L’obligation de garantie des vices cachés du bailleur

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Il peut arriver que quelques temps après votre installation dans un logement loué à bail, vous vous apercevez qu’il souffre de graves défauts. Dans ce cas, dans quelles conditions peut-on engager la responsabilité du bailleur ? L’article 1721 du Code Civil prévoit que le bailleur doit garantir le locataire des vices cachés existant au jour de la signature du bail et ceux qui apparaîtraient postérieurement puisque l'obligation de jouissance paisible est une obligation continue qui dure tant que dure le bail. La garantie est due au locataire pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l'usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail. S'il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l'indemniser. L'obligation de délivrance qui est de l'essence même du bail tend à protéger les locataires contre les bailleurs qui seraient hostiles à fournir un bien conforme à sa destination sous couvert d'une clause d'acceptation.

Il peut arriver que quelques temps après votre installation dans un logement loué à bail, vous vous apercev

L’obligation de garantie des vices cachés du bailleur

Il peut arriver que quelques temps après votre installation dans un logement loué à bail, vous vous apercevez qu’il souffre de graves défauts.

Dans ce cas, dans quelles conditions peut-on engager la responsabilité du bailleur ?

L’article 1721 du Code Civil prévoit que le bailleur doit garantir le locataire des vices cachés existant au jour de la signature du bail et ceux qui apparaîtraient postérieurement puisque l'obligation de jouissance paisible est une obligation continue qui dure tant que dure le bail.

La garantie est due au locataire pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l'usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail.

S'il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l'indemniser.

Dans un arrêt récent du 5 avril 2011, la Cour de Cassation avait considéré que « le vice n'était pas apparent, mais caché puisque découvert après la dépose d'un faux plafond.

Le bailleur doit garantie au locataire sans pouvoir invoquer la force majeure alors que le vice provenait d'un défaut d'entretien de sa part » (Cass. 3e civ., 5 avr. 2011, n° 10-15.475, F-D, Aumond c/ Entreprise Carolle T (pourvoi c/ CA Caen, 1re ch., 22 sept. 2009) : JurisData n° 2011-013039).

La Cour rappelle donc dans cet arrêt le principe formulé par l'article 1721 du Code civil.

Elle rejette le pourvoi du bailleur qui, faute de pouvoir se prévaloir d'une clause d'exonération en l'espèce, pourtant valable en matière de bail commercial, avait mis en avant que les conditions de la garantie n'étaient pas réunies.

Sa tentative de plaider le vice apparent et de mettre en avant la force majeure échoue.

Le vice était bien caché, tout au moins en ce qui concerne la partie de l'immeuble louée : le mauvais état de la poutre centrale et de la poutre de façade du plancher haut du local commercial, masqué par un faux plafond, n'était apparu en effet qu'après la dépose de ce dernier.

De plus, le vice ne résultait pas davantage d'un cas de force majeure, mais d'un défaut d'entretien du bailleur, révélé par un rapport d'expertise.

Les dommages et intérêts pour ouverture tardive du salon de coiffure compte tenu de la nécessité de remédier aux désordres constatés étaient, par conséquent, justifiés, sans qu'il soit nécessaire de s'attarder sur le fait que le bailleur n'avait pas précisément été mis en demeure de réaliser les travaux dans un certain délai.

Il faut savoir que le bailleur est garant des vices qui empêchent l'usage de la chose mais il n'est pas nécessaire que les vices rendent l'usage de la chose complètement impossible.

Il suffit, en effet, qu'ils soient de nature à entraver la jouissance du preneur et à lui causer un trouble véritable.

Par ailleurs, le bailleur est responsable non seulement des vices de la chose principale, mais encore de ceux portant sur les accessoires de cette chose, lorsqu'ils sont de nature à en empêcher la jouissance.

Le bailleur peut toutefois s'exonérer, totalement ou partiellement de sa responsabilité s'il apporte la preuve que l'accident provient d'une cause étrangère revêtant le caractère d'un cas fortuit ou de force majeure, ou qu'il est dû à la faute imprévisible et inévitable de la victime.

Pour que joue la garantie du bailleur, il faut que le locataire prouve l'existence d'un vice caché et le lien de causalité entre ce vice et le dommage subi.

