Logement décent : obligations du bailleur et recours du locataire :

Publié le 02/08/2012 Vu 32 538 fois 8
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En France, tout logement occupé par un locataire doit être décent. Un logement décent est un logement qui ne présente pas de risques manifestes pour la sécurité physique et la santé des occupants et qui est doté des équipements habituels permettant d’y habiter normalement. Ces principes permettent d’évaluer la conformité d’un logement aux caractéristiques de décence. Il convient de rappeler que les caractéristiques de décence sont définies par deux textes de loi : l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par l’article 187 de la Loi Solidarité et Renouvellement Urbains du 13 décembre 2000 et le décret d’application n°2002-120 du 30 janvier 2002. Cette obligation de délivrance d'un logement décent lorsqu'il s'agit de l'habitation principale du preneur s'applique au bailleur de locaux à usage commercial et d'habitation. (3e Chambre Civile 14 octobre 2009, pourvoi n°08-10955 et 08-17750). Cet article a pour objet de rappeler les obligations du bailleur en la matière avant de voir les recours du locataire en cas de logement indécent.

En France, tout logement occupé par un locataire doit être décent. Un logement décent est un logement qu

Logement décent : obligations du bailleur et recours du locataire :

Logement décent : obligations du bailleur et recours du locataire :

En France, tout logement occupé par un locataire doit être décent.

Un logement décent est un logement qui ne présente pas de risques manifestes pour la sécurité physique et la santé des occupants et qui est doté des équipements habituels permettant d’y habiter normalement.

Ces principes permettent d’évaluer la conformité d’un logement aux caractéristiques de décence.

Il convient de rappeler que les caractéristiques de décence sont définies par deux textes de loi : l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par l’article 187 de la Loi Solidarité et Renouvellement Urbains du 13 décembre 2000 et le décret d’application n°2002-120 du 30 janvier 2002.

Cette obligation de délivrance d'un logement décent lorsqu'il s'agit de l'habitation principale du preneur s'applique au bailleur de locaux à usage commercial et d'habitation. (3e Chambre Civile 14 octobre 2009, pourvoi n°08-10955 et 08-17750).

Cet article a pour objet de rappeler les obligations du bailleur en la matière avant de voir les recours du locataire en cas de logement indécent.  

1/ Les obligations du bailleur :

  • Un logement décent au sens de la loi SRU :

Le bailleur est tenu d’assurer au locataire un logement décent, ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à sa sécurité physique ou à sa santé.

Ainsi, le propriétaire doit s'assurer que le logement qu'il met en location répond à toutes les mesures de sécurité et de salubrité  notamment que le gros œuvre est en bon état d’entretien et de solidité, que les réseaux et branchements  d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude doivent être conformes aux normes de sécurité.

Par ailleurs, le logement doit disposer au moins d'une pièce principale ayant :

-      soit une surface habitable au moins égale à 9 mètres carrés et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres

-      soit un volume habitable au moins égal à 20 mètres cube.

Pour être « décent », le logement doit aussi être équipé des éléments de confort le rendant conforme à l'usage d'habitation.

Ainsi, le logement doit notamment comporter une installation permettant un chauffage normal, une installation d'alimentation en eau potable et une évacuation des eaux usées, un équipement pour la toilette (baignoire ou douche) permettant de garantir l'intimité personnelle…..

  • Illustrations de non conformité aux normes de décence :

A ainsi été jugé non conforme, la présence dans le logement de conducteurs à nus non isolés conduisant à des risques d’électrocution voire d’incendie des prises de courant (CA Paris, 6° ch C, 17 mars 2009, n° 06/21484, Cheruel et a. c/ Cheniti).

De même, la Cour d’appel de Chambéry, dans un arrêt du 20 octobre 2011, a confirmé la condamnation d’un bailleur à réparer désordres structurels dus à l'humidité dans le logement de nature à causer un trouble de jouissance à son locataire (CA Chambéry, 2e ch., 20 oct.. 2011, SA Halpades d'HLM Groupe Odes c/ Samba Sakho : JurisData n° 2001 -025219). 

En l’espèce, il s’agissait des moisissures du plafond de la salle de bains, décollement et gonflement de la peinture dans la cuisine, le salon et une chambre.

2/ Les recours du locataire :

Outre, la résiliation ou la résolution du bail, le locataire pourra obtenir la réduction ou la dispense de loyer jusqu'à l’accomplissement des travaux (CA Rouen, 4 sept. 2007 : JurisData n° 2007-342577).

De même, le locataire pourra demander que les travaux nécessaires soient effectués par le bailleur et obtenir des dommages et intérêts notamment pour les troubles de jouissance que lui causent des travaux qui auraient dû être préalables à son entrée dans les lieux (CA Montpellier, 2e ch. B, 24 sept. 2002 : JurisData n° 2002-197707).

Par ailleurs, la Cour d’appel d’Amiens, dans un arrêt du 21 octobre 2010 a jugé que « L'exception d'inexécution est justifiée, dès lors que le locataire était dans l'impossibilité de disposer d'une quelconque jouissance des lieux en raison de leur indécence et de leur dangerosité » (CA Amiens, 1re ch., 21 oct. 2010, Ouadah c/ SCI Shams : JurisData n° 2010-025978).

En l’espèce, le logement était inhabitable compte tenu notamment d'une électricité dangereuse, d'une humidité importante et de coupures d'eau prolongées.

Ces éléments d’indécence auxquels s’ajoutait la mauvaise foi du bailleur qui connaissait le mauvais état de son logement, justifiaient, selon la Cour d’Appel, la suspension des paiements des loyers du jour de la mise en demeure adressée au bailleur d'exécuter les travaux jusqu'au départ du locataire.

