Vente de biens en indivision par un indivisaire représentant les deux tiers des droits indivis

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Comment un héritier peut se passer des autres indivisaires pour ventre un bien indivis sans leur accord ?

Comment un héritier peut se passer des autres indivisaires pour ventre un bien indivis sans leur accord ?

Vente de biens en indivision par un indivisaire représentant les deux tiers des droits indivis

La loi n° 2009-526 du 12 mai 2009 dite de simplification et de clarification du droit et d'allègement des procédures constitue une révolution pour le droit des successions en introduisant un article 815-5-1 dans le code civil, qui organise une nouvelle modalité de vente des biens indivis, à la demande des indivisaires représentant les deux tiers des droits indivis, sur autorisation judiciaire. 

Conformément aux dispositions de l’article 815-3 du code civil, la vente d’un bien possédé en indivision suppose, comme tout acte de disposition, un accord unanime des indivisaires.

Plusieurs mesures tempèrent, toutefois, le caractère contraignant de cette règle.

Tout d’abord, depuis la loi du 31 décembre 1976 relative à l’indivision, deux textes du code civil prennent formellement en considération l’intérêt commun pour permettre au juge d’autoriser un indivisaire à accomplir un acte subordonné à l’accord de tous :

- l’un visant l’opposition d’un indivisaire mettant en péril l’intérêt commun (art. 815-5 du Code civil) ;

- l’autre relatif à l’urgence que requiert ce même intérêt (art. 815-6 du Code civil).

Puis, la loi du 23 juin 2006 portant réforme des successions a innové avec un second cas d’exception à l’impératif d’unanimité pour la vente de meubles indivis en vue de payer les dettes et charges de l’indivision. Cette vente, et plus généralement la gestion courante des biens indivis, ne nécessite que l’accord d’une majorité représentant deux tiers des droits indivis.

La loi de simplification du droit ajoute une nouvelle exception à la règle de l’unanimité en permettant au juge d’autoriser la vente d’un bien de l’indivision à la demande d’une majorité qualifiée des 2/3 des droits indivis.

En effet, selon les nouvelles dispositions, par exception au principe d’unanimité, l’aliénation d’un bien indivis peut intervenir à l’initiative d’un ou plusieurs indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis.

L’application de la règle majoritaire n’est pas toutefois automatique, les intérêts des minoritaires ne pouvant être négligés. Un rôle important est, à cet égard, assigné au notaire.

Le processus de vente est enclenché par l’affirmation devant ce praticien de la volonté des indivisaires majoritaires de procéder à l’aliénation.

Ce dispositif d’aliénation à la demande d’une majorité qualifiée n’a pas vocation à s’appliquer en cas de :

- démembrement de la propriété du bien ;

- si l’un des indivisaires est présumé absent ou hors d’état de manifester sa volonté par suite d’éloignement ou placé sous un régime de protection juridique.

Afin de garantir les droits des minoritaires, la volonté de la majorité des indivisaires de procéder à l’aliénation d’un bien indivis doit leur être signifiée. Le notaire dispose d’un délai d’un mois après avoir recueilli l’intention d’aliéner pour faire procéder à la signification. Cette formalité conditionne l’opposabilité à la minorité des décisions prises. Elle doit intervenir par acte d’huissier de justice.

Les indivisaires dûment informés ont 3 mois pour se prononcer sur l’aliénation envisagée. Ce délai de réflexion court à compter de la signification faite par le notaire.

Le recours au juge suppose une opposition déclarée à l’aliénation ou une absence de manifestation des minoritaires, celle-ci valant opposition à la vente.

Le notaire constate leur refus ou leur inertie dans un procès-verbal de difficultés à l’issue du délai de 3 mois.

À la demande des indivisaires majoritaires, le Tribunal de Grande Instance est alors convié à se prononcer sur l’aliénation du bien indivis. 

Celui-ci se prononce en tenant compte des éléments fournis à l’appui de la demande et des observations des minoritaires et notamment du procès-verbal constatant le conflit entre les indivisaires.

L’aliénation peut être autorisée par le tribunal si elle ne porte pas une atteinte excessive aux droits des autres indivisaires. La loi ne précisant pas le critère d’appréciation de cette atteinte excessive, il appartiendra à la jurisprudence de le définir.

Cependant, divers moyens et recours pourraient permettre aux indivisaires récalcitrants de s'opposer à la demande.

Ils pourraient ainsi solliciter un sursis au partage, le maintien dans l'indivision, ou le bénéfice de l'attribution préférentielle.

Mais en dehors de ces recours, les indivisaires récalcitrants pourraient démontrer :

- que l'aliénation du bien indivis porterait atteinte à leurs droits. Cette atteinte peut être d'ordre matériel (préjudice financier par exemple) mais également d'ordre moral. Ainsi le tribunal pourrait refuser d'autoriser la vente, « par exemple d'une maison de famille, si le préjudice moral causé aux indivisaires qui s'y opposent, alors qu'ils contribuent régulièrement à son entretien, était trop important » ;

- l'atteinte aux droits des indivisaires est « excessive ».

On voit d'emblée que le caractère vague des critères d'appréciation posés par la loi offre aux indivisaires qui s'opposent à la vente un immense champ de contestation et leur permet donc du même coup de faire traîner en longueur la procédure en exerçant des voies de recours.

Enfin, l’aliénation s’effectue dans la forme des licitations, c’est-à-dire par adjudication devant le tribunal ou un notaire, mais elle ne vaut pas partage. 

Les sommes qui en sont retirées, reviennent dans la masse indivise et peuvent servir à l’apurement du passif.