Les vices apparus en cours de bail doivent être dénoncés au bailleur. Le locataire qui n'a pas mis le bailleur en demeure de faire cesser le vice ne peut obtenir réparation des troubles de jouissance

Lorsque le trouble subi par le locataire affecte une partie commune de l’immeuble, l'article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 sur la copropriété prévoit la responsabilité du syndicat.

Cette responsabilité spéciale du syndicat des copropriétaires peut être invoquée par les copropriétaires ou par un tiers, notamment le locataire.

Dans ce cas, le preneur ne peut agir en garantie des vices cachés sur le fondement de l'article 1721 du Code civil contre son bailleur, dès lors que celui-ci n'a pas qualité pour entreprendre seul les travaux de réparation affectant les parties communes (CA Versailles, 28 mars 1984 : D. 1985, inf. rap. p. 101. – CA Paris, 18 mai 1999 : JurisData n° 1999-023198 ; Loyers et copr. 1999, comm. 277).

Il en irait autrement s'il était démontré que le bailleur n'a pas accompli, à l'égard du syndicat, les diligences nécessaires pour satisfaire à la demande du locataire (Cass. 3e civ., 18 nov. 1992, n° 91-12.984 : JurisData n° 1992).

Lorsque le vice affecte une partie privative, par exemple, un élément d'équipement de l'appartement loué mais que le dysfonctionnement de la chaudière a pour origine un vice affectant une partie commune de l'immeuble, il y a lieu de retenir la responsabilité du copropriétaire bailleur tenu, envers le preneur, par son obligation contractuelle d'assurer l'occupation paisible des lieux loués.

Enfin, il faut savoir que les clauses exonératoires de responsabilité sont valables car l'article 1721 du Code civil n'est pas d'ordre public.

La clause doit être expresse et non équivoque. Les juges interprètent strictement les clauses.

Cependant, la clause "d'acceptation des lieux en l'état" n'exclut pas la garantie pour vices cachés.

La Cour de Cassation a , à plusieurs reprises, rappellé que "l'acceptation des lieux en l'état ne décharge pas le bailleur de son obligation de délivrance". (Cass. 3e civ., 2 févr. 2010, n° 09-12.691, F-D, Llobet c/ Sté la Brisange Pami (pourvoi c/ CA Montpellier, 1re ch., sect. B, 17 juin 2008) : JurisData n° 2010-051470).

Cette solution indique que même si le locataire a connaissance, dès le départ des désordres affectant le local loué et qui sont listés dans l'état des lieux, il n'est pas pour autant privé du droit de recherhcer la responsabilité de son bailleur.

Rappellons que l'obligation de délivrance ne se limite pas à mettre un  local à disposition, mais elle doit aussi permettre au locataire une utilisation du bien conforme aux prévisions contractuelles.

Si la jouissance du locataire est privé par l'impossibilité d'utiliser les locaux des l'origine ou du fait que des travaux doient être envisagés, le bailleur devra assumer la responsabilité nonobstant  l'existence d'une clause du bail le déchargeant de toute responsabilité.

Cette jurisprudence s'inscrit dans la protecion du locatire et peut être invoqué tant dans le cadre d 'un bail commercial que d'un bail habitation.

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1 Publié par Visiteur
19/09/2014 00:41

Mon locataire me doit 5 mois de loyer il m'a dit à plusieurs reprises que va payer, son.garant s' aénervé avec eux et ils les a menacé que doit payer sinon il va mettre le dossier à son avocat, eaux pour se défendre il m'a envoyer une lettre AR ou il fait un liste de vis cachée. Jamais il m'a demandé qu'à que ce sois, seulement après l'intervention de son Garant que je dois faire?
Merci d ' avance

2 Publié par Visiteur
05/11/2014 23:48

Bonsoir, ma conjointe et moi un bailleur social nous a attribué un logement nous y somme depuis décembre 2013. Quelque mois plus tard de la moisissure est apparue dans la salle de bain en sachant que la vmc ne fonctionne pas, nous l'avons fait constaté au gardien de l'immeuble seul chose qu'il c'est nous répondre oui c'est des vieux immeubles. Malgré le faite que nous ouvrons la fenêtre la moisissure s'accumule de jours en jours au mur, faïence fenêtres les serviettes sente l'humidité et ne sèche jamais. Certaines pièces de cette appart est humide des fuites qui apparaît.Intervention des plombiers plusieurs fois fuite introuvable, nous avons un enfant de 7 mois et peur pour sa santé et la notre. Ma question étant donner que un autre bailleur nous a attribué un autre logement vue l’état de l'appartement actuel sommes nous dans l'obligation de faire les 2 mois de préavis payé 2 loyers surtout que cela nous coulera financièrement. Et que nous estimons que cette appartement est insalubre quelles sont les démarches à faire afin que nous fassions pas les 2 mois de préavis. Nous quittons cette appartement mie novembre.Merci d'avance

