Obligations de garantie du bailleur : l’assurance du clos et du couvert

Publié le 30/09/2014 Vu 83 901 fois 26
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Conformément à l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, qui définit les obligations du bailleur, ce dernier est tenu de délivrer au locataire un logement décent sans risque manifeste pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et il doit posséder des équipements en bon état d’usage et de fonctionnement.

Conformément à l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, qui définit les obligations du bailleur, ce dernier

Obligations de garantie du bailleur : l’assurance du clos et du couvert

Conformément à l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, qui définit les obligations du bailleur, ce dernier est tenu de délivrer au locataire un logement décent sans risque manifeste pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et il doit posséder des équipements en bon état d’usage et de fonctionnement.

Ainsi, dans un arrêt du 27 février 2014, la Cour d’appel de Bourges réaffirme « qu'en application des dispositions combinées des articles 1719 et 1720 du Code Civil et des articles 6 de la loi du 6 Juillet 1989 et 2 et 3 du décret du 30 Janvier 2002, le bailleur est obligé de délivrer au preneur un logement décent, ne laissant pas apparaître de signes manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation, qu'il doit pendant la durée du bail faire effectuer toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autre que les réparations locatives, et est tenu d'assurer le clos et le couvert ». (Cour d'appel Bourges, Chambre civile, 27 février 2014, JurisData : 2014-017102)

En outre, l’article 1720 du Code Civil énonce que « le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon «état de réparations de toute espèce ». Le lieu loué ne doit pas nécessiter de réparation de la part du locataire étant donné qu’il doit être clos et couvert pendant la durée du bail (Cass.3e civ.,18 mars 2009 : Jurisdata n°2009-047515).

De ce fait, selon le décret du 30 janvier 2002 sur les caractéristiques du logement décent, le bailleur assure le clos et le couvert. Le bailleur doit donc assurer la jouissance paisible du logement à son locataire. Afin d’assurer le clos, il doit mettre en place des fermetures - en bon état - sur l’extérieur. L’absence de cette assurance du clos et du couvert peut constituer un trouble à la sécurité des personnes et des biens (CA de Nancy, 2e ch., 28 février 1995).

La question est celle de savoir si le bailleur peut voir sa responsabilité engagée en cas de faute déterminée à ces obligations de garantie ayant entrainé un préjudice au locataire ?

A ce titre, aux termes de l’article 1719 du Code Civil, le bailleur doit permettre au preneur la jouissance paisible de la chose louée durant la durée du bail. Cette obligation se traduit aussi par l’assurance du bailleur contre les troubles causés part des tiers à l’égard du locataire.

En application de l’article 1725 du Code Civil, on distingue le trouble de fait - qui n’est pas garantie par le bailleur et le trouble de droit - dont le bailleur doit répondre. Par conséquent, le bailleur ne verra pas sa responsabilité engagée en cas de vol du locataire par un tiers. Cependant, il n’en sera pas de même si le vol peut être rattaché directement à une faute déterminée du bailleur.

La jurisprudence a réaffirmé cette responsabilité dans un arrêt de la Cour d’Appel de Lyon du 5 octobre 2013. La huitième chambre a ainsi engagé la responsabilité d’un bailleur pour avoir manqué à son obligation d’assurer le clos et le couvert en ne mettant pas en place un système de fermeture sur la baie vitrée coulissante menant au jardin, cette défaillance ayant permis la réalisation du cambriolage des lieux loués.

En l’espèce, l’assureur des locateurs a refusé de garantir le sinistre étant donné qu’aucune effraction n’a été constatée. Les locataires ont alors assigné en responsabilité le bailleur pour le manquement à ses obligations contractuelles. Et, la cour d’appel a confirmé l’obligation légale du bailleur d’assurer au locataire la jouissance paisible des lieux loués. Ainsi, en ce qui concerne le clos de l’appartement, le bailleur a manqué à son obligation de résultat, et c’est cette défaillance qui a rendu possible le cambriolage. Le bailleur engage donc sa responsabilité pour négligence et devra réparer les dommages liés au cambriolage.

