Le droit de jouissance exclusive d’une partie commune de la copropriété.

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Il est admis que le lot de copropriété se compose pour chaque copropriétaire d’une partie privative et d’une quote-part sur les parties communes. Par définition, les parties communes sont celles qui appartiennent à l’ensemble des copropriétaires.

Il est admis que le lot de copropriété se compose pour chaque copropriétaire d’une partie privative et d

Le droit de jouissance exclusive d’une partie commune de la copropriété.

~~Il est admis que le lot de copropriété se compose pour chaque copropriétaire d’une partie privative et d’une quote-part sur les parties communes.


Par définition, les parties communes sont celles qui appartiennent à l’ensemble des copropriétaires.


Ils doivent donc en user tout en respectant les droits des autres, ils ne peuvent pas en entraver l’usage.


Par exception, il est possible que le règlement de copropriété attribut à un copropriétaire la jouissance exclusive  d’une partie commune.


Ce droit créé dans les faits par les copropriétés pose problème en ce qu’il est difficile d’en définir les contours ainsi que sa nature exacte.


La Cour de Cassation a donc définit par plusieurs arrêts successifs les contours de ce droit de jouissance exclusif (I) ainsi que ces limites.(II)


I/ Le contenu du droit de jouissance exclusif


Le droit d’usage privatif se caractérise par une appropriation individuelle d’une partie  commune.


Le droit d’usage à une nature contractuelle dans la mesure où il est institué par  le règlement de copropriété et plus rarement par l’assemblée générale.


Il porte généralement sur des cours, des jardins ou des balcons.


Il faut préciser que l’attribution par l’assemblée générale d’un droit  de jouissance exclusive confère au copropriétaire un droit réel qui ne peut donc pas être révoquer.  (Cass. 3e civ., 2 déc. 2009 : JurisData n° 2009-050590 ; Loyers et copr. 2009, comm. 50.)


Le droit d’usage privatif est attaché au lot et non pas à la personne du copropriétaire, la vente du lot entraine donc la cession du droit de jouissance exclusif.


II / Les limites du droit de jouissance exclusif


Le droit de jouissance exclusif ne constitue pas un droit de propriété mais un droit d’usage privatif.


La cour de Cassation a précisé que le droit de jouissance exclusif même affecté d'une quote-part de parties communes n'est pas assimilable à un droit de copropriété (Cass. 3e civ., 3 janv. 2006 : Administrer mars 2006, p. 50).


Dans un autre arrêt la Cour de Cassation a précisé que le droit à la jouissance privative d’un terrain n’emporte pas un droit de propriété sur les terrains seul un  droit de jouissance réel privatif à été conférer au copropriétaire.


En l’espèce il s’agissait d’une copropriété où chaque copropriétaire disposait d’un droit de jouissance privatif portant sur le terrain sur lequel se trouvait son habitation.


La Cour d’Appel suivit par la Cour de Cassation rappelle que « les lots des copropriétaires étaient composés du droit à la jouissance exclusive et privative d'une parcelle de terrain sur lesquels est implantée chaque maison et la propriété privative des constructions ainsi que de millièmes de parties communes, la cour d'appel a retenu, à bon droit et sans dénaturation, que seul un droit réel de jouissance était conféré aux copropriétaires et que le sol était une partie commune ; (...) »
(Cass. 3e civ., 2 oct. 2013, n° 12-17.084, FS-P+B, Boularron c/ Synd. Résidence Le Clos de la Vigne)


Le sol reste donc une partie commune. Le droit de jouissance exclusif ne peut donc porter que sur les constructions.


L'existence d'un droit exclusif de jouissance ne peut en aucun cas résulter d'un état de fait, tel que la disposition matérielle des lieux.
(CA Paris, 23e ch., 16 juin 1986 : JurisData n° 1986-023409).


Cet arrêt rappelle simplement que le droit de jouissance exclusif doit toujours résulter d’une clause du règlement de copropriété.


La Cour de Cassation a également rappelé que le droit de jouissance exclusif n’est pas un droit autonome.


Le plus souvent il est accordé au copropriétaire pour des raisons de commodité pour faciliter l’usage de son lot de copropriété.


Ainsi le droit de jouissance exclusive conféré à un copropriétaire déterminé, sur un palier commun, lorsque tous les lots desservis par ce palier lui appartiennent et étant subordonné à la circonstance que les lots demeurent réunis entre ses mains, il en résulte que lorsque les lots desservis par ce palier sont vendus à plusieurs acquéreurs distincts, le droit de jouissance cesse. Ainsi, le palier qui n'a jamais cessé d'être une partie commune doit être restitué à l'usage de la collectivité.
(CA Paris, 14e ch., sect. B., 9 janv. 2009, SCI Amélia c/ Synd. 73 rue Roger Salengro à Rosny : JurisData n° 2009-374832)

Le droit de jouissance exclusif est donc un privilège qui est accordé à l’un des copropriétaires le droit étant attaché à son lot.


Ce droit doit être exercé de façon restreinte il est soumis aux clauses  contractuelles du règlement de copropriété.


Il a un caractère autonome en ce qu’il ne peut jamais constituer à lui seul la partie privative d’un lot de copropriété.

joan DRAY

Avocat

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1 Publié par Visiteur
14/04/2015 09:53

Bonjour,

si on achète un appartement dont un certain nombre de m2 sont de jouissance exclusive et non de propriété (en l'occurrence il s'agit de la réunion de plusieurs chambres de bonnes, donc 3m2 de couloir "intégrés" à la surface totale), doit-on payer ces m2 au même prix ? Quelle est la marge de négociation ?

Merci !

