Vente de biens en indivision par un indivisaire représentant les deux tiers des droits indivis

Publié le Modifié le 07/03/2021 Vu 35 216 fois 43
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Comment un héritier peut se passer des autres indivisaires pour ventre un bien indivis sans leur accord ?

Comment un héritier peut se passer des autres indivisaires pour ventre un bien indivis sans leur accord ?

Vente de biens en indivision par un indivisaire représentant les deux tiers des droits indivis

La loi n° 2009-526 du 12 mai 2009 dite de simplification et de clarification du droit et d'allègement des procédures constitue une révolution pour le droit des successions en introduisant un article 815-5-1 dans le code civil, qui organise une nouvelle modalité de vente des biens indivis, à la demande des indivisaires représentant les deux tiers des droits indivis, sur autorisation judiciaire. 

Conformément aux dispositions de l’article 815-3 du code civil, la vente d’un bien possédé en indivision suppose, comme tout acte de disposition, un accord unanime des indivisaires.

Plusieurs mesures tempèrent, toutefois, le caractère contraignant de cette règle.

Tout d’abord, depuis la loi du 31 décembre 1976 relative à l’indivision, deux textes du code civil prennent formellement en considération l’intérêt commun pour permettre au juge d’autoriser un indivisaire à accomplir un acte subordonné à l’accord de tous :

- l’un visant l’opposition d’un indivisaire mettant en péril l’intérêt commun (art. 815-5 du Code civil) ;

- l’autre relatif à l’urgence que requiert ce même intérêt (art. 815-6 du Code civil).

Puis, la loi du 23 juin 2006 portant réforme des successions a innové avec un second cas d’exception à l’impératif d’unanimité pour la vente de meubles indivis en vue de payer les dettes et charges de l’indivision. Cette vente, et plus généralement la gestion courante des biens indivis, ne nécessite que l’accord d’une majorité représentant deux tiers des droits indivis.

La loi de simplification du droit ajoute une nouvelle exception à la règle de l’unanimité en permettant au juge d’autoriser la vente d’un bien de l’indivision à la demande d’une majorité qualifiée des 2/3 des droits indivis.

En effet, selon les nouvelles dispositions, par exception au principe d’unanimité, l’aliénation d’un bien indivis peut intervenir à l’initiative d’un ou plusieurs indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis.

L’application de la règle majoritaire n’est pas toutefois automatique, les intérêts des minoritaires ne pouvant être négligés. Un rôle important est, à cet égard, assigné au notaire.

Le processus de vente est enclenché par l’affirmation devant ce praticien de la volonté des indivisaires majoritaires de procéder à l’aliénation.

Ce dispositif d’aliénation à la demande d’une majorité qualifiée n’a pas vocation à s’appliquer en cas de :

- démembrement de la propriété du bien ;

- si l’un des indivisaires est présumé absent ou hors d’état de manifester sa volonté par suite d’éloignement ou placé sous un régime de protection juridique.

Afin de garantir les droits des minoritaires, la volonté de la majorité des indivisaires de procéder à l’aliénation d’un bien indivis doit leur être signifiée. Le notaire dispose d’un délai d’un mois après avoir recueilli l’intention d’aliéner pour faire procéder à la signification. Cette formalité conditionne l’opposabilité à la minorité des décisions prises. Elle doit intervenir par acte d’huissier de justice.

Les indivisaires dûment informés ont 3 mois pour se prononcer sur l’aliénation envisagée. Ce délai de réflexion court à compter de la signification faite par le notaire.

Le recours au juge suppose une opposition déclarée à l’aliénation ou une absence de manifestation des minoritaires, celle-ci valant opposition à la vente.

Le notaire constate leur refus ou leur inertie dans un procès-verbal de difficultés à l’issue du délai de 3 mois.

À la demande des indivisaires majoritaires, le Tribunal de Grande Instance est alors convié à se prononcer sur l’aliénation du bien indivis. 

Celui-ci se prononce en tenant compte des éléments fournis à l’appui de la demande et des observations des minoritaires et notamment du procès-verbal constatant le conflit entre les indivisaires.

L’aliénation peut être autorisée par le tribunal si elle ne porte pas une atteinte excessive aux droits des autres indivisaires. La loi ne précisant pas le critère d’appréciation de cette atteinte excessive, il appartiendra à la jurisprudence de le définir.

