la convention d'occupation précaire

Publié le Modifié le 27/08/2010 Vu 33 042 fois 7
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Dans la pratique, il n’est pas rare que certains commerçants ou artisans souhaitent conclure une convention d’occupation précaire afin d’éviter l’application du statut des baux commerciaux. La convention d’occupation précaire ne résulte d’aucune disposition du code commerce et sa validité résulte de la jurisprudence. Elle se caractérise, quelle que soit sa durée, par le fait que l’occupation des lieux ne soit autorisée qu’en raison de circonstances exceptionnelles et pour une durée dont le terme est stipulée par d’autres causes que la seule volonté des parties. Néanmoins, afin d’éviter un contentieux ultérieur, il importe de préciser dans la convention l’intention des parties de conclure une telle convention et non un bail commercial ou dérogatoire. Nous verrons dans un premier temps les critères de la convention d’occupation précaire ci-après dénommée « COP » ( I) et dans quelles conditions elle peut recevoir application (II).

Dans la pratique, il n’est pas rare que certains commerçants ou artisans souhaitent conclure une convention

la convention d'occupation précaire

I/ les critères de la convention d’occupation précaire

Contrairement à ce que l’on peut croire, la COP ne se caractérise ni par sa durée,  ni par son prix mais par d’autres critères.

La COP se caractérise par la fragilité du droit de l'occupant, la limitation de son droit de jouissance  et le faible montant de la redevance.

Le caractère provisoire de la COP permet d’affirmer que "l'occupant commerçant ne peut espérer créer et exploiter dans les lieux un fonds de commerce, lequel se caractérise par la permanence et la stabilité de son installation. Le commerçant ne peut fonder aucun espoir d'avenir, puisqu'il s'expose à voir du jour au lendemain disparaître les relations contractuelles ».

Il ne faut donc pas confondre la précarité en l’assimilant à la durée précaire de la convention mais davantage prendre en compte le fragilité du droit de l’occupant.

Ainsi, la COP peut être à durée déterminée ou indéterminé et la jurisprudence  a admis à plusieurs reprises son existence dans le cas d'une location à la journée ayant duré 20 ans (Cass. 3e civ., 20 déc. 1971 : Bull. civ. 1971, III, n° 639 ; Rev. Loyers 1972, p. 158) ; alors même que la durée de l'occupation convenue est de cinq ans (Cass. 3e civ., 16 févr. 2000).

La convention d'occupation précaire peut donc être renouvelée, ou être prorogée, sans que pour autant l'occupant acquière de ce fait de plein droit le bénéfice de la propriété commerciale ;

La jurisprudence a  considéré  à plusieurs reprises que la précarité d’une COP ne résultait pas de sa durée effective mais de sa fragilité.

 La fragilité du droit d'occupation découle des clauses permettant à l'une ou l'autre des parties de mettre fin au contrat à tout moment.

  • différence entre la COP et le bail dérogatoire

Dans la pratique, il n’est pas rare de voir des conventions d’occupation précaires conclues pour une durée de 23 mois qualifiées de « bail précaire », cela  peut poser des difficultés en raison de la confusion avec le bail dérogatoire de deux ans régi par l'article L. 145-5 du Code de commerce.

Il faut donc les différencier.

En effet, si la convention d'occupation précaire se caractérise par la faculté réservée au propriétaire de faire cesser l'occupation à tout moment en raison d'un événement dont l'arrivée est prévisible mais exceptionnelle, le bail dérogatoire ne prend fin qu'à la date convenue, si bien que le locataire ne peut être contraint de quitter les lieux à tout moment si le bail a été conclu pour une durée fixe (V. CA Nancy, 2e ch., 24 oct. 1995 : JurisData n° 1995-052979).

En sorte qu'un bail dérogatoire est un bail tandis qu'une convention d'occupation précaire n'en est pas un.

Il convient également de souligner que le maintien dans les lieux  dans le  cadre d’une COP ne peut donner naissance au bénéfice de la propriété commerciale contrairement  au bail dérogatoire qui peut, sous certaines circonstances, entraîner l’application du statut des baux commerciaux.

 D'ailleurs, le bénéficiaire d'une COP n'est pas considéré comme un locataire. Il est un occupant et il paye une redevance, non un loyer

Dans le cadre  d’une COP, l’occupant devra fournir en contrepartie de la jouissance des locaux une redevance et non un loyer ce qui permettra d’écarter la qualification de bail.

Dans la pratique, le montant de la redevance doit être plus faible qu’un loyer normal et cela est justifié en raison du caractère précaire de l’occupant.

