Parties communes et parties spéciales et droit de la copropriété:

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Le propre de la copropriété est d'être dissociée en parties privatives destinées à l'usage exclusif d'un copropriétaire, et en parties communes, destinées, quant à elles, à l'ensemble de la collectivité. L'hétérogénéité de certaines copropriétés pose parfois des problèmes, car les copropriétaires qui n'ont jamais accès à certains éléments se montrent à juste titre réticents à les entretenir. Il est alors possible de répartir, par stipulation expresse du règlement de copropriété, les parties communes : - en parties communes générales, propriété de tous - en parties communes spéciales, affectées à certains copropriétaires Cet article a pour objet de rappeler la distinction entre parties communes et parties spéciales et de voir les conséquences de cette distinction sur les travaux et les charges afférentes aux parties communes spéciales.

Le propre de la copropriété est d'être dissociée en parties privatives destinées à l'usage exclusif d'un

Parties communes et parties spéciales et droit de la copropriété:

Parties communes et parties spéciales et ses conséquences :

Le propre de la copropriété est d'être dissociée en parties privatives destinées à l'usage exclusif d'un copropriétaire, et en parties communes, destinées, quant à elles, à l'ensemble de la collectivité.

L'hétérogénéité de certaines copropriétés pose parfois des problèmes, car les copropriétaires qui n'ont jamais accès à certains éléments se montrent à juste titre réticents à les entretenir.

Il est alors possible de répartir, par stipulation expresse du règlement de copropriété, les parties communes :

-      en parties communes générales, propriété de tous

-      en parties communes spéciales, affectées à certains copropriétaires

Cet article a pour objet de rappeler la distinction entre parties communes et parties spéciales et de voir les conséquences de cette distinction sur les travaux et les charges afférentes aux parties communes spéciales. 

1/ Distinction parties communes et parties spéciales :

La loi du 10 juillet 1965 fixe une présomption de communauté de divers éléments: gros œuvre, équipements communs, voies d'accès, jardins… (art 3 al 2).

Cette énumération ne vaut qu'en cas d'absence ou de contradiction des titres
c'est-à-dire par exemple si le règlement de copropriété ne se prononce pas sur la distinction entre les parties privatives et les parties communes.

Par ailleurs, il est tout à fait possible qu'un règlement de copropriété classe comme partie privative un élément considéré par la loi comme commun, et inversement.

Cette distinction une fois établie, il n'est plus possible de revenir dessus, sauf par un vote en assemblée générale à l'unanimité des copropriétaires formant le syndicat.

Il existe deux types de parties communes: les parties générales et les parties spéciales.

Cette distinction relève de l'article 4 de la loi de 1965 selon lequel les parties communes sont l'objet d'une propriété indivise entre l'ensemble des copropriétaires ou certains d'entre eux seulement.

Ainsi, dans une copropriété comportant plusieurs bâtiments, il pourra y avoir des parties communes spécifiques à ce seul bâtiment (local à vélos…). La principale conséquence d'une telle distinction est la création de tantièmes généraux et de tantièmes spéciaux pour les copropriétaires qui bénéficient de ces parties spéciales.

A cet égard, la Cour de cassation dans un arrêt du 3 juin 2009, est venue éclairer un aspect souvent délicat de cette distinction entre parties communes générales, propriété individus de tous les copropriétaires et parties communes spéciales, propriété indivise de tous les copropriétaires : celui de l’ambigüité ou de l’obscurité fréquentes de la rédaction des règlements de copropriété quant à la définition des unes et des autres (Cass 3ème civ 3 juin 2009 n°08-16379).

En l’espèce, la Cour de cassation approuve la Cour d'appel de Versailles, estimant qu’elle était en droit « par une interprétation souveraine que l'ambiguïté de ses stipulations rendait nécessaire », de considérer qu’un article du règlement qui classe dans les « parties communes affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires de chacun des bâtiments les murs et éléments constituant l'ossature de chaque bâtiment » définit des parties communes spéciales, l’expression « de chacun des bâtiments » primant sur celle de « tous les copropriétaires ».