3 Publié par Visiteur
15/11/2014 12:32

Bonjour,
Mon père vient de mettre en location notre ancienne maison, après plus de 6 mois de travaux. Le locataire a demandé dans la première semaine de changer entièrement le mécanisme de serrure de la porte, alors que personne n'avait remarqué de dysfonctionnements, qu'elle fonctionnait avec nous et tous les ouvriers qui y avaient travaillés. Ensuite, il a fallut changer le plafonnier de la cuisine dans les mêmes termes, puis un robinet d'arrêt sur la tuyauterie, puis un radiateur parce qu'il l'avait soit-disant démonté et mal remonté pour le dépoussiérer et qu'il fonctionnait mal. En un mois, plus d'un loyer est partit en fumée, et maintenant, le meuble de la salle de bain est dégradé parc qu'il a été mouillé ! Nous avons vécu 30 ans dans cette maison sans connaître une telle succession d'accidents. Outre la peine financière, les appels répétés du gestionnaire, et les artisans, nous sommes peinés par le comportement de ce locataire. Merci d'avance

4 Publié par Visiteur
24/01/2015 07:21

Bonjour,
Suite à une Location d'un véhicule à double pédale (chez Permis Malin) de 4 jours, afin de passer mon examen du permis de conduire en candidat libre, celle-ci est tombé en panne le matin même de la présentation. Panne dû au dysfonctionnement du démarreur. N'étant en aucun cas responsable de celle-ci, je souhaiterai savoir s'il était dans mes droits de réclamer un remboursement total de la location ayant pas pu passer l'examen du à ce vice.
Je précise que la location c'est faite en Ile de-France et que l'examen avait lieu en Gironde. Bien entendu le loueur était au courant de la distance. Donc des frais supplémentaires ci-ajoute.

Dans l'attende d'une réponse rapide.
En vous remerciant.

5 Publié par Visiteur
14/09/2015 10:45

Cordialement

6 Publié par Visiteur
24/06/2016 10:23

Bonjour Maître,
J'ai le 13 mai 2016 loué une maison à un propriétaire particulier à particulier, mais néanmoins celui-ci travail dans une agence immobilière, hors il se trouve que 15 jours après, soit le 30 mai 2016, en retournant dans cette maison afin de commencer mon installation, je découvre des vices cachés, à savoir, remontés de salpêtre, moisissures sur les murs intérieurs, plomb dans les peintures (le propriétaire venait de repeindre les murs quelques jours avant notre installation)des cloques apparaissent sur cette peinture qu'il vient de refaire!!amiante dans les bâtiments extérieurs,humidité ambiante émanant du sol non isolé!peinture du couloir commençant à s'écailler, etc.... au téléphone il reconnait les faits, je demande donc l'annulation de mon bail et le remboursement des sommes versées couvrant la période du 15 mai au 30 juin 2016, courrier que je lui envoie avec accusé réception, je précise que je n’avivais pas encore vécue dans cette maison puisque j'ai constater ses vices cachés, nous sommes donc le 24 juin 2016 et ils me répondent par courrier avec ARn qu'ils ne rembourserait rien et qu'en plus je devais leurs donner un préavis de 3 mois, mais néanmoins il fallait que je leurs rende les clés le 23 juin!!mais que je devais payer jusqu'au 30 septembre 2016!! ma première question s'il vous plait est, comme cela ne faisait tout juste qu'un mois que j'avais signé le bail, quels sont mes droits, à savoir que je les avais prévenu que j'avais une petite de 5 ans asthmatique et une fille de 7 ans handicapée!! quels sont mes droits de recours s'il vous plait ?
je vous remercie d'avance pour votre réponse.
Bien cordialement.
Mme DECLIPPEL Amandine

