Vente de biens en indivision par un indivisaire représentant les deux tiers des droits indivis

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Comment un héritier peut se passer des autres indivisaires pour ventre un bien indivis sans leur accord ?

Comment un héritier peut se passer des autres indivisaires pour ventre un bien indivis sans leur accord ?

Vente de biens en indivision par un indivisaire représentant les deux tiers des droits indivis

La loi n° 2009-526 du 12 mai 2009 dite de simplification et de clarification du droit et d'allègement des procédures constitue une révolution pour le droit des successions en introduisant un article 815-5-1 dans le code civil, qui organise une nouvelle modalité de vente des biens indivis, à la demande des indivisaires représentant les deux tiers des droits indivis, sur autorisation judiciaire. 

Conformément aux dispositions de l’article 815-3 du code civil, la vente d’un bien possédé en indivision suppose, comme tout acte de disposition, un accord unanime des indivisaires.

Plusieurs mesures tempèrent, toutefois, le caractère contraignant de cette règle.

Tout d’abord, depuis la loi du 31 décembre 1976 relative à l’indivision, deux textes du code civil prennent formellement en considération l’intérêt commun pour permettre au juge d’autoriser un indivisaire à accomplir un acte subordonné à l’accord de tous :

- l’un visant l’opposition d’un indivisaire mettant en péril l’intérêt commun (art. 815-5 du Code civil) ;

- l’autre relatif à l’urgence que requiert ce même intérêt (art. 815-6 du Code civil).

Puis, la loi du 23 juin 2006 portant réforme des successions a innové avec un second cas d’exception à l’impératif d’unanimité pour la vente de meubles indivis en vue de payer les dettes et charges de l’indivision. Cette vente, et plus généralement la gestion courante des biens indivis, ne nécessite que l’accord d’une majorité représentant deux tiers des droits indivis.

La loi de simplification du droit ajoute une nouvelle exception à la règle de l’unanimité en permettant au juge d’autoriser la vente d’un bien de l’indivision à la demande d’une majorité qualifiée des 2/3 des droits indivis.

En effet, selon les nouvelles dispositions, par exception au principe d’unanimité, l’aliénation d’un bien indivis peut intervenir à l’initiative d’un ou plusieurs indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis.

L’application de la règle majoritaire n’est pas toutefois automatique, les intérêts des minoritaires ne pouvant être négligés. Un rôle important est, à cet égard, assigné au notaire.

Le processus de vente est enclenché par l’affirmation devant ce praticien de la volonté des indivisaires majoritaires de procéder à l’aliénation.

Ce dispositif d’aliénation à la demande d’une majorité qualifiée n’a pas vocation à s’appliquer en cas de :

- démembrement de la propriété du bien ;

- si l’un des indivisaires est présumé absent ou hors d’état de manifester sa volonté par suite d’éloignement ou placé sous un régime de protection juridique.

Afin de garantir les droits des minoritaires, la volonté de la majorité des indivisaires de procéder à l’aliénation d’un bien indivis doit leur être signifiée. Le notaire dispose d’un délai d’un mois après avoir recueilli l’intention d’aliéner pour faire procéder à la signification. Cette formalité conditionne l’opposabilité à la minorité des décisions prises. Elle doit intervenir par acte d’huissier de justice.

Les indivisaires dûment informés ont 3 mois pour se prononcer sur l’aliénation envisagée. Ce délai de réflexion court à compter de la signification faite par le notaire.

Le recours au juge suppose une opposition déclarée à l’aliénation ou une absence de manifestation des minoritaires, celle-ci valant opposition à la vente.

Le notaire constate leur refus ou leur inertie dans un procès-verbal de difficultés à l’issue du délai de 3 mois.

À la demande des indivisaires majoritaires, le Tribunal de Grande Instance est alors convié à se prononcer sur l’aliénation du bien indivis. 

Celui-ci se prononce en tenant compte des éléments fournis à l’appui de la demande et des observations des minoritaires et notamment du procès-verbal constatant le conflit entre les indivisaires.