 2/ Les travaux sur les parties communes spéciales :

Comme il a été précisé, les parties communes spéciales sont celles qui sont affectées à l’usage de certains propriétaires.

Dès lors se pose la question de savoir si les travaux sur les parties communes spéciales doivent être décidés dans tous les cas par les seuls copropriétaires à qui elles appartiennent ou seulement quand le règlement de copropriété le stipule expressément comme le laisserait penser la rédaction elle-même ambiguë de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 ? ?

La Cour de cassation, dans un arrêt du 3 juin 2009, lève toute ambigüité et confirme que le fait qu’il s’agisse de parties communes spéciales - en l’occurrence des parties communes de chaque bâtiment - a pour conséquence que seuls les copropriétaires qui sont propriétaires de lots dans un bâtiment peuvent décider des travaux sur ces dernières (Cass 3ème civ 3 juin 2009 n°08-16379).

Ainsi, le général s'efface devant le spécial. L'assemblée générale n'a pas la faculté de prendre des décisions regardant les parties communes spéciales ; une telle résolution serait nulle (CA Paris 20 sept. 1988, D. 1988, IR 287).

Ce principe trouve une exception, dans le cas d'une disposition contraire d'un règlement de copropriété.

Ainsi, il a été jugé que si un règlement érige les bâtiments en parties communes spéciales mais précise que l'assemblée a compétence pour décider de l'aspect extérieur des parties communes, alors l'assemblée a compétence pour autoriser un ravalement dans son ensemble, les budgets particuliers étant à discuter bâtiment par bâtiment (CA Paris, 23e C. B, 29 juin 2000).

3/ Les charges spéciales :

Une copropriété pouvant être divisée en parties communes générales et en parties communes spéciales,  la question s'est aussi posée de savoir si les charges afférentes aux parties communes spéciales ne devaient pas être elles-mêmes spécialisées, puisque les redevables sont les copropriétaires des lots inclus dans ces parties communes.

La Cour de cassation, dans un arrêt du 8 juin 2011, est venus confirmer, sur ce point, une précédente jurisprudence en indiquant que toute création de parties communes spéciales devait avoir pour conséquence la création de charges communes spéciales avec des tantièmes spécifiques prévus par le règlement de copropriété(Cass.3e civ., 8 juin 2011, n°10-15551, loyers et copr. Sept.2011, comm.255 -Cass.3e civ., 03 juin 2009, admin.oct.2009, p.56).   

 

Dans le cas d’espèce, le règlement de copropriété qualifiait la toiture-terrasse d’un bâtiment situé dans une copropriété composée de plusieurs immeubles de partie commune spéciale. Or, la décision d’assemblée générale portant sur la réalisation de travaux d’étanchéité de cette terrasse n’avait pas expressément fait mention de la répartition des dépenses y afférents en fonction de tantièmes spéciaux. Les juges ont considéré que malgré le manque de précision, il était nécessaire de répartir les frais liés à la réfection de l’étanchéité du bâtiment concerné seulement entre les copropriétaires possédant un lot dans ce dernier.

 

Enfin, on peut noter que dans certains cas exceptionnels, il pourrait y avoir une spécialisation de charges sans parties communes spéciales.

 

Par exemple lorsqu’un lot serait suffisamment indépendant des autres bâtiments de la copropriété pour justifier « une répartition spéciale des charges relatives à l’entretien et à l’administration des parties communes de ces bâtiments et l’exonération du montant des travaux réalisés dans les autres » (Cass.3e civ., 1 février 2006  loyers et copr. Avril 2006, comm. n°85 p.20).