2 Publié par Visiteur
08/05/2015 22:38

Chère Maître,
ais je le droit de circuler sur les lots de jardinets que se sont attribués des copropriétaires sur la cour commune, par devant leurs logements en rez de chaussée ?
Merci de votre réponse

3 Publié par Visiteur
10/06/2015 08:16

Cher Maitre,

Vous indiquez que
'
Le droit d’usage à une nature contractuelle dans la mesure où il est institué par le règlement de copropriété et plus rarement par l’assemblée générale.'

S'il est accordé par vote d'assemblée générale, quelle sont les conditions nécessaire:à l'unanimité ou autre?

Je vous remercie d'avance pour votre réponse.

4 Publié par Visiteur
06/07/2015 11:56

Le vote en assemblee generale ala majorite des 2/3(1seul opposant)est il valable,dans le cas ou cette partie d'usage privatif est situe sur le RdC dans un passage d'environ 6metres qui dessert d'autres lots d'autres coproprietaires:soit2parkings et 2 Box +1appartement.Cette nouvelle partie privative gene la manoevre des vehicules pour tourner.Le syndic a soutenu que qu'un tel vote avait lieu a l'article 24 et pas a l'hunanimite,est-il responsable?Etant le seul opposant que puis-ge faire? De plus cela a ete vote sans indemnite a la copropriete.La presidente de seance et presidente de la copropriete est la beneficiaire,n'y a-t-il pas conflit d'interet?Je pense donc qu'il y a abus de majorite.Je me propose d'adresser votre reponse au Syndic?Merci pour votre diligence...

5 Publié par Visiteur
08/12/2015 13:46

Bonjour

dans le règlement de corpro de notre immeuble il est précisé que notre lot donne droit aux WC situés dans le vestibule et que le lot à côté de chez nous donne droit aux WC dans la cour; Nous sommes le seul lot ou c'est précisé donne droit au WC dans le vestibule. Or, les WC dans la cour n'existant plus, le lot à côté de chez nous occupe les WC rattaché à notre lot du sur le règlement de copor
Ce qui est confus - afin de déterminer si il s'agit pour nous d'un droit exclusive sur ces WC du vestibule c'est que à propos de la répartition des charges il est mentionné que " pour les WC communs au rez de chaussée", (mais ne peut-on comprendre de cette ligne qu'il se trouvait plusieurs WC aux rez de chaussée dont les copro étaient sollicités à se répartir les charges) même si les usages en étaient autrement clarifiés, plusieurs lots, dont le nôtre ce qui est normal, le lot de notre voisin d'à côté
et d'autres lots dans les étages doivent participer aux frais d'entretien.
je précise que pour les autres lots dans les étages, il est mentionné droit aux WC sur le palier et non vestibule comme pour nous.
Aussi, pouvez vous nous indiquer si nous aurions un droit exclusif sur ces WC?
Merci par avance de votre réponse

6 Publié par Visiteur
11/01/2016 18:24

Bonjour je voudrais savoir combien de temps pourrait avoir jouissance esclusive

7 Publié par Visiteur
25/01/2016 00:27

Bonjour on voudrai savoir si on achète une maison en copropriété de sol qui est séparé par une mûre de la maison voisine on a de charge à paie pour la copropriété et surtout si on va être bien propriétaire de la maison et bien sûr de terrain l'agent immobilier nu rassure de être seul proprieter souf que les tuyaux de l'égout de copropriétaires passe par notre parti de terrain.comment peu sa nous gêné?merci à vous

8 Publié par Visiteur
09/03/2016 10:32

Bonjour Maître,
Peut-on poser une porte grillagée pour interdire l'accès à une cour dont j'ai le droit de jouissance exclusive.

9 Publié par Visiteur
10/03/2016 13:45

Bonjour Maître,
Nous avons acheté un appartement en 1988 dans un bâtiment en SCI , description du lot dans le règlement de 1960:
Lot n° 1146
Un appartement escalier A, composé de : entrée, une pièce principale, cuisine, salle d'eau, water-closet, cellier (sont donnés ensuite les tantièmes)
En 1991 cessation de la SCI,nouveau règlement de copropriété et le lot ne comprend plus le cellier dans sa description.
Dans le PV de l'AGE du 5 mai 1988 en 3ème résolution est écrit mot pour mot :
Ce règlement du syndicat particulier conservera sans changement le descriptif de division et les différents tableaux de répartition des charges, tels qu'ils figurent dans le règlement de jouissance du 30 août 1960 et il sera remis en conformité avec les lois 65 557 du 10 juillet 1965 et du décret 67 223 du 17 mars 1967 et de la loi du 31 décembre 1985.
Ce bâtiment est géré par un syndic bénévole depuis quelques décennies avec l'appui d'une association syndicale (7 bâtiments et des pavillons, la Peuplereraie à Fresnes 94260).
Aujourd'hui, le syndic bénévole veut récupérer les celliers, en prétextant qu'ils ne sont pas lotis. Dix appartements sont concernés.
Un géomètre expert est venu sur place pour étudier cette affaire et dans son rapport d'expertise explique clairement que les dix celliers concernés sont bien les celliers des dix appartements (avec d'autre mots, je fais court)

10 Publié par Visiteur
03/04/2016 15:17

Bonjour.
Je suis interessé par l'achat d'un lot de 2 box mitoyens et du petit local accolé. Ils se trouvent sur le terrain d'une copropriete et au fond d'une impasse bordée de deux rangées de box. Le lot en qestion de trouve etant un petit batiment separé des autres dans un petit renfoncement au bout de cette impasse. Il n'y a donc aucune raison que quelqu'un passe par la. Y a t il une chance que je puisse avoir une jouissance exclusive de cet espace qui se trouve devant (une bande de 4m sur 10 env)? La copropriété peut elle me réclamer un loyer pour cela? Comment formuler ma demande ou reclammer "mon droit"?
En vous remerciant par avance.