L’aliénation peut être autorisée par le tribunal si elle ne porte pas une atteinte excessive aux droits des autres indivisaires. La loi ne précisant pas le critère d’appréciation de cette atteinte excessive, il appartiendra à la jurisprudence de le définir.

Cependant, divers moyens et recours pourraient permettre aux indivisaires récalcitrants de s'opposer à la demande.

Ils pourraient ainsi solliciter un sursis au partage, le maintien dans l'indivision, ou le bénéfice de l'attribution préférentielle.

Mais en dehors de ces recours, les indivisaires récalcitrants pourraient démontrer :

- que l'aliénation du bien indivis porterait atteinte à leurs droits. Cette atteinte peut être d'ordre matériel (préjudice financier par exemple) mais également d'ordre moral. Ainsi le tribunal pourrait refuser d'autoriser la vente, « par exemple d'une maison de famille, si le préjudice moral causé aux indivisaires qui s'y opposent, alors qu'ils contribuent régulièrement à son entretien, était trop important » ;

- l'atteinte aux droits des indivisaires est « excessive ».

On voit d'emblée que le caractère vague des critères d'appréciation posés par la loi offre aux indivisaires qui s'opposent à la vente un immense champ de contestation et leur permet donc du même coup de faire traîner en longueur la procédure en exerçant des voies de recours.

Enfin, l’aliénation s’effectue dans la forme des licitations, c’est-à-dire par adjudication devant le tribunal ou un notaire, mais elle ne vaut pas partage. 

Les sommes qui en sont retirées, reviennent dans la masse indivise et peuvent servir à l’apurement du passif.

Toutefois, le remploi des fonds indivis est exclu. Cette solution s’impose puisque l’objectif de la vente vise précisément à permettre à des indivisaires de sortir de l’indivision.

L’aliénation qui intervient dans les conditions fixées par l’autorisation de justice est opposable aux indivisaires dont le consentement a fait défaut.

 

Je suis à votre disposition pour toute action ou information (en cliquant ici).

Anthony Bem
Avocat à la Cour
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1 Publié par Visiteur
17/01/2017 16:17

ma mere et mes 5 freres et moi et ma soeur nous somme tous en indivis (maison terrains grange et caves et une parcelle de bois)ma mere a fait un testament en faveur de son petit fils ,elle a fait son heritier legataire elle lui donne sa part. Son petit fils ne fait pas parti de l indivis avec t elle le droit de faire ca, devait elle demander l autorisation a ses enfants de le mettre comme heritier .Vu que ses enfants font parti de l indivis. et que son petit fils ne fait pas partis de l indivis.
merci de me reponde le plus vite possibe

2 Publié par Visiteur
09/05/2017 08:29

Bonjour Maître,
Notre père est décédé en 2009, laissant 5 enfants d'un premier mariage et un autre enfant d'une seconde union (non marié).
A sa mort, la seconde femme à occupé la maison jusqu'à le mois dernier à titre gratuit.
A ce jour, elle a libéré les lieux et refuse de vendre la part indivise de son enfant.
les 5 enfants du premier et unique mariage sont d'accord pour vendre le bien.
Pouvez-vous avoir l'amabilité de m'indiquer la procédure à suivre pour sortir de cette indivision.
Vous en remerciant par avance
Recevez, Cher Maître, mes sincères salutations.

3 Publié par Visiteur
26/05/2017 22:48

Bonjour Maître, mon père décedé nous laisse un terrain constructible en succession (4 héritiers : moi issue de son 1 ier mariage , sa 2 ième épouse et mes 2 demi-frères ) , un de mes demi-frères ne veut pas vendre , comment procéder sans son accord ? Nous sommes 3 sur 4 à vouloir vendre ce terrain .

4 Publié par Maitre Anthony Bem
27/05/2017 08:41

Bonjour Marie 97400,

Il n'y a que deux moyens possibles pour sortir d'une indivision :

- soit par la voie amiable quand c'est possible ;

- soit, à défaut, par la voie judiciaire en assignant devant le juge les coindivisaires aux fins de compte liquidation partage de la succession.

