Tout copropriétaire qui souhaite obtenir une autorisation de l’assemblée générale , pour des travaux relevant de l’article 25B de la loi du 10 juillet 1965,doit produire un dossier technique complet (plans et documents nécessaires) pour permettre à l'assemblée générale de se prononcer en connaissance de cause sur le projet soumis à son autorisation
Lorsqu’un copropriétaire sollicite préalablement à leur réalisation l’autorisation de l’assemblée générale d’effectuer des travaux , cette assemblée peut lui opposer un refus.
Lors de l’assemblée générale ,les copropriétaires ont voté contre la résolution autorisant les travaux suivants : ( pose de fenêtres en double vitrage, modification de l’agencement intérieur, installation d’une climatisation, suppression d’un mur porteur etc..] et qui relèvent de l’article 25 B de la loi du 10 juillet 1965.
Que faire quand on se voit refuser l’exécution de travaux privatifs lors d’une assemblée générale de copropriété ?
Or, ces travaux, bien que nécessitant une autorisation selon le règlement de copropriété, ne portaient atteinte ni aux parties communes, ni à l’aspect extérieur de l’immeuble, ni aux droits des autres copropriétaires.
En votre qualité de copropriétaire, vous pouvez contester ce refus.
A/ Les motifs de la contestation
1. Travaux conformes au règlement de copropriété
Selon l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, les travaux à l’intérieur des lots privatifs sont autorisés dès lors qu’ils ne modifient pas les parties communes ou l’aspect extérieur. Les travaux proposés respectaient ces conditions.
2. Absence de justification objective du refus
La décision de refus prise par l’assemblée n’est pas motivée par une raison légitime, et semble reposer sur des considérations personnelles ou subjectives, ce qui est contraire à la jurisprudence constante rappelant que les assemblées générales ne peuvent exercer un abus de droit.
Il peut d’agir d’un abus de majorité afin d’obtenir la nullité de la résolution.
Il convient de rappeler qu’il appartient à celui qui invoque un abus de majorité de rapporter la preuve que la décision est contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires ou qu'elle a été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires
3. Vice de procédure éventuel
Il convient également de vérifier si l’ordre du jour mentionnait clairement la nature des travaux, et si la résolution a été soumise au vote conformément aux règles. Une irrégularité peut entraîner l’annulation de la décision.
Le copropriétaire peut contester la validité de l’assemblée générale pour non-respect des formalités exigées ou, pour le même motif uniquement la décision de refus.
B/Recours envisageable
Conformément à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, tout copropriétaire peut contester une décision de l’assemblée générale devant le tribunal judiciaire dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal.
Il est donc recommandé d’agir rapidement, en sollicitant l’assistance d’un avocat, afin d’introduire un recours en annulation de la décision litigieuse.
Þ Nullité de résolution litigieuse ou de l’intégralité de l’Assemblée Générale
Le copropriétaire pourra solliciter la nullité de la résolution ou obtenir une autorisation judiciaire qui se substituera à la décision de l’Assemblée.
Toutefois , i ne faut pas perdre de vue que l’intérêt de cette contestation judiciaire d’une assemblée générale , dans le cadre d’une demande de nullité de résolution judiciaire , à des effets limités.
En effet, le juge saisi de cette demande ne peut in fine que prononcer l’annulation de la résolution et, en aucun cas, en modifier le contenu ou le résultat.
Aussi, le copropriétaire qui obtient une nullité , devra , se contenter de refaire une demande auprès de l’assemblée Générale , ce qui peut parfois être assez long.
Il peut donc être opportun de privilégier une autre alternative pour le copropriétaire qui n’aurait pas eu d’autorisation de l’Assemblée Générale.
L’alinéa 4 de l’article 30 de la Loi du 10 juillet 1965 confère au Juge un pouvoir exorbitant lui permettant d’outrepasser un refus de l’assemblée générale et d’accorder la réalisation de travaux privatifs.
Þ Autorisation judiciaire en cas de refus de l'Assemblée générale
Le juge ne se limite pas au contrôle de la régularité ou de la légalité des résolutions de générale , il va jusqu'à la substitution de la décision judiciaire à celle adoptée par le syndicat des copropriétaires.
Le juge devra vérifier si les travaux à autoriser sont conformes à la destination de l'immeuble et ne portent pas atteinte aux droits acquis des autres copropriétaires, et le cas échéant fixera les conditions moyennant lesquelles le demandeur sera autorisé à exécuter les travaux .