Cependant, divers moyens et recours pourraient permettre aux indivisaires récalcitrants de s'opposer à la demande.

Ils pourraient ainsi solliciter un sursis au partage, le maintien dans l'indivision, ou le bénéfice de l'attribution préférentielle.

Mais en dehors de ces recours, les indivisaires récalcitrants pourraient démontrer :

- que l'aliénation du bien indivis porterait atteinte à leurs droits. Cette atteinte peut être d'ordre matériel (préjudice financier par exemple) mais également d'ordre moral. Ainsi le tribunal pourrait refuser d'autoriser la vente, « par exemple d'une maison de famille, si le préjudice moral causé aux indivisaires qui s'y opposent, alors qu'ils contribuent régulièrement à son entretien, était trop important » ;

- l'atteinte aux droits des indivisaires est « excessive ».

On voit d'emblée que le caractère vague des critères d'appréciation posés par la loi offre aux indivisaires qui s'opposent à la vente un immense champ de contestation et leur permet donc du même coup de faire traîner en longueur la procédure en exerçant des voies de recours.

Enfin, l’aliénation s’effectue dans la forme des licitations, c’est-à-dire par adjudication devant le tribunal ou un notaire, mais elle ne vaut pas partage. 

Les sommes qui en sont retirées, reviennent dans la masse indivise et peuvent servir à l’apurement du passif.

Toutefois, le remploi des fonds indivis est exclu. Cette solution s’impose puisque l’objectif de la vente vise précisément à permettre à des indivisaires de sortir de l’indivision.

L’aliénation qui intervient dans les conditions fixées par l’autorisation de justice est opposable aux indivisaires dont le consentement a fait défaut.

 

Je suis à votre disposition pour toute action ou information (en cliquant ici).

Anthony Bem
Avocat à la Cour
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1 Publié par Visiteur
14/12/2017 01:04

Bonjour Maître

Je suis propriétaire en indivision d'une maison (résidence principale) à 91 % avec mon ex conjoint qui lui, détient donc 9%. Suite à notre séparation ( nous n'étions pas marié ni pacsé) je souhaite conserver ce bien. Depuis notre séparation, il y a plus d'un an, le partage se passe mal car mon ex souhaite une soulte plus importante que ce que je lui dois réellement ... au Départ, nous avions calculer (avec le notaire ) la soulte sur la valeur d'achat ... lui et sa notaire était ok sur le calcul mais le montant ne lui suffisait pas... il était déçu.... il a alors fait faire un avis de valeur ... persuadé que la maison avait pris beaucoup de valeur ...il a donc fait faire cet avis de valeur par un agent immobilier sans avoir formalisé les choses auprès du notaire, Quelques semaines après, du coup, j'ai fait faire une étude de la valeur vénale par un expert immobilier rattaché au tribunal pour être sûre de la valeur et afin de faire la moyenne avec l'avis de valeur de mon ex ...le couperet est tombé... j'ai appris que la maison avait perdu 50 000 euros en 2 ans .... à priori l'avis de valeur de l'agent immobilier de mon ex conjoint n'a pas dû être plus optimiste ... en effet, mon ex a finalement toujours refusé de présenter son avis de valeur et il demande maintenant de revenir sur la valeur du bien lors de l'achat .... plus avantageux pour lui ... Ma question est la suivante : étant donné que je suis propriétaire à plus de deux tiers de l'indivision, puis-je agir d'une façon efficace légalement et rapide via notaire et donc sans aller au jugement et à la licitation pour obliger mon ex conjoint à accepter le partage sur la valeur vénale réelle ?? Ai je des droits particuliers grâce à mon taux important de propriété ? Et pouvez vous me dire ce qui va se passer si finalement nous allons à la licitation auprès du juge, si je suis contrainte à y aller pour arriver à sortir de cette indivision ... est ce que le juge ordonne forcément la vente aux enchères ou peut il fixer le montant de la base de calcul de la soulte sur la valeur actuelle du bien ? À priori, d'après ce que j'ai compris, le juge ferait refaire une expertise de la valeur vénale qui coûterait 7000 euros environ, somme qui serait à ma charge exclusive ...est ce exact ?? mon ex conjoint n'aurait il rien à payer alors que c'est lui qui met des bâtons dans les roues de ce partage .. est-ce exact ? Et si le juge fait cette expertise, servira t elle bien à finaliser le partage en l'obligeant à accepter la valeur réelle du bien ou débouche t elle forcément sur une vente aux enchères ?? Vous remerciant pour vos conseils