Le caractère minime de la redevance deviendrait alors un des critères de qualification de la convention d'occupation précaire.

Il est important que dans tous les cas, le montant de la redevance stipulée puisse se justifier au regard des circonstances particulières de la cause : nature des locaux occupés ; circonstances qui justifient l'occupation et service rendu ; durée de l'occupation etc., et qu'elle ne soit pas fixée purement et simplement en fonction de la valeur locative des locaux.

En principe, les tribunaux vérifient si les clauses et conditions de la COP traduisent bien une volonté réciproque de ne consentir à l'occupant aucune sécurité ni stabilité de jouissance, et qui sont conformes avec l'idée de "précarité" de l'occupation.

Attention, il convient de lire attentivement les clauses insérées à la COP pour s’assurer qu’elles ne sont pas incompatibles.

  • La COP n’est pas assimilable à un bail commercial

La jurisprudence affirme avec constance que la convention d'occupation précaire n'est pas un bail commercial

Puisqu'elle se distingue à la fois du bail commercial et du bail dérogatoire, la convention d'occupation précaire apparaît donc bien comme un contrat de nature particulière, comme l'a souligné un arrêt de la Cour d'Aix du 6 novembre 1968 (Ann. loyers 1970, p. 999) : "Attendu que si le principe de la liberté des conventions ne s'oppose pas à ce que des clauses particulières soient insérées dans un bail, encore faut-il que celui-ci en conserve ses caractères juridiques... Attendu que la convention d'occupation précaire est une convention différente justifiée en vérité par des clauses particulières et tendant à un autre but".

Il convient donc d’être prudent à la rédaction de la convention d’occupation précaire.

Je me tiens à votre disposition  pour tous renseignements complémentaires.

Maître Joan DRAY

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1 Publié par Visiteur
02/03/2016 18:32

bonjour - en cas de loyer impayé sur une convention d'occupation précaire dont le bailleur est une SCI quelle est la juridiction compétente ?
le Tribunal de grande Instance
le Tribunal d'Instance
ou le tribunal de commerce ?
et faut t il s'adresser au tribunal ou au président ?
Merci de votre réponse

2 Publié par Visiteur
23/05/2016 11:33

comment établir une convention d'occupation précaire entre l'achat et la vente d'un bien

3 Publié par Visiteur
01/12/2016 11:15

bonjour,
je voudrais m'installer comme agriculteur pour aussi percevoir la "pac". est ce que la convention d'occupation précaire est valable pour mon installation (j'ai besoin de 2ha. Entre autre il y aurait une grange et 2 ha en tout)

4 Publié par Visiteur
28/01/2017 19:42

J'ai mis,a disposition un garage et fait signer au preneur un document précisant qu'il s'agissait d'une utilisation précaire de 2 mois(du1/11 au 31/12) et qu'au delà ce local devrait être évacué ou faire l'objet d'un bail en bonne et dû forme.
Depuis le 1er janvier il m'est impossible de contacter l'occupant ( téléphone coupé et adresse indiquée sur le document initial est périmée)
Quel est mon droit?

5 Publié par Visiteur
11/02/2017 20:28

Bonjour j occupe une cop mais j ai des quittances de louer et pas de compteur électrique sur mon bail on me demande 150 euros de charges dois je paye plus car on me demande un complément de plus de 600 euros sur un calcul au prorata qui donne le kWh est plus chers que.le tarif de base de edf.le bails est rédigé sur des décrets abrogé. Ont ils une valeur?

6 Publié par Visiteur
05/04/2017 01:06

bonjour en cas de rupture "abusive" de la convention d'occupation précaire alors que l'occupant exerçait une activité comlerciale, l'occupant peut il demander réparation de son préjudice au propriétaire au en raison de la cessation des activités commerciales quil exerçait?

7 Publié par Visiteur
07/02/2018 15:23

Retraité de la fonction publique territoriale depuis le 1er novembre 2017, j'occupe un logement de fonction. J'ai demandé à mon supérieur hiérarchique un délai pour libérer cette habitation. Ce dernier m'a accordé jusqu'au 31 mars 2018 et nous avons signé une convention d'occupation précaire avec le service juridique. Ne trouvant pas à me reloger dans les délais,(trop de revenus en 2016 pour prétendre à un logement social et pas assez de revenus actuels pour me loger dans le secteur privé) je crains fort qu'il n'engage une procédure d'expulsion. Je suis âgé de 68 ans et mon épouse est en situation de handicap. Quels sont mes droits ?

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