En conséquence, si le bailleur n’assure pas son obligation du clos et du couvert, il pourrait se voir tenu pour responsable des dommages occasionnés au preneur par des tiers du fait d’un vol.

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Joan DRAY
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1 Publié par Visiteur
04/06/2015 17:19

bonjour
le clos et le couvert ok
ballon d'expension = plus de chauffage
qui est responsable pour le changement
merci de votre reponse

2 Publié par Visiteur
28/06/2015 10:42

Bonjour
Ma locataire a été victime d'une tentative de vol au 7eme étage d'un immeuble avec entrée digicode.
La serrure a été endommagée mais ayant une porte d'entrée sécurisé et blindée les malfaiteurs n'ont pas pénétré dans l'appartement.
Ce forfait à été constaté à 21h et ma locataire a fait intervenir un serrurier pour pouvoir rentrer, coût de la facture un peu plus de 900 euros.
Son assurance refuse de prendre en charge le remboursement car dans mon assurance PNO je n'ai pas le vol/effraction.
Lorsque j'ai souscrit ce contrat j'ai fait confiance à mon assureur en lui demandant une assurance PNO et il ne m'a rien précisé.
Maintenant je souhaiterais savoir à qui doit régler la facture sachant que pour l'assurance de ma locataire c'est pour le propriétaire et pour mon assurance vu que le montant n'excède pas 1600 euros c'est à l'assurance du locataire, je ne sais plus que faire.
Merci de m'aider à y voir plus clair et si vous avez des articles de loi à ce sujet je pense que cela pourrais m'aider à éclaircir la situation.
Merci pour votre réponse.
Cordialement.

3 Publié par Visiteur
16/08/2015 19:55

bonjour,
Il n'y a aucun blocage de sécurité sur mes volets roulant, j'habite un rez-de-chaussée d'un immeuble HLM qui refuse de prendre en charge la pause de sécurité,
je pense que mon bailleur me doit le clos,je ne peux pas ouvrir une fenêtre!
merci pour vôtre réponse.

4 Publié par Visiteur
05/11/2015 11:14

Bonjour Mary,
L'assurance du locataire doit intervenir obligatoire (si locataire assuré pour le vol) dans le cadre de la convention détérioration immobilière (les dommages inférieurs à 1600€ suite à tentative d'effraction doivent être pris en charge par l'assurance de l'occupant).
Si votre locataire a un défaut d'assurance (pas de garantie vol dans son contrat ou montant de la franchise trop élevée) les dommages immobiliers peuvent alors être prise en charge par l'assurance de l'immeuble dans le cadre de cette même convention.
Si les dommages dépassent le plafond des 1600€ nous passons alors à une nouvelle convention (CIPIEC) qui indique que les dommages sont pris en charge (obligatoirement) par l'assurance de l'immeuble.
En espérant avoir répondu à vos questions.