 

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Joan DRAY
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1 Publié par Visiteur
26/03/2014 21:19

Je propriétaire d'un 2 pièces dans une petite copropriété (5 logements). Mes lots sont de 190/1000ème (logement), 11/1000 (jardinet) et 18/10000 parking en partie communes générales et 238/1000 (logement) en parties communes spéciales. Un ravalement est prévu prochainement : pas de problèmes par contre ma voisine propriétaire d'un 2 pièces avec jardin, parking et garage veut également refaire la toiture de son garage et veut que les autres copropriétaires participent à ces travaux elle détient 65/1000 des parties générales et 1000/1000èmes des parties communes spéciales qui doit payer ? Avec mes remerciements pour votre réponse

2 Publié par Visiteur
22/10/2014 20:14

Je suis propriétaire d un appartement dans un immeuble .en dessous , il y a un RDc commercial qui a vu la succession de plusieurs acquéreurs . A aucun moment les propriétaires du RDA n ont réclame l accès au garage. Le fait est que le règlement de copropriété note que le local du RDc N ayant aucun accès à l immeuble est dispensé des charges communes.

Maintenant le nouveau propriétaire exige l accès à l immeuble et au garage?

Dans quelle mesure a t'il raison sachant qu il n habite pas l immeuble et me participe à aucune charge?

3 Publié par Visiteur
29/12/2014 23:06

J, ai un appartement dans une petite copropriété de 4 appartements
Mon appartement a été refait entièrement j, , aimerais refaire les parties communes qui sont insalubre j, ai présenté 1 devis à un voisin qui refuse
Nous sommes 2 à accepter et nous avons la côte part majoritaire
Peut on obliger un propriétaire a accepter

4 Publié par Visiteur
22/01/2015 21:38

Bonjour Maître
Je suis copropriétaire dans une résidence , elle a un mur côté voirie et un autre qui nous sépare d’un commerce , cette limite du côté résidence concerne trois copropriétaires.
Il y a une demande pour refaire cette limite ( côté commerce ) par le conseil syndical pour la prochaine AG avec un seul devis.
Donc , Maître je voulais savoir si nous pouvions ne pas accorder cette résolution " travaux sur les parties communes spéciales affectées à l'usage de certains copropriétaire "
Est-ce-bien considéré comme une partie commune spéciale?

Par avance Maître je vous remercie

5 Publié par Visiteur
08/02/2015 20:38

Bonsoir Maître,
Merci pour cet article fort bien documenté.
Je rencontre le problème suivant : dans une copropriété composée de 5 bâtiments, l'état descriptif indique que l'immeuble est divisé en parties communes et en parties privatives et en fournit une liste, sans toutefois indiquer l’existence de parties communes spéciales. Le règlement de copropriété, en revanche, introduit 3 catégories de charges avec un tableau de répartition pour chacun d'elles : des "charges de conservation, d'entretien et d'administration des parties communes, communes à tous les copropriétaires et réparties au prorata des tantièmes généraux"; "des charges particulières relatives aux services collectifs ou éléments d’équipement communs répartis en fonction de l'utilité qu'ils présentent au regard de chaque lot"; "des charges d'entretien et de conservation des parties communes à chacun des bâtiments, répartis entre les copropriétaires de chaque bâtiment concerné". Peut-on, bien qu'il ne soit pas fait mention de l’existence de parties communes spéciales par bâtiment, considérer que l'existence d'une définition et d'une répartition charges communes spéciales dans le règlement de copropriété permet de répartir, selon ce critère, des charges telles que celles d'un ravalement, qui toucherait plusieurs, voire tous les bâtiments de la copropriété ?
Merci de votre point de vue.
Cordialement.
Claude (bénévole d'association)

