indiquer à l’emprunteur dans son offre, outre le montant du crédit susceptible d'être consenti, et, le cas échéant, celui de ses fractions périodiquement disponibles, son coût total, son taux effectif global (TEG) intégrant les frais, commissions ou rémunérations de toute nature, directs ou indirects, y compris ceux qui sont payés ou dus à des intermédiaires intervenus de quelque manière que ce soit dans l'octroi du prêt, même si ces frais, commissions ou rémunérations correspondent à des débours réels ainsi que, s'il y a lieu, les modalités de l'indexation du taux. A cet égard, il est aussi important de souligner que le calcul des intérêts dus en exécution du taux ne peut être valablement effectué que sur la base de 365 jours et non de 360 jours (année de 360 jours = année lombarde).

Le dixième commandement : la banque prêteuse doit indiquer à l’emprunteur dans son offre les stipulations, les assurances et les sûretés réelles ou personnelles exigées, qui conditionnent la conclusion du prêt, en donnant une évaluation de leur coût.

Le onzième commandement : la banque prêteuse doit mentionner dans son offre de prêt que l'emprunteur peut souscrire auprès de l'assureur de son choix une assurance, les conditions requises pour un transfert éventuel du prêt à une tierce personne et les dispositions de l'article L. 312-10 du Code de la consommation.

Le douzième commandement : toute modification des conditions d'obtention d'un prêt dont le taux d'intérêt est fixe, notamment le montant ou le taux du crédit, doit donner lieu à la remise à l'emprunteur d'une nouvelle offre préalable.

Le treizième commandement : l'offre soumise à l'acceptation de l'emprunteur et des cautions, personnes physiques, déclarées ne peut être acceptée que dix jours après qu'ils l'aient reçue, par lettre, le cachet de la poste faisant foi. La violation de cette obligation par la banque est punie d'une amende de 150 000 euros, conformément aux dispositions de l’article L. 312-33 du Code de la consommation et entraine la déchéance du droit aux intérêts.

Le quatorzième commandement : en cas de prêts à taux variable, le prêteur est tenu, une fois par an, de porter à la connaissance de l'emprunteur le montant du capital restant à rembourser. La violation de cette obligation par la banque est punie d'une amende de 150 000 euros, conformément aux dispositions de l’article L. 312-33 du Code de la consommation et entraine la déchéance du droit aux intérêts.

Le quinzième commandement : un banquier ne peut pas faire souscrire de prêts immobilier ou d’engagements de cautions, sans que l’acceptation à l’offre de prêt ne comporte de date ou comporte une date fausse de nature à faire croire qu'elle a été donnée après expiration du délai légal de dix jours, sous peine d'une amende de 300 000 euros et d’être déchu du droit aux intérêts.

Toute contestation sur le crédit immobilier se prescrit au terme d’un délai de 20 ans à compter de la conclusion du prêt ou 5 ans à compter du règlement de la dernière.

Enfin, il convient de garder en mémoire que l’assurance juridique peut souvent permettre à l’emprunteur de confier son dossier à un avocat spécialisé en droit bancaire afin de faire un audit de son dossier et d’assurer la défense de ses intérêts en cas de négociation ou de contentieux avec sa banque.

Je suis à votre disposition pour toute action ou information (en cliquant ici).

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1 Publié par Maitre Anthony Bem
27/04/2016 21:41

Bonjour Vinc,

Il n'y a pas de plainte pénale susceptible d'être utilement déposer dans votre cas dans la mesure où aucune infraction pénale ne peut valablement être reprochée à la banque.

Seule une action devant le tribunal de grande instance serait envisageable afin d'obtenir l'application du taux renégocié.

Néanmoins, vous pouvez aussi parfaitement tirer avantage de l'erreur de la banque afin de renégocier amiablement votre prêt au taux actuel.

Cordialement.

2 Publié par Visiteur
28/04/2016 09:50

Rapide et efficace merci Maitre.

3 Publié par Visiteur
16/05/2016 18:50

Bonjour Maitre anthony bem,
J'ai vérifié mon contrat de pret immo de la banque postale, et je vois pas si les interets sont calculés sur 360 ou 365 jours.
Comment peut on vérifier avec une formule?
Quel taux (nominal ou teg)doit on utiliser?
Positivement

4 Publié par Maitre Anthony Bem
16/05/2016 20:07

Bonjour Alex,

Il faut prendre en compte le TEG contractuel et saisir un analyste en mathématique financière afin qu'il vérifie le TEG et la période de calcul.

Ce n'est qu'après une telle analyse que vous pourrez savoir s'il y a ou non une erreur de TEG dans votre contrat et vous en prévaloir en justice le cas échéant.

Cordialement.

5 Publié par Visiteur
16/05/2016 20:39

Merci pour votre réactivité!
Avec un montant de 150 000€ avec un taux nominal de 3,20%
J'ai calculé: taux/360*30*Crd= montant des interets m+1 qui correspond à mon tableau d'amortissement.
Alors que ça devrait etre sur 365...?

6 Publié par Maitre Anthony Bem
09/06/2016 10:15

Bonjour Alex,

En effet, le calcul du TEG sur la base d'une année lombarde est prohibé.

La sanction est l'annulation des intérêts contractuels pour les remplacer par les intérêts légaux souvent plus bas.

Cordialement.

7 Publié par Visiteur
02/07/2016 00:22

Plusieurs erreures existent dans mon dossier Immo : Calcul sur une année lombarde (360jours) , lissage sur PAS et PTZ non effectué comme convenu ce qui fausse les mensualités , teg erronée contracte en 2008 je souhaite connaitre mes moyens de recours sachant que tout contrat faisant l objet de vis est désigné comme étant caduc . A ce jour ma requete serait d obtenir un nouveau contrat au taux préférentiel actuel qu'elles sont alors les démarches

8 Publié par Maitre Anthony Bem
02/07/2016 07:51

Bonjour Rima,

Il vous faudrait faire réaliser un rapport de calcul du TEG par un expert analyste financier avant d'engager une procédure contre la banque devant le tribunal par le biais d'un avocat spécialisé en droit bancaire.

Cordialement.

9 Publié par Visiteur
02/07/2016 10:39

Qu en serait il alors du sois disant delai de prescription si l,étude serait faite ?

10 Publié par Maitre Anthony Bem
02/07/2016 13:38

Bonjour Rima,

La préscription de l'action contre l'établissement financier est de 5 ans à compter de la date de la découverte de l'erreur du TEG, c'est à dire, en pratique, celle du rapport d'expertise.

Cordialement.

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