2 Publié par Visiteur
27/01/2018 17:08

Josiane
heritiere en indivision d une maison et de terrain puis je donnee mon bien a mon petit-fils mineur

3 Publié par Visiteur
28/01/2018 17:44

BOnjour Maitre

cependant, il reste un terrain non costructible,qui appartenait a ma grand mere, puis a ma mere et aux autre enfants de ma grand mere...
ma tante ,decédee qui avait une fille,décédée elle aussi,qui elle avait un fils, et
mon oncle,décédé qui avait aussi un fils..
ce terrain est donc a partager entre moi ,mon frere,mon cousin et le fils de m cousine..Mon frere, mon cousion et moi avons signé le document de l'intention de vendre...
Seule le fils de ma cousine traine pour envoyer ce document au notaire,malgré les relances du notaire et mes relance par textos
Nous avons un acheteur qui a deja envoyé le règlement chez le notaire...et qui attends desespéremment que la vente se fasse!!!
Quel recours a ton par rapport a ce probleme,??
Estce que la nouvelle loi sur l'indivision peut s'appliquer??
Esperant vraiment votre aide pour ce probleme..
Veuillez recevoir, Maitre, l'expression de ma haute considération

4 Publié par Visiteur
28/01/2018 17:47

Voici le debut de mon message qui a été occulté...
Au deces de ma mere, en 2015,sa succession a été réglé et partagée entre mon frere et moi, sans aucun probleme..

5 Publié par Maitre Anthony Bem
28/01/2018 18:52

Bonjour mailan 83,

Afin de me permettre de prendre connaissance de votre situation personnelle en détail et de disposer de toutes les informations nécessaires pour vous répondre en toute connaissance de cause, je vous propose de me contacter en privé pour une consultation.

A cet égard, je vous invite à choisir l’une de mes différentes modalités de consultation en cliquant sur « consultations » en haut de cette page.

Cordialement.

6 Publié par Visiteur
05/02/2018 11:36

Bonjour,
Nous sommes 8 enfants 8de la même mère et 6 du même père. Lors de la sucession un des enfants veut acheter la maison des parents à un prix inférieur de l'estimation du notaire,6 ont dit ok.faut til la majorité?..Que peux faire les 2 autres.?..car celui qui veut acheter peut encore descendre le prix..Merci de votre réponse.

7 Publié par Visiteur
29/05/2018 15:22

bonjour. Mon frère ne veut plus vendre la maison héritée depuis le décès de notre père ;il dit qu'il veut que la maison "tombe en indivision" ; au adébut il était d'accord d'après le notaire pour la vendre. IL dit qu'il veut régler la succession avant. Je ne comprends pas. Je vous précise que mon père avait fait un testament en ma faveur 2/3.

8 Publié par Visiteur
05/06/2018 09:56

Bonjour
Ma mère est âgée et elle souhaiterait régulariser tout avant de partir.j ai un de mes frères qui est intéressé à une parcelle de terrain constructible qui appartient à ma mère. Elle ne peut pas faire de testament elle a demandé à ses enfants de faire une donation de cette parcelle pour mon frère qui a pris soins et entretenu 4 frères ont signé sauf ma soeur qui refuse de signer peut on dire que c est la majorité qui l emporte pour faire valider cette donation.merci pour votre aide

9 Publié par Visiteur
18/08/2018 08:32

Bonjour Maître,
Nous sommes une fratrie de cinq enfants et héritons de deux maisons pour une valeur globale de 200 000 euros. Deux d'entre nous souhaitent vendre ces biens familiaux. Ont ils la majorité des deux tiers pour exiger la vente de ces biens?

10 Publié par Maitre Anthony Bem
18/08/2018 09:28

Bonjour jane75,

Jusqu’à présent malheureusement 2/3 ne sont pas égales à 2/5.

Cordialement.

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