Cordialement.

5 Publié par Maitre Anthony Bem
27/05/2017 09:52

Bonjour lili,

À défaut d'accord amiable des héritiers coindivisaires pour la vente d'un terrain en indivision, l'un dès coindivisaires peut demander en justice la vente judiciaire par licitation de ce bien.

Ceci suppose au préalable la saisine du juge par le biais d'une assignation aux fins de compte, liquidation, partage de la succession de votre père.

Cordialement.

6 Publié par Visiteur
13/06/2017 15:15

Bonjour,
Mon père est héritier d'une maison de famille en indivision depuis le décès de ses parents.
La fille de l'une de ses sœurs, maintenant décédée, souhaite mettre fin à l'indivision et vendre aux enchères la maison.
Mon père pourra-t-il conserver une part de cette maison, sachant qu'il ne souhaite pas vendre?
Pour informations, il y a 5 héritiers, et seul mon père a pris en charge une partie (voire toutes depuis 2016) les factures liées à cette maison (impôts, trvaux, etc...) sans rien demander en échange...

D'avance merci pour votre retour.
Mlle MATTEI

7 Publié par Visiteur
29/07/2017 08:43

Bonjour Maître,
divorcés depuis plus de 30 ans, mes parents souhaitent à présent vendre (à l'unanimité) leur terrain en indivision. Pouvez-vous me donner des conseils pour mener à bien cette affaire ? Tout en sachant que ma mère ne vit plus dans le pays où se trouve le terrain concerné. Que faire au cas où si ma mère ou mon père venait a décéder et qu'ils n'aient pas encore trouvé d'acquéreur ?

Avec mes remerciements.

8 Publié par Maitre Anthony Bem
29/07/2017 13:32

Bonjour béa,

La vente amiable d'un terrain en indivision ne suppose aucune condition particulière, du moment qu'existe l'accord de tous les coindivisaires sur le principe de la vente et le prix.

En l'absence physique de l'un des coindivisaires, une procuration écrite peut être donnée à n'importe qui pour signer le compromis de vente ou même pour régulariser par devant notaire la vente le jour de la signature.

Si l'un des coindivisaires venait à décéder, les héritiers de celui-ci viendraient dans les droits du défunt sur le bien.

Ils n'auraient pas pour autant l'obligation de devoir vendre amiablement le bien à défaut de compromis signé avant le décès.

Le cas échéant, en cas de résistance de l'un des ayants droit pour procéder amiablement à la mise en vente du vente, la seule alternative serait de saisir le juge sur le fondement de l'article 815 du code civil selon lequel : « Nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu'il n'y ait été sursis par jugement ou convention ».

Cordialement.

9 Publié par Visiteur
03/11/2017 17:55

bonjour Maitre

mon père est décédé depuis maintenant 6 ans, ma mère a vendu le logement principal sans encombre avec mon accord.

Une tiers personne c'est greffé à la succession (fils de mon père reconnu par jugement après son décès ), nous avons maintenant un local que nous voulons vendre ma mère et moi pour soldé la succession et nous avons un acquéreur depuis maintenant 5 mois.

Nous avons demandé au notaire de nous rédige un compromis, sauf qu'il ne veux pas le rédigé car il faut l'accord du demi frère.

Notre notaire à envoyé à plusieurs reprise une demande d'accord pour rédiger le compromis, mais il n'arrive pas à avoir de retour.
Que puis je faire pour pouvoir vendre sans sont accord car par sa non réponse, nous allons perdre l'acheteur.

Par avance merci beaucoup de votre retour

10 Publié par Maitre Anthony Bem
04/11/2017 09:10

Bonjour yoyo,

Vous pourriez utilement tenter de saisir le juge des référés afin d’ obtenir son autorisation à vendre le bien sans son accord, en son absence, à défaut de réponse de sa part.

Cordialement.

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