L’assemblée générale (AG) des copropriétaires est l’organe de décision de la copropriété (art. 17 de la loi du 10 juillet 1965).
Les décisions prises sont obligatoires pour l’ensemble des copropriétaires, sauf exceptions prévues par la loi.
Trois catégories de copropriétaires se distinguent lors des votes :
- Les copropriétaires favorables (ayant voté « pour »).
- Les copropriétaires opposants (ayant voté « contre »).
- Les copropriétaires défaillants (absents non représentés ou absents dont le mandataire ne s’est pas exprimé).
Seuls doivent être considérés comme opposants ou défaillants au sens de l'article 42, alinéa 2 de la loi, les copropriétaires qui ont, soit directement, soit par l'intermédiaire de leurs mandataires, émis un vote défavorable sur la résolution mise aux voix, et comme défaillants les copropriétaires ni présents ni représentés à l'assemblée qui a adopté les décisions.
1. Définition de la qualité de copropriétaire opposant
Un copropriétaire opposant est celui qui, lors du vote d’une résolution, s’est expressément prononcé contre.
Contrairement au copropriétaire défaillant, il a participé à l’assemblée et manifesté sa position.
Ainsi qu'il ressort de l'article 42, alinéa 2 de la loi, seuls les copropriétaires " opposants ou défaillants " sont fondés à engager une action en annulation des décisions prises en assemblée.
Article 42 al. 2 de la loi du 10 juillet 1965 : « Les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales (…) ne sont ouvertes qu’aux copropriétaires opposants ou défaillants. »
N'est pas considéré comme opposant le copropriétaire ayant voté une résolution sous condition
La qualité d'opposant peut résulter des réserves formulées par écrit sur la validité de l'assemblée générale avant sa réunion, réserves confirmées dans le pouvoir remis au mandataire qui s'est abstenu de prendre part au vote ( Cass. 3e civ., 10 sept. 2008, n° 07-16.448 : JurisData n° 2008-044967 ; Loyers et copr. 2008,
2. Droits attachés à la qualité de copropriétaire opposant
a) Le droit de contestation des décisions
- Seuls les copropriétaires opposants ou défaillants peuvent introduire une action en annulation des décisions de l’AG.
- Le copropriétaire qui a voté « pour » ou s’est abstenu ne dispose pas de cette faculté (Cass. 3e civ., 17 janv. 1990).
- L’action doit être exercée dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal (art. 42 al. 2).
La question s’’est posée de savoir si l'irrégularité tenant à l'expiration du mandat du syndic à la date de convocation des copropriétaires à l'assemblée générale permettait à tout copropriétaire d'en poursuivre la nullité.
La Cour de Cassation a répondu par la négative.
Seul le copropriétaire opposant peut agir en annulation d'une assemblée générale, quand bien même l'action serait-elle fondée sur l'irrégularité tenant à l'expiration du mandat du syndic à la date de la convocation.
Cass. 3e civ., 7 sept. 2011, n° 10-18.312, FS-P+B, Synd. 38 bis rue Fabert à Paris c/ Ullmann et Fabert (pourvoi CA Paris, pôle 4, 2e ch., 24 mars 2010) : JurisData n° 2011-018186
Récemment , la Cour d’Appel de PARIS a considéré la société civile immobilière ne peut être considérée comme opposante et qu'elle n'a donc pas qualité pour demander l'annulation de l'assemblée générale en son entier, peu important que l'irrégularité invoquée soit tirée de l'absence de mandat du syndic pour convoquer l'assemblée générale CA Paris, pôle 4, ch. 2, 7 mai 2025, n° 21/18026 : JurisData n° 2025-012190
Les mentions du procès-verbal d'assemblée sont déterminantes pour vérifier à la fois les copropriétaires présents ou représentés ainsi que le sens du vote de chaque copropriétaire.
Ainsi, l'action engagée par un copropriétaire est irrecevable lorsque le procès-verbal indique que la décision a été votée à l'unanimité des présents, parmi lesquels se trouvait le demandeur, qui n'apporte aucune preuve ni offre de preuve de la fausseté de cette mention ( Cass. 3e civ., 1er juill. 2009, n° 08-18.109 : JurisData n° 2009-048935 ; Loyers et copr. 2009, comm. 243 . - CA Paris, 29 sept. 1989 : Loyers et copr. 1989, comm. 497 . - CA Paris, 10 mars 2005, n° 04/09772 : JurisData n° 2005-266262 ).
Les copropriétaires portés comme étant présents ou représentés sur la feuille de présence doivent, jusqu'à preuve du contraire pouvant être rapportée par tous moyens, être considérés comme présents ( Cass. 3e civ., 1er juill. 2009, n° 08-18.109 : JurisData n° 2009-048935 ; Loyers et copr. 2009, comm. 243 . -
b) L’obligation de respecter la décision jusqu’à annulation éventuelle
- Tant qu’une décision n’est pas annulée par le juge, elle est exécutoire et s’impose à tous, y compris aux opposants (Cass. 3e civ., 9 juin 1999).
c) La recevabilité des recours
- Un opposant peut contester une décision pour non-conformité à la loi, aux règlements de copropriété ou aux règles de majorité.
- La qualité d’opposant doit être vérifiable dans le procès-verbal de l’AG.
Le cabinet est disposé à intervenir pour le compte de copropriétaires souhaitant exercer un recours ou contester une décision prise en assemblée générale de copropriété.
Conformément aux dispositions de l’article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, seuls les copropriétaires opposants (ayant voté contre une résolution) ou défaillants (absents ou non représentés) sont recevables à agir en contestation devant le tribunal judiciaire.
Le recours doit être introduit dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal de l’assemblée générale.
Notre cabinet assure l’accompagnement complet du copropriétaire dans ce cadre, que ce soit pour :
- analyser la régularité de la convocation et du déroulement de l’assemblée,
- vérifier le respect des règles de majorité,
- examiner la conformité des décisions avec la loi et le règlement de copropriété,
- engager et suivre l’action en annulation de la ou des résolutions contestées.
Le cabinet se tient ainsi à disposition pour toute saisine ou consultation relative à la contestation d’une assemblée générale ou d’une résolution particulière.
Vous pouvez me poser vos questions sur conseil-juridique.net: http://www.conseil-juridique.net/joan-dray/avocat-1647.htm
Maître JOAN DRAY
Avocat
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