La loi impose deux conditions pour que le tribunal soit valablement saisi de la demande d'autorisation. Il faut :
- d'une part, justifier d'un refus de l'assemblée générale ;
- d'autre part, ne pas entreprendre les travaux avant l'engagement de la procédure.
Notion de travaux d'amélioration visés par l'article 30, alinéa 4 de la loi
Selon l' article 30, alinéa 4, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 :
Lorsque l'assemblée générale refuse l'autorisation prévue à l'article 25, b, tout copropriétaire ou groupe de copropriétaires peut être autorisé par le tribunal judiciaire à exécuter, aux conditions fixées par le tribunal, tous travaux d’amélioration visés à l'alinéa 1er ci-dessus (...).
Lorsque l'assemblée générale refuse à un copropriétaire l'autorisation d'effectuer à ses frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et que les travaux sont conformes à la destination de celui-ci, ce copropriétaire peut être autorisé par le tribunal judiciaire à exécuter, aux conditions fixées par le tribunal, tous travaux d'amélioration visés à l’article 30, alinéa 1er, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.
L’autorisation judiciaire de travaux est limitée aux seuls travaux relevant de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965.
Il convient de rappeler que ces travaux doivent procurer une amélioration même s’ils ne présentent aucun intérêt pour la collectivité ou les parties communes et ne concernent que l’amélioration des parties privatives du copropriétaire concerné (CA Paris, pôle 4, ch. 2, 28 juin 2017, n° 15/0400 : JurisData n° 2017-013477. – CA Paris, pôle 4, ch. 2, 31 janv. 2018, n° 15/23294 : JurisData n° 2018-013235).
Si le tribunal estime que les travaux projetés constituent effectivement une amélioration conforme à la destination de l'immeuble, il autorise leur exécution aux conditions qu'il détermine .
Toutefois, le juge pourra refuser toute autorisation judiciaire lorsque les documents techniques produits ne lui permettent pas de déterminer le projet précis et complet des travaux envisagés ( CA Paris, pôle 4, ch. 2, 6 déc. 2020, n° 17/15570 ).
Si le tribunal constate que les travaux ne sont pas conformes à la destination de l'immeuble ou portent atteinte aux droits des autres copropriétaires, il doit refuser son autorisation ( Cass. 3e civ., 21 mai 2008, n° 07-12.703 :
Attention : les travaux relevant de l’article 26 sont exclus de toute autorisation judiciaire
Dès lors que les travaux dont l’autorisation est sollicitée relèvent de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 car ils modifient les droits de certains copropriétaires, le juge n’a pas le pouvoir de les autoriser .( Cass. 3e civ., 16 nov. 2023, n° 22-18.908 : JurisData n° 2023-024108).
La réalisation des travaux nécessitait une emprise sur partie commune, donc une décision de cession relevant de l'article 26 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, que le tribunal ne peut en aucun cas imposer aux copropriétaires et ne peut donc faire l’objet d’une autorisation judiciaire. (CA Paris, Pôle 4, ch. 2, 14 mars 2018, n° 16/23963, SCI Paris 34 Fédération c/ Syndicat principal des copropriétaires 32-42 rue de la fédération :
Par ailleurs, le juge ne dispose d'aucun pouvoir pour modifier le règlement de copropriété ou décider de l'aliénation d'une partie commune et ne peut donc accorder une autorisation judiciaire pour ce type de demandes qui relèvent soit de l’article 26 , soit de l’unanimité.
A titre d’exemple , sont exclus de toute autorisation judiciaire :
-Une même exclusion du recours à une autorisation judiciaire s’impose s’agissant de travaux de transformation d’un hangar en habitation dès lors que le projet nécessite, pour être mené à bien, une appropriation du sol commun, dont l’autorisation ne peut être donnée par l’assemblée qu’à la majorité de l’article 26 ( Cass. 3e civ., 16 mars 2017, n° 15-28.784 :
Il faut préciser que si les juges retiennent l’existence d’un abus de majorité, alors la décision des copropriétaires aurait été annulée, mais les juges n’auraient pas accordé l’autorisation judiciaire.
La participation active des copropriétaires à la gestion de leur immeuble est essentielle, mais celle-ci ne saurait se faire au détriment des droits individuels et des règles de droit. Lorsqu’un refus est infondé ou abusif, la contestation judiciaire reste un moyen légitime de faire valoir ses droits.
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