Toutefois, le remploi des fonds indivis est exclu. Cette solution s’impose puisque l’objectif de la vente vise précisément à permettre à des indivisaires de sortir de l’indivision.

L’aliénation qui intervient dans les conditions fixées par l’autorisation de justice est opposable aux indivisaires dont le consentement a fait défaut.

 

Je suis à votre disposition pour toute action ou information (en cliquant ici).

Anthony Bem
Avocat à la Cour
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1 Publié par Visiteur
16/04/2016 22:19

Bonjour,votre étude de loi n° 2009-526 du 12 mai 2009 est très interessante.
Par contre, il me semble que certain dangers ne sont plus couverts :
- un co-indivisaire pourrait se voir dépouiller de ses biens indivis (ceux qui se vendent sans actes notariés),sans être informé d'une quelconque vente et sans recevoir sa part. Exemple, un tableau de 10000EUR ou un exemple non mobilier tel qu'un scooter de collection non immatriculé de même valeur,
- le devoir d'information existe-t-il ?
- la démonstration de dettes à payer existe-t-elle ?
Merci

2 Publié par Maitre Anthony Bem
16/04/2016 23:01

Bonjour 548PX,

Il est fréquent que les notaires fassent de la résistance pour communiquer des informations ou documents relatifs à une succession passée dans laquelle ils sont intervenus, surtout s'il existe des vices et/ou négligences dans le dossier.

Le cas échéant, je vous invite à recourrir aux services d'un avocat et de prendre un notaire qui se chargeront de vérifier la régularité de la situation.

En tout état, il me semble à la lumière de vos informations que, si une procédure judiciaire puisse utilement être mise en œuvre afin d'obtenir le règlement de la succession de votre mère, celle de votre père ne me semble plus pouvoir être remise en cause.

Cordialement.

3 Publié par Maitre Anthony Bem
16/04/2016 23:03

Bonjour Corinne,

Je ne comprends pas vos questions, pourriez vous être plus claire ou me saisir en privé s'il vous plaît ?

Cordialement.

4 Publié par Visiteur
18/05/2016 01:52

bonjour,

un monsieur veut vendre une parcelle de terrain qui est sur un terrain familiale. Le géomètre a déjà fait le bornage et envoyé au cadastre. Peut-il aller chez le notaire avec le document pour avoir son titre. Il a réglé toutes les dépenses liés à ce terrain car les autres frères et soeurs ne veulent pas s'en occuper.

5 Publié par Maitre Anthony Bem
18/05/2016 09:32

Bonjour manu,

Afin de me permettre de prendre connaissance de votre situation personnelle en détail et de disposer de toutes les informations nécessaires pour vous répondre, je vous propose de me contacter en privé pour une consultation.

A cet égard, je vous invite à choisir l'une de mes différentes modalités de consultation en cliquant sur "services" en haut de cette page.

Cordialement.

6 Publié par Visiteur
21/09/2016 01:11

Bonjour Maître. Ma grand mère désire vendre son appartement qu'elle détient au 2/3 de son mari décédé. Malheureusement, l'un des indivisaire, son fils, refuse quant à lui de vendre autrement que si cette dernière accepte de lui faire un chèque hors donation légale et sur un compte de SCI dont il est gérant. Problème supplémentaire, ce fils réclame une telle somme que le jour de la succession, il manquera la part d'un ou deux héritiers réservataires. En outre, et dans cette hypothèse, il ne resterait à ma pauvre grand mère pas assez d'argent au cas où elle aurait besoin d'une maison de retraite. Malgré les explications du notaire, ce fils refuse d'accepter un don plus raisonnable, fait devant notaire, don légal qui serait fait à l'identique au deux autres héritiers réservataires. Ce fils est fiché FNCI pour des créances impayées fournisseurs et fisc. Il a donc instauré un chantage à la signature auquel ma grand mère refuse de prêter le flanc. Votre article ci - dessus retient il une solution pour elle au titre de l'art 815 ? Bien sincèrement

7 Publié par Maitre Anthony Bem
21/09/2016 07:10

Bonjour Jeremia,

L'article 815 du code civil permet à chaque indivisaire de sortir de l'indivision, quand il le souhaite et sans avoir à donner de justification.

Pour ce faire, il suffit de prendre un avocat afin qu'il sollicite en justice la sortie de l'indivision et la vente du bien.

Le juge désignera à cet effet un notaire.

Le notaire désigné par le juge permettra d'arriver à une vente amiable du bien en agence ou à défaut à une vente judiciaire par voie de licitation.

Cordialement.

8 Publié par Visiteur
22/09/2016 11:59

Ma grand mère avait justement un compromis de vente de gré à gré qu'il était prévu de signer hier devant notaire, avec un acquéreur très motivé. Le marché de l'immobilier étant peu sûr de nos jours, quelle démarche nous conseilleriez-vous d'entreprendre au plus tôt ? Une autre voie de recours est elle envisageable ? Quel serait son point d'entrée d'après vous ? Sincères remerciements.

9 Publié par Visiteur
27/10/2016 19:24

bonjour,
nous sommes 5 enfants en indivis et à parts égales . 3 veulent vendre et deux souhaitent garder ce bien sans pouvoir racheter les parts des vendeurs. Comment se calcule la loi des 2/3 des droits indivis ? Les non-vendeurs sont-ils obligés de se plier à l'injonction de vendre le bien. Avec mes remerciements;

10 Publié par Visiteur
01/12/2016 14:24

Bonjour,
Maman veut vendre sa villa nous sommes 6 enfants en indivisions , 5 ok pour la vente et le 6 éme refuse cette vente ,est ce que la majorité des accords de vente peu etre accepté , ou bien que puis-je faire ? Bien à vous

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