Enfin, le propriétaire encourt des sanctions pénales notamment pour mise en danger délibérée de la vie d’autrui (CA Paris, 6° ch C, 17 mars 2009, n° 06/21484, Cheruel et a. c/ Cheniti).

En l'espèce, il résultait des conclusions d'un rapport d'expertise que les occupants de la maison étaient soumis «  des dangers de brûlures graves sur conducteurs à nus non isolés pouvant entraîner un décès par électrocution ainsi que des risques d'incendie sur les prises de courant ».

 

Joan DRAY
Avocat à la Cour
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1 Publié par Visiteur
28/09/2015 21:34

Bonsoir, je loue actuellement un studio à Paris pour ma fille qui est étudiante. hier elle a à deux reprises pris "le jus" en touchant la machine a laver le linge ainsi que le robinet d'eau de son evier.elle a fait un mail a l'agence immo bailleur qui a envoyé aujourd'hui des artisans qui ont constatés que l'appartement n'est pas relié à la terre. ils doivent revenir faire le necessaire.
comment etre certaine que le travail sera fait dans les régles?que pouvons nous faire pour etre surs que le travail est bien fait et que ma fille n'est ps en danger? quel recours possible quelle pression puis je exercer?
dans l'attente d'un eréponse bien cordialement

2 Publié par Visiteur
26/01/2016 14:06

bonjour je loue un F5 en lorraine c'est un bâtiment qui comporte 9 logements le mien se situe au 1er étage sans ascenseur je suis handicapée et aliter depuis deux ans car je peux plus monter et descendre l'étage car les escaliers me fatigue mon handicape est a 49% mon médecin m'a prescrit un fauteuil roulant avec mes deux filles mineurs dont une allergique au acariens et moisissure . Dans mon logement il y a de la moisissure l 'électricité n 'est pas conforme car j 'ai des prises qui son démis du mur est grille mes appareilles aucun radiateur fonctionne peur de mettre le feu je peux pas accéder a la douche car c'est moisie est ni ma baignoire car mon handicape me le permet pas j 'en ai parler au propriétaire qui refuse de m 'aider car pour lui c'est trop fort financièrement et que mon cas le gêne beaucoup il m 'a conseiller de partir au début il m 'a proposer de prendre les deux F2 qui sont collé l 'un a l 'autre au rez de chaussé mais il y a aussi des soucis électrique de moisissure est d humidité des rats . Il suffit juste de faire une ouverture dans un mur porteur mais il a choisit de relouer de suite dans l 'état car il y a que l 'argent qui l intéresse . Il veut que soit moi qui fasse les démarche de subvention et les travaux a ma charge que puis je faire pour vivre normalement dans l 'attente d'une réponse bien cordialement

3 Publié par Visiteur
29/01/2016 10:54

Bonjour
Ma question est la suivante... je loue un logement dans une résidence qui a été construit il y a 14 ans ..Ces abords sont mal éclairés notamment l'entrée principale du garage
Mardi dernier j'ai chuté en empreintant cet accès .
Cette chute ma causé une rupture du tendon du genou gche avec une hospitalisation d'une semaine avec une acte chirurgical. .
Je souhaiterai demander une indemnisation pour dommage corporel à mon bailleur.
Pensez vous que cela pourrait être possible ?
J'ai lut l'article 3-6 décret 2002-120 et me demandait est ce que cela pouvait être appliqué Meme pour les abords de la résidence dont l'entrée principale du garage.
Merci de donner suite à mon questionnement.
Cordialement

4 Publié par Visiteur
06/02/2016 13:52

Je loue un logement à Montpellier chez acm (logement sociaux ) et je suis au 10 étage , j ai fais une demande avec à l appuit un courrier de mon psychiatre qui a peur que cette hauteur ne me nuise , je suis handicapé mais mon logeur n à pas tenue compte de l avis de mon psychiatre et j habite toujours au 10 étage . Quel recourt ai je a ma disposition?

5 Publié par Visiteur
28/02/2016 15:47

Bonjour je voulais savoir comment faire car j habite en Lorraine dans un f4 complètement moisi ça fait 2 ans que je me bataille avec le proprio il ne bouge pas son cul j ai 3 enfants le dernier à 18 mois j avais signale étant enceinte mais rien n'y fait la chambre de mon grand et moisis de partout juskau armoires habits la dass sont venu et le logement est indécent je ne trouve pas d appart en f4 je n en peut plus la meilleur solution je pense c est d aller devant les tribunaux

6 Publié par Visiteur
26/07/2016 13:52

bonjour, je suis locataire d'un appartement depuis 13 ans. Ma baignoire est fêlée et je dois la changer. Mon propriétaire me dit que les travaux sont à ma charge. Il a fait intervenir un plombier pour faire un devis. Ce dernier n'a pas constaté pourquoi la baignoire est fêlée. Que puis-je faire ?

7 Publié par Visiteur
30/10/2016 02:50

Bonsoir,vivans actuellement dans un deux pièces en HLM, mon mari et moi avions fais la demande d un trois pièces(bebe en janvier).Connaissant le colocataire actuelle il nous gentillement fait visite celui...Très belle appart sauf que moissisure,fuittes....dans chaque pièces.si on nous l accorde peut on demander des travaux pour ces gros problème car pour eux échange pas de travaux .
Hlm ok mais on est des êtres humains quand même !

8 Publié par Claire Lucifer
20/01/2019 15:02

Bonjour je cherche la loi pour logement non descent car je suis dans un logement reconnu en 2014 ou l humidité était déjà très élevé mais sans travaux sauf peinture refaites et 2mois et demi que j y étais des traces de moisissure on apparu le juge à condamné le propriétaire à 240 euros pour la santé de ma fille et la mienne sans parler des vêtements et meubles fichue merci

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