6 Publié par Visiteur
02/04/2015 08:28

bonjour Maître,
je suis propiètaire d'un appartement au 1er étage depuis 1995, le rez de chaussé a était vendu en 2001.j'avais donné l'autorisation a l'ancienne propriétaire de mettre un portail,agé de 78 ans elle voulez un chien!,le nouveau proriétaire n'a jamais rien entretenu des communs,taille etc et aujourd'hui il nous traine en justice pour ne pas lui avoir donné l'autorisation d'ouvrir un portillon.Ma question est, l'autorisation manuscrite au nom de l'ancienne propiétaire de 1996 est elle valable pour le nouveau propriètaire,moi en échange j'avais l'autorisation de mettre un garage,est elle toujours valable pour moi ?
Car ce monsieur s'est du fait approprié un jardin de 90 m2 ce qui donne une plus grande valeur a son appartement qu'il loue ! moi je ne peut donc pas avoir acces a ce jardin, lui encaisse les loyers et nous laisse y rentrer une fois tous les deux ans pour tailler le platane !

7 Publié par Visiteur
20/01/2016 17:11

Bonjour Maître,
Dans le cas d'une copropriété horizontale de 3 lots repartis en 2 bâtiments A (lots 1 et 2) et B (seul le lot 3) : les toitures du Bât A (lots 1 et 2) sont distinctes (aucun élément en commun et même physiquement séparées par des cours privatives), le propriétaire du lot 1 a fait mettre des caillebotis sur "son" toit terrasse et fait installer un escalier pour en jouir puisqu'il en est le seul bénéficiaire (le lot 2 n'a aucun accès au toit terrasse du lot 1 et inversement) mais le règlement de copropriété stipule que les toitures du lot 1 et 2 sont des parties communes spéciales à l'ensemble des copropriétaires du bâtiment A.
→ Le propriétaire du lot 1 (315 voix) n'entretient pas sa toiture (toit terrasse) et vote en AG des travaux de réparation :
- Peut-il, à lui tout seul puisqu'il a plus de voix) voter les travaux de "sa" toiture sans l'approbation du lot 2 (248 voix) mais surtout en faire supporter une partie de la charge financière au lot 2 ?
- Comment le lot 2 peut-il s'opposer à payer les travaux de réparation de la toiture du lot 1 ?
Merci d'avance pour votre aide précieuse. Très cordialement.

8 Publié par Visiteur
01/02/2016 18:27

Bonjour Maître,
Je suis propriétaire d'un studio dans une copropriété. Le syndic ainsi que l'assemblée de la copropriété ont décidé de faire des travaux (pose d'arceau) sur chaque place de parking. J'avais fait part que je n'en voulais pas mais ces travaux ont été effectués. Avaient ils le droit ? La place de parking nominative est elle une partie commune? Ai je la possibilité de me retourner contre le syndic ?
Merci . Cordialement

9 Publié par Visiteur
04/02/2016 01:24

Bonjour
Je suis le syndic bénévole d'un immeuble de 9 appartements et 8 propriétaires. Le propriétaire possédant 2 appartements possède également le jardin attenant à ses 2 appartements. Ce jardin privatif et clos est entouré d'un mur d'enceinte qui appartient à la copropriété. Est ce que cette partie commune (mur) doit être entretenue pour les petits travaux (arrachage des mauvaises herbes par ex) mais aussi gros oeuvre (ravalement du mur) sachant qu'il est à usage unique de ce copropriétaire ou est il une partie commune spéciale donc entretenue par le seul propriétaire du jardin?
Merci beaucoup

10 Publié par Visiteur
04/02/2016 01:30

Bonjour je suis le syndic bénévole d'un immeuble ancien de 9 appartements. Jusqu'alors les charges de ménage et électricité étaient d'un commun accord réparties par appartement pour 15 € par mois. Or un propriétaire à fait l'acquisition de 2 appartements et refuse de payer 2 fois 15 €.il détient peu de millièmes par rapport à certains et Il remet en cause le système vote par tous les autres copropriétaires et renouvelé sur la dernière assemblée. . Il y a déjà une dette sur un an puisqu'il a arrêté de paye depuis l'acquisition de son 2ème appartement. Quels sont les recours du syndic ?
Peut on rester sur ce mode de calcul qui fonctionne bien jusqu'à ce jour à l'unanimité?
Merci beaucoup

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