7 Publié par Visiteur
11/09/2016 14:52

Bonjour , j ai emménager il y a 1 mois et demi dans mon logement , et le syndicat de copropriété est venu me demander si les propriétaires avaient fait changer les fenêtres ?
Je répond donc que non et pourquoi?
Les anciens locataires et le syndicat de copropriété ont envoyés des courriers demandant le changement des fenêtres car l 'hiver il fait froid dans l appartement car les fenêtres sont en bois et ont 40 ans, les anciens locataires devaient m'être des couvertures en bas des fenêtres pour empêcher l air de rentrer ,
Bien sure les propriétaires non jamais voulu faire le remplacement des fenêtres.
Étant donner qu'ils ont connaissance de se pb et n en ont jamais parler est ce un vice caché ?

8 Publié par Visiteur
02/11/2016 13:16

Bonjour
Nous sommes locataire d'un appartement depuis 2 mois.
Lors de la visite l'agence nous a affirmé que l appartement avait eu un dégât des eaux réparés et que le problème ne se reproduirait pas.
En deux mois nos canalisations se sont bouchées deux fois entraînant des fuites dans la cuisine le cellier et les toilettes. Aujourd'hui il y a de la moissoure sur les murs et nos meubles et appareils ménagers ont des problèmes de pannes. Nous sommes à nouveau concerne par une fuite et nous ne savons quels recours nous pouvons effectues.
Mon conjoint commence à avoir des problèmes respiratoires liés à la moississure.
Que pouvons nous faire?

9 Publié par Visiteur
22/02/2017 19:54

Bien évidemment ces quelques conseils ci-dessus ne s'adressent qu'aux locataires dont j'ai pu lire les commentaires sur ce topic .... Sans vouloir effrayer les propriétaires de bonne foi que j'encourage ,plutôt eux aussi, à de ne pas hésiter à prendre conseil auprès de ces mêmes organismes et de ne surtout pas faire la politique de l'autruche lorsqu'un de leur locataire ou représentant de celui-ci engage ce genre de procédure ... Car là encore un locataire préfèrera un geste de votre part afin d'aboutir à une solution amiable plutôt qu'engager un procès : si certains locataires hésitent à engager ce genre de procédure d'autres vont en revanche jusqu'au bout de celles-ci et cela peut vous couter plus cher après un procès que la réalisations des travaux nécessaires , mauvais calcul donc , surtout si vous êtes un professionnel dans l'immobilier ! Ces procédures sont longues et complexes , mais les Juges seront donc très sévères parfois et plus que le plaignant , s'ils constatent votre inertie et/ou votre mauvaise foi ( faire l'autruche n'est donc pas la solution en pensant parfois naïvement que votre locataire s’essoufflera en vain et ne vous poursuivra pas en justice ). Prudence à tous . Si vous êtes locataires, ne soyez pas non plus : plus royaliste que le roi ! Votre propriétaire même s'il a des obligations peut avoir quelques circonstances atténuantes qui si elles sont " réelles " peuvent être considérées comme parfois atténuantes sans qu'il puisse déroger à ses responsabilité ( un bailleur social ou "gros" propriétaire /un petit propriétaire particulier peu informé devant faire face à un accident de la vie imprévu / une agence de location .. )auront des possibles condamnations , des sanctions pour des professionnels , bien différentes en fonction aussi de leur leurs statuts , moyens financiers et connaissances dans l'immobilier ... Ce sujet est trop complexe pour faire l'objet de réponses sur internet . Chaque situation est donc différente et attend donc des réponses différentes , c'est pourquoi je pense que vous ne trouverez pas de réponse sinon quelques conseils sur le net ,il est préférable pour tous de prendre Rdv directement auprès de professionnels et/ou la mairie de chaque village même minuscule qui saura vous diriger vers des services compétents encore plus si vous avez du mal ou ne savez pas vous défendre . Encore une fois bon courage et restez positif : malgré quelques bras de fer administratif ou judiciaires plus ou moins musclés la plupart de ces problèmes trouvent solutions heureusement avant ou en cours de procès lorsqu'il y a appel( accord entre avocats ) ce qui est rassurant et évite bien des ulcères à l'estomac de part et d'autre :) A bon entendeur .... Un remerciement particulier aux avocats et juges qui ne comptent pas leurs heures et n'ont pas toujours la reconnaissance qu'ils méritent :(

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