5 Publié par Visiteur
15/12/2015 23:31

J'ai loué un T2 à mon précédent propriétaire n'a jamais voulu faire les travaux d'entretien et d'usure qui lui incombent selon la loi et conformément à l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, qui définit les obligations du bailleur, ce dernier est tenu de délivrer au locataire un logement décent sans risque manifeste pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et il doit posséder des équipements en bon état d’usage et de fonctionnement.
Je suis entrée en mai et aux premieres pluies, les infiltrations ont commencé et les ennuis avec parce que les bailleurs ont refusés de faire les réparations avant et pendant la location.
J'ai consulté une association, qui m'a renvoyé à un avocat parce que je n'arrivais pas à obtenir un logement chez un bailleur et les agences immobilières refusaient de me louer parce que je n'avais pas 3 x le montant du loyer en revenu.
J'ai perdu mon procés car les propriétaires ont fait ressortir que je n'avais pas entretenu le logement et je dois rembourser 1500€. Je suis à la retraite et je perçois 700€ et j'ai reçu une injonction de payer par huissier.Ce qui est abusif c'est que je n'ai pas pu payer un avocat et que j'ai demandé l'aide juridictionnelle et que comme j'ai perdu le procès je dois leur rembourser leurs frais d'avocat.C'est un comble.
Et j'ai perdu mon procès parce que je n'ai pas entretenu le logement, c'est à dire que je n'ai pas refait les tapisseries, les peintures, c'est à dire toute la réfection du logement. Et quand bien même comment aurais je du faire je vis en dessous des minima sociaux et j'avais à peine de quoi vivre une fois payé mes charges.
Mais encore les travaux venaient de la toiture et des remontées capillaires, ce n'est pas à la locataire à prendre en charge de tels frais. D'autant plus que la loi dit:
"le lieu loué ne doit pas nécessiter de réparation de la part du locataire étant donné qu’il doit être clos et couvert pendant la durée du bail (Cass.3e civ.,18 mars 2009 : Jurisdata n°2009-047515).Alors pourquoi un tel acharnement à me faire payer des frais d'avocat de la partie adverse? Pourquoi quand on doit se défendre cela se retourne contre soi alors qu'on était en droit.
On profite de s'acharner sur moi qui suis seule et vulnérable, je n'arrive pas à obtenir de l'aide.Je m'indigne contre une telle pratique.
Que faire, je ne me résigne pas à me laisser abusée et maltraitée.

6 Publié par Visiteur
04/10/2016 15:57

bonjour,est ce que ma locataire peux m exiger à mettre un portail,alors qu "à la signature du bail rien n'est inscrit

7 Publié par Visiteur
03/11/2016 18:04

Bonjour,
Voilà 5 ans que je suis locataire dans un pavillon H.L.M.. C'est une ancienne fermette de 1900. Le souci; c'est très humide, à part le double vitrage, et la chaudière il y a 7 ans rien n'a été fait. Je suis en attente de l'isolation du grenier et de rehaussement partie extérieure pour améliorer un peu l'humidité mais à ce jour toujours rien de fait malgré mes lettres en AR;Que faire.

8 Publié par Visiteur
31/01/2017 14:27

bonjour,
j'habite un appartement avec au dessus la maison du propriétaire il posséde un extérieur fermer ou je peux mettre mon linge, mes velos ect
jai été victime d'un vol de combinaison de plongé qui était sur le file à linge est ce que l'assurance du propriétaire fonctionne ou c'est la mienne?

9 Publié par Visiteur
09/03/2017 14:18

Bonjour,
Je suis locataire d'une maison construite en 1928. Tous est d'origine : fenêtre simple vitrage, portes d'entrée... Mes factures d'électricité représentent 17,5 % de mes revenus. Je suis en précarité énergétique. Il y a des infiltrations d'eau par la toiture dans la véranda et dans la salle à manger. Il y a un taux d'humidité entre 70 et 80% dans toute la maison, j'ai également des remontées d'humidité par le sol (ancien forage présent). J'ai du engager en septembre 2016 une procédure judiciaire contre le propriétaire avec à l'appuie constat par la police minicipale et infirmière conseil. L'audience est prévue le 28 avril 2017. Mon propriétaire demande une expertise judiciaire car il dit que mon sèche linge est la cause de tous ces problèmes. Or ce dernier est installé dans une buanderie de 9m carré. Que puis je faire pour accélérer les choses ? Si une expertise est faite combien de temps cela prend ? Merci

10 Publié par Visiteur
26/05/2017 12:23

bonjour je loue une maison avec terrain neuve tout le jardin est cloture il y a un portail en fer de deux metre de haut et a l interieur de la cour fermee j ai une porte d entree avec des croisillons double vitrage et trois points d encrage a la porte suis je oblige de mettre des volets a cette porte merci pour votre reponse

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